物業(yè)管理服務(wù)人員規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)人員規(guī)范

1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公嘍物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)和

搬運(yùn)等內(nèi)容及要求。

本標(biāo)準(zhǔn)合用于本市行政區(qū)域內(nèi)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用

文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或者修訂版均不合用于本標(biāo)準(zhǔn)，

然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡

是不注日期的引用文件，其最新版本合用于本標(biāo)準(zhǔn)。

GB2894《安全標(biāo)忐》

GB3096《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》

GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1部份：通用符號(hào)》

GB13495《消防安全標(biāo)志》

GB15603《常用危（wei）險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》

DB31/30《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

DB31/199《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第373號(hào)令，自2003年

6月1日起施行）

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)，自

2002年5月1日起施行）

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房"999]261號(hào)，建設(shè)部1999年

《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（上海市人民政府2022年1月26口頒

布）

《上海市建造節(jié)能管理辦法》（上海市人民政府第50號(hào)令，2022年7月15

日頒布）

《上海市危（wei）險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月

1日頒布）

《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》（上海市人民政府第12號(hào)令，

1995年8月24日發(fā)布）

3術(shù)語(yǔ)和定義

卜列術(shù)語(yǔ)和定義合用于本標(biāo)準(zhǔn)：

3.1辦公樓officebuilding

已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

3.2物業(yè)管理propertymanagement

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同

約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域

內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

3.3顧客customer

接受服務(wù)的組織或者個(gè)人。

示例，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。

3.4突發(fā)公共事件precipitatingevent

在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)

害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)

備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫

情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公

眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，

涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

4基本要求

4.1資質(zhì)要求

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)

資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

4.2管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

4.2.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)E勺辦

公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。

4.2.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或者鹵位證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操

作人員應(yīng)取得相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)或者職業(yè)技能資格證書(shū)。

4.2.3管理服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親

切；舉止慷慨、有禮；用語(yǔ)文明、規(guī)范；對(duì)待顧客主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)

為顧客提供服務(wù)。

4.2.4管理服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端

莊；在指定位國(guó)佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。

4.2.5管理服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、交接-班記錄、賬冊(cè)等記錄

工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

4.2.6管理服務(wù)人員應(yīng)接受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律

法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關(guān)專(zhuān)用設(shè)備。

4.3管理服務(wù)要求

4.3.1辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建造的完好和

設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。

4.3.2辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)宜從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)《上海市建造節(jié)能管理

辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)施。

4.3.3辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)

和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建造物的安全。

4.3.4辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按時(shí)完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提

供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。

4.3.5辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠

化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。

4.3.6辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)進(jìn)行控制，使倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)的

物資及服務(wù)符合本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面的要求。

4.3.7辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和

社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改

進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門(mén)，并采取相應(yīng)措

施。

4.4基礎(chǔ)管理服務(wù)

4.4.1財(cái)務(wù)管理服務(wù)

4.4.1.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)

管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)

算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。

4.4.1.2物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)

以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開(kāi)收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定

除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。

4.4.2物業(yè)檔案管理

有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包拈：

0.1物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；

0.2辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)：

0.3設(shè)備管理檔案：

0.4顧客資料檔案；

0.5日常管理檔案。

5顧客服務(wù)

5.1接待服務(wù)

5.1.1接待原則

顧客接待應(yīng)遵循“公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)

目和標(biāo)準(zhǔn)”的原則。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢(xún)，確保100%答復(fù)率。

5.1.2大堂服務(wù)

大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關(guān)于周邊交

通、景點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢(xún)。

5.1.3入駐、退租服務(wù)

顧客需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建

檔、歸檔。

5.1.4報(bào)修接待服務(wù)

當(dāng)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成

（預(yù)約除外）。

5.2信報(bào)服務(wù)

正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信

等）。

5.3通訊設(shè)施安裝服務(wù)

5.3.1確保收到顧客需求信息后一個(gè)工作日內(nèi)，聯(lián)系好專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位為顧客

