房地產(chǎn)會計全講

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會il?是在城市建設(shè)綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)

企業(yè)經(jīng)營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計。

本講座根據(jù)我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》及其《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南》，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生

產(chǎn)、經(jīng)營的實際過程，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點，全面介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)處理過程，

重點介紹房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、開發(fā)成本和開發(fā)收入和有關(guān)稅金的核算等。

本講座主要面向在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事會計工作的朋友們.

限于時間與篇幅，本講座主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的日常業(yè)務(wù)。而對企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù),

諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務(wù)的核算等，本講座將不予以介紹。實務(wù)中如遇到這些業(yè)務(wù)，可按一般

企業(yè)的會計實務(wù)進行處理。

本講座的主要內(nèi)容如下：

第?章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設(shè)置

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

第三章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算

第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算

第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債的核算

第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算

第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算

第十章利澗及其分配的核算

第十一章所有者權(quán)益的核算

第十二章會計報表

但愿本次講座能對房地產(chǎn)業(yè)的廣大會計實務(wù)工作者給予幫助.并誠懇希望大家提出寶貴意

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬就設(shè)置

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐

漸形成的?個新興行'I匕近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入「?個前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為

我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

本講座所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的具有法人資格，實行獨立核算、

自負盈虧的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各

種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等：地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地

歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對上地的使用權(quán)以及地下各和基礎(chǔ)

設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對征用或受讓的土地進行平整、建筑物的拆除、

地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括:

可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上.講是指對已建成的房地產(chǎn)進行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要

是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公

共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等,

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地

開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程,供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等.

5.物業(yè)管理和服務(wù)

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出偉或租賃后的房地產(chǎn)所進行的管理

和各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通

訊等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運卻。這

些資金運動具體表現(xiàn)為六大會計要素：即資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會計

核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行監(jiān)暫、核算和反映。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的會計科目和賬薄設(shè)置

<-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設(shè)置

為了對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行會計核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會計科目。并且要根據(jù)設(shè)置的會計科

目在賬簿中開設(shè)賬戶。

會計科目是對各大會計要素所做的進一步分類。為了會計核算的需要，將每一會計要素又劃分為若干

具體項目，每一個項目就是一個會計科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，應(yīng)

設(shè)置如下會計科目。見講義表1-1。

表1T房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表

順序號編號科目名稱

一、資產(chǎn)類

11001庫存現(xiàn)金

21002銀行存款

31012其他貨幣資金

41101交易性金融資產(chǎn)

51121應(yīng)收票據(jù)

61122應(yīng)收賬款

71123預(yù)付賬款

81131應(yīng)收投利

91132應(yīng)收利息

101221其他應(yīng)收款

111231壞賬淮備

121401材料采購

131402在途物資

141403原材料

151404材料成本差異

開發(fā)產(chǎn)品

161405

171406發(fā)出商品

181408委托加工物資

191411周轉(zhuǎn)材料

周轉(zhuǎn)房

20

211461融資租入資產(chǎn)

221471存貨跌價準備

231501持有至到期投資

241502持有至到期投資減值準備

251503可供出售金融資產(chǎn)

261511長期股權(quán)投資

271512長期股權(quán)投資減值準備

281521投資性房地產(chǎn)

29投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計推銷）

301531長期應(yīng)收款

311601固定資產(chǎn)

321602累計折舊

331603固定資產(chǎn)減值準備

341601在建工程

351605工程物資

361606固定資也清理

371701尢形資產(chǎn)

381702累計攤銷

391703無形資產(chǎn)減值準備

401711商譽

411801長期待攤費用

421811遞延所得稅資產(chǎn)

431901待處理財產(chǎn)損溢

二負債類

442001短期借款

452101交易性金融負債

462201應(yīng)付票據(jù)

472202應(yīng)付賬款

482203預(yù)收賬款

492211應(yīng)付職工薪酬

502221應(yīng)交稅費

512231應(yīng)付利息

522232應(yīng)付股利

532251其他應(yīng)付款

542401遞延收益

552501長期借款

562502應(yīng)付憒券

572701長期應(yīng)付款

582801預(yù)計負債

592901遞延所得稅負債

三所有者權(quán)益類

601001實收資本

614002資本公積

624101盈余公積

634103本年利潤

644104利潤分配

四成本類

655001開發(fā)成本

665101開發(fā)間接費用

675301研發(fā)支出

五損益類

686001主營業(yè)務(wù)收入

696051其他業(yè)務(wù)收入

706101公允價值變動損益

716111投資收益

726301營業(yè)外收入

736401主營業(yè)務(wù)成本

746402其他業(yè)務(wù)成本

756403營業(yè)稅金及附加

766601銷售費用

776602管理費用

786603財務(wù)費用

796701資產(chǎn)減值損失

806711營業(yè)外支出

816801所得稅費用

826901以前年度損益調(diào)整

上表列示的82個會計科目就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的會計科目。其中絕大部分都是各類企業(yè)通用的

