盛之杰(蘇州)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2011.09.30目錄第一章市場分析第二章項(xiàng)目分析第三章招商思路和策略第四章業(yè)態(tài)和租金建議第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第三章招商思路和策略第一章市場分析第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第二章項(xiàng)目分析第四章業(yè)態(tài)與租金建議市場細(xì)分思路本案蘇州及4縣和周邊區(qū)域茶商長三角及名茶基地茶商全國各地名茶基地茶商蘇州大龍港茶葉市場蘇州美地茶園蘇州茶葉市場情況目前有150多戶商家入駐目前有80余戶商家入駐蘇州2大茶葉市場有商戶共230戶。蘇州茶葉產(chǎn)地情況蘇州東山茶葉產(chǎn)地有供銷社61家。

長三角主要已聯(lián)絡(luò)茶葉市場情況長三角主要已聯(lián)絡(luò)茶葉市場商家總計(jì)戶數(shù)有：1204戶。市場名稱情況單鋪面積冷庫、倉儲(chǔ)租金業(yè)態(tài)分布商戶規(guī)模商戶來源優(yōu)惠政策大龍港茶葉市場經(jīng)營面積：6000平米，經(jīng)營商：南環(huán)橋市場公司開業(yè)時(shí)間：2000年30—40平米大多商戶在市場二樓自建冷庫，面積約在2—6立方60—80茶葉、茶具、茶葉包裝目前已有150余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇市場剛招商免租半年美地茶園經(jīng)營面積：4000平米，經(jīng)營商：中辰商貿(mào)公司面開業(yè)時(shí)間：200610—30大多商戶在市場租賃統(tǒng)一冷庫，面積約在2—7立方，租金在700元/㎡/年30—100茶葉、茶具、茶葉包裝目前已有80余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇市場相應(yīng)給予3個(gè)月裝修期華東茶葉城經(jīng)營面積：12000平米，經(jīng)營商：蘇州鵬云集團(tuán)面開業(yè)時(shí)間：2011.7.280—100市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)3.3二層：茶葉目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建安溪縣租2層送3層春暉市場經(jīng)營面積：1200平米經(jīng)營商：春暉農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)時(shí)間：200830—40部分商戶在外自租冷庫30元/㎡/月20—40一層：茶葉目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、浙江6個(gè)月免租期陽光市場經(jīng)營面積：3000平米經(jīng)營商：陽光昆城開業(yè)時(shí)間：2009110市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)20—30一拖二商鋪目前已有35余家商戶進(jìn)駐福建、浙江無免租期

