長沙三角花園商業(yè)市場調(diào)研及定位研究報告2009年1月項目開發(fā)特點

——項目位處一個正在弱化的傳統(tǒng)商圈中山路是長沙歷史傳統(tǒng)商業(yè)街，以原中山百貨大樓為龍頭帶動，商業(yè)氛圍濃厚；后幾經(jīng)業(yè)態(tài)調(diào)整，原中山百貨已撤離，現(xiàn)在一樓是一個以年輕時尚女裝為主題的中山商業(yè)廣場，二樓以上空置中山路商圈現(xiàn)在以經(jīng)營中低檔年輕時尚女裝為主，以臨街商鋪和小型購物商場的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，其影響力遠不如歷史了項目開發(fā)特點

——項目體量及結(jié)構(gòu)的限制項目體量及結(jié)構(gòu)，使本項目的開發(fā)選擇受到一定的限制本項目總規(guī)模約為2萬平方米，難以發(fā)展為大而全的綜合性百貨和大型購物中心單層面積3000～4000平方米，大型商家難以布局扇形柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)影響了部分商家的入駐意愿內(nèi)部動線欠合理，如無循環(huán)通路、扶手梯直接面對墻、觀光電梯價值不高等負一層的可進入性及停車場出入口使用不方便項目開發(fā)特點

——外圍空間優(yōu)劣互現(xiàn)項目室外大型廣場使本項目具備了內(nèi)外互動的優(yōu)勢，可充分利用廣場空間提升項目價值項目地塊臨中山路的退縮和綠化帶的阻隔，使項目的可視性和展示性受到不利影響項目沿中山路西側(cè)臨街商鋪被走火通道隔開，與商場整體不能連貫互通項目開發(fā)特點

——過往歷史背景的影響過往歷史背景女人大世界起初招商相當成功，招租率非常高，同時也引入一些形象商戶，于2006年底開業(yè)，但開業(yè)不到半年，大部分商戶撤場導(dǎo)致最后不得不關(guān)門停業(yè)項目失敗原因的初步判斷租金過高，導(dǎo)致同類服裝價格遠高于周邊商場，在競爭上沒有優(yōu)勢商場起步階段面對困難業(yè)主與租戶之間沒能很好溝通尋求出路是關(guān)鍵后期營銷活動少，未能短時間內(nèi)提升商場影響力導(dǎo)致商戶的經(jīng)營難上加難對本項目的影響對本項目的二次招商帶來一定負面影響對項目的租金水平有相當程度上影響現(xiàn)有裝修格局使得項目定位受到一定的限制和影響對項目的日后管理提出更高要求本次研究需要重點解決的核心問題長沙市商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征及未來的發(fā)展趨勢商圈分布格局及特征業(yè)態(tài)業(yè)種分布規(guī)律商圈的發(fā)展趨勢消費者消費特征商家觀點戰(zhàn)略層面戰(zhàn)術(shù)層面項目發(fā)展方向的選擇項目綜合投資回報評估項目自身開發(fā)特點各商業(yè)行業(yè)的初步選擇各商業(yè)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀各商業(yè)行業(yè)商家觀點消費者觀點意愿各業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的深化租金標準的制定租金收益的預(yù)測報告目錄一長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢三長沙消費者特征分析四商業(yè)行業(yè)可行性選擇分析六項目租金收益及營運成本預(yù)測五項目方案設(shè)定二中山路商圈現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢Part1長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢阿波羅商業(yè)廣場金蘋果大市場友誼商城金色家族平和堂黃興路商業(yè)步行街春天百貨王府井百貨平和堂新世界百貨通程商業(yè)廣場百聯(lián)東方廣場東塘商圈火車站商圈河西商圈五一商圈中山路商圈友誼商店本項目長沙主要商圈空間分布格局長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——形成多商圈格局多商圈格局（核心商圈首位度高）單一商圈單一商業(yè)體長沙目前形成了多商圈格局，說明商業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)到了一定的階段長沙現(xiàn)有各商圈中，核心商圈（五一商圈）首位度高，其它商圈與核心商圈相比差距較大，說明長沙的商業(yè)格局有進一步發(fā)展的空間多商圈格局（核心商圈首位度降低）長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——五一商圈核心地位不容置疑商圈主要商業(yè)物業(yè)規(guī)模（㎡）主要商業(yè)總體量（㎡）中山路商圈百聯(lián)東方76000123000金滿地27000和瑞化妝品城20000五一商圈商業(yè)步行街180000447000平和堂50000新世界百貨35000王府井百貨70000春天百貨12000萬達商業(yè)廣場40000友誼商店60000東塘商圈友誼商城2400055000金色家族6000平和堂25000河西商圈通程商業(yè)廣場5000050000火車站商圈阿波羅商業(yè)廣場6000060000

五一商圈集中有規(guī)模較大的幾大百貨，同時還改建了一條長度接近800米商業(yè)步行街，總商業(yè)體量接近45萬平方米，遠遠超過其它幾個商圈，從體量上來看，五一商圈核心地位明顯長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——五一商圈核心地位不容置疑商圈百貨商業(yè)步行街主題商場臨街商鋪餐飲娛樂中山路商圈百聯(lián)東方——金滿地、巴黎春天、西門町、四維、女人街等以年輕時尚女性小商鋪為主肯德基、尚食坊美食廣場、餐謀天下、皇品世家牛排、麓港小鎮(zhèn)紅色劇院五一商圈平和堂、新世界百貨、友誼商店、王府井百貨、春天百貨黃興路商業(yè)步行街流行坐標、時尚名堂、怡隆百貨、國際商場等品牌專賣店比例相對高，并帶動周邊臨街商鋪形象檔次上的提升麥當勞、肯德基、辣阿婆火鍋城、季季紅火鍋城、星勢力美食廣場、金牛角西餐廳解放西路酒吧一條街、星光燦爛KTV廣場、王府井美食廣場及電影院東塘商圈友誼商城、金色家族、平和堂——瀟湘時尚、潮流特區(qū)等以服裝、通訊類為主火宮殿——河西商圈通程商業(yè)廣場————以運動休閑服飾為主————火車站商圈阿波羅商業(yè)廣場——QQ電腦城、國儲電腦城等檔次相對較低的商鋪零散分布快餐店——五一商圈業(yè)態(tài)種類齊全，且分布比例均衡長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——五一商圈核心地位不容置疑商圈商圈人流租金水平范圍（元/㎡·月)中山路商圈日均人流量不足10萬人次300-600五一商圈日均人流量約30萬人次，其中步行街日均人流量超10萬人次，節(jié)假日可達15－18萬人次500-1000東塘商圈日均人流量接近15萬人次，最高可達40萬人次100-250河西商圈日均人流量接近15萬人次150-320火車站商圈日均人流量達20萬人次，以游客和周邊縣市經(jīng)銷商為主100-200

