物業(yè)公司電梯維保管理操作規(guī)范一、總則1.1目的與依據(jù)為規(guī)范本物業(yè)公司所管理項(xiàng)目?jī)?nèi)電梯的維護(hù)保養(yǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維?！保┕ぷ鳎_保電梯安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，保障業(yè)主及使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，特制定本規(guī)范。1.2適用范圍本規(guī)范適用于本物業(yè)公司所有在管項(xiàng)目?jī)?nèi)投入使用的乘客電梯、載貨電梯、自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道的維保管理工作。1.3基本原則電梯維保管理應(yīng)遵循“安全第一、預(yù)防為主、權(quán)責(zé)明確、規(guī)范高效”的原則，確保電梯維保工作的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化和常態(tài)化。二、維保單位管理2.1維保單位資質(zhì)審查物業(yè)公司在選擇電梯維保單位時(shí)，必須對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。審查內(nèi)容包括但不限于：*有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)營(yíng)范圍；*相應(yīng)級(jí)別的《特種設(shè)備安裝改造維修許可證》（電梯），確保其許可范圍涵蓋所維保電梯的類(lèi)型和級(jí)別；*維保單位的技術(shù)力量、專(zhuān)業(yè)設(shè)備、質(zhì)量保證體系及過(guò)往業(yè)績(jī)；*維保人員的特種設(shè)備作業(yè)人員資格證書(shū)。2.2維保合同管理2.2.1與選定的維保單位簽訂規(guī)范的書(shū)面維保合同，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。合同應(yīng)至少包含以下主要內(nèi)容：*維保的電梯型號(hào)、數(shù)量、所在地點(diǎn)；*維保的內(nèi)容、范圍和頻次（應(yīng)符合國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及電梯制造單位要求的頻次）；*維保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收要求；*維保費(fèi)用及支付方式；*合同期限；*雙方的安全責(zé)任，特別是維保作業(yè)期間的安全責(zé)任界定；*故障響應(yīng)及應(yīng)急救援時(shí)間承諾；*備品備件的供應(yīng)方式及質(zhì)量保證；*違約責(zé)任及合同終止條件。2.2.2維保合同簽訂前，應(yīng)由公司相關(guān)部門(mén)（如工程技術(shù)部、法務(wù)部）進(jìn)行審核。合同簽訂后，應(yīng)妥善存檔。2.3維保單位日常管理與評(píng)估2.3.1物業(yè)公司應(yīng)指定專(zhuān)人或成立專(zhuān)項(xiàng)小組，負(fù)責(zé)與維保單位的日常溝通、協(xié)調(diào)和管理工作。2.3.2定期（如每季度或每半年）對(duì)維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估可結(jié)合日常維保記錄、故障處理及時(shí)性、業(yè)主反饋、現(xiàn)場(chǎng)檢查情況等進(jìn)行。2.3.3對(duì)維保單位在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提出整改要求，并跟蹤整改落實(shí)情況。對(duì)于多次出現(xiàn)問(wèn)題或整改不力的維保單位，應(yīng)依據(jù)合同約定采取相應(yīng)措施，直至考慮更換。三、維保作業(yè)管理3.1維保計(jì)劃與確認(rèn)維保單位應(yīng)根據(jù)電梯的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)范要求，制定詳細(xì)的年度、月度維保計(jì)劃，報(bào)物業(yè)公司審核確認(rèn)。物業(yè)公司應(yīng)對(duì)維保計(jì)劃的合理性進(jìn)行評(píng)估。3.2維保作業(yè)安全管理3.2.1維保單位在進(jìn)行維保作業(yè)前，必須對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行安全技術(shù)交底，確保作業(yè)人員熟悉作業(yè)內(nèi)容、安全注意事項(xiàng)及應(yīng)急處置措施。3.2.2維保作業(yè)人員必須持證上崗，并嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，正確佩戴和使用勞動(dòng)防護(hù)用品（如安全帽、安全帶、絕緣鞋等）。3.2.3維保作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志（如“正在維修，請(qǐng)勿使用”、“小心地滑”等），必要時(shí)應(yīng)在相關(guān)樓層設(shè)置圍擋，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入作業(yè)區(qū)域。3.2.4在進(jìn)行可能影響電梯正常運(yùn)行的維保作業(yè)（如涉及安全裝置、主要受力部件等）前，必須確認(rèn)電梯已處于安全停靠狀態(tài)，并切斷主電源，掛設(shè)“禁止合閘，有人工作”等警示牌。3.3維保作業(yè)內(nèi)容與質(zhì)量要求3.3.1維保作業(yè)內(nèi)容必須嚴(yán)格按照合同約定和國(guó)家現(xiàn)行《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，確保涵蓋清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固、檢查等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。3.3.2維保人員應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致地進(jìn)行維保作業(yè)，對(duì)電梯的關(guān)鍵部件（如曳引機(jī)、控制柜、門(mén)機(jī)系統(tǒng)、安全裝置等）進(jìn)行重點(diǎn)檢查和維護(hù)。3.3.3維保作業(yè)完成后，維保人員應(yīng)進(jìn)行必要的功能測(cè)試，確保電梯各項(xiàng)性能指標(biāo)符合要求，并清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。