2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷——資產(chǎn)評估實務案例分析考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______試卷內容一、案例背景與要求某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）因業(yè)務發(fā)展需要，擬收購位于該市另一區(qū)域的一棟已建成但尚未完全銷售的住宅樓（以下簡稱“目標物業(yè)”）以擴大其土地儲備和開發(fā)規(guī)模。甲公司委托乙資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“評估公司”）對其收購目標物業(yè)涉及的資產(chǎn)價值進行評估，以確定收購價格。評估公司接受委托后，指派注冊資產(chǎn)評估師張三、李四組成評估項目組，對目標物業(yè)進行了盡職調查和評估工作。項目組獲取了以下主要資料：1.目標物業(yè)由A、B兩棟塔式住宅樓組成，總建筑面積約50,000平方米，于2018年竣工交付。土地性質為出讓，剩余使用年限約40年。2.自竣工交付以來，目標物業(yè)A樓已銷售約70%，B樓已銷售約50%。剩余未銷售面積約20,000平方米，其中大部分位于樓層較高、朝向一般的單元。3.項目組在公開市場上收集了近期該市同類、類似住宅樓的成交價格信息，并訪談了數(shù)位熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的專業(yè)人士。4.目標物業(yè)所在區(qū)域近年來人口持續(xù)流入，商業(yè)、教育等配套設施不斷完善，但交通擁堵問題有所加劇。政府已規(guī)劃在該區(qū)域修建新的地鐵線路，預計3年后建成通車。5.評估公司了解到，目標物業(yè)在建設過程中曾因設計變更導致部分非承重墻體材料發(fā)生變化，但已通過相關部門驗收合格。目前物業(yè)空置部分每月需承擔一定的物業(yè)費、保險費等運營成本。6.甲公司提供的初步意向是按建筑面積計算的價格收購，并希望評估報告中能夠支持其采用市場法為主進行評估。要求：請注冊資產(chǎn)評估師張三、李四根據(jù)上述案例背景和資料，就以下問題進行分析、計算和說明：1.在運用市場法評估目標物業(yè)價值時，項目組應重點收集哪些可比案例信息？針對目標物業(yè)剩余未銷售部分樓層較高、朝向一般的特性，在進行可比案例篩選和修正時應考慮哪些因素？2.假設項目組選取了三個可比案例，其成交價格、交易日期、建筑面積、成交總價、付款方式等信息如下表所示（請在此處用文字描述表格內容，無需繪制表格）：*可比案例1：成交價格5000元/平方米，交易日期1年前，建筑面積8000平方米，成交總價4億元，一次性付款。*可比案例2：成交價格5200元/平方米，交易日期6個月前，建筑面積7500平方米，成交總價3.9億元，分期付款（含首付款及后續(xù)按揭）。*可比案例3：成交價格5100元/平方米，交易日期3個月前，建筑面積9000平方米，成交總價4.59億元，一次性付款。請計算三個可比案例的每平方米成交價格，并根據(jù)交易日期、付款方式等因素，初步判斷哪個案例與目標物業(yè)的交易條件相對最接近？若選擇其中兩個案例進行后續(xù)比較修正，應選擇哪兩個？簡要說明理由。3.若選擇可比案例1和可比案例3進行交易日期、付款方式等修正，并假設修正系數(shù)分別為1.02和0.95，請簡述修正過程并計算修正后的可比案例1和可比案例3的每平方米比準價值。4.在運用成本法評估目標物業(yè)價值時，其主要構成項目有哪些？