會計科目，只有個別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企

'也可能不需要，如“應(yīng)付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有

購買了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關(guān)的業(yè)務(wù)，就不必要設(shè)置相關(guān)的科目。

總起來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目分為五大類：

第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括了流動

資產(chǎn)和各項長期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，“開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”、這兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特設(shè)

宜的科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。

第二類科目是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增減變化情況，其中包括了

各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業(yè)通用的會計科目。

第三類是所有者權(quán)益類科目，是用來核算各項所有者權(quán)益增減變化的科目。這些科目也是各類企業(yè)通

用的科目。

第四類是成本類科目，這類科目有三個，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”和“研發(fā)支出”。其

中前兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用于進行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目.如果房地產(chǎn)企業(yè)本

身也有施工隊伍，有施工業(yè)務(wù)，那么還需要在成本類科目中增設(shè)“工程施工”和“施工間接費用”、“工

程結(jié)算”、“機械作業(yè)”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉(zhuǎn)入

本年利潤賬戶.不留余額.這些科目也是各類企板通用的會計科目.

在使用會計科目時需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編C以便于查閱

賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之間都留有空號，這是供增設(shè)會計科目使用的。比如

表中第20行次資產(chǎn)類科目中的“周轉(zhuǎn)房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設(shè)徨此科目，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增

設(shè)的會計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為“1412”號。

還需要說明，許多會計科目需要設(shè)置明細科目，以便設(shè)置明細賬，更明細地反映有關(guān)會計信息。如房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設(shè)置“設(shè)備”、“鋼材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各

種不同的建筑材料和設(shè)備分別進行核算和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設(shè)備的種類設(shè)置三

級科目核算，如在“原材料一設(shè)備”二級科目下還應(yīng)設(shè)置“照明設(shè)備”、“安全監(jiān)控設(shè)備”等三級科目，

以更詳細反映各種不同設(shè)品和各種不同鋼材的情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置

為了全面系統(tǒng)地進行會計核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設(shè)置以下三類賬簿。

I.總分類賬（也稱總賬）。

總分類賬是按總賬科目（一級科目）開設(shè)賬戶，以提供企業(yè)總括的會計信息。根據(jù)需要，總分類賬通

常要開設(shè)30—50個賬戶，分類反映會計信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為“借方”、“貸方”和“余

額，，三個欄目。

具體賬頁格式見表l-2o

表1-2總分類賬

賬戶名稱：XXXX

年憑證借

或余額

月日字號摘要借方貸方

貸

2.日記賬。

H記賬是按經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐H逐筆進行記錄的一種賬簿。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要設(shè)置兩

本日記賬。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”。

“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬

的賬頁格式是相同的。

3.明細賬。

明細賬是對某些總賬科目的數(shù)據(jù)進一步明細記錄和反映的賬簿。對大部分總賬科目都需要設(shè)置明細賬。

明細賬要按明細科目開設(shè)賬戶。以反映更詳細的會計數(shù)據(jù)。

如：對“應(yīng)收賬款”除需要在總賬中開設(shè)賬戶外.還要專門設(shè)一本“應(yīng)收賬款明細賬”.賬內(nèi)按應(yīng)收

賬款的對方單位開設(shè)明細賬戶。以反映應(yīng)收賬款的明細情況。

還如，對“原材料”總賬賬戶也要設(shè)i本“原材料明細賬”，賬內(nèi)按材料的名稱或類別開設(shè)賬戶，以

分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設(shè)備的收發(fā)和結(jié)存情況。

每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，至少要設(shè)置二、三十本明細賬，以對總賬科目的內(nèi)容進行更詳細的記錄和反

映。

明細賬一般采用活頁式賬簡，但要注意，不同的明細賬其賬頁格式的要求是不同的。只反映金額的明

細張可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細賬?股需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)成本和

各項費用的明細賬需要多欄式，以便于對各不同的成本、費用項目分別進行記錄和反映。

數(shù)量金額式明細賬和多欄式明細賬見表1-4、1-5.