已聯(lián)絡(luò)茶葉市場匯總分析市場名稱情況單鋪面積冷庫、倉儲(chǔ)租金業(yè)態(tài)分布商戶規(guī)模商戶來源優(yōu)惠政策五洲市場經(jīng)營面積：1000平米經(jīng)營商：五洲國際管理公司開業(yè)時(shí)間：201040市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)30—50一層：茶葉目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建安溪縣18個(gè)月免租期紅星市場經(jīng)營面積：1500平米經(jīng)營商：浙江茶商個(gè)人開業(yè)時(shí)間：200550市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)30—40一層：茶葉目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期商戶6個(gè)月免租期大江南市場經(jīng)營面積：2000平米經(jīng)營商：福建茶商個(gè)人開業(yè)時(shí)間：200640--60市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)40—70一層：茶葉目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期商戶6、12個(gè)月免租期五角場市場經(jīng)營面積：1200平米經(jīng)營商：五角場市場管理公司開業(yè)時(shí)間：200930—50市場無統(tǒng)一冷庫，商戶店內(nèi)自購冰柜2個(gè)40—50一層：茶葉目前已有20余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期的商戶免租12個(gè)月一品市場經(jīng)營面積：2100平米經(jīng)營商：茶商老板個(gè)人開業(yè)時(shí)間：200550--70部分商戶在店內(nèi)自建冷庫，每間約20平米10—40一拖二商鋪目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江無免租期市場名稱情況單鋪面積冷庫、倉儲(chǔ)租金業(yè)態(tài)分布商戶規(guī)模商戶來源優(yōu)惠政策上海九星茶葉市場經(jīng)營面積：18000平米經(jīng)營商：村辦集體企業(yè)開業(yè)時(shí)間：199850-100部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方150茶葉、茶具、茶藝根雕茶葉類全部進(jìn)駐福建、浙江無免租期大寧國際茶城經(jīng)營面積：50000平米經(jīng)營商：大寧茶城管理公司開業(yè)時(shí)間：2007.440—60部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具、茶藝根雕1F老市場搬遷、目前1F2F3F全部進(jìn)駐福建、浙江、江蘇無免租期帝芙特國際茶文化廣場經(jīng)營面積：10000平米經(jīng)營商：浙江帝芙特有限公司開業(yè)時(shí)間：2008.530-40部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方90-140茶葉、茶具、咖啡目前已有80余家商戶進(jìn)駐安溪、安吉、杭州、蘇州無免租期上海老西門茶廣場經(jīng)營面積：7000平米經(jīng)營商：福建茶商個(gè)人開業(yè)時(shí)間：200930-60部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具目前已有60余家商戶進(jìn)駐安溪、杭州、蘇州、安徽無免租期市場名稱情況單鋪面積冷庫、倉儲(chǔ)租金業(yè)態(tài)分布商戶規(guī)模商戶來源優(yōu)惠政策上海天山茶城經(jīng)營面積：23000平米經(jīng)營商：上海大不同天山茶城公司開業(yè)時(shí)間：2007.920-50部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具目前已有150余家商戶進(jìn)駐安溪、安吉、杭州、蘇州無免租期上海滿堂春茶葉市場經(jīng)營面積：22000平米經(jīng)營商：滿堂春管理公司開業(yè)時(shí)間：2005.1130-40部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方80-120茶葉、茶具目前已有80余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇3-6月免租上海金橋國際茶城經(jīng)營面積：4500平米經(jīng)營商：金橋市場管理公司開業(yè)時(shí)間：200880—100部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方80-100茶葉、茶具目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇、安徽無免租期上海和平茶城經(jīng)營面積：5000平米經(jīng)營商：和平茶葉市場管理公司開業(yè)時(shí)間：2010.620-60部分商戶在店內(nèi)自購冰柜，1-2個(gè)約3-6立方90-130茶葉、茶具目前已有70余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇前期半年或一年免租

