工程制度匯編手冊

目錄

第一章工程部機(jī)構(gòu)設(shè)置及鹵位職責(zé)..............P3

一、工程部職費(fèi)----------------------------------P3

二、工程部組織機(jī)構(gòu)圖----------------------------P3

三、各崗位職費(fèi)-----------------------------------P4

（-）工程部經(jīng)理/主管崗位職責(zé)----------------P4

（二）工程主管/值班工程師鹵位職費(fèi)------------P5

（三）強(qiáng)電主管崗位職責(zé)........................P5

（四）運(yùn)行班長及運(yùn)行維保員崗位職責(zé)...........P6

（五）弱電主管崗位職貢.......................P6

（六）弱電（領(lǐng)班）工崗位職責(zé).................P7

（七）暖通主管崗位職責(zé).......................P8

（八）暖通（領(lǐng)班）工崗位職責(zé)-----------------P8

（九）鍋爐房運(yùn)行工崗位職費(fèi)-------------------P9

（+）維修主管崗位職責(zé).......................P9

（+-）維修（領(lǐng)班）及維修員崗位職責(zé)..........P10

（十二）裝修主管崗位職責(zé)......................P10

（十三）內(nèi)勤（文員兼庫管）鹵位職責(zé)------------P11

第二章工程部管理制度--......................P11

第一節(jié)基礎(chǔ)管理制度..........................PH

一、客戶報(bào)修處理程序............................PH

二、緊急事故處理程序----------------------------P13

（-）停電的處理程序-------------------------P14

（二）水浸事件處理程序-----------------------P15

（三）電梯困人的處理程序---------------------P17

（四）火災(zāi)應(yīng)急處理程序.......................P19

三、年匯報(bào)、月匯報(bào)、周匯報(bào)、天反饋制度........P23

四、設(shè)備運(yùn)行匯報(bào)制度............................P24

五、能源管理?xiàng)l例...............................P26

六、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定........................P27

七、設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程....................P28

八、零件、耗材采購、庫存及領(lǐng)用管理制度---------P30

九、工具管理原則作業(yè)規(guī)程........................P31

十、工程部鑰匙管理制度...........................P33

十一、外包項(xiàng)目招標(biāo)和監(jiān)督制度......................P34

第二節(jié)、設(shè)備運(yùn)行管理制度.......................P34

一、安全運(yùn)行管理制度--------------------------------P34

二、安全用電管理制度................................P37

三、臨時(shí)用電管理制度--------------------------------P39

四、給排水管理制度----------------------------------P39

五、值班運(yùn)行及交接班制度............................P40

（-）安全運(yùn)行管理制度...........................P40

（二）、供配電運(yùn)行作業(yè)原則管理規(guī)程................P41

（三）、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理原則作業(yè)規(guī)程...........P43

（四）、中央空調(diào)運(yùn)行管理原則作業(yè)規(guī)程.............P45

（五）、電梯運(yùn)行管理原則作業(yè)規(guī)程..................P46

（六）、弱電系統(tǒng)維修原則作業(yè)規(guī)程.................P47

（七）、公共設(shè)施安裝/維修原則作業(yè)規(guī)程...........--P49

（八）、住戶家庭安裝/維修原則作業(yè)規(guī)程...........——P52

（九）、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理原則作業(yè)規(guī)程........P56

（十）、二次供水管理原則作業(yè)規(guī)程...................P58

六、設(shè)備操作、保養(yǎng)及巡查制度..........................P59

（一）、值班管理原則作業(yè)規(guī)程.......................P59

（二）、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作原則作業(yè)規(guī)程...........P60

（三）、供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程...........P61

（四）、柴油發(fā)電機(jī)操作原則作業(yè)規(guī)程...................P63

（五）、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程..............P65

（六）、電梯故障維修原則作業(yè)規(guī)程.....................P67

（七）、電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程.....................P68

（八）、電梯平常維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程..................P69