表13原材料明細賬

材料名稱：編號：類別：

表1-4房屋開發(fā)成本明細賬

開發(fā)項目：XX公寓單位：元

年借方明細項目

信

憑力.貸方借方余土地征用及拆前期工基礎(chǔ)設(shè)建筑安裝公共配套開發(fā)間接

日

證金額遷補償費程費施費工程費設(shè)施費費用

號須

表1-5開發(fā)間接費用明細賬

單位：甲開發(fā)現(xiàn)場單位：元

年借方明細項目

任

他借力

JJII證貸方金額借方余額人工費折舊費辦公費水電費勞保費周轉(zhuǎn)房攤銷具他

金額

號

（上述表1-4、1?5的明細賬屬于“多欄式明細賬”）

以上介紹了各種明細賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，提供出企業(yè)內(nèi)部和外部

所需要的會計信息，企業(yè)在建立總賬和日記賬以外，一定要根據(jù)需要選好各種明細賬頁，建好各種明細賬。

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

貨幣資金的核算是所有企業(yè)會計核算普遍存在的業(yè)務(wù)。貨幣資金是企業(yè)經(jīng)營的起點。沒有貨幣資金企業(yè)就

無法開始經(jīng)營。

這里所說的貨幣資金是企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資金，具體包括了三個部分：庫

存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。

第一節(jié)庫存現(xiàn)金的核算

一、庫存現(xiàn)金的管理

庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現(xiàn)金的管理主要包括現(xiàn)金的使用范國，現(xiàn)金的庫存限額和現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度等。

現(xiàn)金主要是用于企業(yè)口常的零星開支，使用范圍主要是對職工的工資、獎金支付，差旅費的支付，以

及企業(yè)的零星采購等，其他大領(lǐng)款項的收支都應(yīng)該通過銀行轉(zhuǎn)賬進行。這樣既簡化核算業(yè)務(wù)，也比較安全。

為安全起見，企業(yè)的庫存現(xiàn)金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企業(yè)如果收到大額的現(xiàn)金，

應(yīng)該及時送存銀行。

為加強企業(yè)對庫存現(xiàn)金的管理，企業(yè)應(yīng)該制定庫存現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度，庫存現(xiàn)金要由出納人員進行

保管，現(xiàn)金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管；企業(yè)出納人員保管的庫存現(xiàn)金必須做到日清月結(jié)，

并要定期與企業(yè)總賬的“庫存現(xiàn)金”賬戶進行核對。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時查明原因，并按規(guī)定進

行處理。

二、庫存現(xiàn)金的總分類核算

庫存現(xiàn)金的總分類核算是指庫存現(xiàn)金在總賬中的核算。庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過編制記賬憑證進

行的。

（一）庫存現(xiàn)金的支出

庫存現(xiàn)金的支出要根據(jù)原始憑證（如原始發(fā)票、借款單、工資結(jié)算單等）編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑

證登記總賬。

例27：3月1日李明因H差到財務(wù)部門借款1000元。

會計人員要根據(jù)經(jīng)批準的借款單，編制以下記賬憑證：

［答疑編號811020101：針對該題提問］

借：其他應(yīng)收款一一李明1000

貸：庫存現(xiàn)金1000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記總賬。

例2-2、企業(yè)將庫存現(xiàn)金5000元存入銀行。

［答疑編號811020102：針對該題提問］

對此項業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)編制的并經(jīng)銀行蓋章的“送款單”回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款5000

貸：庫存現(xiàn)金5000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

<-）現(xiàn)金的收入

例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元。

［答疑編號811020103：針對該題提問］

對此項業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根這?原始憑證，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金5000

貸：銀行存款5000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

例2-4：企業(yè)銷得零星材料取得現(xiàn)金1000元。

［答疑編號811020104：針對該題提問］

根據(jù)銷貨發(fā)票的記賬聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金1000

貸：其他業(yè)務(wù)收入一銷售材料收入1000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金電賬.