茶葉市場匯總分析小結(jié)茶城體量5000平米以下較多，上海茶葉市場體量較大，大多在10000平米到23000平米，上海大寧國際茶城體量較大，達(dá)50000平米；冷庫蘇州2大茶葉市場配有冷庫，每戶在2～7平米，其它專業(yè)市場商戶除少數(shù)自備冷庫外，大多都采用自購冰柜儲(chǔ)備綠茶；經(jīng)營面積批發(fā)市場茶店經(jīng)營面積大致面積在20～50平米，二層連體在50～100平米；業(yè)態(tài)體量較大的茶城業(yè)態(tài)主要包括茶葉、茶具、工藝品、根雕、古玩字畫等品類；租金從租金來看，上海較高，一般在80～150元/平米/月，蘇州次之，在30～100元/平米/月，常州、無錫、昆山、吳江等地租金偏低，在10～70元/平米/月；商戶來源商戶主要以福建、浙江、安徽、江蘇等地為多，茶葉產(chǎn)地以安溪、安吉、杭州、蘇州、湖南為多；免租期免租期6個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月不等；租賃期租賃期：有1年、2年、也有3年，以3年占多數(shù)；運(yùn)營商市場都有專門的商業(yè)或大商戶統(tǒng)一運(yùn)營，茶商運(yùn)營有福建、浙江商戶。吳江、昆山、無錫、常州商戶問卷訪談匯總分析這次調(diào)查我們采用走訪式問卷調(diào)查形式展開，雖走訪的商戶數(shù)量和填寫問卷的比例較低，但對(duì)我們了解這4大城市茶商對(duì)港龍國際茶城的看法及其入駐意向所借鑒意義。城市吳江昆山無錫常州走訪商家數(shù)406010060填寫問卷數(shù)24153317對(duì)港龍茶城的看法吳江昆山無錫常州總計(jì)比例看好46321517%一般145512528%等等再看6424134753%不看好001122%對(duì)港龍國際茶城的看法的分析通過匯總分析，在問卷的89家商戶中，對(duì)港龍國際茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明確表示“不看好”，這說明填寫問卷的商戶大部分對(duì)港龍國際茶城的發(fā)展前景懷有疑慮，原因主要在項(xiàng)目還沒有具體的一些招商方面的信息支持。所以在今后加強(qiáng)具體的招商政策和運(yùn)營保障訴求至關(guān)重要。商戶對(duì)我們的建議吳江明確茶城未來的發(fā)展方向，多與商戶溝通加強(qiáng)廣告力度昆山能否成為蘇州區(qū)域大型專業(yè)市場無錫加強(qiáng)廣告多做戶外推廣，市場管理方面多與商戶溝通常州冷庫能否放在店鋪外，招商前期要多做推廣，加強(qiáng)廣告量商戶對(duì)項(xiàng)目的建議從上面可看出，大多要求我們?cè)黾诱猩虖V告，這可能與商戶對(duì)項(xiàng)目的信息了解少有關(guān)，也說明廣告造勢對(duì)招商同樣又積極的促進(jìn)作用。第三章招商思路和策略第一章市場分析第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第二章項(xiàng)目分析第四章業(yè)態(tài)與租金建議項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機(jī)會(huì)：威脅：1、項(xiàng)目位于吳中區(qū)碧螺春之鄉(xiāng)，離茶葉生產(chǎn)地相對(duì)較近，易于借勢宣傳；2、項(xiàng)目板塊屬新型CBD板塊，且有2、4號(hào)雙輕軌規(guī)劃，發(fā)展前景較好；3、項(xiàng)目體量相對(duì)較大，配備較好，易形成規(guī)模效應(yīng)。1、項(xiàng)目離市中心區(qū)較偏，不易于聚集人氣；2、項(xiàng)目板塊發(fā)展不成熟，人們對(duì)板塊的認(rèn)知度不高，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的影響；3、項(xiàng)目周邊食品等專業(yè)市場缺乏，不利于形成群集效應(yīng)。1、項(xiàng)目處于吳中區(qū)新型發(fā)展區(qū)位，隨著石湖景區(qū)的改造和周邊商業(yè)的繁榮，為項(xiàng)目帶來了發(fā)展機(jī)會(huì)；2、目前蘇州2大茶葉市場規(guī)模小，檔次不高，其中國家還面臨拆遷，為項(xiàng)目后來居上提供了市場機(jī)會(huì)。1、人們對(duì)偏離繁華區(qū)的新型專業(yè)市場的認(rèn)知有個(gè)過程，這對(duì)招商和運(yùn)營形成一定的風(fēng)險(xiǎn)；2、茶葉品類過于狹窄，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)薄弱，而項(xiàng)目體量較大，招商難度較大。茶葉商貿(mào)巨擎，網(wǎng)絡(luò)全球商機(jī)阿里巴巴戰(zhàn)略聯(lián)盟。阿里巴巴認(rèn)可的港龍國際茶城認(rèn)證商家百兆光纖接入戶戶光纖直達(dá)順豐中通圓通韻達(dá)等快遞物流聯(lián)盟服務(wù)港龍國際茶城網(wǎng)絡(luò)商城支持系統(tǒng)港龍國際茶城旅游購物點(diǎn)計(jì)劃與蘇州各大旅游公司（青旅、中旅等）簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，增加蘇州港龍國際茶城土特產(chǎn)購物點(diǎn)環(huán)節(jié)；旅游購物基地“蘇州茶葉茶藝博覽會(huì)”億萬財(cái)富商機(jī)！與農(nóng)林局、旅游區(qū)、茶葉協(xié)會(huì)合作一年兩次茶博會(huì)，商機(jī)不請(qǐng)自來第三章招商思路和策略第一章市場分析第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第二章項(xiàng)目分析第四章業(yè)態(tài)與租金建議招商總策略

