資產(chǎn)評(píng)估師考試2025年真題模擬卷：資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)案例分析及對(duì)策考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某企業(yè)擬整體出售，經(jīng)初步了解，其下屬A、B兩個(gè)子公司及部分資產(chǎn)有望獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。委托方希望評(píng)估該企業(yè)100%股權(quán)的價(jià)值，并要求評(píng)估報(bào)告能夠滿足潛在買方對(duì)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)注。評(píng)估人員在接受委托后，計(jì)劃采用收益法進(jìn)行主要評(píng)估，并輔以市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行比較和驗(yàn)證。在初步盡職調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)A子公司主要資產(chǎn)賬面價(jià)值較高，但市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)偏低，且存在較多閑置設(shè)備；B子公司技術(shù)較落后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)盈利能力存在較大不確定性。評(píng)估人員還了解到，委托方近期為解決流動(dòng)資金問(wèn)題，曾向銀行貸款，并設(shè)定了若干擔(dān)保條件，其中部分擔(dān)?？赡苌婕癆、B子公司名下的資產(chǎn)。請(qǐng)分析在本次整體資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估人員可能面臨的主要挑戰(zhàn)，并闡述應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)時(shí)應(yīng)關(guān)注的關(guān)鍵事項(xiàng)及具體措施。二、甲公司持有乙公司80%的股權(quán)，乙公司主要從事特定類型機(jī)器設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。由于市場(chǎng)環(huán)境變化，乙公司部分核心專利技術(shù)已接近保護(hù)期結(jié)束，同時(shí)行業(yè)內(nèi)新技術(shù)、新工藝不斷涌現(xiàn)。甲公司管理層擔(dān)心乙公司長(zhǎng)期盈利能力下降，計(jì)劃通過(guò)聘請(qǐng)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其100%股權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，作為未來(lái)戰(zhàn)略決策（如引入戰(zhàn)略投資者、進(jìn)行技術(shù)改造或考慮出售部分股權(quán)等）的重要參考。評(píng)估人員在執(zhí)行評(píng)估程序時(shí)，發(fā)現(xiàn)乙公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中研發(fā)投入占比很高，但具體項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)前景和商業(yè)化路徑尚不明朗；同時(shí)，乙公司主要客戶集中度較高，對(duì)少數(shù)幾家大型客戶的依賴性較強(qiáng)。請(qǐng)結(jié)合無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估的相關(guān)理論，分析在評(píng)估乙公司股權(quán)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面，并說(shuō)明應(yīng)采取哪些具體分析方法和程序來(lái)獲取相關(guān)信息、評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、識(shí)別和量化風(fēng)險(xiǎn)，以及最終確定評(píng)估結(jié)論。三、某房地產(chǎn)開發(fā)商持有位于市中心區(qū)域的待開發(fā)土地一塊，土地面積約為5000平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)與辦公混合用地（商辦），容積率上限為5.0。該地塊目前尚未取得正式的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但當(dāng)?shù)卣殉鼍吡顺醪降囊?guī)劃意向，表明傾向于批準(zhǔn)較高的容積率（可能達(dá)到6.0），并要求增加一定的公共開放空間。開發(fā)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該地塊100%權(quán)益在當(dāng)前狀態(tài)下的公允價(jià)值，以確定其當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)開發(fā)潛力。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中了解到，地塊周邊已有數(shù)個(gè)大型商辦項(xiàng)目在建設(shè)中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；同時(shí)，該地塊在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面存在一些歷史遺留問(wèn)題，短期內(nèi)可能需要開發(fā)商投入額外資金進(jìn)行完善。請(qǐng)分析在評(píng)估該地塊價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理規(guī)劃不確定性、開發(fā)前景風(fēng)險(xiǎn)以及周邊市場(chǎng)環(huán)境等因素，并說(shuō)明應(yīng)采用哪些評(píng)估方法，如何選取市場(chǎng)比較案例，如何估算開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，以及如何分析風(fēng)險(xiǎn)并可能影響評(píng)估結(jié)論。四、某上市公司擬收購(gòu)一家專注于特定領(lǐng)域軟件開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)C公司。為支持本次并購(gòu)，上市公司向銀行申請(qǐng)了并購(gòu)貸款。