需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預(yù)售商品房或大面枳拆遷安置時，會發(fā)生筆數(shù)既多、

數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，在這種情況下，為了保證現(xiàn)金安全和提高工作效率，建議請開戶銀行到現(xiàn)場辦

公，由開戶銀行直接辦理款項收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現(xiàn)金科目，而直接通過銀行存款科目核算。

三、庫存現(xiàn)金的序時核算

庫存現(xiàn)金的序時核算，就是在現(xiàn)金日記賬中的核算。也就是由出納人員登記現(xiàn)金日記賬。

在記賬憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記賬憑證同時進行的。

現(xiàn)金日記賬是由出納人員根據(jù)記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，每天結(jié)出余額，每日終了，

要將現(xiàn)金H記賬的余額與庫存現(xiàn)金數(shù)進行核對。

四、庫存現(xiàn)金的清查

庫存現(xiàn)金的清查是指對庫存現(xiàn)金進行實地盤點，并將實存的庫存現(xiàn)金數(shù)與現(xiàn)金口記賬的余額數(shù)相核對,

并對盤虧盤盈及時進行處理的一種方法。

庫存現(xiàn)金的清查包括門H納人員的自查和清查組所組織的清查兩種情況。

現(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應(yīng)通過“待處理財產(chǎn)損溢一待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明

原因竟批準后再進行處理。

例2-5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行現(xiàn)金清查時發(fā)現(xiàn)盤盈庫存現(xiàn)金2000元。

會計處理如下：

［答疑編號811020105：針對該題提問］

盤盈時：

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：待處理財產(chǎn)損溢一一待處理流動資產(chǎn)損溢2000

經(jīng)查，盤盤的原因不明，經(jīng)批準轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入：

借：待處理財產(chǎn)損溢一一待處理流動資產(chǎn)損溢2000

貸：營業(yè)外收入一一庫存現(xiàn)金盤盈收入200(1

例2-6、某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金清查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金盤缺300元。

［答疑編號811020106：針對該題提問］

會計處理如下：

盤虧時：

借：待處理財產(chǎn)損溢一一待處理流動資產(chǎn)損溢300

貸：庫存現(xiàn)金300

經(jīng)查，現(xiàn)金盤缺是由出納人員失職造成，經(jīng)批準由出納人員賠償：

借：其他應(yīng)收款一一X出納員300

貸：待處理財產(chǎn)損溢一一待處理流動資產(chǎn)損溢30(1

出納人員用現(xiàn)金賠償時:

借：庫存現(xiàn)金300

貸：其他應(yīng)收款一一XH；納員300

第二節(jié)銀行存款的核算

一、銀行存款的管理

銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨立核算的企業(yè)都必須在當?shù)劂y行開設(shè)賬戶，企業(yè)除留存

少量的現(xiàn)金以備零星支出外,其余貨幣資金都應(yīng)存入銀行.企業(yè)發(fā)生的各種大額的結(jié)算款項.都需要通過

銀行轉(zhuǎn)賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空頭票據(jù)和遠期支票：企業(yè)要

定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進行核對等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總分類核算是根據(jù)原始憑證,

通過編制記賬憑證進行的。

（一）銀行存款收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產(chǎn)的銷件款、租金以及企業(yè)將庫存多余的現(xiàn)金送

存銀行等。

例2-7,2007年3月1日某房地產(chǎn)企業(yè)將庫存多余現(xiàn)金送存限行10000元。

［答疑編號811020107：針對該題提問］

根據(jù)企業(yè)編制的經(jīng)銀行蓋章的送款單向單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款10000

貸：庫存現(xiàn)金10000

例2-8、2007年3月1H企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000元。

［答疑編號811020108：針對該題提問1

根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款80000

貸：主營業(yè)務(wù)收入一房屋銷售收入80000

（二）銀行存款支出的核算

銀行存款支出，包括的項目很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設(shè)備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土

地支出，支付工程款、支付各項稅金、支付水電費等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進行。

例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報銷差旅費、辦公用品劣8000元。通過開具現(xiàn)金支票支付。

［答疑編號811020109：針對該題提問］

根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：管理費用8000

貸：銀行存款8000

（注：有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)費用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)成本一章進行介紹。）

例2-10,2007年3月2H企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工工資。

［答疑編號81號20110：針對該題提問］

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000

三、銀行存款的序時核算

銀行存款的序時核算就是通過設(shè)置和登記“銀行存款日記賬”進行的核算。銀行存款日記賬由出納人

員根據(jù)記賬憑按業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行登記的賬簿.