五一商圈日均人流量約30萬人次，充分顯示出其繁華程度及核心地位五一商圈租金水平也遠遠高于其它商圈，最高租金水平達到1000元/㎡·月長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——五一商圈核心地位不容置疑各商圈中品牌連鎖專賣店出現(xiàn)在臨街商鋪或主題商場內(nèi)的，以五一商圈黃興路商業(yè)步行街比例最高，達到40％，而周邊商圈明顯遞減，一般不到5％長沙主要商圈品牌比例分布情況長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——五一商圈核心地位不容置疑五一商圈

在問卷調(diào)查中，五一商圈對消費者吸引力最強，其中喜歡去黃興路商業(yè)步行街的消費者超過70％問卷問題：在長沙市區(qū)，你常去哪些大型購物場所？長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——百貨仍然是目前的市場主體主要商業(yè)物業(yè)規(guī)模（㎡）總體量（㎡）百聯(lián)東方76000553000五一平和堂50000新世界百貨35000王府井百貨70000春天百貨25000友誼商店60000友誼商城24000金色家族6000東塘平和堂25000通程商業(yè)廣場50000阿波羅商業(yè)廣場60000家潤多百貨36000天虹百貨30000美美百貨6000

長沙已開業(yè)百貨數(shù)量達14家，總體量約為55萬平方米，市區(qū)人均百貨面積為0.2㎡/人（長沙人均商業(yè)面積約0.9㎡/人)平和堂、新世界、王府井、天虹、美美、百聯(lián)東方等國內(nèi)外知名百貨品牌的入駐使長沙百貨業(yè)逐漸成為商業(yè)市場主流長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——目前尚無真正意義上的購物中心專業(yè)主題百貨購物中心化百貨百貨公司和小型商場傳統(tǒng)商業(yè)街80年代末，形成黃興路、中山路、五一路、蔡鍔路四大傳統(tǒng)商業(yè)街購物中心90年代初，五虎二龍七大國有百貨商場鼎立90年代末，以王府井百貨出現(xiàn)為標志20世紀初，以國美、蘇寧、東之杰、百幸、金色家族出現(xiàn)為標志無

長沙目前尚未出現(xiàn)真正意義上的購物中心（萬達廣場和嘉信茂等均不是真正意義上的購物中心），說明長沙的商業(yè)市場尚未發(fā)展到最高級形態(tài)，仍有提升空間長沙商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀特征

——市場品牌連鎖化程度較低

品牌絕大多數(shù)集中在百貨公司里，其它商業(yè)業(yè)態(tài)中品牌占有份額非常低，不足6％品牌連鎖經(jīng)營初見端倪，但市場份額低長沙主要商圈品牌比例及市場總體水平泛五一商圈范圍的界定五一商圈芙蓉廣場商圈中山路商圈泛五一商圈

五一商圈

中山路商圈芙蓉廣場商圈一主兩副泛五一商圈五一商圈與中山路商圈及芙蓉廣場商圈的關(guān)系從空間距離來看，五一商圈和中山路商圈以及芙蓉廣場商圈十分接近，應(yīng)能較好的分享五一商圈的客流，但從實際效果來看，中山路商圈和芙蓉廣場商圈并沒有形成連續(xù)的整體，主要表現(xiàn)如下：五一大道擴建后使人流穿越五一大道十分不便捷，使五一商圈和中山路商圈以及芙蓉廣場商圈被阻斷，客流不連貫開業(yè)兩年的百聯(lián)東方，其定位為中高檔，雖然號稱毗鄰五一大道、黃興路步行街，卻無法分享五一商圈的人流；皇冠假日酒店雖與五一商圈只有一路之隔，但六層商業(yè)裙樓長期處于空置狀態(tài)，導(dǎo)致五一商圈的商業(yè)氛圍不能延續(xù)至中山路商圈金滿地雖然經(jīng)營狀況不錯，但由于其地下空間并未與五一商圈直接連通，從而導(dǎo)致商業(yè)氛圍不能延續(xù)芙蓉廣場商圈與五一商圈之間沿五一大道缺少商業(yè)物業(yè)的延續(xù)五一商圈與中山路商圈及芙蓉廣場商圈的關(guān)系1240人/20min1764人/20min670人/20min670人/20min五一商圈三維圖

黃興路

五一大道

解放路

王府井百貨

春天百貨平和堂

新世界百貨

黃興路商業(yè)步行街五一商圈基本情況商業(yè)物業(yè)名稱

規(guī)模（m2）

檔次物業(yè)形式

經(jīng)營狀況業(yè)態(tài)組合平和堂50000中高檔裙樓商業(yè)

好百貨＋餐飲＋休閑娛樂新世界百貨35000

首層高檔裙樓商業(yè)

一般百貨＋餐飲春天百貨25000

中檔獨立建筑

一般百貨王府井百貨70000中高檔獨立建筑

較好百貨＋超市＋餐飲＋休閑娛樂友誼商店60000高檔獨立建筑

好百貨百貨——平和堂

規(guī)模：50000平方米單層面積：5000平方米開業(yè)時間：1998年檔次：中高檔樓層功能分布：

－1F——生活商場

1F——時尚精品

2F——潮流女裝

3F——精品男裝

4F——運動休閑

5F——嬰童孕用品

6F——餐飲美食

7F——健身中心百貨——新世界百貨

規(guī)模：35000平方米單層面積：5000平方米開業(yè)時間：2006年檔次：首層高檔、其余中檔樓層功能分布：－1F——1潮流食尚1F——國際名品2F——時尚女裝3F——優(yōu)雅女裝4F——紳士服飾5F——運動休閑6F——繽紛生活百貨——春天百貨

規(guī)模：25000平方米單層面積：4000平方米檔次：中檔樓層功能分布：－1F——國際商場1F——化妝品、鞋2F——時尚女裝3F——成熟女裝4F——男士正裝5F——運動休閑6F——空置百貨——王府井百貨

規(guī)模：70000平方米單層面積：5000平方米檔次：中高檔樓層功能分布：－1F——生活超市1F——化妝品、金銀珠寶、眼鏡、飾品2F——少女裝、女包、時尚表、飾品3F——少淑裝、飾品、女士內(nèi)衣、女包4F——淑女裝、針織服飾、童裝5F——男裝、男包、男鞋6F——運動服飾、中性服飾7F——美食廣場8F——特色餐飲、寫真館9F——品牌折扣店10F——電影院百貨——友誼商店

規(guī)模：30000平方米單層面積：A座2000平方米，B座3000平方米檔次：高檔樓層功能分布：

A座：1F——國際名品2F——名品男裝3F——精品男裝、男包4F——時尚男裝、男鞋

B座1F——國際名品、化妝品2F——高級女裝、珠寶、腕表3F——少淑女服飾、女鞋4F——精品女裝、女性內(nèi)衣、女包5F——少女裝、休閑男裝6F——運動服飾、童裝7F——家居用品東塘商圈三維圖韶山北路勞動西路金色家族平和堂友誼商城東塘商圈基本情況商業(yè)物業(yè)名稱