項目組在估算重置成本時應關注哪些因素？在估算成新率時，除了考慮建筑物的物理損耗，還應考慮哪些因素？請結合案例信息進行分析。5.假設項目組采用收益法評估目標物業(yè)中已銷售部分的剩余土地價值（若適用）。在預測未來租金收入時，應考慮哪些因素？在確定折現(xiàn)率時，通常應考慮哪些構成部分？請簡述理由。6.針對甲公司希望評估報告中支持其采用市場法為主進行評估的要求，項目組應如何分析說明兩種主要評估方法的適用性、局限性以及在本案例中的具體運用情況？評估報告中應如何體現(xiàn)評估假設和限制條件？7.項目組在完成現(xiàn)場勘查后，發(fā)現(xiàn)目標物業(yè)B樓存在部分輕微結構裂縫，雖不影響使用安全，但影響了其市場價值。在評估報告中應如何披露此事項？這對評估結論可能產(chǎn)生什么影響？二、案例背景與要求某工業(yè)技術集團（以下簡稱“集團”）擬通過增資擴股引入戰(zhàn)略投資者，并計劃將其下屬的一家控股子公司——乙科技有限公司（以下簡稱“乙公司”）整體資產(chǎn)評估作價入非上市公司股權。集團委托丙資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“評估公司”）對乙公司進行整體資產(chǎn)評估。評估基準日為2025年3月31日。評估公司項目組在執(zhí)行評估業(yè)務過程中，收集到以下信息：1.乙公司成立于2015年，主營業(yè)務為研發(fā)、生產(chǎn)和銷售某種新型環(huán)保材料。近年來，該環(huán)保材料市場需求旺盛，乙公司業(yè)績增長較快，但同時也面臨較大的環(huán)保安全壓力和持續(xù)的技術研發(fā)投入。2.乙公司總資產(chǎn)賬面價值約8億元，凈資產(chǎn)賬面價值約2億元。主要資產(chǎn)構成為：機器設備占60%，無形資產(chǎn)占25%（其中專利技術占15%，商標權占10%），剩余為貨幣資金、應收賬款等流動資產(chǎn)及長期待攤費用。3.項目組在盡職調查中發(fā)現(xiàn)，乙公司擁有多項核心專利技術，是其市場競爭力的主要來源。其中一項核心專利技術已到后期保護期，另一項正在申請過程中。商標權是乙公司品牌形象的重要載體。4.乙公司財務數(shù)據(jù)顯示，近三年營業(yè)收入年均復合增長率為25%，凈利潤年均復合增長率為20%。但近一年研發(fā)投入占比高達30%，且部分研發(fā)項目前景尚不明朗。同時，因環(huán)保法規(guī)趨嚴，預計未來環(huán)保合規(guī)成本將有所增加。5.評估公司在收集可比公司信息時，發(fā)現(xiàn)市場上存在幾家業(yè)務類似、規(guī)模相近的上市公司，以及兩家與乙公司有業(yè)務合作關系的私營公司。但這些私營公司的財務信息透明度較低。6.集團方面希望評估報告中能充分體現(xiàn)乙公司核心技術的價值，并對未來盈利能力做出較為樂觀的預測，以支持較高的評估作價。要求：請注冊資產(chǎn)評估師張三、李四根據(jù)上述案例背景和資料，就以下問題進行分析、計算和說明：8.在評估乙公司整體資產(chǎn)價值時，項目組應優(yōu)先考慮采用哪種評估方法？為什么？簡述該方法在本案例中的運用思路。9.若采用收益法評估乙公司整體資產(chǎn)價值，項目組在預測未來收益時，應重點考慮哪些因素？如何預測利潤？折現(xiàn)率的選取應遵循什么原則？請結合案例信息進行分析。10.在評估乙公司無形資產(chǎn)（特別是專利技術和商標權）價值時，項目組應關注哪些方面？對于已到后期保護期或正在申請中的專利技術，其評估價值應如何確定？商標權的評估應考慮哪些價值驅動因素？11.假設項目組在評估乙公司機器設備價值時，主要采用重置成本法。