“房住不炒”背景下的房地產(chǎn)調(diào)控政策研究[摘要]“房住不炒”是我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策保障，是提高人民生活幸福度的有效手段，在現(xiàn)階段“房住不炒”的大環(huán)境下，國家以及各地房產(chǎn)政策如何？未來政策會(huì)往哪個(gè)方向傾斜？[關(guān)鍵詞]房住不炒；政策；房價(jià)經(jīng)常聽到身邊的朋友說，2020年真是多災(zāi)多難的一年，疫情、洪水、干旱、內(nèi)外部環(huán)境、脫鉤冷戰(zhàn)、股市大起大落、經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)等等。而人們平時(shí)茶余飯后討論更多的話題則是房價(jià),每每談到房價(jià)的話題,不可避免的依然是漲漲漲,確實(shí)很多一線城市以及準(zhǔn)一線城市已經(jīng)開啟了又一輪上漲的大環(huán)境,房價(jià)上漲好像又變成了一個(gè)趨勢(shì)被各大開發(fā)商以及房產(chǎn)中介在各大平臺(tái)大肆宣傳,房價(jià)上漲貌似是符合大部分人的價(jià)值投資理念,否則為何部分跌價(jià)的區(qū)域卻鮮有媒體報(bào)道?而我國對(duì)于房價(jià)的政策是什么樣的呢？一、什么是“房住不炒”“房住不炒”是我國從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的調(diào)控基調(diào)，匯總2016年-2020年“房住不炒”的政策如下圖：表格SEQ表格\*ARABIC12016-2020年“房住不炒”政策一覽表時(shí)間政策基本內(nèi)容2016年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情，適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2017年10月18日中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調(diào)，堅(jiān)持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2018年03月05日2018年政府工作報(bào)告堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2018年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。2019年03月18日韓正在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研并主持召開座談會(huì)韓正強(qiáng)調(diào)，要始終堅(jiān)持習(xí)近平總書記關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，將其作為根本指導(dǎo)思想，貫穿于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展全過程，構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策，事關(guān)廣大人民群眾的切身利益，即是重大經(jīng)濟(jì)問題，也是重大民生問題。2019年4月19日中共中央政治局審議《中國共產(chǎn)黨宣傳工作條例》要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實(shí)好一城一策，因城施策，城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。2019年4月10日央行繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性2019年人民銀行將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。2019年7月30日中共中央政治局召開會(huì)議，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2019年12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019年12月23日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議2020年要著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，長期堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的體質(zhì)機(jī)制。