委托租房合同一、合同主體條款委托租房合同的核心在于明確三方當事人的法律地位，包括委托人（房屋所有權人）、受托人（中介機構或個人代理人）及承租人（實際使用人）。合同需首先列明三方基本信息，其中委托人需提供身份證明文件及房屋權屬證明，如不動產(chǎn)權證、購房合同等，確保其對出租房屋享有合法處置權。受托人資質需符合法律規(guī)定，若為中介機構，應載明營業(yè)執(zhí)照注冊號及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證明編號；若為個人代理人，則需附上授權委托書及與委托人關系證明。承租人信息應包括身份證號碼、聯(lián)系方式及緊急聯(lián)系人，企業(yè)承租時需額外提供營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明。二、房屋基本情況房屋基本信息條款需包含物理屬性與法律屬性雙重內(nèi)容。物理屬性方面，應明確房屋坐落地址（精確至門牌號）、建筑面積（以不動產(chǎn)權證記載為準）、戶型結構（如三室一廳一衛(wèi)）、朝向、樓層及總層數(shù)。裝修及設施狀況需分項列明，如硬裝部分（墻面材質、地面鋪設類型）、家電設備（品牌型號、購買年份、保修期限）、家具配置（數(shù)量、材質）等，建議附《房屋附屬設施設備清單》作為合同附件，并由三方簽字確認。法律屬性方面，需注明房屋用途（住宅/商用/辦公）、是否存在抵押、查封等權利限制，以及是否已辦理租賃登記備案手續(xù)。三、委托權限與期限委托權限條款構成合同核心內(nèi)容，需采用列舉式明確受托范圍。常規(guī)權限包括：代為發(fā)布租賃信息、帶領承租人看房、協(xié)助簽訂租賃合同、代收租金、代為辦理租賃登記備案、代為處理房屋維修事宜等。特別權限需單獨約定，如是否有權調(diào)整租金漲幅（建議設置年度漲幅上限不超過5%）、是否可代為同意承租人轉租或分租、是否有權代付物業(yè)費等。委托期限應明確起止日期，通常與租賃合同期限一致，可約定“委托期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，租賃期滿后自動續(xù)展XX個月，續(xù)展期內(nèi)受托人仍有權處理租賃終止后的交接事宜”。四、租金及支付方式租金條款需細化金額、周期、支付路徑等要素。租金標準應區(qū)分委托期內(nèi)與續(xù)租期，可約定“首年租金為每月人民幣XXXX元（大寫：XXXX），自第二年起每年遞增X%”。支付方式包括銀行轉賬、第三方支付平臺等，需明確受托人收款賬戶信息（戶名、開戶行、賬號）及承租人付款期限（如“每期租金應于到期前15日內(nèi)支付至受托人指定賬戶”）。租金分配比例是關鍵，通常約定受托人收取租金后，按“實收租金×（1-服務費比例）”劃轉至委托人賬戶，服務費比例一般為月租金的10%-20%。特殊情形處理需明確，如承租人逾期支付租金時，受托人是否有權直接扣除違約金，以及租金不足時的墊付責任歸屬。五、租賃條款委托租房合同需嵌套租賃合同核心內(nèi)容，包括租賃期限（不得超過二十年）、續(xù)租條件（如“租賃期滿前30日內(nèi)，承租人書面提出續(xù)租請求且委托人同意的，雙方應重新簽訂租賃合同”）、轉租限制（“未經(jīng)委托人書面同意，承租人不得將房屋部分或全部轉租、分租給第三方”）。房屋使用要求需明確，如“不得改變房屋主體結構”“不得利用房屋從事違法活動”“居住人數(shù)不得超過X人”等。租賃保證金（押金）條款應約定金額（通常為1-3個月租金）、支付方式、保管主體（建議由受托人代管）及退還條件（如“租賃期滿后30日內(nèi)，經(jīng)三方驗收房屋無損壞且各項費用結清，由受托人無息退還保證金”）。六、房屋維修與保養(yǎng)維修責任劃分采用“誰過錯誰承擔”原則，自然損耗由委托人承擔，人為損壞由承租人賠償。合同應明確維修流程：承租人發(fā)現(xiàn)房屋問題后24小時內(nèi)通知受托人，受托人需在48小時內(nèi)組織維修，緊急情況（如水管爆裂）應在2小時內(nèi)到場處理。