（九）、給排水設(shè)備設(shè)施操作原則作業(yè)規(guī)程...............P72

（十）、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程.............P73

（十一）、中央空調(diào)操作原則作業(yè)規(guī)程.....................P75

（十二）、中央空調(diào)維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程.................P76

第一章工程部機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)

一、工程部職責(zé)

工程部是實(shí)行小區(qū)（大廈）工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。

工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高B勺技術(shù)性，它是為客戶發(fā)明安全、文明、

舒適、以便叫商住環(huán)境8勺基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反應(yīng)大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形

象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。其職責(zé)范圍如下：

2.負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）供配電系統(tǒng)、智能自動控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、

空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障維修。

3.負(fù)貴小區(qū)（大廈）公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，

4.負(fù)責(zé)業(yè)主（租戶）室內(nèi)二次裝修的）審批、監(jiān)管、驗(yàn)收工作。

5.負(fù)責(zé)對業(yè)主（租戶）室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

6.負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）委外維修工程發(fā)包及監(jiān)管工作

二、工程部組織機(jī)構(gòu)圖

1.組織架構(gòu)

前

值

臺

班1

工

倉

程

管

叩>

主

管

三、各鹵位職責(zé)

（-）工程部經(jīng)理/主管崗位職責(zé)

直接上級：管理處經(jīng)理、物管中心經(jīng)理、中心總監(jiān)

直接下級：工程主管/各專業(yè)領(lǐng)班

工程部經(jīng)理是進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)施正常運(yùn)行的總'負(fù)責(zé)人,

其重要職責(zé)是：

1、在項(xiàng)目經(jīng)理的）領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面B勺工作方針、政策、規(guī)

章和制度。負(fù)責(zé)本部門工作安排及管理工作。

2、履行與物業(yè)服務(wù)中心簽定的目的協(xié)議，完畢物業(yè)服務(wù)中心下達(dá)H勺各項(xiàng)管理目H勺和

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、負(fù)責(zé)組織設(shè)備的）使用、維護(hù)、更新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理工作，使

設(shè)備一直處在良好的）技術(shù)狀態(tài)。

4、在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合埋”8勺前提卜，及時(shí)供應(yīng)各設(shè)備所需的能源（水、電、

油、汽等）。做好節(jié)省能源工作。

5、組織人力、物力，保證設(shè)備8勺正常運(yùn)轉(zhuǎn)和保養(yǎng)工作。

6、組織編制多種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組織實(shí)行。

7、參與設(shè)備、設(shè)施和裝修裝飾材料K）采購評審工作；

8、負(fù)責(zé)外包工程的施工方案、工程報(bào)價(jià)B勺審核

9、組織搜集、編制多種設(shè)備8勺技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作。

10、組織確定設(shè)備管理、操作、維護(hù)B勺多種規(guī)章制度和技術(shù)原則，并監(jiān)督執(zhí)行。

11、組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不停提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

12、完畢執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理安排的其他工作

（二）工程主管/值班工程師崗位職責(zé)

亙接上級：工程部經(jīng)理

直接下級：工程部各專業(yè)領(lǐng)班/維保員

工程主管負(fù)責(zé)所屬專業(yè)設(shè)施安全運(yùn)作以及平常維修、保養(yǎng)工作安排，協(xié)助工

程部經(jīng)理工作。重要職責(zé)：

1、協(xié)助工程部經(jīng)理處理工程部事務(wù)。

2、負(fù)責(zé)處理客戶對設(shè)備的投訴并安排維修。定期做好業(yè)主和客戶意見調(diào)查和分析工

作，提出整改意見。

3、對客戶二次裝修方案提供所屬專業(yè)意見，安排及監(jiān)察施工進(jìn)展。

4、安排承包商執(zhí)行外判維修工程,提出施工方案，協(xié)調(diào)其他部門對工程的施工安排,

及對其工程進(jìn)行監(jiān)察及驗(yàn)收。

5、制定有關(guān)各工作鹵位職責(zé)、工作程序、工作原則和有關(guān)規(guī)章制度。

6、檢查、監(jiān)督本部門員工切實(shí)履行各工作崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作

