保定公交園小區(qū)綜合改造施工方案一、改造目標(biāo)（一）總體目標(biāo)通過系統(tǒng)性改造，將公交園小區(qū)打造為"功能完善、環(huán)境宜居、智慧管理、文化傳承"的老舊小區(qū)更新示范項(xiàng)目。改造后小區(qū)將實(shí)現(xiàn)"三提升一優(yōu)化"：基礎(chǔ)設(shè)施完好率提升至95%以上，綠化覆蓋率提升至30%，居民滿意度提升至90%以上，停車資源利用率優(yōu)化至85%。（二）分項(xiàng)目標(biāo)安全保障：消除建筑結(jié)構(gòu)安全隱患，完善消防系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)天然氣全覆蓋居住改善：提升房屋保溫性能，改造給排水管網(wǎng)，解決漏水問題環(huán)境優(yōu)化：增加綠化面積，建設(shè)社區(qū)活動(dòng)空間，改善小區(qū)整體風(fēng)貌交通提升：優(yōu)化停車布局，增設(shè)充電樁，改善小區(qū)微循環(huán)系統(tǒng)智慧管理：引入智能安防系統(tǒng)，建立數(shù)字化物業(yè)管理平臺二、現(xiàn)狀分析（一）小區(qū)概況公交園小區(qū)位于保定市競秀區(qū)東風(fēng)中路9號，屬萬博廣場商圈核心區(qū)域，1996年竣工，總建筑面積約8.2萬㎡，共13棟多層板樓，688戶居民，容積率1.20，綠化率20.0%。小區(qū)緊鄰供水總公司公交站，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育資源豐富，但內(nèi)部設(shè)施老化問題突出。（二）主要問題建筑本體問題部分樓棟外墻保溫層脫落，冬季室溫較周邊小區(qū)低3-5℃屋頂防水層老化，約30%住戶存在屋頂漏水問題公共樓梯間墻皮脫落，扶手銹蝕，照明設(shè)施損壞率達(dá)40%基礎(chǔ)設(shè)施問題供水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，存在"跑冒滴漏"現(xiàn)象，水質(zhì)二次污染風(fēng)險(xiǎn)高停車位配比不足1:1，外來車輛占用消防通道現(xiàn)象頻發(fā)雨污合流系統(tǒng)尚未改造，雨季易發(fā)生內(nèi)澇部分樓棟天然氣管道尚未接通，居民生活不便公共環(huán)境問題綠化布局散亂，植物品種單一，養(yǎng)護(hù)不到位缺乏適老化設(shè)施，老年人活動(dòng)空間不足公共活動(dòng)場地有限，健身器材陳舊物業(yè)管理松散，樓道雜物堆積問題普遍安全管理問題消防設(shè)施配備不足，滅火器過期現(xiàn)象嚴(yán)重監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋率低，存在安全盲區(qū)小區(qū)出入口管理松散，外來人員隨意出入三、具體改造內(nèi)容（一）建筑本體改造1.外立面修繕工程外墻保溫：采用60mm厚EPS保溫板+抗裂砂漿抹面，外刷環(huán)保涂料，選用淺米色為主色調(diào)，局部輔以深灰色線條屋頂改造：拆除原有防水層，新作3+3mm厚SBS改性瀝青防水卷材，加裝反光隔熱層窗戶更換：統(tǒng)一更換為70系列斷橋鋁合金中空玻璃窗（5+12A+5），提升保溫隔音性能單元門改造：更換為鋼制保溫防盜門，配備智能門禁系統(tǒng)2.公共區(qū)域改造樓梯間：重新粉刷墻面，更換節(jié)能照明燈具，修復(fù)破損臺階，更換不銹鋼扶手公共走廊：清理堆放雜物，重新鋪設(shè)地磚，安裝聲控感應(yīng)燈地下室：進(jìn)行防潮處理，劃分非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域，安裝充電樁（二）基礎(chǔ)設(shè)施改造1.給排水系統(tǒng)改造給水管網(wǎng)：更換小區(qū)全部給水管網(wǎng)，采用PPR管材，DN100-DN200主管，入戶管DN25-DN32排水系統(tǒng)：實(shí)施雨污分流改造，新建DN300-DN500雨水管網(wǎng)，更換老化污水管道節(jié)水設(shè)施：公共區(qū)域安裝感應(yīng)水龍頭和節(jié)水型馬桶，綠化灌溉采用滴灌系統(tǒng)2.