與主力商家、大商家形成共贏聯(lián)盟：一些專業(yè)市場大商戶也是整個(gè)市場的運(yùn)營者，它們可帶動(dòng)一部分小商戶加盟，所以給予大商戶、主力商戶特別的優(yōu)惠政策；“先大后小”：先招主力商家和大商家，通過主力商家?guī)?dòng)散戶。會(huì)員制招商：借勢茶葉協(xié)會(huì)、茶博會(huì)，以茶葉協(xié)會(huì)會(huì)長單位、茶博會(huì)組辦方的名義，誘導(dǎo)商戶加盟；攻心為上：廣告宣傳造勢，樹立商戶入駐信心；形象展示為要：設(shè)立招商中心，制作招商沙盤，營造氛圍，提高項(xiàng)目的感知度。招商優(yōu)惠政策1、裝修免租期

8個(gè)月～18個(gè)月免租政策，具體免租時(shí)間根據(jù)招商進(jìn)駐的商家品牌、租賃面積、年租金總額等情況而定，屆時(shí)制定具體標(biāo)準(zhǔn)。2、辦VIPA卡優(yōu)惠

凡辦VIPA卡商戶，可按A卡優(yōu)惠措施，認(rèn)籌購買享“1000元抵10000元”的優(yōu)惠，并在“1000元抵10000元”的基礎(chǔ)上再享受500元/平米的自營獎(jiǎng)勵(lì)，或租賃多獲取3個(gè)月的免租期獎(jiǎng)勵(lì)。3、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠

進(jìn)駐第一年，物業(yè)費(fèi)及運(yùn)營管理費(fèi)用由運(yùn)營公司代付。物業(yè)費(fèi)2.48元/月/㎡，代收費(fèi)0.91元/月/㎡。4、免費(fèi)前期統(tǒng)一推廣宣傳旺市