規(guī)程。

7、安排技師和維修人員平常維修工作。

8、制定巡蟄和維修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。

9、制定損耗性設(shè)備之采購計(jì)劃，控制庫存及發(fā)放。

10、緊急事故發(fā)生時(shí),如火災(zāi)、水災(zāi)等和重要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，需值班候命處理,

負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場搶險(xiǎn)和搶修工作。

11、完畢上級安排的其他工作。

（三）強(qiáng)電主管崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管

直接下級：運(yùn)行（領(lǐng)班）工

強(qiáng)電主管在直接上級的）領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的各類供配電設(shè)施的運(yùn)行、

保養(yǎng)和維修。職賁如下：

1、對各級設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、記錄的督導(dǎo)，應(yīng)急事故處理及組織，節(jié)能降耗執(zhí)行、各

級運(yùn)行資料的歸檔、審查，各級水電表參數(shù)的掌握及抄數(shù)，各級配電設(shè)施的保養(yǎng)

2、負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)H勺平常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)：掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理

3、負(fù)責(zé)各運(yùn)行設(shè)備系統(tǒng)外委檢修、保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查、考核工作

4、起草各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施管理制度和技術(shù)規(guī)程，經(jīng)審核同意后組織實(shí)行

5、組織在中央空調(diào)運(yùn)行結(jié)束，晚間進(jìn)行對空調(diào)及各項(xiàng)設(shè)備的巡查及監(jiān)控

6、編制值班運(yùn)行報(bào)表，經(jīng)審核同意后貫徹使用

7、負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施H勺接管驗(yàn)收及資料歸檔的組織工作

8、制定重點(diǎn)設(shè)備部位H勺點(diǎn)檢表，并親自執(zhí)行檢杳

9、負(fù)責(zé)與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)

10、負(fù)責(zé)能耗管理工作，控制運(yùn)行成本

11、執(zhí)行工程部經(jīng)理的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件

匯報(bào)制度

12、服從企業(yè)總H勺服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程

13、執(zhí)行其他上級交代口勺任務(wù)

（四）運(yùn)行班長及運(yùn)行維保員閔位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管、強(qiáng)電主管

直接下級：無

運(yùn)行班長在直接上級B勺領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的各類供配電設(shè)施的運(yùn)行、

保養(yǎng)和維修。

1、嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備口勺

正常安全運(yùn)行。

2、認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量記錄記錄，發(fā)現(xiàn)異常

及時(shí)采用措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。

3、按照主管H勺安排，根據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和規(guī)定對變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

4、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定口勺各項(xiàng)規(guī)章規(guī)程制度，保證人身和設(shè)備安

全。保證配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

5、嚴(yán)格執(zhí)行工程部H勺值班制度和交接班制度，保證在阿時(shí)不出任何責(zé)任事故及安全

事故。

6、每班必須對配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排,

定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。

7、堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并精確記錄多種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格.上報(bào)。

8、發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除不

交班，應(yīng)上下兩班合力排除故障，完畢后編寫事故匯報(bào)，交主管審閱。

9、按規(guī)定開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值

及管線走向。

10、執(zhí)行強(qiáng)電主管口勺統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行天反饋及重大事件

和及時(shí)匯報(bào)制度。

11、服從企業(yè)總H勺服務(wù)理念及員工管理制度及專業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。

12、執(zhí)行其他上級交代的任務(wù)。

（五）弱電主管崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管

直接下級：弱電（領(lǐng)班）工

弱電主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)貴小區(qū)（大廈）8勺所有弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、

保養(yǎng)和維修。職責(zé)如下：

1、負(fù)責(zé)消防弱電系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、智能音響及

智能夜景系統(tǒng)、音樂噴泉及廣場電子屏系統(tǒng)、BA智能系統(tǒng)、0A智能辦公系統(tǒng)口勺運(yùn)

