根據(jù)某協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層，

甲方法定代表人/負(fù)責(zé)人：張明，

甲方聯(lián)系方式

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)管理有限公司，

乙方地址：中國上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路1088號XX中心25層，

乙方法定代表人/負(fù)責(zé)人：李強(qiáng)，

乙方聯(lián)系方式

協(xié)議簡介：

本協(xié)議由甲方XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“甲方”）與乙方XX商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“乙方”）共同訂立，基于甲方擬投資建設(shè)并運(yùn)營大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的背景，雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方提供商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)事宜達(dá)成一致。甲方作為項(xiàng)目的投資方與開發(fā)主體，旨在通過引入專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，提升項(xiàng)目市場競爭力與投資回報(bào)率；乙方作為具有豐富商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，同意根據(jù)本協(xié)議約定，為甲方指定的商業(yè)項(xiàng)目提供全面的運(yùn)營管理服務(wù)，包括但不限于市場推廣、物業(yè)管理、客戶服務(wù)、租賃管理等。雙方基于平等互利、誠實(shí)信用的原則，明確各自的權(quán)利與義務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施與長期穩(wěn)定發(fā)展。本協(xié)議的訂立是雙方合作的基礎(chǔ)，所有后續(xù)條款均圍繞商業(yè)運(yùn)營管理的具體內(nèi)容展開，旨在構(gòu)建長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，確保項(xiàng)目運(yùn)營符合市場預(yù)期并實(shí)現(xiàn)雙方共同利益。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的在于明確甲方委托乙方對特定商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營管理的合作目標(biāo)與具體內(nèi)容。甲方旨在通過引入乙方的專業(yè)能力，提升商業(yè)項(xiàng)目的市場表現(xiàn)與投資回報(bào)，確保項(xiàng)目在租賃率、租金水平及客戶滿意度等方面達(dá)到預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。乙方則承諾依據(jù)本協(xié)議約定，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營管理工作。協(xié)議范圍涵蓋但不限于以下內(nèi)容：1）市場定位與推廣策略的制定與執(zhí)行；2）租賃管理，包括潛在客戶的篩選、租賃談判、合同簽訂及履約監(jiān)督；3）物業(yè)管理，涉及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、安全監(jiān)控及環(huán)境衛(wèi)生管理；4）客戶服務(wù)體系的建立與優(yōu)化，包括投訴處理與客戶關(guān)系維護(hù)；5）財(cái)務(wù)核算與管理，確保運(yùn)營數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與財(cái)務(wù)紀(jì)律的遵守；6）定期向甲方匯報(bào)項(xiàng)目運(yùn)營狀況，并提出改進(jìn)建議。雙方將圍繞上述范圍展開合作，確保項(xiàng)目運(yùn)營符合市場規(guī)律與雙方預(yù)期。

第二條定義

在本協(xié)議中，除非上下文另有明確解釋，下列術(shù)語具有特定含義：

1）“商業(yè)項(xiàng)目”指由甲方投資建設(shè)、位于[具體地址]的大型商業(yè)綜合體，包括但不限于購物中心、寫字樓及配套服務(wù)設(shè)施；

2）“運(yùn)營管理服務(wù)”指乙方根據(jù)本協(xié)議約定，為商業(yè)項(xiàng)目提供的市場推廣、租賃管理、物業(yè)管理、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)核算等綜合性服務(wù)；

3）“服務(wù)期限”指本協(xié)議約定的乙方提供運(yùn)營管理服務(wù)的起止時間，自[起始日期]至[終止日期]；

4）“運(yùn)營報(bào)告”指乙方按照約定格式與頻率，向甲方提交的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況分析報(bào)告；

5）“關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）”指雙方約定的衡量項(xiàng)目運(yùn)營效果的具體量化標(biāo)準(zhǔn)，如租金完成率、出租率、客戶滿意度等。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方的權(quán)力與義務(wù)：

（1）甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定，對乙方的運(yùn)營管理工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)，并要求乙方定期提交運(yùn)營報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表；

（2）甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定，向乙方支付運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)用，并確保支付方式符合乙方財(cái)務(wù)要求；

（3）甲方有權(quán)參與乙方制定的市場推廣方案及租賃策略，并提出修改意見；

（4）甲方應(yīng)保證商業(yè)項(xiàng)目具備符合運(yùn)營條件的物理環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施，并配合乙方處理重大維修項(xiàng)目；

（5）甲方應(yīng)向乙方提供必要的項(xiàng)目背景資料及市場信息，以支持乙方開展運(yùn)營管理工作；

（6）甲方有權(quán)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要，與乙方協(xié)商調(diào)整本協(xié)議約定的服務(wù)范圍或KPI標(biāo)準(zhǔn)，但需提前[具體天數(shù)]書面通知乙方。