供暖燃?xì)飧脑旃┡到y(tǒng)：對原有暖氣片進(jìn)行除銹刷漆，更換老化閥門和管道，加裝熱量表燃?xì)夤こ蹋和瓿墒Ｓ鄻菞澨烊粴夤艿冷佋O(shè)，安裝燃?xì)鈭?bào)警器和切斷閥3.電氣系統(tǒng)改造強(qiáng)電系統(tǒng)：更換老化電纜，增容變壓器至400kVA，滿足充電樁用電需求弱電系統(tǒng)：新建光纖入戶網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)千兆帶寬全覆蓋公共照明：更換為LED節(jié)能燈具，安裝光感控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)開關(guān)（三）環(huán)境景觀改造1.綠化提升工程新增綠地：利用閑置空地建設(shè)5處口袋公園，總面積約1200㎡植物配置：選用鄉(xiāng)土樹種，搭配喬木（國槐、白蠟）、灌木（丁香、連翹）及地被植物垂直綠化：在圍墻和單元入口處種植爬山虎、紫藤等攀援植物屋頂綠化：選擇3棟平屋頂樓棟試點(diǎn)屋頂綠化，種植佛甲草等景天科植物2.活動(dòng)空間建設(shè)健身廣場：在小區(qū)中心區(qū)域建設(shè)800㎡健身廣場，配備二代室外健身器材兒童樂園：設(shè)置200㎡兒童活動(dòng)區(qū)，配備適合不同年齡段的游樂設(shè)施老年活動(dòng)中心：改造現(xiàn)有閑置空間為300㎡老年活動(dòng)中心，配備棋牌桌、書畫案等社區(qū)書屋：建設(shè)50㎡社區(qū)書屋，藏書3000冊，提供閱讀和交流空間3.道路及停車改造道路優(yōu)化：重新鋪設(shè)瀝青路面，寬度3-5m，設(shè)置彩色防滑人行道停車位建設(shè)：利用現(xiàn)有空地改造生態(tài)停車位80個(gè)，采用植草磚鋪設(shè)充電樁安裝：建設(shè)集中式充電樁20個(gè)，預(yù)留10個(gè)安裝條件交通組織：實(shí)行單向循環(huán)交通，設(shè)置明顯交通標(biāo)識，規(guī)范行車路線（四）智慧安防改造1.安全防范系統(tǒng)視頻監(jiān)控：在小區(qū)出入口、主干道、電梯轎廂等位置安裝64路高清攝像頭，實(shí)現(xiàn)無死角覆蓋門禁系統(tǒng)：小區(qū)出入口安裝人臉識別門禁，單元門安裝指紋密碼鎖電子巡更：設(shè)置20個(gè)電子巡更點(diǎn)，確保保安巡邏到位2.智能管理系統(tǒng)停車管理：引入智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)空位查詢、反向?qū)ぼ嚬δ芪飿I(yè)平臺：建立數(shù)字化物業(yè)管理平臺，實(shí)現(xiàn)報(bào)修、繳費(fèi)、通知等功能線上化應(yīng)急系統(tǒng)：設(shè)置一鍵報(bào)警裝置，連接轄區(qū)派出所和物業(yè)中心四、施工組織（一）項(xiàng)目管理架構(gòu)成立公交園小區(qū)改造項(xiàng)目部，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)5個(gè)專業(yè)部門：工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)施工技術(shù)管理、圖紙會審、技術(shù)交底質(zhì)量安全部：負(fù)責(zé)施工質(zhì)量控制、安全生產(chǎn)管理、文明施工物資設(shè)備部：負(fù)責(zé)材料采購、設(shè)備租賃、物資保管計(jì)劃合同部：負(fù)責(zé)進(jìn)度計(jì)劃、合同管理、成本控制綜合協(xié)調(diào)部：負(fù)責(zé)居民溝通、現(xiàn)場協(xié)調(diào)、后勤保障（二）施工隊(duì)伍配置根據(jù)工程特點(diǎn)，配置5個(gè)專業(yè)施工隊(duì)：建筑施工隊(duì)：負(fù)責(zé)外立面、屋頂、樓梯間等建筑本體改造，人數(shù)30人安裝施工隊(duì)：負(fù)責(zé)給排水、供暖、燃?xì)狻㈦姎獾裙芫€安裝，人數(shù)25人市政施工隊(duì)：負(fù)責(zé)道路、停車場、綠化等室外工程，人數(shù)20人智能化施工隊(duì)：負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)、智能設(shè)備安裝調(diào)試，人數(shù)15人裝飾裝修隊(duì)：負(fù)責(zé