行、維保。'

2、嚴(yán)格遵守本專業(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進(jìn)行操作、維護(hù)和檢修。負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)

所有的弱電設(shè)備及網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)H勺正常運(yùn)行，并對發(fā)生的事故及時(shí)做出判斷，指導(dǎo)

各領(lǐng)班并組織專業(yè)人員進(jìn)行及時(shí)維修，保證設(shè)備的完好。

3、負(fù)責(zé)貫徹設(shè)備操作安全規(guī)程，保證多種設(shè)備正常運(yùn)行。

4、督促領(lǐng)班和每位員工作好交接班工作、認(rèn)真精確填寫工作報(bào)表。

5、負(fù)責(zé)并督促員工做好各類會議時(shí)音響、燈光配合工作，保證會議順利進(jìn)行。

6、負(fù)責(zé)同市政配套等上級主管部門的工作聯(lián)絡(luò)，并及時(shí)反饋給工程部經(jīng)理

7、負(fù)責(zé)各弱電設(shè)備系統(tǒng)外委檢修、保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查、考核工作

8、執(zhí)行工程部經(jīng)理H勺統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件匯

報(bào)制度

9、服從企業(yè)總口勺服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程

1（）、執(zhí)行其他上級交代口勺任務(wù)

（六）弱電（領(lǐng)班）工崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管

直接下級：無

弱電領(lǐng)班在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有弱電系統(tǒng)的運(yùn)行、

保養(yǎng)和維修。職責(zé)如下：

1、負(fù)責(zé)在弱電主管小J安排下對小區(qū)門禁系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)，背景音響及

音樂噴泉系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)、市政配套系統(tǒng)H勺平常巡檢H勺監(jiān)督、維修/維護(hù)工作的

詳細(xì)實(shí)行，并對檢查口勺成果匯總上報(bào)主管。

2、負(fù)責(zé)在企業(yè)調(diào)度中心的統(tǒng)一安排下按照《報(bào)修流程》和《入戶維修制度》進(jìn)行

業(yè)主家中有關(guān)弱電維修及其他特約服務(wù)方面的高質(zhì)量維修工作。

3、負(fù)責(zé)小區(qū)消控機(jī)房的J值班管理，并協(xié)助國家有關(guān)部門對機(jī)房設(shè)備的檢查和驗(yàn)收

工作。

4、負(fù)責(zé)在主管的統(tǒng)一安排下對本項(xiàng)目新增項(xiàng)目接管驗(yàn)收、外委驗(yàn)收的現(xiàn)場實(shí)行、

記錄工作。

5、負(fù)責(zé)在弱電主管的I統(tǒng)一安排下對消防系統(tǒng)和設(shè)備定期試運(yùn)行工作，并做好運(yùn)行

記錄。

6、負(fù)責(zé)完畢平常使用的專業(yè)技術(shù)資料H勺搜集、管理工作。

7、負(fù)責(zé)所有波及本組工作及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)對應(yīng)責(zé)任。

8、負(fù)責(zé)配合運(yùn)行及設(shè)備維護(hù)主管制定公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的多種規(guī)章制度。

9、負(fù)責(zé)本組員工的平常管理、考核。

10、積極推廣新技術(shù)，努力減少能耗，節(jié)省管理成本。

11、負(fù)責(zé)任防汛負(fù)責(zé)人口勺指揮下領(lǐng)導(dǎo)本組員」二進(jìn)行小區(qū)雨季防汛_E作口勺實(shí)行。

12、執(zhí)行弱電主管H勺統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行天反饋及重大事件

和及時(shí)匯報(bào)制度。

13、服從企業(yè)總?cè)丈追?wù)理念及員工管理制度及專業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。

14、執(zhí)行其他上級交代的任務(wù)。

（七）暖通主管崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管

直接下級：暖通（領(lǐng)班）工

暖通主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）8勺所有空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、