申請(qǐng)通訊設(shè)施的安裝。

5.3.2確保內(nèi)線電話(huà)在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。

5.3.3收到專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時(shí)安排工程部門(mén)進(jìn)行施工，并確保

一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。

5.4維修資金管理服務(wù)

需要時(shí)，建立辦公樓維修資金管理制度，對(duì)辦公樓維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，運(yùn)

作規(guī)范，賬目清晰。

5.5裝修管理服務(wù)

5.5.1制訂辦公樓裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度并在顧客申

請(qǐng)裝修時(shí)告知。

5.5.2建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料。

5.5.3辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行GB3096中的四類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)限值。

5.5.4發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)

效.報(bào)告'”主和有關(guān)部門(mén)處理.

5.6投訴處理

5.6.1顧客投訴應(yīng)分下列情況處理:

——辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)

投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好

解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法商議解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企

業(yè)或者上級(jí)主管部門(mén)處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工

作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；

一一顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，

確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或者上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)

工作；

一一向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門(mén)處理；

——涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。

5.6.2受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。

5.7延伸管理服務(wù)

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開(kāi)展力所能及的延伸服務(wù)，如租

賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。

6房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)

6.1房屋維護(hù)管理

6.1.1房屋的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)：

——建立健全房屋檔案，檢查、催促辦公樓顧客正確使用房屋，指導(dǎo)顧客遵

守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

一一對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊

全；

——根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；

一一需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及

時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根

據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。

6.1.2裝修管理

按照本標(biāo)準(zhǔn)5.5的要求和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、DB31/30《住宅

裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)要求執(zhí)行。

6.1.3房屋結(jié)構(gòu)檢查

——應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對(duì)房屋進(jìn)行

定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測(cè)試，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修繕；

――不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見(jiàn)表1）。

表1房屋結(jié)構(gòu)（估計(jì)）檢查周期表單位為年

結(jié)構(gòu)類(lèi)型使用年限普通使用環(huán)境特殊使用環(huán)境

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年以下2015

60年~100年105

100年以上52

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年以下2515

60年~100年125

100年以上72

鋼結(jié)構(gòu)100年以下3015

100年、150年105

注：行業(yè)主管部門(mén)如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出此外規(guī)定，從其規(guī)定。

6.1.4巡檢

每年應(yīng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行挨次全面檢查。建立巡檢記

錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，安排專(zhuān)項(xiàng)修理。遇

緊急情況時(shí)，宜采取必要的緊急處理措施。

6.2設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)

6.2.1變配電系統(tǒng)

一一制定暫時(shí)用電管理措施；

——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時(shí)，

應(yīng)采取必要的緊急處理措施；

——按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告；

一一按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄;

――高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確;

一一高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常：

——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工

作要求；

——低壓配電柜運(yùn)行正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；

――功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；

一一變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。

6.2.2應(yīng)急供電系統(tǒng)

一一按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)機(jī)電組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好；

——定期肩動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)機(jī)電（組），確保隨時(shí)應(yīng)急信用；

一一發(fā)機(jī)電控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；

——自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；

――定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀

態(tài)；

——定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。

6.2.3樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)

6.2.3.1樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)

——服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔；

一一工作站工作正常、通訊正常、整潔；

一一數(shù)字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、路線整齊：

——末端設(shè)備工作正常、接線正確、路線無(wú)損、安裝堅(jiān)固。

6.2.3.2網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)

6.2.3.2.1程控交換機(jī)

一一程控交換機(jī)（FABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、路線整齊;

一一維護(hù)終端工作正常、整潔；

——計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；

一一話(huà)務(wù)臺(tái)工作正常、話(huà)音清晰、整潔；

一一電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無(wú)損；

一一語(yǔ)音信箱工作正常、整潔、接線正確。

6.2.3.2.2網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備

一一配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

——光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

——插座模塊安裝完好，路線暢通，表面整潔，

6.2.3.2.3廣播與背景音響系統(tǒng)