在估算重置成本時，應收集哪些信息？如何確定設備的成新率？請結合案例信息說明在評估機器設備時應特別注意哪些問題。12.項目組在評估過程中發(fā)現(xiàn)，乙公司存在一筆賬齡較長的應收賬款，金額較大且部分客戶經(jīng)營狀況不佳，存在壞賬風險。在評估乙公司整體資產(chǎn)價值時，應如何處理這筆應收賬款？請說明理由和處理方法。13.集團方面希望評估報告中能充分體現(xiàn)乙公司核心技術的價值，并對未來盈利能力做出較為樂觀的預測。項目組在執(zhí)行評估業(yè)務時，應遵循哪些基本原則和職業(yè)道德規(guī)范來應對這種情況？評估報告中應如何恰當?shù)嘏对u估假設、限制條件以及對未來收益預測所依據(jù)的關鍵假設？14.評估乙公司整體資產(chǎn)價值時，項目組需要進行哪些重要的評估程序？請列舉其中幾項關鍵程序，并簡述其在本次評估中的作用。---試卷答案一、案例背景與要求1.市場法評估目標物業(yè)價值時，項目組應重點收集的可比案例信息包括：交易價格、交易日期、物業(yè)狀況（面積、樓層、朝向、裝修、物業(yè)品質等）、區(qū)位因素（交通、配套、環(huán)境、未來發(fā)展?jié)摿Φ龋?、交易方式、付款方式等。針對目標物業(yè)剩余未銷售部分樓層較高、朝向一般的特性，在進行可比案例篩選和修正時應考慮：*物業(yè)狀況修正：重點篩選與目標物業(yè)剩余部分在樓層、朝向、裝修等方面特征相似的案例，若找不到完全相似的，則需要對選取的可比案例在樓層、朝向等因素上進行分析修正（如采用功能價值比較法或因素修正法）。*區(qū)位因素修正：雖然目標物業(yè)區(qū)位已考慮，但仍需關注所選可比案例區(qū)位與目標物業(yè)位臵的細微差異，必要時進行區(qū)位修正。*市場狀況修正：考慮目標物業(yè)剩余銷售時間與可比案例交易時間的差異，可能需要修正市場趨勢變化對價格的影響。2.*每平方米成交價格計算：*可比案例1：4億元/8000平方米=5000元/平方米*可比案例2：3.9億元/7500平方米≈5200元/平方米*可比案例3：4.59億元/9000平方米≈5100元/平方米*初步判斷交易條件相對最接近的案例：*可比案例1和可比案例3均為一次性付款，與甲公司可能的收購方式一致。*可比案例1和可比案例3的交易日期分別為1年前和3個月前，相對較近，市場變化影響較小。*可比案例1和可比案例3的每平方米成交價格分別為5000元和5100元，與目標物業(yè)剩余部分可能的銷售價格區(qū)間（受樓層、朝向影響）更接近。*綜上，可比案例1和可比案例3的交易條件相對最接近目標物業(yè)。*選擇可比案例：應選擇可比案例1和可比案例3進行比較修正。3.*修正過程：*對可比案例1：首先進行交易日期修正，修正系數(shù)為1.02；然后進行付款方式修正，修正系數(shù)為0.95。修正后的比準價值=可比案例1原始比準價值×交易日期修正系數(shù)×付款方式修正系數(shù)=5000元/平方米×1.02×0.95=4890元/平方米。*對可比案例3：首先進行交易日期修正，修正系數(shù)為1.02；然后進行付款方式修正，修正系數(shù)為0.95。修正后的比準價值=可比案例3原始比準價值×交易日期修正系數(shù)×付款方式修正系數(shù)=5100元/平方米×1.02×0.95=4949元/平方米。*修正后的可比案例比準價值分別為4890元/平方米和4949元/平方米。4.*成本法評估主要構成項目：土地成本、建安成本、前期費用、基礎設施費用、開發(fā)間接費用、稅費等。*估算重置成本時應關注因素：*建筑材料和工藝變化：考慮自竣工以來建筑成本的變化。*設計變更：目標物業(yè)存在設計變更（非承重墻體），需核實變更后的成本影響。