包括每年舉行兩次大型茶博會(huì)，年推廣基金800萬元。主力店優(yōu)惠政策建議正常招商優(yōu)惠政策項(xiàng)目開業(yè)前進(jìn)駐的商戶，統(tǒng)一享受8個(gè)月的免租優(yōu)惠，若在項(xiàng)目租賃合同簽訂前，辦理A卡的可多享受3個(gè)月免租期。即普通商戶最多可享受11個(gè)月的免租優(yōu)惠。在此前提下針對(duì)大客戶制定以下政策：一、大商戶的標(biāo)準(zhǔn)1、茶商個(gè)人在我們項(xiàng)目租賃面積在200㎡以上；2、茶商個(gè)人租賃面積在200平米以下，但在開業(yè)前介紹客戶租賃面積超過200平米的；3、在全國地級(jí)市開設(shè)三家以上連鎖店，單店平均面積100平米以上；在我們項(xiàng)目租賃面積100平米以上的；4、在市場內(nèi)有影響力的商戶組團(tuán)租賃的，租賃總面積超過800平米的。二、對(duì)大商戶的優(yōu)惠政策以上四條標(biāo)準(zhǔn)符合其中一條即可享受大商戶租賃優(yōu)惠，大客戶均可享受15個(gè)月免租優(yōu)惠；項(xiàng)目開業(yè)前，大客戶辦理A卡的，簽訂正式租賃協(xié)議簽時(shí)可多享受3個(gè)月免租期。即大客戶最多可享受18個(gè)月免租期。三、商戶介紹商戶獎(jiǎng)勵(lì)政策1、已進(jìn)駐我們項(xiàng)目的商戶介紹其他商戶成功入駐我們項(xiàng)目的，按被介紹商戶的所繳納的一個(gè)月租金進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，可折抵自己所付租金亦可領(lǐng)取現(xiàn)金;2、有商家資源自己未進(jìn)駐我項(xiàng)目的單位或個(gè)人，成功介紹商戶進(jìn)駐我項(xiàng)目的給予介紹單位或個(gè)人該商戶月租金的80%，以現(xiàn)金形式支付。注：以上成功入駐商戶是指該商戶已簽訂正式正式租賃協(xié)議并繳納首期租金及綜合保證金。運(yùn)營保障1、大體量冷庫、倉儲(chǔ)配備：4000平米冷庫、2000平米倉儲(chǔ)；2、雄厚推廣基金：毎年800萬元用于舉辦茶博會(huì)、茶文化交流會(huì)、節(jié)假日促銷活動(dòng)、廣告宣傳、茶城網(wǎng)上商城運(yùn)營及維護(hù)、開辦購物優(yōu)惠雜志、與旅游區(qū)合作促銷會(huì)員費(fèi)、與各大名茶生產(chǎn)基地互動(dòng)費(fèi)用、與采購大客戶聯(lián)誼費(fèi)用等；3、知名專業(yè)茶城運(yùn)營公司，全程護(hù)航；4、與阿里巴巴合作，打造茶貿(mào)電子商務(wù)平臺(tái)；5、與政府合作，每年舉辦兩次大型茶博會(huì)或茶葉貿(mào)易洽談會(huì)；6、港龍集團(tuán)及聯(lián)盟企業(yè)、商會(huì)每年采購支持；7、全國8大城市、10大名茶基地設(shè)立招商中心，不斷輸入優(yōu)質(zhì)商戶資源；8、中國茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)鼎力支持；9、江蘇省茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)鼎力支持；10、吳中區(qū)茶文化活動(dòng)聯(lián)合舉辦場所（農(nóng)林局牽頭）；11、浙江省茶葉市場聯(lián)盟戰(zhàn)略合作單位；12、吳中區(qū)旅游產(chǎn)品定點(diǎn)采購點(diǎn)。經(jīng)營管理公司組建

目的：1、體現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作的正規(guī)化，增強(qiáng)商戶和投資客對(duì)項(xiàng)目前景的信心；2、招商和銷售需要有運(yùn)營管理公司來配合，如簽署租賃合同，收取租金。組建方式：1、開發(fā)商自己組建

開發(fā)商自己成立一家，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的茶城運(yùn)營經(jīng)理提供顧問服務(wù)；2、和大商戶合作

好多茶城都由大商戶運(yùn)營管理的先例，這樣做既有利于推動(dòng)招商，又利于后期的運(yùn)營；3、與專業(yè)茶城運(yùn)營公司合作

這樣做具有品牌效應(yīng)，能提高項(xiàng)目的知名度。商戶信心建立①品牌建設(shè)為增強(qiáng)商戶的信心，提高本項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，建議在滬寧高速往無錫方向、上海方向投放高炮廣告；在大龍港茶葉市場、美地茶城門口投放燈箱或道旗廣告。②陣地建設(shè)建議在售樓部樣板房位置設(shè)立招商中心，對(duì)外開門，增強(qiáng)商戶對(duì)茶城的信心，同時(shí)增強(qiáng)投資客的信心。③平臺(tái)建設(shè)建議盡快推出茶博會(huì)的方案，借助茶博會(huì)平臺(tái)建設(shè)，增強(qiáng)商戶及投資客戶的信心。第三章招商思路和策略第一章市場分析第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第二章項(xiàng)目分析第四章業(yè)態(tài)與租金建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃5F古玩、字畫、玉器雕刻；茶文化展示廳、商務(wù)中心、茶藝表演、養(yǎng)身講座廳、茶葉鑒定區(qū)、市場運(yùn)營中心4F全國茶具、工藝品批發(fā)、零售3F全國名茶葉批發(fā)、零售2F全國名茶葉批發(fā)、零售1F十大名茶葉批發(fā)、零售沿街商鋪品牌茶葉店等原因：1、通過對(duì)上海幾個(gè)專業(yè)茶葉市場考察發(fā)現(xiàn)，高層位都是茶具和古玩字畫等一些欣賞類的業(yè)態(tài)，這樣易于吸引客戶參觀，也提升茶城的文化氛圍，也豐富了茶的品類，對(duì)客戶更多的選擇權(quán)；2、1層位置較好，易于引進(jìn)品牌商家和名茶商家，也可提升茶城的形象；3、2層茶葉批發(fā)零售，利于提升項(xiàng)目的租金水平。周邊項(xiàng)目的租金情況分析項(xiàng)目平均租金大華調(diào)劑市場1層：70—80元/平米/月