)公共區(qū)域裝修、活動(dòng)中心建設(shè)，人數(shù)15人（三）施工平面布置材料堆放區(qū)：在小區(qū)西北角設(shè)置材料倉庫和加工區(qū)，面積約300㎡，采用圍擋封閉管理機(jī)械設(shè)備區(qū)：在小區(qū)東側(cè)設(shè)置機(jī)械設(shè)備停放區(qū)，停放挖掘機(jī)、裝載機(jī)等大型設(shè)備辦公生活區(qū)：租賃小區(qū)閑置房屋作為項(xiàng)目部辦公室和工人宿舍，面積約200㎡臨時(shí)水電：從市政管網(wǎng)接入臨時(shí)用水，安裝DN100水表；臨時(shí)用電接入315kVA變壓器（四）施工協(xié)調(diào)機(jī)制居民溝通：每月召開居民代表座談會，建立微信溝通群，及時(shí)發(fā)布施工信息進(jìn)度公示：在小區(qū)出入口設(shè)置施工進(jìn)度公示牌，每周更新施工進(jìn)展應(yīng)急處理：制定施工擾民應(yīng)急預(yù)案，配備噪音監(jiān)測設(shè)備，設(shè)置投訴電話交通疏導(dǎo)：施工期間保留消防通道暢通，設(shè)置臨時(shí)導(dǎo)向標(biāo)識，引導(dǎo)居民繞行五、進(jìn)度計(jì)劃（一）總體工期安排本項(xiàng)目總工期為180天，分為五個(gè)階段實(shí)施：準(zhǔn)備階段：第1-15天，完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工許可辦理、材料采購基礎(chǔ)施工階段：第16-60天，實(shí)施地下管線改造、場地平整主體改造階段：第61-120天，進(jìn)行建筑本體、外立面、公共區(qū)域改造設(shè)備安裝階段：第121-150天，安裝智能化設(shè)備、健身器材、充電樁等收尾驗(yàn)收階段：第151-180天，進(jìn)行綠化種植、清潔保潔、竣工驗(yàn)收（二）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制序號關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間控制措施1施工許可辦理第10天專人負(fù)責(zé)，提前準(zhǔn)備資料2地下管線改造完成第60天采用BIM技術(shù)進(jìn)行管線碰撞檢查3外立面改造完成第100天分段施工，每3棟為一個(gè)施工段4智能化系統(tǒng)調(diào)試第160天提前進(jìn)行模擬測試，邀請廠家技術(shù)支持5竣工驗(yàn)收第175天成立專項(xiàng)驗(yàn)收小組，制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（三）進(jìn)度保障措施資源保障：提前儲備主要材料，確保連續(xù)施工；高峰期增加作業(yè)班組，實(shí)行兩班制技術(shù)保障：采用鋁合金模板、外墻保溫一體板等新工藝，提高施工效率資金保障：建立專用賬戶，確保工程款?？顚Ｓ茫煌锨忿r(nóng)民工工資應(yīng)急保障：針對雨季施工制定專項(xiàng)方案，準(zhǔn)備防雨物資和排水設(shè)備六、質(zhì)量安全措施（一）質(zhì)量管理體系質(zhì)量目標(biāo)：分部分項(xiàng)工程合格率100%，優(yōu)良率85%以上，無重大質(zhì)量事故管理制度：實(shí)行"三檢制"（自檢、互檢、交接檢），隱蔽工程必須經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收簽字材料控制：主要材料（保溫板、防水材料、管材等）需提供出廠合格證和檢測報(bào)告，進(jìn)場后抽樣送檢過程控制：對關(guān)鍵工序（防水施工、管道連接、電氣接線）實(shí)行旁站監(jiān)理，留存影像資料（二）安全生產(chǎn)措施安全目標(biāo)：杜絕死亡事故，輕傷頻率控制在3‰以內(nèi)，爭創(chuàng)市級安全文明工地安全教育：施工人員進(jìn)場前必須接受三級安全教育，特種作業(yè)人員持證上崗防護(hù)措施：高空作業(yè)設(shè)置安全網(wǎng)和防護(hù)欄桿，作業(yè)人員佩戴安全帶臨時(shí)用電采用TN-S系統(tǒng)，實(shí)行"三級配電兩級保護(hù)"施工現(xiàn)場設(shè)置明顯安全警示標(biāo)志，夜間照明充