銀行存款日記賬要每天結(jié)出余額，以隨時反映銀行存款的收支動態(tài)和結(jié)存的金額。

在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據(jù)相同的記賬憑證，同時進行登記的。

根據(jù)上述例2-7到270的銀行存款收付業(yè)務(wù)，銀行存款日記賬的登記情況如下：

［答疑編號811020111：針對該題提問］

銀行存款日記賬

2007年憑證銀行結(jié)算憑證

摘要收入支出結(jié)存

月日號數(shù)種類號數(shù)

31月初結(jié)存35000

1現(xiàn)金送存10000

1銀票315收售房款80000

1本日合計90000125000

32現(xiàn)支913支付管理費8000

2現(xiàn)支914捉取現(xiàn)金60000

2本日合計6800057000

四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實存數(shù)，查清企業(yè)銀行存款H記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對賬單相核對進行的。銀行定期要為企業(yè)

的銀行存款編制“銀行對賬單”。企業(yè)收到“銀行對賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對賬

單”逐筆進行核對。

在會計實務(wù)中.企葉的“銀行存款日記賬”余額,與“銀行對賬單”的余額經(jīng)常出現(xiàn)不一致的情況.

這種情況的發(fā)生，除「記賬可能有錯誤以外，更主要的是由未達賬項所造成。所謂未達賬項，就是因為憑

證傳遞的時間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬

的情況。

企業(yè)對銀行存款的清查，首先要查明未達賬項。

未達賬項的存在通常有四種情況：

L企業(yè)送存銀行的各種款項，企業(yè)已經(jīng)入賬，但銀行由于未辦完有關(guān)的手續(xù)而尚未入賬。

2.企業(yè)已開出支票等付款憑據(jù)，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完有關(guān)手續(xù)而尚未入賬。

3.企業(yè)委托銀行代收的款項，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業(yè)代付的款項，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款通知而尚未入賬。

由于上述未達賬項的存在，就會造成企業(yè)的銀行存款H記賬與銀行對賬單的余額不一致。所以企業(yè)必

須將未達賬項進行調(diào)節(jié)，將調(diào)節(jié)后的銀行存款日記賬的余額與調(diào)節(jié)后的銀行對賬單的余額進行核對。如果

雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后的余額是應(yīng)該相符的。

對未達賬項的調(diào)節(jié)是通過編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行的。在銀行存款余額調(diào)節(jié)表中，要把雙方的未

達賬項補充登記齊全，然后計算出調(diào)節(jié)后的余額，再進行核對。

例2T1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31口銀行存款口記賬的賬面余額為59900元，銀行對賬單

上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。羥逐筆核對后發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達賬賬項。

1）企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉(zhuǎn)賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已入賬，銀行尚未入賬。

2）企業(yè)于月末開出轉(zhuǎn)賬文票6000元，企業(yè)已村款入賬，但持票人尚未到根行辦理轉(zhuǎn)賬，銀行尚未入

賬。

3）企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經(jīng)收款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行收款通知，尚未

入賬。

4）銀行為企業(yè)代付水電費2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。

［答疑編號811020112：針對該題提問］

根據(jù)查明的上述未達賬項，企業(yè)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表如下：

銀行存款余額調(diào)節(jié)表

2007年12月31日

項目金額項目金額

企業(yè)銀行日記賬余額59900很行對賬單余額66100

力口：銀行已收，企業(yè)未收8000加：企業(yè)已收，銀行未收5000

減：銀行已付，企業(yè)未付2500減：企業(yè)已付，銀行未付6000

調(diào)節(jié)后的余額65400調(diào)節(jié)后的余額65400

經(jīng)過對上述未達賬項的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后的銀行口記賬的余額與銀行對賬單的余額相等。如果調(diào)節(jié)后的余

額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯。如果調(diào)節(jié)后的余額仍不相等，就表明記賬有差錯，要進一步查明原

因，進行更正。

需要說明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達賬項，從而查明銀行存款的實際余額。它不是原

始憑證，也不是記賬憑證。不能根據(jù)它調(diào)整賬面記錄。對企業(yè)尚未記錄的那些未達賬項，只有等到有關(guān)銀

行結(jié)算憑證到達企業(yè)，才能據(jù)以進行賬務(wù)處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資金包括“外埠存款”、“銀

行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進行核算。為核算不同種類的其他貨幣資金，企業(yè)應(yīng)按“外

埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”等明細賬戶設(shè)置其他貨幣資金明細賬。如：

其他貨幣資金一一外埠存款

——銀行匯票存數(shù)