2層：36—54元/平米/月3層：25—28元/平米/月蜜蜂城沿街外鋪1—2層45元/平米/月；外鋪1—2層39元/平米/月；內(nèi)鋪29元/平米/月陽光生活廣場沿商業(yè)街門口62元/平米/月；商業(yè)街主通道元/

50平米/月；次通道31元/平米/月S半島沿商業(yè)街62元/平米/月項(xiàng)目周邊租金水平租金水平：25～80元/平米/月城市昆山無錫常州上海蘇州租金水平（元/月/平米)20—4030—7010—5080—15030～100長三角拜訪幾大城市茶葉專業(yè)市場租金租金水平：20～150元/平米/月蘇州水平：30～100元/平米/月項(xiàng)目租金分區(qū)規(guī)劃樓層均價(jià)5F30元/月/平米A區(qū)：33元/月/平米、B區(qū)：30元/月/平米、C區(qū)：28元/月/平米4F41元/月/平米A區(qū)：44元/月/平米、B區(qū)：41元/月/平米、C區(qū)：38元/月/平米3F51元/月/平米A區(qū)：54元/月/平米、B區(qū)：51元/月/平米、C區(qū)：48元/月/平米2F62元/月/平米A區(qū)：65元/月/平米、B區(qū)：62元/月/平米、C區(qū)：58元/月/平米1F85元/月/平米A區(qū)：100元/月/平米、B區(qū)：80元/月/平米、C區(qū)：75元/月/平米分區(qū)價(jià)格整體平均租金28～100元樓層區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）總面積（㎡）總租金（元）一層A130012236,640B11188910,477C1107808,5713,190295,792A292610294,474B293797,341C23357525,131A34339541,121B32537719,484C31627311,834A44638840,718合計(jì)4648037,302合計(jì)6047545,536合計(jì)2,122100212,954一層平均租金93元。二層A11586710,591B11686410,780C172614,4133,612224,025A28626555,999B23076219,040C2109606,552A35206433,277B35636134,322C34335825,112合計(jì)1,5406599,867合計(jì)1,0386264,142C44205723,939二層平均租金62元合計(jì)1,0345860,016三層A1158568,852B1168538,927C172503,6183,612185,143A28625446,523B23075115,662C2109495,351A35205327,557B35635028,133C34334820,782合計(jì)1,5405482,932合計(jì)1,0385152,722C44204719,739三層平均租金51元合計(jì)1,0344849,489項(xiàng)目租金收益測算樓層區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）區(qū)域面積（㎡）租金（元/㎡/月）月總租金（元）總面積（㎡）總租金（元）四層A1158467,271B1168437,242C172402,8943,612149,021A28624437,907B23074112,591C2109394,259A35204322,358B35634022,506C34333816,452合計(jì)1,5404467,536合計(jì)1,0384142,340C44203715,539四層平均租金41元合計(jì)1,0343839,145五層A1264359,246B1170325,433C172292,0793,675111,440A27373324,325B2310309,287C2111283,100A35853218,716B35672916,447C34372711,799合計(jì)1,5863352,288合計(jì)1,0463031,167C44232611,008五層平均租金30元合計(jì)1,0432727,986總計(jì)