2020年3月3日央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性。從上圖可以看出，中央出臺(tái)“房住不炒”政策的宗旨在于“打擊炒”的同時(shí)也“支持住”，其目標(biāo)在宏觀來說是防范風(fēng)險(xiǎn)，保持平穩(wěn)，于百姓而言則是住有所樂、居有所安。二、房子屬性及購房動(dòng)機(jī)（一）居住屬性：即是所謂的“剛需”，通過上圖住房政策一覽了解到，所謂“房住不炒”的“房住”指的就是“剛需”，國家鼓勵(lì)“剛需”購房，所謂居有所安，居安思危，首先是居。穩(wěn)定的住房是家庭和睦、生活穩(wěn)定、婚姻嫁娶的必要條件，從而也上升到社會(huì)的范疇。各地政府通過政策來實(shí)現(xiàn)剛需居住的屬性，鼓勵(lì)剛需在所需城市的房產(chǎn)購置，也是增加各地政府活力及創(chuàng)造力的又一體現(xiàn)，深圳的“來了就是深圳人”以及最近的吉林全面放開戶籍限制則是一個(gè)明顯的例子。想要吸引人才，則要鼓勵(lì)人才購房達(dá)到人才穩(wěn)定的目的。其次還有通過財(cái)政補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)人才入戶，比如廣州南沙本科以上則有3-5萬購房補(bǔ)貼，高層次人才補(bǔ)貼比例更高。積分入戶時(shí)，房產(chǎn)作為加分的項(xiàng)目也從側(cè)面印證了房產(chǎn)和吸引人才的相互關(guān)系。（二）投資屬性：所謂“房住不炒”的“不炒”指的就是投資屬性購買動(dòng)機(jī)，不言而喻，因?yàn)槭峭顿Y的目的，所以當(dāng)購買房產(chǎn)后肯定希望自己的資產(chǎn)能有無限度的提升，也就是漲價(jià)，然后不停的再買賣，從中賺取利潤差價(jià)，簡單來講就是“炒房”。按照市場規(guī)律，房子其實(shí)也是商品，商品的價(jià)值肯定會(huì)有升有降，買賣當(dāng)然自由，但無限度的購買會(huì)刺激房地產(chǎn)市場無限度的膨脹，膨脹出的無限泡沫嚴(yán)重影響了居民自住的需求，剛需買不起，就算能用掉“六個(gè)錢包”辛苦買到房子自住，依然背負(fù)了巨額的房貸還款壓力，生活幸福感自然無形降低，怨聲載道。故此，需要出臺(tái)政策嚴(yán)禁炒房，比如二套房以上提高首付比例、貸款收緊、提高貸款利息、限售和限購等政策加以控制。（三）改善屬性：通常改善屬性有兩種：改善面積或環(huán)境、改善學(xué)位。以廣州地區(qū)人均面積19.9平方米為參考標(biāo)準(zhǔn)，如果一家5口人，住房面積僅為60平方米，人均面積低于19.9平方米，如果有換房的打算，再買的房子是改善型普通住房。各地政策不一，改善型住房雖然沒有剛需第一套那么重要，但同樣會(huì)有相應(yīng)的政策支持，比如首付比例降低等等。（四）預(yù)期屬性：對(duì)于房價(jià)漲跌相關(guān)有很多個(gè)觀點(diǎn)，比如看市場、看政策、看人口數(shù)、看城市發(fā)展程度等等，綜合以上觀點(diǎn)總體來看其實(shí)就是預(yù)期，所謂剛需未必是買房那一刻一定要住進(jìn)房子，而是對(duì)于未來會(huì)有繼續(xù)漲價(jià)的預(yù)期，所以會(huì)在能力達(dá)到的時(shí)候拼盡全力抓緊上車的機(jī)會(huì)。而對(duì)于投資客依然是預(yù)期，預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)升值，有足夠的利潤空間才會(huì)有更多的投資客來投資來炒。預(yù)期其實(shí)是所有條件集合的結(jié)果，比如政策收緊放松、未來是否有什么利好、人口政策如何、房產(chǎn)政策如何等等，預(yù)期是對(duì)于這些條件的綜合體。預(yù)期好了房價(jià)會(huì)漲，預(yù)期不好會(huì)橫盤或降價(jià)。三、房產(chǎn)類型分析（一）住宅：住宅是屬性很單一，就是用來居住的，滿足“房住不炒”的理念，這部分市場是比較火熱的；另外也只有住宅可以享有學(xué)區(qū)地段分配學(xué)位的功能，現(xiàn)階段投資也好，自住也好都是以住宅為主體。使用年限大多為70年，70年后政策還未出臺(tái)。（二）別墅：高檔住宅，位置一般位于交通方便的郊區(qū)，以高總價(jià)、交通便利、華景優(yōu)雅為特點(diǎn)，會(huì)有豪宅稅的問題。不是現(xiàn)階段的主要需求，非優(yōu)越地段的住宅在不斷貶值。