保養(yǎng)和維修°職責(zé)如下：

1、負(fù)責(zé)大廈暖通設(shè)備口勺安全運(yùn)行及管理

2、負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)的平常維護(hù)、檢查

管理工作

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備口勺維修及改造工作

4、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作

5、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行狀況的督促檢查工作

6、負(fù)責(zé)商場及寫字間業(yè)主裝修中有關(guān)暖通設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理和

驗(yàn)收工作

7、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中口勺突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作

8、負(fù)責(zé)企業(yè)新建、擴(kuò)建改造工程的暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作

9、負(fù)責(zé)對委外H勺主機(jī)維保及水處理維保進(jìn)行全程跟蹤，保證委外掃協(xié)議約定進(jìn)行

10、執(zhí)行工程部經(jīng)理口勺統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件

匯報(bào)制度

11、服從企業(yè)總的服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程

12、執(zhí)行其他上級交代H勺任務(wù)

（A）暖通（領(lǐng)班）工崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管、暖通主管

直接下級：無

暖通（領(lǐng)班）工在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)貴小區(qū)（大廈）8勺所有空調(diào)系統(tǒng)B勺

運(yùn)行、保養(yǎng)和維修c職責(zé)如下：

1、空調(diào)工應(yīng)持證上崗，熟悉大樓空調(diào)系統(tǒng)的詳細(xì)狀況和重要技術(shù)性能指標(biāo)，能純

熟操作空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備

2、在暖通主管的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)口勺檢查、維修和定期保養(yǎng)工作

3、根據(jù)業(yè)主的規(guī)定和環(huán)境溫度的變化適時(shí)啟動空調(diào)，有效調(diào)整制冷溫度

4、開、停機(jī)及運(yùn)行調(diào)整均應(yīng)按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進(jìn)行操作

5、定期巡視主機(jī)、冷卻K泵、冷卻水塔口勺運(yùn)行狀況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及

時(shí)處理

6、按空調(diào)保養(yǎng)規(guī)定對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)

7、定期對現(xiàn)場各功能間進(jìn)行巡查并進(jìn)行綜合效能測試。

8、處理各功能間因漏水及其他原因引起H勺問題處理及解釋

9、配合各委外班組工作并進(jìn)行監(jiān)督跟蹤

10、配合及交代晚間與配電運(yùn)行的交接及注意事項(xiàng)

11、堅(jiān)守崗位，準(zhǔn)時(shí)上下班，認(rèn)真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、

工具。

12、積極處理業(yè)主和密戶投訴，一般投訴24小時(shí)內(nèi)處理。

13、完畢上級交辦的其他任務(wù)。

（九）鍋爐房運(yùn)行工崗位職責(zé)

直接上級：空調(diào)維修技師、工程主管、工程部經(jīng)理

直接下級：無

1、負(fù)責(zé)鍋爐供熱系統(tǒng)口勺運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。

2、按規(guī)定填寫各類登記表格，并定期交資料員存檔。

3、遵守安全運(yùn)行制度、維修保養(yǎng)規(guī)程和各類管理制度。

4、嚴(yán)格執(zhí)行多種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。

5、堅(jiān)守T作崗位,仟何時(shí)候都不得無人值冊或私自離崗.值掰時(shí)間內(nèi)不做與本崗位

無關(guān)的事。

6、準(zhǔn)時(shí)上下班，認(rèn)真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。

7、每班至少排污一次，并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。

8、勤檢查，勤調(diào)整，保持鍋爐燃燒狀況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。

9、完畢上級交辦的其他任務(wù)。

（+）維修主管崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管、暖通主管

直接下級：維保（領(lǐng)班）員、萬能工

維修主管在直接上級B勺領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有公共維修和有償服

務(wù)維修。職責(zé)如下：

1、熱悉和遵守國家有關(guān)房屋及樓內(nèi)公共設(shè)施管理等方面的法規(guī)、規(guī)范及安全規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目其他部門處理小區(qū)工程維修投訴的解釋和處理工作。