規(guī)模（m2）

檔次物業(yè)形式

經(jīng)營狀況業(yè)態(tài)組合平和堂25000中高檔獨立建筑

好百貨＋餐飲友誼商城24000

中檔獨立建筑

較好百貨金色家族6000

中檔獨立建筑

一般百貨＋餐飲百貨——平和堂

規(guī)模：25000平方米單層面積：3000平方米檔次：中高檔樓層功能分布：－2F——超市、藥店、咖啡廳－1F——珠寶、女鞋、化妝品1F——精品女裝2F——成熟女裝、內(nèi)衣3F——男裝4F——運動休閑5F——童裝、睡衣、床上用品6F——特色餐飲百貨——友誼商城

規(guī)模：24000平方米單層面積：5000平方米檔次：中檔樓層功能分布：1F——化妝品、女鞋、珠寶、鐘表2F——女裝、女包3F——精品女裝、休閑服飾4F——男裝、男鞋5F——運動、童裝、床上用品百貨——金色家族

規(guī)模：6000平方米單層面積：1000平方米檔次：中檔樓層功能分布：－1F——高檔禮品、超市1F——品牌服飾2F——品牌男裝3F——女裝、皮鞋、飾品4F——品牌特賣場5F——特色餐飲河西商圈三維圖楓林路麓山路通程商業(yè)廣場百貨——通程商業(yè)廣場

規(guī)模：50000平方米單層面積：7000平方米檔次：中檔物業(yè)形式：獨立建筑經(jīng)營狀況：一般業(yè)態(tài)組合：百貨＋餐飲＋休閑娛樂樓層功能分布：－1F——新一佳超市1F——化妝品、男女皮鞋2F——名品淑女裝、流行少淑裝3F——男士精品、時尚休閑男裝4F——兒童用品、時尚家居5F——特色餐飲、書店、健身中心火車站商圈三維圖車站北路五一大道阿波羅商業(yè)廣場家潤多超市金蘋果大市場百貨——阿波羅商業(yè)廣場

規(guī)模：60000平方米單層面積：12000平方米檔次：中檔物業(yè)形式：獨立建筑經(jīng)營狀況：一般業(yè)態(tài)組合：百貨樓層功能分布：1F——時尚生活概念2F——潮流服飾前沿3F——運動休閑地帶4F——康體休閑中心長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——商業(yè)規(guī)模和水平將快速提升

長沙經(jīng)濟快速發(fā)展GDP實現(xiàn)快速穩(wěn)步增長地區(qū)生產(chǎn)總值從03年928.22億元上升至07年2190.25億元，其中07年比06年增長16.0％，增速為1994年以來的最高水平城市居民收入快速穩(wěn)步提高城市居民人均可支配收入從03年9933元上升至07年16153元，其中07年比06年增長16.0％長沙消費磁性進一步增強“長、株、潭”體系規(guī)劃將使長沙成為發(fā)展的中軸，長沙的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進一步提升，對周邊城市吸引力也會進一步增強隨著城市版圖的倍性擴大，城市消費人口會大幅度增加，政府也制定了300萬人口發(fā)展規(guī)劃03－07年長沙GDP及增長情況03－07年長沙城市居民人均可支配收入及增長情況長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——商業(yè)規(guī)模和水平將快速提升長沙商業(yè)規(guī)劃近期目標（2005－2010）到2010年全市社會消費品零售總額將達到1200億元左右人均商業(yè)服務(wù)業(yè)面積將由目前的0.9平方米增加到1.0平方米人均零售商業(yè)網(wǎng)點面積從目前的0.46平方米增加到0.6平方米市域總營業(yè)面積達到350萬平方米長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——真正意義上的購物中心有望出現(xiàn)城市首個購物中心開業(yè)/建設(shè)時間同年城市總戶籍人口同年城市GDP同年人均GDP城市人均可支配收入城市人均消費性支出武漢武漢萬達廣場2004年11月開業(yè)785.9萬1956億元23148元9564元7792元成都百聯(lián)天府廣場2004年4月開業(yè)1059.7萬2185.7億元20110元10394元8997元昆明順城商業(yè)廣場2007年建設(shè)，預(yù)計2010年開業(yè)619.33萬1393.7億元22578元12083元8707元?？诤？诖蠖紩?006年建設(shè)，預(yù)計2008年5月開業(yè)150.86萬350.06億元19980元10712元8109元長沙暫時未出現(xiàn)——637.36萬2190.25億元34364元1615312288通過戶籍人口、GDP、人均GDP、人均可支配收入與支出等經(jīng)濟指標對比，可以發(fā)現(xiàn)長沙大部分指標已經(jīng)達到開發(fā)購物中心的條件長沙已經(jīng)出現(xiàn)了具備購物中心雛形的商場，如嘉信茂、萬達廣場長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——五一商圈地位有望進一步鞏固

五一商圈核心地位較為穩(wěn)固五一商圈無論從規(guī)模、業(yè)種業(yè)態(tài)、檔次等方面看，都明顯高于其他幾個商圈，可以判斷其他幾個商圈在三到五年內(nèi)還無法超越五一商圈政府的支持是“五一”商圈發(fā)展的巨大推動力之一，也是其保持長期活力的基礎(chǔ)幾年前，長沙市政府曾有意將“五一商業(yè)特區(qū)”建成該市的中央商務(wù)區(qū)，政策的支持使其在短短幾年吸引了包括平和堂、王府井、新世界、百聯(lián)東方等大百貨進駐，此后又建設(shè)了黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)規(guī)模會進一步年擴大五一商圈有新商業(yè)物業(yè)正在開發(fā)，如青和購物商場與君臨國際，總規(guī)模接近25000㎡

商圈內(nèi)還有新的商業(yè)物業(yè)正在招商，包括五一廣場附近的皇冠假日酒店、新天地大廈皇冠假日酒店新天地大廈君臨國際青和購物商場長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——近期南向商業(yè)軸線將繼續(xù)延伸加強從長沙近期城市發(fā)展的方向來看，東面和北面空間有限，西面跨河發(fā)展需要一定的時間，因此南向是長沙近期城市發(fā)展的主要方向眾多高檔住宅進駐東塘商圈及其以南的區(qū)域，南區(qū)樓盤開發(fā)程度加快。居住重心正往南移動，可以預(yù)見，商業(yè)重心也會隨之南移，南向商業(yè)正陸續(xù)發(fā)展起來平和堂友誼商城嘉信茂家樂福大潤發(fā)東塘商圈長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——中遠期河西商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