——音源設(shè)備工作正常，整潔完好；

——功放設(shè)備工作正常，整潔完好；

一一揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，?音質(zhì)保持清晰；

——背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。

6.2.4安全防范系統(tǒng)

6.2.4.1中央監(jiān)控系統(tǒng)

一一攝像機(jī)安裝堅(jiān)固、位置正確、工作正常、整潔；

——畫(huà)面分割器工作正常、整潔；

一一錄入設(shè)備工作正常、整潔；

——監(jiān)視器工作正常、圖象清晰、色采良好、整潔；

——矩陣工作正常、路線整齊、標(biāo)識(shí)清晰；

一一監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照像關(guān)規(guī)定或者行業(yè)標(biāo)

準(zhǔn)執(zhí)行。

6.2.4.2巡更系統(tǒng)

---工作站工作正常、整潔；

——巡更器具工作正常；

——巡更點(diǎn)位置正確、安裝堅(jiān)固、工作正常。

6.2.4.3周界報(bào)警系統(tǒng)

一一工作站工作正常、整潔；

——紅外探頭安裝堅(jiān)固、路線無(wú)損、工作正常、整潔。

6.2.4.4對(duì)講系統(tǒng)

一一基站路線無(wú)損、工作正常、整潔;

——天線安裝堅(jiān)固、工作正?！?。

6.2.5車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)

一一工作站工作正常、整潔；

——服務(wù)器工作正常、整潔；

一一取票站安裝堅(jiān)固、路線整齊、工作正常;

——柵欄機(jī)安裝堅(jiān)固、工作正常；

——收費(fèi)站工作正常、整潔。

6.2.6門(mén)禁系統(tǒng)

一一工作站工作正常、整潔；

——服務(wù)器工作正常、整潔；

一一讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；

——電子門(mén)鎖工作正常。

6.2.7衛(wèi)星電視系統(tǒng)

-衛(wèi)星天線安裝堅(jiān)固，外觀整潔；

——放大器、解碼器等設(shè)備工作正常;

一一傳輸路線正常，圖象清晰。

6.2.8消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)

應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：

一一火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效摹擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及

時(shí)更換失效的器件；

——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類(lèi)消防系統(tǒng)各類(lèi)運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記

錄；

——當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟

動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；

一一操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)

當(dāng)有動(dòng)作顯示；

一一火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制

轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；

——報(bào)警功能：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信

號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；

——故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部

件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；

——火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)

即將顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警

信號(hào);

——電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源

恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

——火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信

號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；

一一火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋

信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

一一火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其

反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

——消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規(guī)定的程

序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

——火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建造內(nèi)的所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通；

一一數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、路線整齊、接線正確、工作正常、整潔；

——末端設(shè)備安裝堅(jiān)固、位置正確、路線整齊、工作正常；

一一中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；

——消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行信號(hào)

測(cè)試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次；

一一消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整

潔；

一一消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；

——消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤(rùn)滑油并做放水檢查一次。

6.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)

6.2.9.1電梯及自動(dòng)扶梯

----保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座

舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎

廂整潔；

——電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)

單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效

期內(nèi)安全運(yùn)行；

一一應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日

常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄；

——電梯發(fā)生普通故障，一小時(shí)內(nèi)專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或

者其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到

現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

6.2.9.2高空作業(yè)設(shè)備

一一設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安

全運(yùn)行；

——設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；

——設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn);

一一吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜；

一一設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈便：通訊設(shè)備正常；

——在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門(mén)及其他任何裝置；

一一設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好控制裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法

予以鎖定。應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；

一一應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰

塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

6.2.9.3液壓升降設(shè)備

一一升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；

——升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類(lèi)儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。

6.2.10給排水系統(tǒng)

一一應(yīng)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑：

——每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門(mén)等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通