3、負(fù)責(zé)按企業(yè)及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項(xiàng)目和原則，監(jiān)督維修人員及時(shí)為住戶

提供服務(wù)，并按維修回訪規(guī)定對住戶進(jìn)行回訪，保證維修質(zhì)量并采用有效措施改善

服務(wù)。

4、負(fù)責(zé)向工程部經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造提議和大、中修計(jì)劃,

協(xié)作工程部經(jīng)理共同向總企業(yè)提交方案并組織、監(jiān)督實(shí)行項(xiàng)目的整改全過程。向

經(jīng)理提交設(shè)備H勺改造、更新前后運(yùn)行效果的I各方面對比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

5、負(fù)責(zé)完畢平常使用日勺專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作。

6、負(fù)責(zé)所有波及本專業(yè)H勺技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)對應(yīng)責(zé)任。

7、負(fù)責(zé)每月15tl前提交所有電氣專業(yè)的維修工具、設(shè)備、材料采購計(jì)劃和配合填

寫有關(guān)表格，并配合合管進(jìn)行定期盤點(diǎn)，月盤點(diǎn)及較對各材料數(shù)量。

8、負(fù)責(zé)制定公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的多種規(guī)章制度，工具設(shè)備、設(shè)施巡檢表。

9、在部門經(jīng)理的指導(dǎo)下詳細(xì)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工

作并全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全管理工作。

10、負(fù)責(zé)維修員工口勺平常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識H勺培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效

果進(jìn)行考核，以增進(jìn)維修人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不停提高,

11、積極推廣新技術(shù)，努力減少能耗，節(jié)省管理成本。

12、負(fù)責(zé)向經(jīng)理提出工程管理方面的合理化提議。

13、負(fù)責(zé)有償服務(wù)H勺流程的管理、審核及監(jiān)督。

14、執(zhí)行工程部經(jīng)理的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行周反饋及重大

事件匯報(bào)制度。

15、服從企業(yè)總H勺服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程。

16、執(zhí)行其他上級交代的任務(wù)。

（十一）維修（領(lǐng)班）及維修員閔位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管、維修主管

直接下級：無

維修領(lǐng)班/萬能工在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有公共維修和

有償服務(wù)維修。職責(zé)如下：

1、執(zhí)行企業(yè)制定的《設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，純熟掌握設(shè)施、設(shè)備

的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)措施，做一名合格的維修人員

2、準(zhǔn)時(shí)完畢機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄

3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故

4、接到設(shè)備故障搶修告知，要在第一時(shí)間里趕赴故障現(xiàn)場，合力進(jìn)行搶修

5、做到準(zhǔn)時(shí)接單、及時(shí)處理、盡快返回反饋及定期匯總歸檔

6、維修如遇重大維修須主管及時(shí)到位指導(dǎo)

7、如出現(xiàn)維修人員不夠完畢工作可及時(shí)報(bào)主管及時(shí)協(xié)調(diào)其他部分進(jìn)行配合

8、執(zhí)行維修主管的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行每天反饋及重大事件

和及時(shí)匯報(bào)制度

9、服從企業(yè)總的服務(wù)理念及員工管理制度及專業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行

10、執(zhí)行其他上級交代的任務(wù)

（十二）裝修主管崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程土管、暖通土管

直接下級：維保（領(lǐng)班）員、萬能工

裝修主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）H勺所有公共區(qū)域的裝修改

造、土木構(gòu)造及業(yè)主裝修的管理」二作。職責(zé)如下:

1、作好業(yè)主裝修施工圖H勺審核工作，對業(yè)主所送的裝修資料包括裝修材料、間隔布

置、空調(diào)、電氣、消防等進(jìn)行全面審核。

2、對審核合格口勺圖紙進(jìn)行收圖處理，發(fā)給裝修期間的文獻(xiàn)及表格，提醒裝修施工單

位有關(guān)裝修H勺注意事項(xiàng)。

3、對審核不合格H勺圖紙作退圖處理，并提供整改方案及規(guī)定供業(yè)主參照。

4、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修隊(duì)伍rJ審查工作，包括特種作業(yè)人員rJ操作證件和施工隊(duì)日勺資質(zhì)審