一一銀行本票存款等。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算

應(yīng)收及預(yù)付款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其他單位或個人收取的款項以及向其他單位和個人預(yù)付的款

項。它是企業(yè)的短期債權(quán)，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)。主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。

第一節(jié)應(yīng)收賬款的核算

一、應(yīng)收賬款的核算范圍和計價

（一）應(yīng)收賬款的范圍

應(yīng)收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購買、接受或租月的單

位和個人收取而尚未收取的款項。它是企業(yè)的一項短期債權(quán)，正常情況下，應(yīng)該在一年內(nèi)，或超過一年的

一個營業(yè)周期內(nèi)收回。

注意：與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的應(yīng)收款項不包括在應(yīng)收賬款的范圍之內(nèi)，而應(yīng)在“其他應(yīng)收款”賬戶核

算。

（二）應(yīng)收賬款的計價

在一般情況下，應(yīng)收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時的實際發(fā)生額。但在含有折扣條件的銷售

方式時，應(yīng)收賬款的計價還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。

1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產(chǎn)品時，對特定的客戶，在銷隹價格上給予的一定的優(yōu)惠。

如對大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價格給予5%的商業(yè)折扣等，由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價格中直

接扣除的，所以，銷售企業(yè)要按實際折扣以后的金額作為應(yīng)收賬款的入賬價值。商業(yè)折扣在購銷雙方的賬

面上均不作任何反映。

2.現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵客戶在一定期限內(nèi)早日償還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠。現(xiàn)

金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、”30。表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內(nèi)付款

可給予2%的現(xiàn)金折扣，20天內(nèi)付款可給予通的現(xiàn)金折扣。

我國現(xiàn)行會計核算中，在存在現(xiàn)金折扣的情況下是按總價法確定應(yīng)收賬款的入賬價值。也就是要按現(xiàn)

金折扣前的總價格來確定應(yīng)收賬款的入賬金額.現(xiàn)金折扣發(fā)生時.將折扣的部分計入財務(wù)費用.

二、應(yīng)收賬款核算的賬戶設(shè)置及會計處理

（一）應(yīng)收賬款核算應(yīng)設(shè)置的賬戶

為了核算各項應(yīng)收賬款，企業(yè)要設(shè)置“應(yīng)收賬款”總賬科目，該科目屬于資產(chǎn)類科目，借方登記企業(yè)

發(fā)生的各項應(yīng)收賬款，貸方登記收回的應(yīng)收賬款，余額?般在借方，表示的是尚未收回的應(yīng)收賬款。該賬

戶有時也會出現(xiàn)貸方余額，貸方余額表示的是預(yù)收的款項。在不設(shè)“預(yù)收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)

預(yù)收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負債。

為了分別反映對不同單位和個人的應(yīng)收賬款，除在總賬中設(shè)置應(yīng)收賬款科目外，還應(yīng)設(shè)置.”應(yīng)收賬款

明細賬”，應(yīng)收賬款明細賬應(yīng)按對方單位和個人設(shè)置二級科目或明細科目，如；

“應(yīng)收賬款一一XX單位”、

“應(yīng)收賬款一XX人”等。

（二）應(yīng)收賬款的會計處理

企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，如果當時不能收回款項，應(yīng)在發(fā)出產(chǎn)品或向?qū)Ψ介_出提貨單和銷售發(fā)票時，

確認銷售收入，同時確認應(yīng)收賬款。

【例3-1］某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價600萬元，貨款尚未收到，當辦完銷售

手續(xù)后，作如下會計分錄：

［答疑編號811030101：針對該題提問1

借：應(yīng)收賬款——甲公司6000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——銷售商品樓收入6000000

【例3-2】企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價款共計10萬元，貨款尚未收到。當企業(yè)發(fā)

貨并辦完銷售手續(xù)時作如下會計分錄：

［答疑編號811030102：針對該題提問］,

借：應(yīng)收賬款一一乙公司100000

貸：其他業(yè)務(wù)收入一材料銷售收入10。000

當企業(yè)收回應(yīng)收賬款時，要借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收賬款”科目。

【例3-3】企業(yè)3月20口接到甲公司轉(zhuǎn)賬支票一張，償還企業(yè)售樓款500萬元。企業(yè)到銀行辦完轉(zhuǎn)賬

手續(xù)后作如下分錄：

［答疑編號811030103：針對該題提問］

借：銀行存款5000000

貸：應(yīng)收賬款一一甲公司5000000

這樣應(yīng)收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反映在''應(yīng)收賬款一一甲公司”