銀行要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)C公司100%股權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以作為貸款擔(dān)保和額度確定的重要依據(jù)。評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，C公司擁有多項(xiàng)軟件著作權(quán)和正在申請(qǐng)中的專利，是其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，但同時(shí)也存在部分軟件代碼歸屬權(quán)存在潛在爭(zhēng)議的情況。此外，C公司主要收入來(lái)源于少數(shù)幾個(gè)大客戶，且其歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示盈利能力波動(dòng)較大，主要受研發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展和市場(chǎng)推廣效果影響。請(qǐng)分析在本次并購(gòu)目的的價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估人員應(yīng)如何重點(diǎn)分析和處理知識(shí)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)與評(píng)估、客戶集中度風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及潛在法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，并說(shuō)明在評(píng)估方法選擇、關(guān)鍵參數(shù)確定和評(píng)估結(jié)論得出時(shí)應(yīng)采取的審慎原則和具體分析步驟。試卷答案一、主要挑戰(zhàn)：1.整體評(píng)估與子公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)價(jià)值的區(qū)分與關(guān)聯(lián)。2.子公司A資產(chǎn)價(jià)值低估及閑置風(fēng)險(xiǎn)的處理。3.子公司B未來(lái)盈利能力不確定性的評(píng)估。4.委托方負(fù)債對(duì)整體價(jià)值的影響評(píng)估。5.評(píng)估假設(shè)前提復(fù)雜性的論證。關(guān)鍵事項(xiàng)及措施：1.明確評(píng)估范圍與前提：清晰界定評(píng)估對(duì)象為企業(yè)100%股權(quán)價(jià)值，明確評(píng)估假設(shè)（如持續(xù)經(jīng)營(yíng)、公允價(jià)值等），并充分披露。分析整體價(jià)值與子公司獨(dú)立價(jià)值之間的關(guān)系，考慮協(xié)同效應(yīng)或負(fù)面效應(yīng)。2.子公司A價(jià)值重估：對(duì)A子公司賬面價(jià)值高的資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值重估，分析閑置設(shè)備的原因、數(shù)量及潛在處置價(jià)值或再利用價(jià)值，在評(píng)估中合理扣減或單獨(dú)處理。3.子公司B盈利預(yù)測(cè)：對(duì)B子公司進(jìn)行充分的行業(yè)分析和盡職調(diào)查，審慎預(yù)測(cè)其未來(lái)現(xiàn)金流?？紤]市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)更新、客戶集中度等風(fēng)險(xiǎn)因素，可采取保守的預(yù)測(cè)假設(shè)或敏感性分析。4.負(fù)債評(píng)估與披露：識(shí)別與A、B子公司相關(guān)的擔(dān)保負(fù)債，評(píng)估其履約風(fēng)險(xiǎn)，并在評(píng)估模型中充分考慮或有負(fù)債的影響，或在評(píng)估報(bào)告中充分披露。5.方法選擇與驗(yàn)證：收益法為主，結(jié)合A子公司的市場(chǎng)法（若重估價(jià)值顯著）和成本法（評(píng)估資產(chǎn)減值）。采用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，需考慮其適用性和數(shù)據(jù)可靠性。對(duì)關(guān)鍵參數(shù)（如折現(xiàn)率、增長(zhǎng)率）進(jìn)行敏感性分析，論證評(píng)估結(jié)果的穩(wěn)健性。二、重點(diǎn)關(guān)注方面：1.核心專利技術(shù)的價(jià)值確認(rèn)、量化及其面臨的技術(shù)替代風(fēng)險(xiǎn)。2.研發(fā)投入的未來(lái)商業(yè)化前景評(píng)估及不確定性分析。3.主要客戶的集中度風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)現(xiàn)金流的影響。4.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及乙公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的持續(xù)性。5.公司治理結(jié)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性等軟性因素。分析方法與程序：1.無(wú)形資產(chǎn)分析：*對(duì)核心專利技術(shù)進(jìn)行法律狀態(tài)核查，確認(rèn)保護(hù)期限和范圍。采用市場(chǎng)法（若存在可比許可或轉(zhuǎn)讓案例）、收益法（預(yù)測(cè)其未來(lái)超額收益）或成本法（重置成本）評(píng)估其價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整（考慮技術(shù)迭代速度）。*對(duì)研發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，識(shí)別具有商業(yè)潛力的項(xiàng)目，采用收益法預(yù)測(cè)其未來(lái)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，并使用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率反映研發(fā)失敗和商業(yè)化的不確定性。2.企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估：*采用收益法為主，預(yù)測(cè)乙公司未來(lái)穩(wěn)定期的自由現(xiàn)金流。關(guān)注盈利能力波動(dòng)的原因，進(jìn)行審慎的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，并進(jìn)行敏感性分析（如銷售變化、成本變化、折現(xiàn)率變化）和情景分析。