市政府的西遷必然帶動就業(yè)中心和居住重心的西遷，從而促使新商圈涌現(xiàn)，如河西通程商業(yè)廣場周邊形成新型區(qū)域商圈河西已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了大量高檔住宅，同時河西由于與老城區(qū)較遠空間距離帶來的交通不便性，這部分高消費能力消費者必然選擇就近消費長沙后備城市發(fā)展用地主要集中在河西，必然是長沙中遠期發(fā)展重點市政府長沙商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

——商業(yè)元素多樣性和體驗性價值日趨明顯長沙商業(yè)市場未來發(fā)展過程中商業(yè)元素的多樣性和體驗性必將進一步增加五一商圈包括步行街、百貨、超市、專業(yè)賣場、專賣店、便利店等，此外還有大規(guī)模的餐飲、休閑娛樂配套，充分體現(xiàn)出商業(yè)元素的多樣性和體驗性。這也是五一商圈作為核心商圈地位穩(wěn)固的主要原因中山路商圈由于其業(yè)態(tài)較單一，商業(yè)元素比較單調(diào)，缺乏餐飲、休閑娛樂等配套，導(dǎo)致其對外輻射力不斷下降Part2長沙中山路商圈基本特征及發(fā)展趨勢預(yù)測中山路商圈三維圖百聯(lián)東方

黃興路金滿地三角花園

中山路

蔡鍔路現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)較低級，沒有帶動力強的大型龍頭商家商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)的臨街商鋪為主，購物商場絕大部分也是以首層到二層小型主題商場，如四維、女人街、巴黎春天等，沒有帶動能力強的大型龍頭商家商業(yè)消費主要集中在低樓層，很難向高樓層拉動，如和瑞化妝品城零售主要集中在首層和二樓夾層，上面主要分布一些承租能力較低的培訓機構(gòu)；原中山百貨大樓業(yè)態(tài)調(diào)整后的中山商業(yè)廣場也集中在首層，經(jīng)營已經(jīng)長達六年，但首層以上一直處于空置狀態(tài)百聯(lián)東方雖然是大型連鎖品牌百貨，但由于其檔次定位已經(jīng)脫離了中山路商圈的現(xiàn)狀消費特點，而且經(jīng)營效果不理想，從而對商圈的帶動能力有限非品牌商家（個體散戶）占主流中山路知名品牌商家比例低，不到3％長沙主要商圈品牌比例情況業(yè)種相對單一，以年輕時尚女裝為主商場名稱開業(yè)時間規(guī)模（平方米）商鋪數(shù)量（個）商鋪間隔（平方米）招租率定位西門町2008年12月26日600415－1280％中檔時尚女裝為主瀟湘時尚2008年12月28日20005510－1570％中檔時尚女裝為主巴黎春天2008年7月1500307－1590％中檔時尚女裝為主潮流特區(qū)2008年12月25日600020010－2590％中檔時尚女裝為主金滿地F區(qū)2008年9月10001607－1095％中低檔時尚女裝為主

中山路原有臨街商鋪及小型商場都是以年輕、時尚女裝為主，而商圈內(nèi)正在開發(fā)或新開業(yè)的主題商場仍以該類為主線功能及消費元素單一中山路商圈以零售功能為主，餐飲、娛樂等配套功能非常欠缺，只有零星小型快餐店穿插分布在橫街小巷，紅色劇院是唯一休閑娛樂場所，硬件設(shè)施相對陳舊，對消費者吸引力不強；整個商圈零售功能比例高達96％，餐飲、娛樂休閑總比例還不到5％功能類型零售餐飲娛樂主要商業(yè)物業(yè)百聯(lián)東方、金滿地、巴黎春天、西門町、四維、女人街等肯德基、尚食坊美食廣場、餐謀天下、皇品世家牛排、麓港小鎮(zhèn)紅色劇院規(guī)模（㎡）20000060002000比例零售：餐飲：娛樂＝96％：3％：1％不能完全滿足消費者消費需求

接近50％的消費者認為中山路商圈不能完全滿足其消費需求不能滿足的主要原因主要集中在商品種類太少、商品質(zhì)量沒有保證和缺少餐飲、娛樂等配套幾個方面問卷問題：中山路現(xiàn)有的購物設(shè)施能否滿足你的購物需求？問卷問題：中山路現(xiàn)有購物設(shè)施不能滿足你的購物需求的原因是哪些？年輕、女性消費者仍然占中山路商圈消費主流

在被訪對象中，過半數(shù)為21-30歲的年輕人，16-20歲的也超過1/4

在被訪對象中，有2/3消費者是女性問卷問題：你的實際年齡是？問卷問題：你是些別是？整體環(huán)境是中山路商圈的最大弊端

有一半以上的被訪者認為改善中山路包括交通和衛(wèi)生在內(nèi)的整體環(huán)境是最有效的，認為目前中山路單行線方案的實施及執(zhí)行，對商戶和消費者都有一定程度的負面影響；同時增加一些大型的購物商場，豐富商品種類，提高商品檔次，也是提升商圈檔次和形象的體現(xiàn)問卷問題：你覺得以下哪些措施最能改善中山路購物環(huán)境？外區(qū)消費者比例超過50％，商圈具備一定的對外輻射力

中山路商圈消費者中來自芙蓉區(qū)以外的比例超過50％，說明中山路商圈具備一定的對外輻射能力問卷問題：你在什么地區(qū)居住或工作？低學歷消費者比例偏高38％的被訪者學歷是高中及中專水平，31％的被訪者是大專水平，反映出中山路消費人群整體偏年輕，且消費層次有限問卷問題：你的最高學歷是？整體消費水平偏低

有60％以上的被訪者消費額都在300元以下，500元以上比例較小，接近10％這種整體消費水平偏低的現(xiàn)象與中山路商圈現(xiàn)有商家檔次、品牌、業(yè)種業(yè)態(tài)和消費者層次有一定的關(guān)系問卷問題：你在上述購物場所平均每次消費金額是？中山路商圈發(fā)展趨勢綜合評價功能單一，主要以零售功能為主，餐飲、娛樂休閑功能缺乏，對消費者吸引力不強，所以商圈發(fā)展必須注重商業(yè)元素的多元性和豐富性商圈發(fā)展的空間有限，必須立足于特色主題性商業(yè)開發(fā)來吸引消費者商圈發(fā)展必須依托中檔大眾化消費群體跨區(qū)域性商圈，能吸引部分區(qū)外消費者Part3長沙消費者消費特征分析追求時尚、趨眾跟風長沙是全國第一批對外開放的城市，不斷吸收外地的時尚文化，這種時尚文化在商業(yè)零售業(yè)中表現(xiàn)尤其突出，從觀察當?shù)厝说闹b風格可以發(fā)現(xiàn)有錢人以品牌服裝為主，一般消費者即使不能購買品牌服裝，也會購買一些類似品牌服裝的仿造品跟風從眾是長沙市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊，無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存居民消費意愿強烈根據(jù)07年長沙統(tǒng)計公報，長沙城鄉(xiāng)居民消費居中部地區(qū)首位長沙城市居民人均消費性支出由01年7745元遞增到07年的12290元，年評價增長率達6.5%由01年全國第八位上升至07年第四位2007年中部地區(qū)省會城市居民人均消費性支出比較（全國第4位）（全國第8位）消費者最愛逛五一商圈五一商圈問卷問題：在長沙市區(qū)內(nèi)，你常去的大型購物場所是哪些？服飾穿戴類及日常生活類商品消費頻率最高問卷問題：你去大型購物場所主要為了消費什么？商品種類齊全是消費者選擇購物場所的首要原因問卷問題：你去上述購物場所消費的主要原因是？必要家庭開支以外，購物行為所占比例最高長沙消費者除必要生活開支外，購物消費方面的支出最大，有67％的被訪者都反映他們在購物消費方面花費最多問卷問題：除了必要的生活開支，你在什么方面的消費支出比例最大？Part4項目商業(yè)主題選擇可行性研究分析項目商業(yè)主題選擇思路