2.乙方的權(quán)力與義務(wù)：

（1）乙方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定，全面接收并執(zhí)行甲方委托的運(yùn)營管理服務(wù)，并有權(quán)要求甲方提供必要的協(xié)助與資源支持；

（2）乙方應(yīng)組建專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，配備滿足項(xiàng)目需求的管理人員及技術(shù)人員，并確保服務(wù)質(zhì)量符合行業(yè)規(guī)范與甲方要求；

（3）乙方應(yīng)制定詳細(xì)的服務(wù)方案，包括但不限于市場分析、租賃計(jì)劃、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及客戶服務(wù)流程，并報(bào)甲方確認(rèn)后執(zhí)行；

（4）乙方應(yīng)每月向甲方提交運(yùn)營報(bào)告，季度進(jìn)行運(yùn)營總結(jié)，并針對KPI達(dá)成情況提供數(shù)據(jù)分析與改進(jìn)建議；

（5）乙方應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，確保運(yùn)營費(fèi)用的合理支出與透明核算，并按甲方要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表供審計(jì)；

（6）乙方有權(quán)在維護(hù)甲方利益的前提下，自主決策日常運(yùn)營事務(wù)，但涉及重大投資或策略調(diào)整的，應(yīng)事先與甲方溝通；

（7）乙方應(yīng)妥善保管商業(yè)項(xiàng)目的客戶資料及租賃合同等商業(yè)秘密，未經(jīng)甲方書面同意，不得向第三方披露；

（8）乙方應(yīng)投保相關(guān)責(zé)任險，并將保險單復(fù)印件交甲方備案，以保障項(xiàng)目運(yùn)營過程中的潛在風(fēng)險；

（9）乙方應(yīng)配合甲方處理政府部門的檢查與備案事宜，并承擔(dān)因自身過失導(dǎo)致的合規(guī)風(fēng)險；

（10）乙方應(yīng)建立應(yīng)急處理機(jī)制，對突發(fā)事件如安全事故、設(shè)備故障等及時響應(yīng)并上報(bào)甲方，同時采取有效措施降低損失。雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行本條約定，確保商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的專業(yè)性與高效性。

第四條價格與支付條件

甲方同意按照本協(xié)議約定向乙方支付運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)用。該費(fèi)用采用以下方式計(jì)算與支付：

1）基本服務(wù)費(fèi)：按年計(jì)算，費(fèi)率為年運(yùn)營面積的[具體百分比]%，年運(yùn)營面積指商業(yè)項(xiàng)目可租賃面積乘以實(shí)際出租率?；痉?wù)費(fèi)總額不超過人民幣[具體金額]元/年。

2）績效獎金：基于關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）的達(dá)成情況另行計(jì)算。若乙方實(shí)現(xiàn)約定的出租率目標(biāo)，甲方將按年租金總額的[具體百分比]%支付績效獎金；若乙方實(shí)現(xiàn)約定的租金完成率目標(biāo)，甲方將額外支付年運(yùn)營管理費(fèi)總額的[具體百分比]%作為獎勵?？冃И劷鸬暮怂阋缘谌綄徲?jì)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告為準(zhǔn)。

支付方式：乙方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，甲方于收到發(fā)票后[具體天數(shù)]內(nèi)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付至乙方指定賬戶。首期服務(wù)費(fèi)于本協(xié)議生效后[具體天數(shù)]內(nèi)支付，后續(xù)服務(wù)費(fèi)按年度預(yù)付，次年[具體月份]根據(jù)實(shí)際運(yùn)營情況結(jié)算調(diào)整。甲方逾期支付超過[具體天數(shù)]的，每逾期一日，應(yīng)按逾期支付金額的[具體百分比]向乙方支付違約金，但累計(jì)違約金不超過服務(wù)費(fèi)總額的[具體百分比]。所有支付均以人民幣結(jié)算，如有匯率變動風(fēng)險由甲方承擔(dān)。

第五條履行期限

本協(xié)議有效期為[具體年數(shù)]年，自[起始日期]起至[終止日期]止。協(xié)議期滿前[具體月數(shù)]個月，如雙方無書面異議，本協(xié)議可自動續(xù)展[具體年數(shù)]年。

協(xié)議履行期間包含以下關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)：

1）乙方進(jìn)入期：自本協(xié)議生效之日起至[具體日期]，期間乙方負(fù)責(zé)組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、完善服務(wù)方案并完成初步市場對接；

2）考核期：自[具體日期]至[具體日期]，期間雙方根據(jù)約定的KPI標(biāo)準(zhǔn)對乙方首次運(yùn)營周期進(jìn)行評估；

3）年度評估節(jié)點(diǎn)：每年[具體月份]前，乙方需提交上一年度運(yùn)營報(bào)告供甲方審核，并商定下一年度服務(wù)目標(biāo)；