暢，各種管道閥門(mén)完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏；定期對(duì)污水處理系統(tǒng)

全面維護(hù)保養(yǎng)，作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲；污水排放

達(dá)到DB31/199《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的要求；

一一用戶(hù)末端的水壓及流量滿(mǎn)足使用要求；

——每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；

——確保水質(zhì)無(wú)污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749《生

活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員

的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的要求參照《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)

行；

一一定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)；

——如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知辦公樓內(nèi)各用戶(hù)。

6.2.11空調(diào)系統(tǒng)

——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行;

——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)

行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；

——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證

冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；

一一定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、

積水盤(pán)、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷

凝水積水盤(pán)和冷凝水管道；

——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣

值，作好記錄；

一一定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、機(jī)電、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)

行檢查保養(yǎng)；

一一各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；

——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍

水；

一一保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱

水；

一一對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家

標(biāo)準(zhǔn)要求；

一一能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；

一一定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況.記錄運(yùn)行參數(shù)；

——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；

一一應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；

——定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。

6.2.12鍋爐系統(tǒng)

6.2.12.1蒸汽鍋爐

每年一次應(yīng)接受行政主管部門(mén)指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)

鍋爐機(jī)電部份及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。除定期送檢外，還應(yīng)做

好以下日常維護(hù)：

——每年次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴

嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑機(jī)電、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；

對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

一一每半年一次對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；

——每季一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安

檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或者添加潤(rùn)滑油；超壓、

超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；

——每月一次對(duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一

次；應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作

記錄；

一一檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；

一一鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠；

---各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗；

——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；

一一汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；

---蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20%之內(nèi)。

6.2.12.2熱水鍋滬

一一定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；

一一附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照6.2.12.1的'相應(yīng)條款實(shí)施.

6.2.13公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：

——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98%以上的

亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；

一一每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完

好，并保持98%以上的亮燈率；

一一每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安

全、正常。

6.2.14避雷系統(tǒng)

避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。同時(shí)：

——每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦

公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；

——每半年對(duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備

的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，

遇有問(wèn)題及時(shí)解決；保待辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完

好；

一一每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重

要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物

接地良好；

一一主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好：

?接地電阻：W4Q。

?弱電設(shè)備接地電阻：W1Q。

6.3設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)

共用部位日常服務(wù)的服務(wù)要求（見(jiàn)表2）。

表2共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

序號(hào)部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

序號(hào)部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

1旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)門(mén)、推拉窗玻璃無(wú)破碎，五金配件完好；門(mén)、窗開(kāi)閉靈便，

密封性好、無(wú)異常聲響。

2樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面破、地坪、地磚平整不起殼、

無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。

3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)

現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。

4道路、廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，客井、積

水井不漫溢，積水井、窖井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

5安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、

地下車(chē)庫(kù)、消防通道應(yīng)沒(méi)有路標(biāo)及安全指示牌；危（wei）險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全

防范警示標(biāo)志或者維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。

6洗手間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，

地漏暢通不阻塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

7電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立

即修復(fù)。

8避難層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無(wú)

阻塞，發(fā)現(xiàn)損壞即將修復(fù)。

9綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)阻塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇

完整。

1旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)門(mén)、推拉窗玻璃無(wú)破碎，五金配件完好：門(mén)、窗開(kāi)閉靈便，

密封性好、無(wú)異常聲響。

2樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面破、地坪、地移平整不起殼、

無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。

3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)

現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。

4道路、廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，窖井、積

水井不漫溢，積水井、窖井蓋無(wú)缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

5安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、

地下車(chē)庫(kù)、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危（wei）險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全

防范警示標(biāo)志或者維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。

6洗手間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，

地漏暢通不阻塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

7電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無(wú)缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立

即修復(fù)。

8避難層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無(wú)損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無(wú)

阻塞，發(fā)現(xiàn)損壞即將修復(fù)。

9綠地、花臺(tái)龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)阻塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇

完整。

6.4標(biāo)識(shí)管理

6.4.1辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)沒(méi)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和

功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、嘍梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號(hào)、商務(wù)中心、問(wèn)詢(xún)

處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類(lèi)物資、有毒有害廢棄物存

放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）。

6.4.2辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性

標(biāo)識(shí)。

6.4.3應(yīng)考慮主要道路及停車(chē)場(chǎng)設(shè)施交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)。

6.4.4配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等暫時(shí)性服務(wù)狀

態(tài)標(biāo)識(shí)。

6.4.5標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1

部份：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB

13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類(lèi)標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、

正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。

7秩序維護(hù)與安全服務(wù)

7.1公共秩序維護(hù)

7.1.1門(mén)衛(wèi)

一一主出入口應(yīng)安排24小時(shí)值崗；

一一對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理；對(duì)來(lái)訪客人用語(yǔ)規(guī)

范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或者指定區(qū)域；非辦公時(shí)間進(jìn)入辦公樓的人員應(yīng)實(shí)施詳細(xì)

登記；

一一對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，實(shí)行大件物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，拒絕危（wci）

險(xiǎn)物品進(jìn)入。

7.1.2巡視

一一明確巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對(duì)固定的巡視路線。對(duì)重

點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房至少每3小時(shí)巡視一次并記錄。發(fā)現(xiàn)違法、違章

行為應(yīng)及時(shí)制止；

——巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無(wú)巡更設(shè)備，宜保持

兩人一組進(jìn)行巡視；

一一收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施:

——巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)即將通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要

措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

7.1.3監(jiān)控

一一辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對(duì)辦

公樓安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄相及協(xié)助布警：

——監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安

排保安人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理；

——監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照像關(guān)規(guī)定或者行業(yè)標(biāo)

準(zhǔn)執(zhí)行。

——保障治安電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)宜接聽(tīng)）。

7.1.4停車(chē)管理

——根據(jù)辦公樓的情況設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，規(guī)定車(chē)輛行駛路線，指定車(chē)輛停放

區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

——保安人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出辦公樓的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車(chē)輛

便于通行、易于停放；

——收費(fèi)管理的車(chē)庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)場(chǎng)地每周清

潔1次，無(wú)滲漏、無(wú)積水，通風(fēng)良好；無(wú)易燃、易爆等物品存放；

——車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道喇和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立明顯指

示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全；

---非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。

7.1.5突發(fā)公共事件處置

依照《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》的要求：

一一制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機(jī)房等

處室內(nèi)懸掛，在每一個(gè)嘍層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年應(yīng)組織不少

于1次的突發(fā)公共事件應(yīng)急演習(xí)；

一—當(dāng)物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，各崗位管理人員必須按規(guī)定實(shí)行閔位警戒，

根據(jù)不同突發(fā)公共事件的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理，在有關(guān)部門(mén)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安

全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并全力協(xié)助政府部門(mén)處理相關(guān)事宜。

7.2安全管理

7.2.1消防管理

一一應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；明確專(zhuān)人維護(hù)、管理消防器

材，保持其完好：

一一辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設(shè)有消防

設(shè)施平面示意圖；

——定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常

使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍

內(nèi)，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施能止常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)

消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或者報(bào)修；

——定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；

——對(duì)易燃易爆品設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)區(qū)管理。

7.2.2安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防

建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃?xì)?、燃油、電力的安全使用?/p>

識(shí)。如遇臺(tái)風(fēng)、暴雨或者其他災(zāi)害性天氣的氣象或者有關(guān)佶息時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急

措施：

——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查

和加固；

——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；

——時(shí)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

一一及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡行。

8環(huán)境保潔服務(wù)

8.1材質(zhì)清潔要求

根據(jù)辦公樓地面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出了不同材質(zhì)的清潔要求（見(jiàn)表