運動休閑美容美發(fā)童裝鞋通訊數(shù)碼動漫成人用品時尚服飾

項目體量有限，“大而全”的綜合性百貨或購物中心顯然不適合本項目，具備一定綜合性的主題化、特色化商場應(yīng)該是本項目的發(fā)展方向

在行業(yè)篩選的過程中應(yīng)考慮所選行業(yè)的市場稀缺度和市場供應(yīng)情況，同時還應(yīng)考慮其具備一定的租金承受能力行業(yè)選擇長沙運動休閑類商業(yè)主要分布格局

長沙運動休閑商業(yè)主要集中在五一商圈和河西商圈，五一商圈以黃興路商業(yè)步行街最集中，包括各大運動休閑品牌連鎖形象店及大賣場，如耐克、阿迪達斯、李寧、kappa、東之杰運動大本營等；河西商圈以臨街商鋪為主；河西商圈黃興路商業(yè)步行街長沙運動休閑類商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

黃興路商業(yè)步行街形成了運動休閑商家的最主要集中地，有強大的輻射能力國內(nèi)外主要運動休閑品牌均已進入了長沙，其中勝道東之杰擁有大部分主流品牌的總代理或一級代理資格運動休閑業(yè)種在長沙各商圈中所占的比例長沙運動休閑類商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀中山路商圈運動品牌店經(jīng)營不佳，有撤場的可能中山路李寧特賣場，經(jīng)營不佳，準備撤場東之杰在百聯(lián)東方申格中做了三個品牌（李寧、耐克、茵寶），近期準備撤場新大新原運動城由運動100在經(jīng)營，經(jīng)營不佳，撤出長沙原因分析新大新原運動城撤出主要是因為其開店時機沒有很好的配合市場發(fā)展的節(jié)奏中山路李寧特賣場經(jīng)營不佳在于其沒有規(guī)模效應(yīng)，店面比較孤立東之杰在百聯(lián)東方經(jīng)營困難主要是因為樓層太高、宣傳力度不夠以及百聯(lián)自身定位較高與中山路現(xiàn)有的消費檔次不太匹配等原因商家訪談——百聯(lián)東方申格東之杰店店長中山路商圈運動品牌店經(jīng)營不佳，有撤場的可能中山路李寧特賣場，經(jīng)營不佳，準備撤場東之杰在百聯(lián)東方申格中做了三個品牌（李寧、耐克、恩寶），是長沙運動品牌店中最差的，近期準備撤場新大新原運動城為運動100在經(jīng)營，經(jīng)營不佳，撤出長沙臨街商鋪租金較高，經(jīng)營較困難，不趨向于在臨街商鋪開設(shè)專賣店長沙東之杰臨街運動品牌店大部分只能維持成本，其目的是為了占據(jù)市場主動權(quán)黃興路商業(yè)步行街東之杰大部分臨街品牌形象店是維持成本經(jīng)營，而二樓和三樓的運動大本營才是利潤的主體，2007年，二樓營業(yè)額達1.8億元，三樓營業(yè)額也達3000萬元運動休閑商業(yè)主題匹配性分析可行因素不可行因素匹配與否本項目的廣場優(yōu)勢，便于開展各種運動主題營銷活動，豐富項目元素黃興路商業(yè)步行街已占據(jù)大部分市場份額，對消費者有強大集聚能力

基本匹配1、本項目應(yīng)該在規(guī)模、特色、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營方式、營銷推廣等方面表現(xiàn)出差異化，才能獲得市場的生存空間2、本項目應(yīng)該在租金策略、招商方面表現(xiàn)出一定的靈活性中山路是以年輕時尚消費者為主體，運動休閑類商品與其消費能力和消費喜好有較好的一致性，同時有利于本項目三、四樓的功能搭配中山路一些運動休閑品牌店或折扣店經(jīng)營狀況不理想，有些已撤場或待撤，對商家進場有一定的負面影響本項目若集中打造運動、戶外、休閑主題將是長沙最大的運動基地，具備規(guī)模優(yōu)勢——運動休閑商品的市場需求將會進一步增加，市場前景看好——長沙美容美發(fā)行業(yè)分布格局

長沙品牌化妝品主要集中在百貨公司，中低端化妝品類零批集中在中山路的和瑞與老照壁、以及高橋大市場和瑞：規(guī)模20000平方米，共8層，開業(yè)6年，發(fā)展相對成熟，產(chǎn)品零批和培訓并存老照壁：規(guī)模約2500平方米，共40多個商鋪，主營美發(fā)產(chǎn)品，與和瑞形成一定的差異，經(jīng)營情況一般高橋大市場：約1000個商戶，以美容美發(fā)與日化為主和瑞化妝品城老照壁美容美發(fā)商城高橋大市場長沙美容美發(fā)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和瑞和老照壁是以零售為主，也有少量批發(fā)客，主要是周邊商戶和一些老客戶；而高橋大市場是以批發(fā)為主，輻射幾個省，也有部分和瑞客戶和瑞是以美容商品為主、老照壁是以美發(fā)商品為主，而高橋是以日化商品為主整體租金水平保持在50－150元/㎡之間和瑞現(xiàn)已成為湖南省最大的化妝品集散地，以全國各地加盟店為主，經(jīng)營情況較好，首層租金接近100元/㎡老照壁經(jīng)營一般，租金水平較低，為50－60元/㎡高橋位于火車站附件，有物流做保證，發(fā)展較好，日化類租金高于美容美發(fā)美容美發(fā)業(yè)種在長沙各商圈中所占的比例商家訪談1——和瑞化妝品城招商部經(jīng)理和瑞開業(yè)6年，是近2-3年才逐漸走旺，現(xiàn)已發(fā)展成湖南最大的化妝品集散地長沙化妝品有三個集散地：和瑞、老照壁和高橋大市場，其中高橋等類似商戶有意遷往中山路經(jīng)營進貨渠道主要是廣州和上海商場管理水平較差，在一定程度上影響整體租金水平的提高商家訪談2——長沙市美容美發(fā)協(xié)會副秘書長胡先生目前，長沙化妝品市場正處于上升階段，相對比較火和瑞主要是全國各地加盟店為主美容美發(fā)會在和瑞周邊繼續(xù)做強做大，如廣闊天地樓上有美容美發(fā)辦公配套老照壁人氣較差，這部分商戶是很好的潛在商戶可通過各種類型美容美發(fā)展銷會進行主題包裝和營銷商家訪談3——高橋大市場商戶王先生高橋介紹原為爛貨、假貨大市場，后陸續(xù)調(diào)整后逐漸改觀治安較差高橋每年會組織兩次質(zhì)檢會發(fā)展商與政府及商戶關(guān)系比較融洽高橋正著手電腦、服裝等主題的開發(fā)進駐意向及要求自己是代理商，想在市區(qū)選擇一個場所進駐進駐要求在稅收方面有優(yōu)惠管理與布局要相對合理客源以外地老客戶為主，具有餐飲、休閑娛樂配套要求租金相對合理商家訪談4——高橋大市場商戶孫先生避免與和瑞直接競爭，以免業(yè)績下滑本項目不具備做批發(fā)市場的條件美發(fā)商品占用空間大，要有足夠空間做支撐有足夠空間儲存商品（倉庫）保證貨車出入便利性及高效率物流商品不豐富，在一定程度上限制商戶的拿貨品種及數(shù)量對本項目行業(yè)選擇的初步意向長沙市目前沒有日化零售主題商場，建議本項目選擇日化零售美容美發(fā)商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