4）續(xù)展談判期：協(xié)議有效期屆滿前[具體月數(shù)]個月，雙方應(yīng)就續(xù)展事宜進(jìn)行協(xié)商。如需變更協(xié)議條款，須另行訂立書面補(bǔ)充協(xié)議。任何單方提前解除協(xié)議的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于[具體倍數(shù)]個月服務(wù)費(fèi)總額的違約金，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的所有直接損失。

第六條違約責(zé)任

1.甲方違約責(zé)任：

（1）支付延遲責(zé)任：甲方未按本協(xié)議第四條約定支付服務(wù)費(fèi)，每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付未付金額的[具體百分比]%支付違約金。逾期超過[具體天數(shù)]的，乙方有權(quán)暫停服務(wù)直至款項(xiàng)付清，且甲方仍需支付滯納金。若因甲方原因?qū)е乱曳綗o法正常開展工作（如未及時提供運(yùn)營所需場地或資料），每延誤一日，甲方應(yīng)向乙方支付[具體金額]元作為直接損失補(bǔ)償。

（2）解除協(xié)議責(zé)任：若甲方單方解除協(xié)議，除支付上述違約金外，還需承擔(dān)乙方已投入但尚未攤銷的預(yù)備費(fèi)用總額的[具體百分比]%作為沉沒成本賠償，且乙方有權(quán)要求甲方賠償因人員安置、客戶資源轉(zhuǎn)移等產(chǎn)生的額外支出。

2.乙方違約責(zé)任：

（1）服務(wù)質(zhì)量違約：若乙方未能達(dá)到本協(xié)議約定的核心KPI標(biāo)準(zhǔn)（如出租率低于約定值[具體百分比]），應(yīng)按未達(dá)標(biāo)部分的差額乘以[具體百分比]的比例向甲方支付績效獎金差額補(bǔ)償。連續(xù)[具體次數(shù)]季度未達(dá)標(biāo)，甲方有權(quán)解除協(xié)議并要求乙方支付相當(dāng)于[具體倍數(shù)]年服務(wù)費(fèi)總額的違約金。

（2）重大運(yùn)營失誤責(zé)任：因乙方重大過失導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)在[具體天數(shù)]內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償上限不超過該次事件造成的直接損失金額的[具體倍數(shù)]。具體情形包括但不限于：重大安全事故、客戶投訴未妥善處理導(dǎo)致集體訴訟、核心租賃合同非正常解除等。乙方應(yīng)投保足額責(zé)任險，甲方有權(quán)要求乙方提供保險單作為履約擔(dān)保。

（3）信息保密違約責(zé)任：乙方違反保密義務(wù)，將商業(yè)項(xiàng)目敏感信息（如租賃底價、客戶名單）泄露給第三方，應(yīng)向甲方支付違約金人民幣[具體金額]元，并承擔(dān)第三方索賠的全部責(zé)任。若泄露行為導(dǎo)致甲方商業(yè)利益受損，乙方還應(yīng)賠償全部直接損失。

（4）擅自轉(zhuǎn)包責(zé)任：乙方未經(jīng)甲方書面同意，將核心運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)包給第三方，視為根本違約，甲方有權(quán)立即解除協(xié)議，并要求乙方支付相當(dāng)于[具體倍數(shù)]年服務(wù)費(fèi)總額的違約金。

3.不可抗力免責(zé)：雙方均應(yīng)就不可抗力事件造成的違約后果相互免責(zé)，但受損方應(yīng)在事件發(fā)生后[具體天數(shù)]內(nèi)書面通知對方，并提供證明文件。若不可抗力持續(xù)超過[具體天數(shù)]，雙方可協(xié)商解除協(xié)議。

4.賠償限制：任何一方就本協(xié)議產(chǎn)生的索賠主張，均應(yīng)以實(shí)際損失為限，且單方索賠總額不超過本協(xié)議總價款的[具體百分比]%。

第七條不可抗力

1.定義：本協(xié)議所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：

（1）地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯等自然災(zāi)害；

（2）戰(zhàn)爭、動亂、恐怖襲擊等社會事件；

（3）政府行為，如法律變更、政策調(diào)整、征收征用等；

（4）疫情及其防控措施導(dǎo)致的服務(wù)中斷；

（5）罷工、暴亂等第三方行為；

（6）網(wǎng)絡(luò)攻擊或系統(tǒng)故障導(dǎo)致的服務(wù)不可用。

2.通知與證明：發(fā)生不可抗力的一方應(yīng)在事件發(fā)生后[具體天數(shù)]內(nèi)書面通知對方，說明事件情況、影響范圍及預(yù)計(jì)持續(xù)時間，并隨附相關(guān)證明文件（如政府公告、新聞報(bào)道、保險理賠通知等）。雙方均有義務(wù)配合提供必要信息以協(xié)助對方證明不可抗力事實(shí)。

