房屋意向合同一、房屋意向合同的定義與法律性質(zhì)房屋意向合同，又稱購(gòu)房意向書或認(rèn)購(gòu)書，是在房屋買賣雙方正式簽訂《商品房買賣合同》或《存量房買賣合同》前，就交易核心條件達(dá)成初步共識(shí)時(shí)簽訂的預(yù)約合同。其本質(zhì)是為后續(xù)訂立正式合同設(shè)定權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，具有獨(dú)立的法律地位。根據(jù)我國(guó)民事法律規(guī)定，意向合同作為預(yù)約合同的一種，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)。若一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂正式合同，另一方有權(quán)依據(jù)意向合同主張違約責(zé)任。在實(shí)踐中，意向合同的核心功能包括三個(gè)層面：一是鎖定交易主體，明確買方、賣方及中介方（若有）的身份信息與權(quán)利義務(wù)；二是固化核心交易條件，如房屋價(jià)款、支付方式、交易時(shí)間表等；三是通過定金機(jī)制保障交易穩(wěn)定性，預(yù)防一方臨時(shí)毀約導(dǎo)致的信賴?yán)鎿p失。與口頭約定相比，書面意向合同能有效降低信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)爭(zhēng)議解決提供依據(jù)。二、房屋意向合同的核心條款解析（一）當(dāng)事人基本信息條款合同首部需明確買賣雙方及中介方（如有）的身份信息。買方應(yīng)載明姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式及戶籍所在地；賣方需注明產(chǎn)權(quán)人姓名、身份證號(hào)、婚姻狀況（已婚者需明確配偶是否同意出售）及房屋共有情況。若房屋存在共有人（如夫妻共有、繼承共有等），需列明全部共有人信息并由其共同簽字，避免因無權(quán)處分導(dǎo)致合同無效。（二）房屋基本情況條款該條款是意向合同的基礎(chǔ)，需包含房屋具體坐落（精確到門牌號(hào)）、建筑面積（區(qū)分套內(nèi)面積與公攤面積）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、房屋用途（住宅、商業(yè)或辦公）、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等）及權(quán)利限制情況（是否存在抵押、查封、租賃等）。例如，若房屋已設(shè)定抵押，需注明抵押權(quán)人、抵押金額及解押時(shí)間，否則可能因無法滌除抵押導(dǎo)致交易停滯。（三）交易價(jià)格與支付方式條款交易總價(jià)：需明確房屋成交總價(jià)及單價(jià)（按建筑面積或套內(nèi)面積計(jì)算），同時(shí)注明是否包含裝修、家具家電等附屬設(shè)施。若存在車位、儲(chǔ)藏室等附加資產(chǎn)，應(yīng)單獨(dú)列明價(jià)格及歸屬。支付方式：常見方式包括全款支付、按揭貸款、分期付款等。意向合同中需初步約定支付節(jié)奏，如定金金額、首付款比例、貸款金額（若有）及尾款支付時(shí)間。例如：“買方于本合同簽訂當(dāng)日支付定金人民幣5萬元，首付款人民幣50萬元于正式合同簽訂后15日內(nèi)支付，剩余房款通過銀行按揭方式支付?！保ㄋ模┒ń饤l款定金是意向合同的核心要素，需明確以下內(nèi)容：定金金額：通常為總房款的1%-5%，最高不超過20%（超出部分不產(chǎn)生定金效力）。支付方式：現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬或第三方監(jiān)管，并注明收款賬戶信息（賣方個(gè)人賬戶或中介監(jiān)管賬戶）。定金性質(zhì)：需約定為“立約定金”，即擔(dān)保雙方在約定期限內(nèi)簽訂正式合同。若買方違約，定金不予退還；若賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金；若因不可歸責(zé)于雙方的事由（如政策變動(dòng)導(dǎo)致無法貸款），定金應(yīng)無息退還。（五）履行期限條款該條款需約定簽訂正式合同的時(shí)間（如“雙方應(yīng)于本意向合同簽訂后30日內(nèi)到中介機(jī)構(gòu)簽訂《存量房買賣合同》”）、房屋交付時(shí)間、過戶時(shí)間及稅費(fèi)承擔(dān)方式（買方承擔(dān)、賣方承擔(dān)或各自承擔(dān)法定部分）。稅費(fèi)部分需明確增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等具體稅種的分?jǐn)傄?guī)則，避免后續(xù)爭(zhēng)議。