化妝品中山路已成為了美容美發(fā)行業(yè)的主要集中地，具備較好的市場基礎(chǔ)租金回報欠理想

基本匹配部分商戶有進駐意向——長沙美容美發(fā)行業(yè)市場前景看好——長沙童裝類商業(yè)分布格局

品牌類童裝主要集中在百貨公司內(nèi)，其中友誼旗下各百貨的童裝所占比例在各大百貨公司中是最明顯的中低檔童裝類個體經(jīng)營主要集中在中山路商圈、東塘商圈和火車站商圈中山路商圈黃泥街的黃泥兒童大世界，規(guī)模約1500平方米，有約150個商鋪東塘商圈有東塘服裝交易大樓三樓和大都市商業(yè)街童裝主題區(qū)共約280個商鋪黃泥街兒童大世界大都市商業(yè)街東塘服裝交易大樓金蘋果大市場長沙童裝類商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀區(qū)位名稱租金

中山路商圈姆明一族童裝臨街商鋪170中山路臨街商鋪300-600黃泥兒童大世界商場50-60文運路臨街商鋪160-200

東塘商圈大都市商業(yè)街（童裝）100－130東塘服裝交易大樓（三樓）50－100火車站商圈金蘋果大市場（童裝）70－125高橋大市場（童裝）70－80黃泥街兒童大世界租金水平相對是最低的，為50－60元/㎡，金蘋果大市場與大都市商業(yè)街租金水平相對較高，一般保持在100元/㎡左右中山路商圈童裝類商鋪租金低于服飾類姆明一族童裝臨街商鋪位于中山路與蔡鍔路交叉口，區(qū)位較好，但租金水平遠低于中山路其他商鋪租金水平文運路黃泥街兒童大世界商場二樓已經(jīng)關(guān)閉，只有一樓近150個商鋪在運營，開業(yè)近10年，但檔次較低，以個體商戶為主，經(jīng)營情況一般，租金水平絕大多數(shù)保持在50－60元/㎡之間童裝類商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

童裝現(xiàn)有童裝商場的正常經(jīng)營說明童裝類主題商場存在市場機會

東塘和高橋童裝商場地位強勢

基本匹配中山路商圈已有一定的市場基礎(chǔ)，但尚不夠集中

中山路現(xiàn)有消費群體與童裝潛在消費者特征不太匹配有一定的租金承受能力——長沙鞋類商業(yè)分布格局東塘服裝交易大樓百幸鞋業(yè)百幸鞋業(yè)百幸鞋業(yè)百幸鞋業(yè)總店金蘋果大市場

品牌鞋類主要集中在百貨里，小型主題賣場與專業(yè)市場以中低檔鞋為主，如百幸鞋業(yè)、金蘋果大市場、東塘服裝交易大樓長沙鞋類商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

長沙鞋類經(jīng)營的現(xiàn)狀沒有突出的表現(xiàn)，處于不溫不火的狀態(tài)長沙的百幸鞋業(yè)是較有規(guī)模和名氣的私營中低檔次鞋類賣場，目前在長沙有四家分店。營業(yè)額每年達到五千多萬，在中低檔鞋類市場中占據(jù)了一定的市場份額商家訪談——百幸鞋業(yè)營運部許小姐規(guī)模：目前有6家店，長沙有4家，總店在黃興路步行街，于2004年開業(yè)經(jīng)營模式：自主經(jīng)營與扣點分成相結(jié)合檔次：以中低檔次為主，所以受大經(jīng)濟環(huán)境影響不明顯進貨渠道：以廣東省為主營業(yè)額：總店一年營業(yè)額可達5000多萬拓展：2009年4－5月份有開分店計劃鞋類商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

鞋鞋類銷售市場前景較好鞋類商家承租面積有限，而本項目首、二樓總面積約8000平方米，難以消化

不匹配——從事鞋類個體散戶商家數(shù)量有限——鞋類商家往往與服裝類商家同場經(jīng)營，很少獨立經(jīng)營長沙時尚服飾類商業(yè)分布格局

各商圈經(jīng)營服飾的商鋪分布都較均勻，包括百貨、主題商場和臨街商鋪東塘商圈、中山路商圈、火車站商圈服裝比例都在50％以上五一商圈、河西商圈服裝比例明顯降低，一般都在35％以下百貨公司里品牌服飾相對集中，而小商場及臨街商鋪多為個體經(jīng)營的中低檔時尚服飾，較少有品牌服飾出現(xiàn)在臨街商鋪時尚服飾類商業(yè)租金水平商圈名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計）中山路商圈西門町470-630中山商業(yè)廣場410（內(nèi)鋪）四維450（內(nèi)鋪）瀟湘時尚330-670巴黎春天950（臨街）

五一商圈怡隆百貨775（內(nèi)鋪）流行特區(qū)480（內(nèi)鋪）時尚名堂500（內(nèi)鋪）春天百貨負一層國際商場400（內(nèi)鋪）流行坐標300