3）o

表3主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求

大類(lèi)材質(zhì)質(zhì)量要求

硬地面大理石表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無(wú)污垢。

花崗巖表面光亮、無(wú)污跡、接縫四周邊角無(wú)污垢。

水磨石表面光亮、無(wú)污跡。

木制地板表面光亮、四周邊角無(wú)積灰、無(wú)污漬。

PVC板光亮、無(wú)污跡。

瓷磚光潔、璀璨、無(wú)污漬、無(wú)水跡。

軟地面地毯色澤均一、無(wú)退色、無(wú)毛邊、柔軟、纖維成同一方向。

軟地面塑膠地墊表面平整、色澤均一、無(wú)殘留物、無(wú)污漬、無(wú)板結(jié)

金屬材質(zhì)亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。

拋光鏡面不銹鋼璀璨、無(wú)擦痕、無(wú)印跡。

亞光軋花不銹鋼色澤均一、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)擦痕、無(wú)污跡。

鋁合金表面光滑、潔凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

其他材質(zhì)玻璃潔凈璀璨、通透性強(qiáng)、無(wú)劃痕、無(wú)水跡。

墻紙無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污漬。

高密度板（復(fù)合板）色澤均一、無(wú)擦痕、無(wú)積灰、無(wú)污漬。

涂料無(wú)灰塵、無(wú)污漬

金箔面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。

8.2部位清潔要求

辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見(jiàn)表4）。

表4環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求

項(xiàng)目服務(wù)要求

走廊、門(mén)廳、大堂、電梯廳、樓梯或者消防梯地面地表面、接縫、角落、邊

線等處潔凈，地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持

地面材質(zhì)原貌。門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀

物。旋轉(zhuǎn)門(mén)、門(mén)中軸、門(mén)框、門(mén)邊縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。旋轉(zhuǎn)門(mén)空調(diào)出

風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)污跡。門(mén)把手干凈、無(wú)痕跡、定時(shí)消毒。

樓梯扶手、欄桿、南臺(tái)、指示牌保持干凈、無(wú)灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金

屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物。指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)

痕跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。

消防栓、消防箱、公共設(shè)施保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警

通訊電話(huà)插座、滅火器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無(wú)灰

塵、無(wú)污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)絮狀物。消防栓

外表面光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵，內(nèi)側(cè)無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

天花板、風(fēng)口、公共燈具內(nèi)或者外目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，表面、

接縫、角落、邊線等處無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)。

走廊、樓梯窗玻璃、大堂門(mén)廳、電梯廳玻璃保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污

跡、無(wú)水跡

平臺(tái)、屋頂無(wú)垃圾堆積。

服務(wù)功能性用房（婦會(huì)議室、接待室、茶水間）保持干凈、整潔、無(wú)垃圾。

熱水爐外殼應(yīng)無(wú)污跡、水漬。

不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡無(wú)雜

物、水垢，落水口無(wú)污布。冷、熱水籠頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。下水道無(wú)異

味、定期滴入消毒液。

公共洗手間坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無(wú)異味、無(wú)污跡、

無(wú)水漬、無(wú)垃圾、無(wú)積水，鏡面保持光亮，無(wú)水跡，面盆無(wú)水銹。云石臺(tái)面無(wú)水

跡、無(wú)皂跡、無(wú)毛發(fā)，光潔璀璨。潔具應(yīng)表面光潔、璀璨、內(nèi)外側(cè)無(wú)污漬、無(wú)毛

發(fā)、無(wú)異味、定時(shí)消毒。鏡子明凈、無(wú)水漬、無(wú)擦痕、鏡框邊緣無(wú)灰塵。廢物箱表

面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)異味，定時(shí)消毒。外露水管連接處無(wú)堿性污垢，管道表面光