17,702965,421備注：港龍國際茶城1-5F整體租金水平54.5元/㎡/月租金分區(qū)規(guī)劃租金分區(qū)規(guī)劃第三章招商思路和策略第一章市場分析第五章招商執(zhí)行安排第六章招商籌備第二章項(xiàng)目分析第四章業(yè)態(tài)與租金建議招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)安排階段劃分時(shí)間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)主要活動(dòng)主要工作招商范圍第一波8月28日—11月中旬累計(jì)辦A卡200張，完成20%意向簽約。上海茶博會(huì)、招商發(fā)布大會(huì)上海茶博會(huì)參展及招商活動(dòng)的開展與跟進(jìn)，蘇州及4縣商家的進(jìn)一步跟進(jìn)簽約，主力商家簽約，招商發(fā)布大會(huì)。主要蘇州及4縣，上海等長三角。第二波11月中旬—12年3月完成50%租賃合同。茶博會(huì)暨招商簽約大會(huì)主力展開長三角及幾大名茶基地招商活動(dòng)，茶博會(huì)參展商戶跟進(jìn)簽約。主要以長三角為主，全國各大名茶基地為輔。第三波12年3月－12年6月完成80%正式入駐。上海茶博會(huì)、試營業(yè)未簽約商家的進(jìn)一步跟進(jìn)分析，全國所剩主要市場的開拓，上海茶博會(huì)商家的跟進(jìn)，開業(yè)準(zhǔn)備。全國各大名茶基地，蘇州、長三角未簽約商家。8月28日9月29日11月中旬12年3月12年4月12年6月奠基典禮上海茶博會(huì)招商發(fā)布大會(huì)茶博會(huì)暨招商簽約大會(huì)12年5月開始裝修上海茶博會(huì)試營業(yè)第一波第二波第三波12月下旬招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)圖示時(shí)間段：2011.8.28——2011.11中旬

第一波——準(zhǔn)備期及主攻期1）目標(biāo)：

上海茶博會(huì)參展，完成累計(jì)辦A卡200張；完成意向簽約20%；主店商家、品牌商家達(dá)成入駐意向。2）推廣思路：

以招商政策確定為由頭，再次回訪蘇州已登記和溝通商家，以美地茶園為突破口，與商戶簽署《商戶申請(qǐng)入駐意向書》或意向入駐協(xié)議，同時(shí)辦茶博會(huì)（茶葉協(xié)會(huì)）會(huì)員卡；通過參展上海茶博會(huì)，與到會(huì)商家進(jìn)行溝通登記，并盡可能與其簽署《商戶申請(qǐng)入駐意向書》或辦A卡。以招商發(fā)布大會(huì)為由頭，跟進(jìn)上海茶博會(huì)已登記商家，展開蘇州4縣及茶葉產(chǎn)地的招商，誘導(dǎo)其簽定協(xié)議；招商大布大會(huì)，與商家聯(lián)誼，促進(jìn)其簽定協(xié)議。3）主要?jiǎng)幼鳎荷虾２璨?huì)參展參展思路及內(nèi)容：1、在茶博會(huì)設(shè)立攤位，進(jìn)行項(xiàng)目展示，并與已辦VIP-A卡商戶或蘇州品牌商家聯(lián)絡(luò)，與其合作參展，分區(qū)展出加盟品牌商家產(chǎn)品；2、在茶博會(huì)展開招商活動(dòng)：（1）發(fā)放招商和銷售資料；（2）與商家溝通、登記，并對(duì)有意向的商家簽署《商戶申請(qǐng)入駐意向書》或意向入駐協(xié)議。3）主要?jiǎng)幼鳎赫猩贪l(fā)布大會(huì)思路及內(nèi)容：通過一系列活動(dòng)，與商家聯(lián)盟，推動(dòng)招商和促進(jìn)簽定意向協(xié)議。1、港龍財(cái)智國際招商推介2、品牌商家現(xiàn)場簽約，展示招商成果3、“蘇州茶葉協(xié)會(huì)會(huì)長單位”授牌儀式4、茶藝表演、名茶品嘗。開辟一個(gè)茶藝表演區(qū)域，聘請(qǐng)5－6名茶藝師表演茶藝，為有興趣的嘉賓、客戶獻(xiàn)茶。5、參加代金券商戶產(chǎn)品展示6、招待晚宴、茶藝表演、現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)。3）主要?jiǎng)幼鳎捍鹑顒?dòng)啟動(dòng)思路及內(nèi)容：1、給已辦VIP客戶發(fā)放“代金券”獎(jiǎng)勵(lì)，憑“代金券”到已辦A卡商戶和簽約商戶處采購茶葉或茶藝品。2、建議項(xiàng)目于招商新聞發(fā)布大會(huì)之上首次啟動(dòng)，已推動(dòng)招商和VIP認(rèn)籌。3、建議啟動(dòng)代金券后、辦VIP所享受贈(zèng)禮品（398元廚房用具一套）不可廢除，或與“代金券”疊加發(fā)放，或叫客戶選擇性的認(rèn)領(lǐng)。6）工作準(zhǔn)備安排：