*功能性折舊：考慮建筑功能是否滿足當前市場需求（如朝向、樓層影響）。*經(jīng)濟性折舊：考慮區(qū)域交通擁堵、配套完善程度、地鐵規(guī)劃等不利因素。*估算成新率時應考慮因素：*物理損耗：建筑物結構、裝修、設備的自然老化、損壞程度?，F(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)的輕微裂縫屬于關注點。*功能損耗：建筑功能是否落后、陳舊，是否需要改造。*經(jīng)濟損耗：市場環(huán)境變化導致的使用效率下降或價值損失（如空置率、區(qū)域不景氣等）。5.*預測未來租金收入應考慮因素：*空置率：目標物業(yè)剩余未銷售面積大，空置率預測是關鍵。需考慮市場供求、物業(yè)品質、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（地鐵）等因素。*租金水平：參考當?shù)赝?、類似物業(yè)的市場租金水平，考慮樓層、朝向等因素的影響。*租賃期限：預測租賃合同的期限和續(xù)約可能性。*運營成本：物業(yè)管理費、保險費、維修費、稅費等。*確定折現(xiàn)率應考慮構成部分：*無風險報酬率：通常以國債利率或銀行存款利率等為基準。*風險報酬率：包括經(jīng)營風險（空置率、租金調整風險）、市場風險（區(qū)域發(fā)展不確定性）、政策風險（租賃法規(guī)變化）、變現(xiàn)風險等。乙公司所在行業(yè)面臨環(huán)保壓力和研發(fā)投入風險也需考慮。*折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率。6.*分析說明兩種評估方法的適用性、局限性及具體運用：*市場法：優(yōu)點是結果直觀，易被理解和接受，尤其適用于有活躍交易市場的資產(chǎn)。缺點是尋找真正可比案例難，對市場信息依賴性強，不適用于缺乏可比交易或全新無交易歷史的資產(chǎn)。在本案例中，市場法適用于評估已銷售部分的剩余土地價值（若適用）或整體物業(yè)的市場價值，可以通過收集可比案例成交價，結合區(qū)位、樓層、朝向等因素修正，得出公允價值參考。*成本法：優(yōu)點是理論基礎扎實，適用于新近建成或缺乏市場交易的資產(chǎn)。缺點是重置成本估算難度大，易受主觀因素影響，且可能高估資產(chǎn)價值。在本案例中，成本法適用于評估新建成的目標物業(yè)價值，通過估算其重置成本并考慮成新率，得出一個成本基礎的價值參考。*具體運用：應先分析兩種方法的適用性，若市場法有較好數(shù)據(jù)支持，可優(yōu)先或重點運用；若市場法數(shù)據(jù)缺乏，則成本法是主要方法。實踐中常將兩種方法結合運用，相互驗證。*評估報告中應如何體現(xiàn)評估假設和限制條件：*評估假設：明確說明評估基準日、價值類型（如公允價值）、評估假設（如目標物業(yè)可合法使用、剩余未售部分能按預期銷售等）。*限制條件：披露項目組獲取資料的有限性（如部分客戶信息不完整、未進行詳細的財務審計等）、盡職調查的范圍和深度、評估所依據(jù)的外部市場信息的可靠性、特定事項（如環(huán)保壓力、空置率預測）的不確定性等。7.*評估報告中應如何披露：應在評估報告的“重要事項說明”、“評估假設與限制條件”或“特殊情況說明”等章節(jié)中，明確披露在B樓現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)的輕微結構裂縫情況。應描述裂縫的具體位置、程度、是否經(jīng)過處理、是否有專業(yè)機構鑒定、對結構安全和使用功能的影響評估（說明不影響安全但影響價值）。*對評估結論可能產(chǎn)生的影響：輕微結構裂縫通常會導致物業(yè)價值相對于完好狀態(tài)有所下降。