維修費用承擔方式需分類約定：日常維修（單次費用低于500元）由受托人從租金中直接列支；重大維修（單次費用超過2000元）需事先征得委托人書面同意，費用可從租金中抵扣或由委托人另行支付。保養(yǎng)義務方面，承租人需定期清潔房屋、維護家電設備，委托人需每半年檢查房屋安全狀況，受托人負責監(jiān)督雙方履行義務。七、費用分擔租賃期內(nèi)各項費用需逐項明確承擔主體。常規(guī)費用分配如下：委托人承擔房屋本體維修基金、房產(chǎn)稅、土地使用稅；承租人承擔水費、電費、燃氣費、物業(yè)管理費、電視收視費、網(wǎng)絡通訊費；受托人承擔租賃信息發(fā)布費、合同文本制作費。特殊費用如房屋租賃稅費，應明確“根據(jù)稅法規(guī)定各自承擔應納稅額，受托人負責協(xié)助辦理納稅申報”。費用代收代繳條款需約定“受托人有權代委托人收取承租人支付的各項費用，并于每月XX日前與委托人結算”。八、違約責任三方違約責任需分別設定。委托人違約情形包括：提供虛假權屬證明、擅自提前終止委托、未及時支付維修費用等，違約金通常按“月租金的200%”計算。受托人違約情形涵蓋：超越委托權限行事、泄露承租人隱私、未按時劃轉租金（每逾期一日按應付金額的0.05%支付滯納金）、未妥善保管房屋設施等。承租人違約主要包括逾期支付租金（約定“逾期超過15日，受托人有權解除合同并要求支付相當于一個月租金的違約金”）、擅自改變房屋結構、擅自轉租等，合同可約定“承租人違約導致合同解除的，保證金不予退還，且需賠償房屋修復費用”。九、合同變更與解除合同變更需滿足“書面形式+三方同意”要件，可約定“任何修改需簽訂補充協(xié)議并由三方簽字蓋章后生效”。解除條件分為約定解除與法定解除，約定解除情形包括：委托人提前收回房屋（需提前3個月書面通知，并支付相當于兩個月租金的補償金）、受托人喪失經(jīng)紀資質、承租人擅自改變房屋用途等。法定解除適用《民法典》第五百六十三條規(guī)定，如因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)、一方根本違約等情形。合同解除后的結算條款應明確“自解除通知送達之日起15日內(nèi)，三方完成租金、保證金、費用的清算，受托人應于結算完成后5日內(nèi)返還剩余款項”。十、爭議解決與其他條款爭議解決方式可選擇訴訟或仲裁，如約定“因本合同引起的爭議，由三方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決”。通知與送達條款需列明三方有效聯(lián)系方式（地址、電話、電子郵箱），并約定“任何書面通知以快遞方式寄出后第3日視為送達，電子郵箱通知發(fā)出時即視為送達”。特別約定條款可根據(jù)實際需求增加，如“承租人租賃期間發(fā)生人身傷亡事故，若因房屋設施安全隱患導致，由委托人承擔賠償責任；若因承租人自身原因導致，受托人不承擔責任”“委托期內(nèi)房屋遇拆遷的，租金按照實際租賃時間計算，委托人應退還剩余租金及保證金”。合同生效條件需明確“本合同自三方簽字蓋章之日起生效，一式三份，各方各執(zhí)一份，具有同等法律效力”。十一、風險防范要點實踐操作中需特別注意以下風險點：一是委托權限邊界模糊導致的越權代理風險，建議采用“正面清單+負面清單”雙重界定；二是租金監(jiān)管風險，可約定由第三方賬戶托管租金，或要求受托人按月提供租金收支明細；三是承租人身份核查風險，受托人需留存承租人身份證復印件并通過公安機關聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)核驗；四是房屋交接風險，建議在合同簽訂前錄制房屋現(xiàn)狀視頻，租賃期滿交接時對照視頻及附件清單逐項驗收；五是稅費合規(guī)風險，需明確租金是否為含稅金額，避免稅務糾紛。十二、特殊情形處理針對租賃期內(nèi)可能發(fā)生的特殊情況，合同應預設解決方案。房屋所有權轉移時，需約定“買賣不破租賃”原則的具體適用，即“委托人轉讓房屋所有權的，應提前30日書面通知