東塘商圈流行特區(qū)250訪談1——中山商業(yè)廣場某商戶胡小姐中山路是長沙人公認的女人一條街對本項目及周邊商場的看法本項目的關(guān)閉已造成一定的陰影，且地塊不臨街西門町地塊不突出，商鋪間隔狹小，經(jīng)營前景不看好中山商業(yè)廣場已經(jīng)營5-6年，且在長沙人心中認可度較高，地位突出，吸引力強，樓上規(guī)劃意向是超市或公寓，與底層有互動作用對中山路服裝與百貨商場服裝比較看法百貨款式單一，價格昂貴步行街是以休閑運動為主題中山路服裝是以時裝為主，款式較多，且價格適中訪談2——文運街某商戶對本項目的看法租金過高，導(dǎo)致同類服裝比周邊要高，消費者不愿購買營銷活動少，不能促進商場的銷售商場內(nèi)業(yè)種布局分散，主題分區(qū)不明確個體經(jīng)營者熱衷于自由管理，不愿接受過緊的約束中山路做的最好的商場是四維時尚服飾類主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

時尚服飾可以承接中山路的傳統(tǒng)商業(yè)特征，坐擁該商圈已形成的穩(wěn)定客流本項目歷史背景會給項目二次招商帶來一定的負面影響

基本匹配時尚服飾可以承受較高的租金水平中山商業(yè)廣場、四維等商場在長沙市民中已形成較高認知度，與本項目構(gòu)成直接競爭關(guān)系商圈行業(yè)主流、市場空間廣闊長沙通訊數(shù)碼類商業(yè)分布格局數(shù)碼集散地集中在火車站商圈；通訊類則集中在蔡鍔路、黃興路商業(yè)步行街、東塘通訊數(shù)碼類零售以個體商戶為主，連鎖品牌店面有迪信通、協(xié)亨、中國移動、中國聯(lián)通、飛鴻電訊等二手通訊類集中在蔡鍔路和東塘迪信通迪信通蔡鍔路通訊一條街迪信通協(xié)亨連鎖迪信通蔡鍔路（50.0％）黃興路商業(yè)步行街（4.0％）通訊類商家承租水平較低，營業(yè)額明顯下滑商圈名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計）

中山路商圈—蔡鍔路中國聯(lián)通營業(yè)店100飛鴻電訊60（兩層平均租金）某一臨街商鋪150

承租能力低，低于臨街一般商鋪迪信通2008年營業(yè)額下滑接近50％商家訪談——蔡鍔路中國移動銷售經(jīng)理

長沙手機通訊市場主要集中在三個區(qū)域蔡鍔路是以二手批發(fā)為主，品牌手機較少，且形象和購物環(huán)境差黃興路商業(yè)步行街和東塘商圈以大型手機形象連鎖店為主，形象和購物環(huán)境都較好，可選擇性強且有品牌保證，成為長沙市民購買手機的首選地通訊數(shù)碼類商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

通訊數(shù)碼——通訊類行業(yè)利潤下滑，市場前景不樂觀

不匹配——項目位置距離蔡鍔路手機一條街有一定距離，很難分享其人流，且蔡鍔路已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢——品牌連鎖店與個體商戶之間很難共存——承租能力低長沙動漫類商業(yè)分布格局長沙唯一的動漫主題商業(yè)動漫SKY是三木集團2007年為配合長沙打造動漫基地而打造的動漫產(chǎn)業(yè)，總規(guī)模達30000多平方米，定位為動漫室內(nèi)步行街動漫SKY動漫主題難以實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，且承租能力低動漫SKY經(jīng)營狀況較差，二樓雖然出租率高，但大都與動漫主題不一致，如服裝、飾品等，三樓和四樓有部分在裝修，其余基本空置動漫SKY二樓商鋪租金按實用面積計，保持在40-50元/㎡之間，租金水平低動漫類商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

動漫長沙將打造中國動漫產(chǎn)業(yè)基地動漫產(chǎn)業(yè)作為中國新興產(chǎn)業(yè)，還沒能與零售業(yè)很好結(jié)合體現(xiàn)，尚無一個真正成功案例可借鑒

不匹配——處于長沙核心商圈現(xiàn)有唯一一家動漫主題商場經(jīng)營現(xiàn)狀較差，市場空間有限——承租能力低長沙成人用品商業(yè)分布格局

長沙無大型成人用品集散地，呈現(xiàn)零星分布格局，各商圈成人用品行業(yè)所占比例低長沙成人用品商業(yè)主題匹配性分析行業(yè)類型可行因素不可行因素匹配與否

成人用品長沙相關(guān)市場需求前景好對周邊居民生活形成一定負面影響，社會輿論壓力大

不匹配長沙尚無大型成人用品集散地政府審批難度大——市場不確定因素多，風險性高本項目商業(yè)主題選擇建議商業(yè)行業(yè)匹配度租金商家看法消費者意向可行性時尚服裝鞋通訊數(shù)碼動漫成人用品童裝運動休閑美容美發(fā)√√

按選擇先后順序建議如下：運動休閑>時尚服飾>美容美發(fā)>童裝√√Part5項目方案設(shè)定運動休閑主題方案設(shè)定3F部分面積可考慮做運動品牌折扣店，剩余面積可考慮做電子游藝，配合運動休閑主題定位1－2F運動名店城以大型連鎖運動賣場（如東之杰）為功能商家，以耐克、阿迪等品牌為龍頭商家，帶動其他品牌運動、休閑和戶外類零售散鋪，并配置少量休閑餐飲（如洋快餐、咖啡廳、甜品屋等）B1生活型綜合超市（如步步高或家潤多）或美食廣場B11－2F3F4F運動品牌折扣店（2500m2)+電子游藝（1500m2)健身俱樂部（2500m2)+