影響程度取決于裂縫的普遍性、嚴重程度、是否影響結構安全、以及市場對這類瑕疵的接受程度。評估報告中應分析這種瑕疵對物業(yè)價值的具體減損幅度，并在最終評估結論中予以體現(xiàn)（通常通過功能價值比較法或因素修正法進行調整）。二、案例背景與要求8.應優(yōu)先考慮采用收益法評估乙公司整體資產(chǎn)價值。*理由：收益法評估的是企業(yè)未來預期收益的現(xiàn)值，對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體資產(chǎn)評估最為核心和直接。乙公司是一家正常經(jīng)營的技術企業(yè)，具有盈利能力，其價值主要取決于未來能否持續(xù)創(chuàng)造利潤。雖然市場法和成本法也有其適用場景，但收益法能更全面地反映乙公司的內在價值和成長潛力，尤其對于技術驅動型企業(yè)，其核心技術的價值最終體現(xiàn)在未來的收益中。9.*預測未來收益時重點考慮因素：*歷史財務數(shù)據(jù)與趨勢：分析乙公司近年來的營業(yè)收入、凈利潤增長趨勢，了解其經(jīng)營穩(wěn)定性和增長潛力。關注研發(fā)投入占比高、環(huán)保成本增加等因素對未來的影響。*行業(yè)景氣度與市場規(guī)模：新型環(huán)保材料市場的需求增長速度、行業(yè)競爭格局、技術發(fā)展趨勢。*乙公司核心競爭力：核心專利技術、品牌、客戶資源、市場份額、研發(fā)能力等。*宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境：宏觀經(jīng)濟形勢、環(huán)保法規(guī)政策、稅收政策等。*管理團隊與經(jīng)營策略：管理層的經(jīng)驗、能力、未來發(fā)展戰(zhàn)略、市場拓展計劃。*預測利潤：通常預測未來3-5年的利潤。應基于歷史數(shù)據(jù)和未來預測進行，區(qū)分營業(yè)收入、營業(yè)成本（特別是研發(fā)成本、環(huán)保成本）、期間費用等。對于研發(fā)投入，需判斷其未來能否轉化為收益。對于環(huán)保成本，需考慮其長期性和合規(guī)性要求。*折現(xiàn)率選取原則：折現(xiàn)率是投資者進行投資所要求的最低報酬率，用以補償其承擔的風險。應遵循風險越大，要求的報酬率越高的原則。對于乙公司整體資產(chǎn)評估，折現(xiàn)率通常由無風險報酬率和風險報酬率構成。*無風險報酬率：可選用長期國債利率或銀行存款利率等。*風險報酬率：需充分考慮乙公司面臨的各種風險，包括：*經(jīng)營風險：市場需求不確定性、技術更新風險、客戶集中度風險、環(huán)保合規(guī)風險。*財務風險：研發(fā)投入大、可能存在融資需求、盈利能力波動風險。*行業(yè)風險：新興行業(yè)的不確定性、政策依賴性。*特定風險：核心專利到期風險、主要人員依賴風險等。*折現(xiàn)率=無風險報酬率+經(jīng)營風險報酬率+財務風險報酬率+行業(yè)風險報酬率+其他特定風險報酬率。具體數(shù)值需結合市場情況和乙公司實際情況判斷。10.*評估無形資產(chǎn)時應關注：*專利技術：法律狀態(tài)（授權、保護范圍、剩余保護期）、技術先進性、市場份額、替代風險、技術秘密保護情況。對于已到后期保護期或正在申請中的專利，需評估其剩余價值或未來轉化價值。*商標權：法律狀態(tài)（注冊、續(xù)展）、品牌知名度、市場影響力、客戶忠誠度、許可或轉讓情況。*其他無形資產(chǎn)：如軟件著作權、客戶關系、特許經(jīng)營權等。