查。

5、負(fù)責(zé)協(xié)同客戶服務(wù)部對完畢裝修的單元進(jìn)行檢查驗(yàn)收工作。

6、執(zhí)行工程部經(jīng)理的J統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐層反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件

匯報(bào)制度。

7、服從企業(yè)總口勺服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程。

8、執(zhí)行其他上級交代的任務(wù)。

（十三）內(nèi)勤（文員兼庫管）崗位職責(zé)

直接上級：工程部經(jīng)理、工程主管

直接下級：無

1.負(fù)責(zé)本部門所有文獻(xiàn)、圖紙及技術(shù)資料的整頓、建檔和統(tǒng)一管理工作。

2.負(fù)責(zé)設(shè)備臺帳、設(shè)備卡片管理。

3.負(fù)責(zé)收發(fā)多種告知、文獻(xiàn)以及設(shè)備運(yùn)行記錄的整頓。

4.負(fù)責(zé)工程部二級庫房帳務(wù)管理和物資發(fā)放。

5.負(fù)責(zé)管理一般工具發(fā)放，通用工具借用和保管。

6.負(fù)責(zé)接聽、維修單的接受及跟單檢查匯報(bào)工作。

7.負(fù)責(zé)部門義獻(xiàn)資料的打印、枚核、復(fù)印和工作。

8.在工程部經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定有關(guān)工作年、季、月工作計(jì)劃，整頓會議紀(jì)

要。

9.負(fù)責(zé)部門考勤記錄工作，根據(jù)企業(yè)制度，每月記錄部門員工的考勤狀況。

第二章工程部管理制度

第一節(jié)基礎(chǔ)管理制度

一、客戶報(bào)修處理程序

1.若客戶室內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)故障需要維修時(shí)，客戶可以打告知客戶服務(wù)部?？蛻?/p>

服務(wù)部接到客戶后，應(yīng)將客戶名稱、地點(diǎn)、維修內(nèi)容和維修時(shí)間詳細(xì)填寫

在《維修（收費(fèi)）單》上，并及時(shí)送到工程部。若腐于客戶室內(nèi)和室外臨近

區(qū)域出現(xiàn)停電、水和有焦糊味這些緊急狀況時(shí)，客戶服務(wù)部應(yīng)立即用告知

工程部。工程部得知發(fā)生緊急狀況時(shí)，按緊急事故處理程序，處理突發(fā)事故。

2.當(dāng)工程內(nèi)勤接到《維修（收費(fèi)）單》后，應(yīng)先將收單時(shí)間、單號和維修內(nèi)容登

記在維修單記錄簿上，隨即交給對應(yīng)維修人員。非辦公時(shí)間的）維修工作由工

程部值班人員負(fù)貴，當(dāng)班所做的］維修應(yīng)在當(dāng)日值班日志上記錄，過后由工程

內(nèi)勤補(bǔ)發(fā)維修單。

3.工程部維修人員接到《維修（收費(fèi)）單》后，在維修單記錄簿上簽收。

4.根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按對應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間抵達(dá)維修

現(xiàn)場。

5.抵達(dá)客戶門前后應(yīng)先敲門或按門鈴，客戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。

6.當(dāng)鑒定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)《顧客手冊》上的收費(fèi)原則向客戶報(bào)維

修價(jià)格。

7.客戶同意維修，則將收費(fèi)金額添在維修單對應(yīng)位置上；客戶不一樣意該價(jià)格,

維修人員在維修單上注明原因，交客戶簽名。

8.因材料局限性暫不能維修8勺，應(yīng)向客戶解釋清晰，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將