9月25日前，完成招商文件、招商資料準(zhǔn)備；

9月23日前，完成上海茶博會(huì)參展方案；

9月25日前，完成參展商家的溝通與合作；10月中旬，完成招商發(fā)布大會(huì)方案；10月下旬，完成招商發(fā)布大會(huì)物料及廣告投放準(zhǔn)備。4）執(zhí)行要點(diǎn)：招商文件和物料的確定及準(zhǔn)備完畢；蘇州商家的聯(lián)絡(luò)，意向簽約溝通，“代金券”采購會(huì)員加盟；上海茶博會(huì)現(xiàn)場招商準(zhǔn)備及開展；蘇州4縣及茶葉生產(chǎn)基地商戶意向簽約會(huì)溝通；招商發(fā)布大會(huì)商家誘導(dǎo)意向簽約。5）廣告支持：建議與阿里巴巴合作，開辟港龍國際茶城網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，并在阿里巴巴茶葉網(wǎng)店專區(qū)，打茶城招商廣告；在各地名茶基地茶葉批發(fā)網(wǎng)上打茶城招商廣告，如福建茶葉門戶網(wǎng)。并建議在售樓處前作茶城招商大牌廣告，在蘇州幾個(gè)茶葉市場附近做茶城招商戶外廣告。建議《中國茶葉》雜志、《中國茶葉市場雜志》作茶城招商的廣告中。時(shí)間段：2011.11中旬——2012.3月第二波——主攻期1）目標(biāo)：完成50%租賃合同。2）推廣思路：以茶博會(huì)會(huì)員招募等手段推動(dòng)商家的意向簽約或辦A卡，開始重點(diǎn)針對(duì)整個(gè)長三角專業(yè)茶葉市場、產(chǎn)地和全國范圍內(nèi)名茶產(chǎn)地專業(yè)市場的招商；以招商大會(huì)展開與商家的租賃合同簽定；加強(qiáng)新老商戶互動(dòng)，鼓勵(lì)老商戶帶動(dòng)新商戶，注重老商戶帶新商戶策略的實(shí)施，進(jìn)一步促進(jìn)招商。3）主要?jiǎng)幼鳎?/p>

茶博會(huì)思路及內(nèi)容：與政府、農(nóng)林局、旅游局、茶葉協(xié)會(huì)、吳中區(qū)碧螺春生產(chǎn)基地合作，舉辦華東茶葉茶藝博覽會(huì)，主要內(nèi)容可有