*對于已到后期保護期或正在申請中的專利技術，評估價值確定：*后期保護期專利：評估其剩余價值，可能主要體現(xiàn)為現(xiàn)有市場份額帶來的超額收益，或其作為“技術壁壘”的殘余價值。若技術即將失效，價值可能很低，除非有明確的應用前景或可替代性優(yōu)勢。*正在申請中的專利：評估其未來成功授權的可能性、預計授權后的價值。主要基于技術本身的創(chuàng)新性、市場前景、研發(fā)投入等預測。*商標權評估應考慮價值驅動因素：*品牌知名度與美譽度：市場認知程度、消費者印象。*市場份額與銷售業(yè)績：品牌帶來的實際銷售表現(xiàn)。*客戶忠誠度：品牌對客戶的吸引力。*管理與營銷能力：公司對品牌的管理和維護能力。*法律保護：注冊情況、保護范圍。11.*估算重置成本時應收集信息：*設計圖紙與規(guī)格：建筑設計圖紙、設備清單、技術參數(shù)。*現(xiàn)行市場價格：收集當前建造類似建筑、購置類似設備的重置成本信息，包括材料、人工、機械費等。*建安費用指標：參考當?shù)鼗蛐袠I(yè)的建安成本定額、費用標準。*運輸、安裝費用：設備運輸、安裝等相關成本。*稅費：與建安、購置相關的稅費。*確定設備成新率：*使用年限法：根據(jù)設備預計總使用年限和已使用年限估算。*工作量法：根據(jù)設備已使用工作量估算。*觀察法：由專業(yè)工程師現(xiàn)場勘察，結合設備外觀、部件磨損情況、運行狀況等進行判斷。*技術鑒定法：對關鍵設備進行技術性能測試和鑒定。*評估機器設備時應注意的問題（結合案例信息）：*設計變更：目標物業(yè)存在設計變更，需核實其對機器設備選型、數(shù)量、成本的影響。*設備狀況：關注設備的新舊程度、運行效率、維護保養(yǎng)記錄，特別是項目組發(fā)現(xiàn)的存在輕微結構裂縫的建筑物相關的附屬設備（如電梯、水泵等）。*技術淘汰風險：對于技術更新較快的設備（如研發(fā)設備），需考慮其技術淘汰的風險。*閑置或低效使用：若存在閑置或低效使用的設備，在成本法估算時應考慮其利用率。*成新率判斷的客觀性：需有充分依據(jù)，避免主觀過高或過低估計。12.*應如何處理：對于存在壞賬風險的應收賬款，在評估乙公司整體資產(chǎn)價值時，應采取保守估計的原則進行處理。*理由：資產(chǎn)評估旨在公允、合理地反映資產(chǎn)價值，必須充分估計潛在的風險和損失。高估應收賬款會虛增企業(yè)資產(chǎn)和整體價值，不符合公允價值評估原則。*處理方法：*分析壞賬可能性：對賬齡較長的應收賬款，特別是客戶經(jīng)營狀況不佳的，應詳細分析其能否收回的可能性。*計提壞賬準備：根據(jù)分析的壞賬可能性，按照《企業(yè)會計準則》或評估準則的要求，合理計提壞賬準備?？梢圆捎觅~齡分析法、余額百分比法等。*調整資產(chǎn)價值：在評估模型中，將預計無法收回的應收賬款部分扣除，或在計算整體資產(chǎn)價值后，單獨列明扣除壞賬準備后的應收賬款凈額。*在評估報告中披露：在評估報告中詳細說明應收賬款的賬齡結構、壞賬風險評估過程、壞賬準備計提方法及金額，以及對應收賬款處理對評估結論的影響。13.*應遵循的基本原則和職業(yè)道德規(guī)范：*獨立性原則：評估公司及評估師在執(zhí)行業(yè)務時必須保持獨立、客觀、公正，不受甲公司或其他利益相關方的不當影響。*客觀公正原則：評估結論必須基于事實依據(jù)，采用恰當?shù)脑u估方法，不受個人偏好或特定要求干擾。對于集團方面希望樂觀預測的要求，應堅持專業(yè)判斷，不能為了滿足客戶預期而扭曲評估過程和結論。*專業(yè)勝任原則：評估師應具備執(zhí)行評估業(yè)務所需的專業(yè)知識和技能。*謹慎原則：在評估中應保持必要的謹慎，充分關注潛在風險，對不確定因素進行充分披露。*保密原則：對在評估業(yè)務