（六）違約責(zé)任條款意向合同的違約責(zé)任主要針對(duì)“不簽訂正式合同”的行為，需細(xì)化情形：買方違約：如無正當(dāng)理由拒絕簽訂正式合同，需支付總房款20%的違約金（或沒收定金）；賣方違約：如擅自提高房?jī)r(jià)、將房屋出售給第三方，需雙倍返還定金并賠償買方實(shí)際損失（如中介費(fèi)、房屋差價(jià)等）；免責(zé)情形：因不可抗力（如房屋毀損）、政策調(diào)整（如限購(gòu)、限貸）或第三方原因（如產(chǎn)權(quán)糾紛）導(dǎo)致無法簽訂正式合同，雙方可免責(zé)并解除意向合同。（七）其他約定條款根據(jù)交易特殊性增加補(bǔ)充內(nèi)容，例如：房屋現(xiàn)狀保留：“賣方承諾交付時(shí)保持房屋主體結(jié)構(gòu)完好，廚衛(wèi)設(shè)施、空調(diào)等固定裝修不得拆除”；戶口遷移：“賣方應(yīng)于過戶后30日內(nèi)將房屋內(nèi)戶口遷出，逾期按日支付總房款0.05%的違約金”；補(bǔ)充協(xié)議效力：“本意向合同未盡事宜，由雙方在正式合同中進(jìn)一步約定，如有沖突以正式合同為準(zhǔn)”。三、房屋意向合同與正式買賣合同的區(qū)別（一）法律效力不同意向合同屬于“預(yù)約合同”，其效力在于約束雙方簽訂正式買賣合同；而正式買賣合同屬于“本約合同”，直接約定房屋交付、過戶、付款等核心履行義務(wù)。若違反意向合同，違約方需承擔(dān)“締約過失責(zé)任”（如賠償信賴?yán)鎿p失）；違反正式合同則需承擔(dān)“違約責(zé)任”（如繼續(xù)履行、賠償損失等）。（二）條款詳細(xì)程度不同意向合同僅約定交易核心要素，條款相對(duì)簡(jiǎn)略；正式合同需包含《商品房銷售管理辦法》《存量房交易服務(wù)指南》等規(guī)定的全部必備條款，涵蓋房屋質(zhì)量、保修責(zé)任、面積差異處理、違約責(zé)任計(jì)算方式等細(xì)節(jié)。例如，正式合同中會(huì)明確“房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買方有權(quán)解除合同并要求賣方返還已付款及利息”。（三）履行內(nèi)容不同意向合同的履行標(biāo)的是“簽訂正式合同”，而非房屋過戶或付款；正式合同的履行標(biāo)的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移及價(jià)款支付。即使意向合同成立，若雙方未簽訂正式合同，買方無權(quán)直接要求過戶，僅可追究賣方的預(yù)約合同違約責(zé)任。四、簽訂房屋意向合同的注意事項(xiàng)（一）核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)信息買方需要求賣方出示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件，核對(duì)產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋面積、權(quán)利性質(zhì)等信息與實(shí)際是否一致，并通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封、異議登記等限制。若房屋為夫妻共有，需配偶出具《同意出售證明》；若為繼承所得，需提供繼承公證書或法院判決書。（二）明確定金處理規(guī)則避免使用“訂金”“預(yù)付款”等模糊表述，需書面注明“定金”字樣及擔(dān)保范圍；約定定金退還條件，如“因買方個(gè)人征信問題導(dǎo)致無法獲得貸款，賣方應(yīng)于7日內(nèi)退還定金”；選擇第三方監(jiān)管賬戶存放定金，避免直接支付給賣方后因賣方債務(wù)問題導(dǎo)致資金被凍結(jié)。（三）細(xì)化交易核心條件意向合同中需盡可能明確影響交易的關(guān)鍵因素，例如：貸款資格：“買方承諾自身符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房及貸款政策，若因個(gè)人征信、社保繳納年限等問題導(dǎo)致無法貸款，雙方協(xié)商解除合同”；房屋瑕疵：“賣方確認(rèn)房屋無結(jié)構(gòu)性損壞、無漏水、無甲醛超標(biāo)等質(zhì)量問題，如有隱瞞需承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及違約金”；稅費(fèi)預(yù)估：“雙方初步估算本次交易稅費(fèi)約人民幣3萬元，最終以稅務(wù)部門核算為準(zhǔn)，超出部分由賣方承擔(dān)”。