*采用市場(chǎng)法，尋找可比上市公司或并購(gòu)案例，分析估值倍數(shù)（P/E,EV/EBITDA等），并進(jìn)行必要的調(diào)整。*必要時(shí)采用成本法，評(píng)估公司重置成本或清算價(jià)值，作為評(píng)估底限。3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與量化：對(duì)專利技術(shù)替代風(fēng)險(xiǎn)、客戶集中風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行識(shí)別，并在估值模型中通過(guò)調(diào)整折現(xiàn)率（風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）或預(yù)測(cè)現(xiàn)金流（考慮風(fēng)險(xiǎn)沖擊）進(jìn)行量化。4.整合評(píng)估結(jié)論：結(jié)合無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估結(jié)果，考慮協(xié)同效應(yīng)（若甲公司整合能力強(qiáng)的假設(shè)），最終確定100%股權(quán)的評(píng)估值，并在報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明價(jià)值構(gòu)成、假設(shè)前提和風(fēng)險(xiǎn)分析。三、處理方法與評(píng)估方法：1.規(guī)劃不確定性：*分析政府規(guī)劃意向的可靠性和實(shí)現(xiàn)可能性，與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門溝通確認(rèn)。*評(píng)估不同容積率方案（5.0vs6.0）對(duì)土地價(jià)值的影響，可以分別評(píng)估兩種情景下的價(jià)值，或采用期望值方法，根據(jù)預(yù)期概率加權(quán)計(jì)算。*在評(píng)估報(bào)告中充分披露規(guī)劃的不確定性及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。2.開發(fā)前景風(fēng)險(xiǎn)：調(diào)查周邊商辦項(xiàng)目供需狀況、租金水平、空置率等，評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。分析地塊基礎(chǔ)設(shè)施完善所需投入，計(jì)入開發(fā)成本。3.評(píng)估方法選擇：*市場(chǎng)法：尋找近期類似地塊的交易案例或開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)，進(jìn)行比較分析，修正因素包括區(qū)位、規(guī)劃、地塊特性、市場(chǎng)周期等。*成本法：估算在實(shí)現(xiàn)預(yù)期規(guī)劃（如容積率6.0）下，土地取得成本、前期費(fèi)用、開發(fā)建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等。采用重置成本或更新成本。*收益法（可能適用性較低）：若地塊未來(lái)可產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入，可嘗試采用收益法，但需有可靠的租賃預(yù)測(cè)和市場(chǎng)回報(bào)率。4.關(guān)鍵參數(shù)估算：市場(chǎng)法中選取可比案例并仔細(xì)修正；成本法中各項(xiàng)成本費(fèi)用估算需基于市場(chǎng)數(shù)據(jù)和謹(jǐn)慎假設(shè)；考慮風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)期和未來(lái)經(jīng)營(yíng)期的風(fēng)險(xiǎn)。5.風(fēng)險(xiǎn)分析：分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，評(píng)估其對(duì)最終價(jià)值的影響，可進(jìn)行敏感性分析。四、處理方法與分析步驟：1.知識(shí)產(chǎn)權(quán)處理：*核實(shí)軟件著作權(quán)和專利申請(qǐng)/授權(quán)的法律文件，明確權(quán)利歸屬。*針對(duì)代碼歸屬爭(zhēng)議，評(píng)估其潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和可能的解決方案成本，在評(píng)估中考慮減值準(zhǔn)備或?qū)r(jià)值進(jìn)行扣減。必要時(shí)尋求法律專業(yè)人士意見。*采用市場(chǎng)法、收益法評(píng)估確認(rèn)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值，考慮其剩余保護(hù)期、技術(shù)先進(jìn)性、市場(chǎng)份額、替代風(fēng)險(xiǎn)等。2.客戶集中度風(fēng)險(xiǎn)：*詳細(xì)分析主要客戶的具體情況（合同金額占比、合同期限、合作穩(wěn)定性等）。*評(píng)估失去主要客戶對(duì)乙公司收入和利潤(rùn)的潛在沖擊程度。*在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)中考慮客戶流失的可能性，或提高折現(xiàn)率以反映這一經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3.盈利能力波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：*分析盈利波動(dòng)的歷史原因（研發(fā)周期、市場(chǎng)推廣效果、競(jìng)爭(zhēng)加劇等）。*基于對(duì)行業(yè)趨勢(shì)、公司戰(zhàn)略、管理改進(jìn)效果的判斷，進(jìn)行審慎的、分階段的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。*進(jìn)行全面的敏感性分析和情景分析（如最佳、最差、最可能情景），評(píng)估不同盈利水平下的公司價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)。4.審慎原則：*在盡職調(diào)查階段深入調(diào)查各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。*選用保守的估值假設(shè)（如較低的永續(xù)增長(zhǎng)率、較高的折現(xiàn)率、較低的利潤(rùn)率）。*對(duì)于有疑問(wèn)或潛在不利因素（如知識(shí)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、客戶依賴），傾向于保守的價(jià)值估計(jì)。*在評(píng)估報(bào)告