+特色餐飲(1500m2)大型連鎖運動賣場+運動休閑類零售散鋪（運動、休閑、戶外）+休閑餐飲生活型綜合超市或美食廣場4F健身俱樂部配合運動休閑主題，特色餐飲作為商場配套，集聚人氣定位及操作思路整體定位長沙最大規(guī)模的一站式運動主題基地，集運動商品售賣、運動體驗、健身、餐飲和娛樂功能于一體檔次：中檔大眾化，適應(yīng)年輕人的消費特點輻射范圍：長沙市區(qū)操作思路充分利用項目的大型室外廣場，設(shè)置運動休閑設(shè)施，組織豐富的相關(guān)活動，增加項目的體驗性，豐富項目的營銷元素引入運動連鎖賣場功能店和龍頭品牌商家有利于商場的持續(xù)經(jīng)營，且有助于穩(wěn)定其他經(jīng)營商家健身俱樂部和電子游藝與運動休閑相關(guān)性高，餐飲能作為商場的有效配套引進或自建運動俱樂部，保證長期的運動生命力時尚服飾主題方案設(shè)定4F美容中心配合時尚服飾主題，特色餐飲作為商場配套，集聚人氣1－3F時尚服飾名店城主要經(jīng)營時尚服飾及部分品牌服飾，并配置少量休閑餐飲（如洋快餐、咖啡廳、甜品屋等）B1生活型綜合超市（如步步高或家潤多）或美食廣場B11－3F4F大型特色餐飲＋美容美體中心（1500m2)時尚服飾類零售散鋪＋少量休閑餐飲生活型綜合超市或美食廣場定位及操作思路整體定位延續(xù)中山路現(xiàn)有時尚服飾商業(yè)基礎(chǔ)，將本項目打造成為全長沙特色鮮明的時尚服飾基地，繼續(xù)做大做強中山路時尚服飾基地地位，并配套餐飲和美容美體等功能檔次：中檔大眾化，適應(yīng)年輕時尚人群的消費特點輻射范圍：長沙市區(qū)操作思路充分利用項目的大型室外廣場，展開豐富的營銷和促銷推廣活動突出項目的規(guī)模優(yōu)勢美容美發(fā)主題方案設(shè)定4F美容美體中心和美容美發(fā)培訓機構(gòu)配合美容美發(fā)主題1－3F美容美發(fā)城主要經(jīng)營美容美發(fā)商品，以零售為主，兼顧小批量批發(fā)，并配置少量休閑餐飲（如洋快餐、咖啡廳、甜品屋等）B1生活型綜合超市（如步步高或家潤多）或美食廣場B11－3F4F美容美發(fā)培訓機構(gòu)＋美容美體中心美容美發(fā)散鋪＋少量休閑餐飲生活型綜合超市或美食廣場定位及操作思路整體定位和項目對面的和瑞化妝品城一起，將本項目打造成為全長沙最集中的美容美發(fā)產(chǎn)品零售基地，并配套餐飲、美容美體中心和美容美發(fā)培訓機構(gòu)等功能檔次：中檔大眾化輻射范圍：長沙市區(qū)操作思路以美容美發(fā)產(chǎn)品零售為主，兼顧小批量批發(fā)充分利用項目的大型室外廣場，展開豐富的營銷和促銷推廣活動突出項目的規(guī)模優(yōu)勢借助行業(yè)協(xié)會的資源和號召力童裝主題方案設(shè)定4F兒童培訓中心和兒童游樂中心配合兒童主題定位1－3F童裝大世界主要經(jīng)營時尚品牌童裝（含服飾、鞋帽、玩具等）美容美發(fā)商品，以零售為主，兼顧小批量批發(fā)，并配置少量休閑餐飲（如洋快餐、咖啡廳、甜品屋等）B1生活型綜合超市（如步步高或家潤多）或美食廣場B11－3F4F兒童培訓中心＋兒童游樂中心＋特色餐飲童裝（含服飾、鞋帽、玩具等）零售散鋪＋少量休閑餐飲生活型綜合超市或美食廣場定位及操作思路整體定位將本項目打造成為長沙重要的童裝集中銷售基地，并配套餐飲、兒童游樂和兒童培訓等功能檔次：中檔大眾化輻射范圍：長沙市區(qū)操作思路以零售為主，兼顧小批量批發(fā)充分利用項目的大型室外廣場，展開豐富的營銷和促銷推廣活動突出項目的規(guī)模優(yōu)勢Part6項目租金收益及營運成本預(yù)測五一商圈租金水平類型區(qū)位/名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計，包含管理費）平均租金水平（元/㎡·月）

臨街商鋪黃興路以西一段200－250

210－220黃興路－韮菜園路160－200韮菜園路－火車站60－125

小型商場皇冠假日酒店裙樓360流行坐標330友緣服飾市場250～600元/鋪（按鋪位算租金）萬達廣場150怡隆百貨730潮流特區(qū)（解放西路）480春天百貨負一層國際商場400時尚名堂515動漫SKY（二樓）50－60東塘及河西商圈租金水平商圈名稱類型區(qū)位/名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計，包含管理費）平均租金水平（元/㎡·月）

東塘商圈

臨街商鋪勞動路（以東）70－130145－155韶山路（以南）150

小型商場神禹服飾廣場200潮流特區(qū)250東塘服裝交易大樓100－190大都市商業(yè)街100－130

河西商圈

臨街商鋪楓林一路150－275185－190麓山路250－320火車站商圈租金水平類型區(qū)位/名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計，包含管理費）平均租金水平（元/㎡·月）

小型商場金蘋果化妝品臨街商鋪500

160－180金蘋果童裝商鋪70－125高橋美容美發(fā)商鋪50高橋日化商鋪130高橋童裝商鋪70－80中山路商圈租金水平類型區(qū)位/名稱租金（元/㎡·月，按實用面積計，包含管理費）平均租金水平（元/㎡·月）

臨街商鋪中山路170－300

290－300文運路160蔡鍔路100－150

小型商場西門町470－630（按鋪位算租金）和瑞化妝品城臨街-340、內(nèi)鋪－99中山商業(yè)廣場410美依美510銀宮250－450四維450瀟湘時尚330－670巴黎春天975（臨街）金滿地100－800逛街（負一層）180－360老照壁美容美發(fā)商城50－60潮流特區(qū)200－370黃泥兒童大世界70－100本項目首層平均基準租金的確定鑒于項目本身開發(fā)特征及后期運營需求，平均基準租金的確定要考慮到如下三個因素地塊的退縮，租金以0.9折扣計算盡快入市和市場培育，租金以0.8折扣計算歷史背景，租金以0.9折扣計算項目首層平均基準租金水平：

[（290＋300）/2]×0.9×0.8

×0.9＝191元/平方米/月本項目各主題行業(yè)首層平均基準租金的確定主題行業(yè)行業(yè)經(jīng)驗值估算長沙各主題行業(yè)市場租金范圍（元/㎡·月）首層平均基準租金（元/㎡·月）時尚服飾191×108%＝206200－975206童裝191×85%＝16270－170162運動休閑191×80%＝153——153化妝品191×70%＝13450－130134時尚服飾主題不同樓層租金水平確定時尚服飾樓層參數(shù)首層平均基準租金（元/㎡·月）樓層租金（元/㎡·月）建筑面積單價（元/㎡·月，實用率以50％計）平均建筑面積單價（元/㎡·月）負一層45％206934654首層1206103二層55％11457三層35％7236四層25％5226童裝主題不同樓層租金水平確定童裝樓層參數(shù)首層平均基準租金（元/㎡·月）樓層租金（元/㎡·月）建筑面積單價（元/㎡·月，實用率以50％計）平均建筑面積單價（元/㎡·月）負一層45％162733742首層116281二層55％9045三層35％5729四層25％4120運動休閑主題不同樓層租金水平確定運動休閑樓層參數(shù)首層平均基準租金（元/㎡·月）樓層租金（元/㎡·月）建筑面積單價（元/㎡·月，實用率以50％計）平均建筑面積單價（元/㎡·月）負一層45％153693440首層115377二層55％8442三層35％5427四層25％3819美容美發(fā)主題不同樓層租金水平確定化妝品樓層參數(shù)首層平均基準租金（元/㎡·月）樓層租