（三）商鋪、公寓：商鋪為樓盤附屬產(chǎn)物，為了增加商業(yè)配套而建造的臨街商鋪，但由于疫情影響以及線下消費(fèi)冷淡導(dǎo)致很多地方商鋪空置，外加高昂的轉(zhuǎn)手費(fèi)用，令人望而卻步；公寓一般建筑在繁華地段，使用年限較短，大多為40年，不可用明火，電費(fèi)相對(duì)較高，公寓與別墅一樣，并非主要投資和自住的選擇，大多產(chǎn)業(yè)都在慢慢變質(zhì)四、各地政策舉例分析（一）深圳房產(chǎn)政策分析：作為超一線城市，深圳房價(jià)政策有比較鮮明的標(biāo)志作用，深圳靠近香港、澳門，是港口城市；改革開放40周年來臨之際，房價(jià)已經(jīng)由過去的5萬一套房，升級(jí)為最低均價(jià)5萬/平方，深圳是國內(nèi)房價(jià)的領(lǐng)頭羊。如下圖：2006年-2015年深圳商品住宅成交均價(jià)從上圖可見，深圳房價(jià)從2006年的9228元/方到2015年均價(jià)33426萬/方，可以看出深圳的房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，只有2010年稍微有些停頓后繼續(xù)向上，勢(shì)如破竹。由此，深圳近期出臺(tái)了所謂最嚴(yán)政策--7.15新政，內(nèi)容如下：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶需要5年。夫妻離婚的，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)。首付比例：無房無貸的首付30%；無房有普通住宅貸款記錄的首付50%；無房有非普通住宅貸款記錄的首付60%；家庭已有一套普通住宅的首付70%；非普通住宅80%。房屋轉(zhuǎn)讓增值稅由滿2年免征改為滿5年免征。豪宅線：總價(jià)750萬以上，同時(shí)容積1.0含或以下，同時(shí)套內(nèi)面積120平以上，或者建筑面積144平以上的。新房抽簽優(yōu)先無房、個(gè)稅和社保年限長的。以上政策可以說是目前來說最嚴(yán)的一次，幾乎將所有漏洞補(bǔ)齊，這個(gè)政策可能直接導(dǎo)致深圳房價(jià)橫盤三年，新房搖號(hào)更加受人青睞，因?yàn)樾路康膬r(jià)格比二手房還便宜。也間接的將深圳炒房客逼走去往周邊項(xiàng)目投資，比如廣州、東莞、惠州、珠海、中山等，以上幾個(gè)城市都是粵港澳大灣區(qū)的范圍，舊稱為珠江三角洲地帶。（二）廣州房產(chǎn)政策分析：廣州粵港澳大灣區(qū)的其中一員，也是老牌的一線城市，近年來有逐漸被踢出一線城市的趨勢(shì)。對(duì)比旁邊冉冉升起的明星一線城市深圳，廣州位置有些尷尬，比如政策利好傾倒向深圳，稅收減免讓深圳吸引了各種高新科技公司，而廣州只有低調(diào)的發(fā)展，除了向國家交數(shù)量巨大的稅款，還要兼顧整個(gè)廣東省。廣州最近比較火爆的有兩個(gè)區(qū)域，黃埔和南沙。南沙自貿(mào)區(qū)自成立以來，迎來了較多政策利好，涵蓋交通、金融、醫(yī)療、教育等等，比如：18號(hào)地鐵快線，為了滿足從天河到南沙30分鐘的要求，舍棄了中間兩個(gè)南沙重鎮(zhèn)“欖核”“大崗”，創(chuàng)下了中途最長間距13KM，時(shí)速也很快。足可以看出廣州發(fā)展南沙之心有多急切。有了這么利好政策，南沙房價(jià)也確實(shí)水漲船高，靈山島尖新開發(fā)的樓盤更是單價(jià)更是去到了4萬以上。就最近的金九銀十來看，吸引來的大多是深圳的投資客，由于南沙地多以及新開發(fā)樓盤較多，所以南沙自貿(mào)區(qū)以新樓盤銷售為主。

而廣州的另一熱點(diǎn)是黃埔，隨著廣州圈地運(yùn)動(dòng)接近尾聲，黃埔也有廣州的相關(guān)政策利好，通過城改、舊改等政策以及黃埔知識(shí)城的高科技企業(yè)帶動(dòng)，黃埔自然大熱，相比南沙不同，黃埔吸引的客戶主要是在廣州工作或者生活的客戶群。五、結(jié)語總結(jié)來看，人們購買房子主要是看預(yù)期，而預(yù)期的判斷落入實(shí)處則是：短期看金融、中期看政策、長期看人口。這其中政策是很重要的一環(huán)，政策到位了，人口規(guī)模也不會(huì)少，是相輔相成的關(guān)系。房價(jià)很大一環(huán)受政策影響，當(dāng)市場的那只手不可以放開或存在限制時(shí)，只有政策一只手可以作為調(diào)控的手段，以往是以國家為單位全國一盤棋的調(diào)控，現(xiàn)在更趨向于千城千策，各地政府在不抵觸國家意志的前提下，根據(jù)自身需求出臺(tái)調(diào)控政策，希望各地政府能多考慮剛需的要求，盡量可以讓更多的剛需上車，增加幸福度，可以更好的為社會(huì)做貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)王海力讀懂“房住不炒”的政策內(nèi)涵/view/ent/201908/07/t20190807_32834077.shtml張宇王璞中金：防范疫情全球蔓延沖擊下中國樓市的二次探底風(fēng)險(xiǎn)/2020/03/31085929154956.shtml