（四）留存證據(jù)材料簽訂過程中需保留以下文件：雙方身份證明復(fù)印件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；定金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）；房屋實(shí)地查看照片、視頻（證明房屋現(xiàn)狀）；與中介或賣方的溝通記錄（微信、短信、郵件等），尤其是關(guān)于價(jià)格調(diào)整、條款變更的協(xié)商內(nèi)容。（五）警惕中介格式條款部分中介提供的意向合同為格式文本，可能包含“賣方有權(quán)在正式合同簽訂前將房屋出售給第三方，僅需退還定金”等不公平條款。買方需仔細(xì)審查，對(duì)加重自身責(zé)任、排除主要權(quán)利的條款提出修改，必要時(shí)可要求增加“賣方不得單方解除本合同”等補(bǔ)充約定。五、常見糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范（一）定金返還糾紛案例：買方支付定金后，因房?jī)r(jià)下跌拒絕簽訂正式合同，主張“意向合同未明確房屋交付時(shí)間，屬于條款缺失”要求退還定金。防范措施：意向合同中需明確“雙方對(duì)交易核心條件已達(dá)成一致，僅因買方個(gè)人原因拒絕簽約的，定金不予退還”，同時(shí)通過聊天記錄、錄音等證明買方違約意圖。（二）產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)案例：賣方隱瞞房屋已被查封的事實(shí)，收取定金后無法履行合同，導(dǎo)致買方既拿不到房也無法追回定金。防范措施：簽訂前需到不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印《房屋權(quán)屬信息查詢結(jié)果》，確認(rèn)無權(quán)利限制；同時(shí)約定“若房屋存在未披露的產(chǎn)權(quán)瑕疵，賣方應(yīng)雙倍返還定金并賠償買方因此產(chǎn)生的全部損失（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）”。（三）政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)案例：意向合同簽訂后，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)限購(gòu)政策，買方失去購(gòu)房資格，賣方拒絕退還定金。防范措施：合同中加入政策條款：“因國(guó)家或地方房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致買方無法獲得購(gòu)房資格或貸款審批的，本合同自動(dòng)解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金無息退還”。（四）口頭承諾無效風(fēng)險(xiǎn)案例：中介口頭承諾“房屋可辦理公積金貸款”，但意向合同中未注明，后續(xù)因房屋房齡超標(biāo)無法貸款，買方被迫承擔(dān)違約責(zé)任。防范措施：所有口頭承諾均需寫入書面合同，例如“中介承諾協(xié)助買方辦理公積金貸款，若因房屋性質(zhì)、房齡等問題導(dǎo)致貸款失敗，中介應(yīng)退還全部服務(wù)費(fèi)”。六、房屋意向合同的變更與解除（一）合同變更經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)意向合同條款進(jìn)行修改，如調(diào)整定金金額、延長(zhǎng)簽約時(shí)間等。變更需采用書面形式（補(bǔ)充協(xié)議），由雙方簽字蓋章后生效，避免“口頭變更”引發(fā)爭(zhēng)議。（二）合同解除協(xié)商解除：雙方簽訂《解除意向合同協(xié)議書》，明確定金處理、損失賠償?shù)仁乱?；法定解除：因不可抗力（如地震?dǎo)致房屋滅失）、一方根本違約（如賣方將房屋出售給第三方）或政策變動(dòng)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)書面通知解除合同，并追究違約方責(zé)任。七、法律救濟(jì)途徑若發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可通過以下方式解決：協(xié)商：優(yōu)先通過中介或自行溝通，達(dá)成和解協(xié)議；調(diào)解：請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)或社區(qū)調(diào)解組織介入調(diào)解；仲裁：合同中約定仲裁條款的，可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；訴訟：向房屋所在地法院提