足消防管理：配備足夠消防器材，易燃易爆材料單獨(dú)存放，動(dòng)火作業(yè)辦理許可證（三）文明施工措施揚(yáng)塵控制：施工現(xiàn)場主要道路硬化，裸土覆蓋，出入口設(shè)置洗車平臺噪音管理：控制施工時(shí)間（7:00-12:00，14:00-20:00），夜間施工辦理許可垃圾處理：建筑垃圾分類存放，及時(shí)清運(yùn)，嚴(yán)禁亂拋亂倒環(huán)境維護(hù)：施工期間保護(hù)好原有樹木花草，完工后及時(shí)恢復(fù)綠化（四）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程驗(yàn)收：嚴(yán)格按照《河北省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行驗(yàn)收資料歸檔：竣工資料一式五份，包括竣工圖、隱蔽工程記錄、檢測報(bào)告等保修服務(wù)：建立2年質(zhì)量保修制度，設(shè)立維修熱線，及時(shí)處理居民反饋問題七、投資估算與資金來源（一）投資估算本項(xiàng)目總投資約2800萬元，具體分項(xiàng)投資如下：建筑本體改造：950萬元（占33.9%）外立面保溫：450萬元屋頂防水：200萬元樓梯間改造：150萬元窗戶更換：150萬元基礎(chǔ)設(shè)施改造：1050萬元（占37.5%）給排水系統(tǒng)：350萬元供暖燃?xì)猓?80萬元電氣系統(tǒng)：220萬元道路停車：200萬元環(huán)境景觀改造：500萬元（占17.9%）綠化工程：200萬元活動(dòng)空間：180萬元景觀小品：120萬元智慧安防改造：300萬元（占10.7%）安全防范系統(tǒng)：150萬元智能管理系統(tǒng)：100萬元應(yīng)急系統(tǒng)：50萬元（二）資金來源政府補(bǔ)助：申請中央財(cái)政補(bǔ)助資金1200萬元居民自籌：按照建筑面積100元/㎡籌集，約820萬元社會資本：引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資300萬元，負(fù)責(zé)智慧系統(tǒng)建設(shè)其他資金：爭取燃?xì)?、供水等企業(yè)投資480萬元，負(fù)責(zé)專業(yè)管線改造八、效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益房產(chǎn)增值：改造后小區(qū)二手房價(jià)格預(yù)計(jì)提升10%-15%，戶均增值約7-10萬元節(jié)能降耗：外墻保溫改造后，冬季供暖能耗降低30%，年節(jié)約燃?xì)赓M(fèi)用約25萬元物業(yè)增收：引入專業(yè)物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)從1.00元/㎡/月提升至1.50元/㎡/月，年增收約50萬元（二）社會效益居住改善：688戶居民住房條件得到顯著改善，生活品質(zhì)提升就業(yè)促進(jìn)：施工期間提供約80個(gè)就業(yè)崗位，培養(yǎng)一批技術(shù)工人社區(qū)和諧：通過共同參與改造，增強(qiáng)居民歸屬感和凝聚力示范效應(yīng)：為保定市老舊小區(qū)改造提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)（三）環(huán)境效益節(jié)能減排：年減少碳排放約500噸，相當(dāng)于新增綠化面積5000㎡水質(zhì)改善：雨污分流改造后，每年減少污水排放約8000噸生態(tài)提升：新增綠化面積約3000㎡，提升小區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量資源節(jié)約：采用節(jié)能材料和節(jié)水器具，年節(jié)約水資源約1.2萬噸九、后期管理（一）物業(yè)管理引入專業(yè)物業(yè)：通過公開招標(biāo)選擇具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立業(yè)主委員會：規(guī)范業(yè)主自治管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量制定管理規(guī)約：明確業(yè)主權(quán)利義務(wù)，規(guī)范停車