3.4維保記錄管理3.4.1每次維保作業(yè)完成后，維保單位必須填寫(xiě)詳細(xì)的《電梯維保記錄》，記錄應(yīng)包含作業(yè)日期、作業(yè)人員、作業(yè)內(nèi)容、檢查結(jié)果、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理情況、更換的零部件型號(hào)規(guī)格及數(shù)量等信息。3.4.2《電梯維保記錄》應(yīng)由維保作業(yè)人員簽字，并經(jīng)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人或現(xiàn)場(chǎng)管理人員簽字確認(rèn)。3.4.3物業(yè)公司應(yīng)將《電梯維保記錄》與其他電梯檔案資料一并妥善保存，保存期限應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求。四、電梯日常使用與巡查管理4.1電梯使用管理物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯使用的管理，對(duì)業(yè)主及使用人進(jìn)行安全乘梯宣傳和引導(dǎo)，張貼乘梯須知、安全警示標(biāo)識(shí)。嚴(yán)禁超載、運(yùn)載危險(xiǎn)品、在轎廂內(nèi)吸煙、嬉戲打鬧或進(jìn)行其他違規(guī)操作。4.2日常巡查4.2.1物業(yè)公司應(yīng)安排專(zhuān)人（如電梯安全管理員或工程人員）每日對(duì)所管理的電梯進(jìn)行至少一次日常巡查。巡查內(nèi)容主要包括：*電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無(wú)異常震動(dòng)或異響；*轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)、應(yīng)急呼叫裝置、樓層顯示、到站鐘是否正常；*層門(mén)、轎門(mén)的開(kāi)關(guān)是否順暢，有無(wú)卡滯或異常聲響；*各樓層召喚按鈕、轎廂內(nèi)選層按鈕是否正常；*電梯機(jī)房（如有條件）內(nèi)設(shè)備有無(wú)明顯異常。4.2.2巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)《電梯日常巡查記錄表》，對(duì)發(fā)現(xiàn)的輕微問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理；對(duì)無(wú)法當(dāng)場(chǎng)處理或可能影響電梯安全運(yùn)行的問(wèn)題，應(yīng)立即停用該電梯，并通知維保單位進(jìn)行檢修，同時(shí)上報(bào)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人。五、應(yīng)急處置5.1應(yīng)急預(yù)案物業(yè)公司應(yīng)制定完善的電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)、應(yīng)急響應(yīng)程序、救援措施等。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)備案，并定期組織演練。5.2應(yīng)急響應(yīng)5.2.1當(dāng)發(fā)生電梯困人、沖頂、蹲底、異常停車(chē)或其他突發(fā)故障時(shí)，物業(yè)公司相關(guān)人員接到報(bào)告后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，安撫被困人員情緒，同時(shí)立即通知維保單位啟動(dòng)應(yīng)急救援。5.2.2確保電梯內(nèi)應(yīng)急呼叫裝置（如五方通話）24小時(shí)暢通，以便及時(shí)接收求救信號(hào)。5.2.3在維保單位到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，現(xiàn)場(chǎng)人員不得擅自進(jìn)行救援操作，應(yīng)等待專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行處置。5.2.4故障處理完畢后，應(yīng)對(duì)事件原因進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行評(píng)估和完善。5.3困人救援維保單位應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求，在接到困人通知后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救援。救援過(guò)程必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保被困人員安全獲救。六、檔案資料管理6.1檔案建立與保管物業(yè)公司應(yīng)為每臺(tái)電梯建立獨(dú)立的檔案，檔案應(yīng)至少包含以下資料：*電梯產(chǎn)品合格證、安裝使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、電氣原理圖等隨機(jī)技術(shù)文件；*電梯安裝驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告、定期檢驗(yàn)報(bào)告；*維保合同、維保單位資質(zhì)文件；*《電梯維保記錄》、《電梯日常巡查記錄表》；*電梯故障維修記錄、重大維修改造記錄；*電梯安全管理人員、作業(yè)人員資格證書(shū)復(fù)印件；*應(yīng)急預(yù)案及演練記錄；*其他與電梯安全相關(guān)的資料。檔案資料應(yīng)齊全、準(zhǔn)確、清晰，并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管，妥善存放于干燥、通風(fēng)、防火的地點(diǎn)。6.2檔案更新電梯檔案資料應(yīng)根據(jù)電梯的使用、維保、檢驗(yàn)、維修改造等情況及時(shí)進(jìn)行更新，確保檔案的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。七、監(jiān)督檢查與持續(xù)改進(jìn)7.1內(nèi)部監(jiān)督檢查公司相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)定期或不定期對(duì)各項(xiàng)目的電梯維保管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括本規(guī)范的執(zhí)行情況、維保質(zhì)量、檔案管理、應(yīng)急準(zhǔn)備等，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)，并跟蹤落實(shí)。7.2接受外部監(jiān)督積極配合特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)的監(jiān)督檢查，對(duì)檢查中提出的問(wèn)題及時(shí)整改。7.3