的明細賬的借方。

第二節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品所收到的商業(yè)讓票。

銷售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：

借：應(yīng)收票據(jù)一一某單位

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分求：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)一一某單位

由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運用，所以，本講座不再進行詳細介紹。

第三節(jié)預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款的核算

一、預(yù)付賬款的核算

預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同預(yù)付給工程承包單位的款項，包括預(yù)付工程款和預(yù)付備料

款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供貨單位的購貨款。預(yù)付賬款屬于企業(yè)的一項債權(quán)資產(chǎn)。

為了核算預(yù)付賬款，房地位開發(fā)企業(yè)可以設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶進行核算，也可以不設(shè)預(yù)付賬款賬戶，

將預(yù)付賬款直接在“應(yīng)付賬款”賬戶進行核算。

企業(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇。

(-)設(shè)置預(yù)付賬款賬戶的會計處理

如果企業(yè)單獨設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶，發(fā)生的預(yù)付賬款登記在該賬戶的借方，與對方結(jié)算款項時將預(yù)

付賬款轉(zhuǎn)入到應(yīng)付賬款的借方。預(yù)付賬款賬戶的期末借方余額反映的是已經(jīng)預(yù)付尚未進行結(jié)算的款項。該

賬戶應(yīng)按預(yù)付賬款的對方單位設(shè)置明細賬進行明細核算。如：

預(yù)付賬款一一某單位

其會計處理舉例如下：

【例3-4】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：

①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預(yù)付紿A承包施工企業(yè)

房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：

［答疑編號811030104：針對該題提問］

借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。

［答疑編號811030105：針對該題提問］

借：預(yù)付賬款一一A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬

元，做如下分錄:

［答疑編號811030106：針對該題提問］

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本960000

貸：應(yīng)付賬款一一A施工企業(yè)960000

同時將原來預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款，以沖減應(yīng)付的工程賬款:

借：應(yīng)付賬款一A施工企業(yè)680000

貸：預(yù)付賬款一一A施工企業(yè)680000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，“預(yù)付賬款一一A施工企業(yè)”明細賬戶已被沖平。“應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)”明

細賬戶的貸方有96萬元，而借方從預(yù)付賬款賬戶轉(zhuǎn)來68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)應(yīng)對A施工單位補付的承包工程款。

待支付該項工承包程款時作如下分錄：

［答疑編號811030107：針對該題提問］

借：應(yīng)付賬款一A施工單位280000

貸：銀行存款280000

該房地產(chǎn)企業(yè)為該項房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材料8萬元，最后都計入到房

屋開發(fā)成本，一共96萬元。

（二）不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶的會計處理

如果不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶，企業(yè)的預(yù)付賬款可直接在“應(yīng)芍賬款”賬戶進行核算，“應(yīng)付賬款”賬

戶如果出現(xiàn)了借方余額，就是預(yù)付賬款，應(yīng)作為一項債權(quán)資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中列示。

【承例3-4】①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備

料款20萬元。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制記賬憑證如下：

［答疑編號811030108：針對該題提問］

借：應(yīng)付賬款一一A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，根據(jù)材料出庫單等原始憑

證，編制記賬憑證如下：

［答疑編號811030109：針對該題提問］

借：應(yīng)付賬款一A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

（注意：上述應(yīng)付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應(yīng)作為債權(quán)資產(chǎn)來看待。）

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬

元，編制如卜記賬憑證：

［答疑編號811030110：針對該題提問］

借：開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本960000

貸：應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)960000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，“應(yīng)付賬款一一A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方登記了96萬元，而借方登記了68

萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對A施工單位補付的承包工程款。

與.上述第一種方法核算的結(jié)果是?樣的。

因為核算結(jié)果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設(shè)預(yù)付賬款只能過戶，發(fā)生的預(yù)付賬款直接在應(yīng)付賬款賬

戶進行核算。以避免在預(yù)付賬款與應(yīng)付賬款之間互相轉(zhuǎn)賬。

還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預(yù)付款項，發(fā)包單位按合理估計的發(fā)包工程進度

分期向承包單位結(jié)算工程進度款時，不需通過預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款賬戶核算，而將分工期結(jié)算的工程進度

款直接計入“開發(fā)成本”或“在建工程”賬戶即可。

支付工程進度款時：

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

（或