亮、無(wú)灰塵。洗手間內(nèi)保持空氣清新、無(wú)異味。

地下車(chē)庫(kù)保持地面無(wú)垃圾、無(wú)污垢；空氣流暢，無(wú)異味。車(chē)庫(kù)管道無(wú)積灰、

無(wú)污垢。燈泡、燈管、有示燈璀璨、無(wú)積灰。燈罩無(wú)積灰、無(wú)污跡。地面無(wú)積灰、

無(wú)積水。定位桿、減速條無(wú)積灰、無(wú)污垢。反光鏡干凈、璀璨、無(wú)污跡、水漬。消

防通道無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物。

垃圾采集垃圾采集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污跡、無(wú)異味、干凈

整潔。

電梯轎廂僑廂壁無(wú)浮灰；不銹鋼表面光亮、無(wú)污跡。垂直升降電梯轎廂四壁

光潔璀璨，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)擦痕，保持空氣清新、無(wú)異味。自動(dòng)扶梯

踏步、階梯干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡橡膠扶手保持色澤均一，無(wú)灰塵、無(wú)污漬、定時(shí)

消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。

廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地、花臺(tái)、明溝廣場(chǎng)地面干凈。明溝無(wú)雜物，無(wú)積水。外

圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放雜物、無(wú)積灰、積水、無(wú)污跡、油漬、輪胎印，地

面應(yīng)保持原色。各類(lèi)告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無(wú)積灰、無(wú)污

垢、無(wú)污跡。水池內(nèi)無(wú)飄蕩物、無(wú)沉積雜物、無(wú)青苔、水保持清澈、無(wú)異味。辦公

樓各進(jìn)出口臺(tái)階地面、地墊按表3相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周?chē)鸁o(wú)

雜物、無(wú)積水。

設(shè)備機(jī)房、管道無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)灰塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污

漬、無(wú)水漬。

外墻目視潔凈、光亮、無(wú)污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污

跡、無(wú)灰塵、無(wú)劃痕。

垃圾箱房箱房封閉式專(zhuān)人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無(wú)異味，滅害

措施完善。廢棄物采集箱外側(cè)表面光潔、無(wú)灰塵。廢棄物采集箱內(nèi)側(cè)干凈、無(wú)殘留

物、無(wú)異味、定時(shí)消毒，廢棄物及時(shí)采集，不滿(mǎn)溢。

煙灰缸、垃圾桶桶無(wú)滿(mǎn)溢、無(wú)異味、無(wú)污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。

消殺滅害對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蜂螂、老鼠。

電器設(shè)施燈泡、燈管無(wú)灰塵。燈罩無(wú)灰塵、無(wú)污跡。其它裝飾件無(wú)灰塵、光

亮、無(wú)污跡。開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)灰塵、無(wú)污跡。

外幕墻按表3相關(guān)要求。

9綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)

9.1綠化擺放

室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護(hù)，及時(shí)更換，保持

明艷。室內(nèi)綠化擺放要求（見(jiàn)表5）。

表5室內(nèi)綠化擺放分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求

項(xiàng)目服務(wù)要求

修剪、更換安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花撰放。

綠化外觀葉片光澤、花朵明艷。土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。整體造型應(yīng)所選

品種的欣賞效果一致。葉子茁壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不

落葉。

擺放根據(jù)顧客需要或者合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏

密有度。盆栽植物的色采，形態(tài)溫和質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。

選種光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，欣賞性強(qiáng)、欣賞周期K,管理方

便。

其他室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)味、園藝型肥料。存活率、造景、修

剪、施肥、病蟲(chóng)害控制.發(fā)現(xiàn)病變、蟲(chóng)害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換。

9.2綠化養(yǎng)護(hù)

室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見(jiàn)表6）。

表6室外綠化養(yǎng)護(hù)分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求

項(xiàng)目服務(wù)要求

總要求一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地或者花壇內(nèi)各類(lèi)喬、灌、草等綠化存活率

100乳綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸

露，有整體欣賞效果。植物季相分明，色采冷艷，生長(zhǎng)茂密。

修剪年普修8遍以上，草屑即時(shí)清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平

整、邊緣