3.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致本協(xié)議部分或全部不能履行的，受影響一方可相應(yīng)免除違約責(zé)任，但應(yīng)采取合理措施減輕損失。若不可抗力持續(xù)超過[具體天數(shù)]，雙方可協(xié)商調(diào)整協(xié)議條款或解除協(xié)議，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

4.后果限制：因不可抗力造成的損失，由雙方各自承擔(dān)，任何一方不得要求對方賠償超過其實(shí)際損失的金額。雙方應(yīng)基于不可抗力影響程度，通過友好協(xié)商確定后續(xù)履行方案，包括服務(wù)期限順延、費(fèi)用減免或協(xié)議終止等。若不可抗力是因一方原因（如未履行安全防范義務(wù)）引發(fā)的，該方仍需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條爭議解決

1.協(xié)商與調(diào)解：雙方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有約束力。

2.仲裁：若協(xié)商與調(diào)解無法解決爭議，任何一方均有權(quán)將爭議提交至[具體仲裁委員會名稱]，按照該會現(xiàn)行仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力，仲裁費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)，但雙方另有約定的除外。

3.訴訟：若雙方未選擇仲裁，任何一方均可向商業(yè)項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。訴訟期間，除爭議事項(xiàng)外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議其他條款，非爭議事項(xiàng)的履行不得因訴訟行為而中斷。

4.證據(jù)與法律適用：所有爭議解決均適用中華人民共和國法律，并以中文為工作語言。雙方提交的證據(jù)材料應(yīng)真實(shí)、完整，仲裁或法院可根據(jù)需要自行核實(shí)。爭議解決過程中產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如律師費(fèi)、保全費(fèi)）由敗訴方承擔(dān)，除非雙方另有約定。任何一方不得單獨(dú)就爭議事項(xiàng)向第三方披露或?qū)で蟛划?dāng)利益，應(yīng)保守相關(guān)商業(yè)秘密。

第九條其他條款

1.通知方式：本協(xié)議項(xiàng)下的所有通知、文件交換均應(yīng)以書面形式（包括但不限于專人遞送、掛號信、傳真、電子郵件）發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)至少提前[具體天數(shù)]書面通知對方。通過電子郵件發(fā)送的，發(fā)出時視為送達(dá)；通過快遞或掛號信發(fā)送的，寄出后[具體天數(shù)]視為送達(dá)。

2.協(xié)議變更：對本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均須由雙方授權(quán)代表以書面形式簽署補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力，構(gòu)成本協(xié)議不可分割的一部分。任何口頭約定或非書面形式變更均無效。

3.獨(dú)立締約：本協(xié)議各條款為相互獨(dú)立的部分，任何條款的無效或不可執(zhí)行不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)盡力使本協(xié)議條款合法有效，若某條款被認(rèn)定為無效，雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近的合法條款。

4.完整協(xié)議：本協(xié)議構(gòu)成雙方就合作事宜達(dá)成的完整協(xié)議，取代此前所有口頭或書面的約定、諒解或承諾。

5.轉(zhuǎn)讓限制：未經(jīng)對方事先書面同意，任何一方不得將其在本協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利或義務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三方，但為履行協(xié)議目的而進(jìn)行的關(guān)聯(lián)公司合并、收購或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移除外。

6.第三方受益人：本協(xié)議中的乙方（服務(wù)提供方）及其授權(quán)人員有權(quán)在必要范圍內(nèi)代表甲方（委托方）處理相關(guān)事務(wù)，并有權(quán)獲取履行協(xié)議所需的甲方內(nèi)部信息。

7.知識產(chǎn)權(quán)：除本協(xié)議另有約定外，雙方各自擁有的知識產(chǎn)權(quán)仍歸各自所有。乙方在履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生的與商業(yè)項(xiàng)目直接相關(guān)的改進(jìn)方案或成果，其知識產(chǎn)權(quán)歸屬由雙方另行協(xié)商確定。

8.反稀釋條款：若因本協(xié)議一方股東變動導(dǎo)致其在本協(xié)議項(xiàng)下地位被稀釋，該方應(yīng)在股東變動后[具體天數(shù)]內(nèi)書面通知對方，雙方應(yīng)就調(diào)整相關(guān)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商。

第十條附則

1.附件：本協(xié)議附件構(gòu)成本協(xié)議不可分割的一部分，包括但不限于：

（1）《乙方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)及專業(yè)人員名單》；

（2）《乙方提供的服務(wù)方案草案》；

（3）《商業(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備清單及狀況評估》；

（4）《雙方已知的重大法律限制或合規(guī)要求清