有關(guān)狀況記錄在《維修（收費(fèi)）單》上。

9.因客戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向客戶闡明原因，由客戶聯(lián)絡(luò)其設(shè)

備的供應(yīng)商維修，同步將狀況記錄在《維修（收費(fèi)）單》上交客戶簽名。

10.根據(jù)故障狀況采用對應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護(hù)和遮蓋。

11.故障修復(fù)后，客戶險(xiǎn)收合格，維修人員在《維修（收費(fèi)）單》上填寫維修成

果.請客戶簽名確認(rèn)C維修人員在完畢脛I維修單上簽名并將維修單第四聯(lián)留

客戶。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。

12.維修人員將完畢8勺《維修（收費(fèi)）單》（共三聯(lián)）交工程部工程主管復(fù)核簽名

后，工程部內(nèi)勤將維修單錄入電腦，并填寫維修單記錄簿，連同維修單第二

聯(lián)定期歸入維修檔案。

13.工程內(nèi)勤將《維修（收費(fèi)）單》第三聯(lián)返給客戶服務(wù)部告之維修成果，以便

于客戶服務(wù)部回訪客戶。若有客戶不滿意的狀況，客戶服務(wù)部立即告知工

程部，工程值班主管會同客戶服務(wù)部處理客戶投訴，安排補(bǔ)救措施，確屬人

為原因的應(yīng)追究維修員的責(zé)任。

14.工程內(nèi)勤于每月26日前，將有償維修費(fèi)用匯總表連同對應(yīng)的《維修（收費(fèi)）

單》第一聯(lián)，上報(bào)財(cái)務(wù)部。

15.每周由工程部工程主管抽取10%已完畢的《維修（收費(fèi)）單》，檢查維修質(zhì)量。

未完畢維修單

▼備料

虛線為需要到現(xiàn)場看活定料途徑工程部庫房

攜帶四聯(lián)《維修單》、工具及材料入戶維修

二、緊急事故處理程序

緊急事故是指：小區(qū)（大廈）停電，水浸，電梯困人，煤氣泄漏，發(fā)生火情,

和工傷事故。

當(dāng)發(fā)生上述狀況，工程部所有員工必須服從上級指派，參與處理緊急事故。

根據(jù)不一樣緊急事故，分別采用處理措施，程序如下：

（-）停電的處理程序

1.目的

對停電作出及時(shí)合適的反應(yīng)，減少也許導(dǎo)致的損失和影響。

2.合用范圍

合用于小區(qū)（大廈）臨時(shí)停電。

3.職責(zé)

工程部優(yōu)貫設(shè)備的保護(hù)和恢復(fù)供電H勺工作；其他部門各出其職，維護(hù)小區(qū)（大

廈）秩序，減少也許導(dǎo)致的不利影響。

4.處理程序

（1）如發(fā)生忽然停電，工程部應(yīng)立即查看配電房雙電源指示燈狀況，立即供

電部門聯(lián)絡(luò)，問題原因與否出在戶外供電網(wǎng)絡(luò)，如是，則等待市網(wǎng)恢復(fù)

供電。若問題匕在本小區(qū)（大廈）供配電系統(tǒng)，工程主管和所有在鹵工程

人員迅速查找故障所在供電支路，停掉該支路，恢復(fù)其他部位供電。同

步將狀況匯報(bào)給執(zhí)行總經(jīng)理。

(2)根據(jù)狀況告知各戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部決定與否告知客戶和以何種方式

告知客戶，工程部同步做好恢復(fù)供電的所有隹備。

(3)用緊急照明，保證各重要公共地方及通道的照明。

(4)客戶服務(wù)部應(yīng)盡快派員工到小區(qū)(大廈)中重要電梯廳、出入口及公共

場所維持秩序，并告知保安部采用必要措施，把住所有出口，嚴(yán)防有人

制造混亂、混水摸魚或進(jìn)行偷盜。

(5)如有人被困于電梯中，電梯工或保安應(yīng)立即進(jìn)行解救，并由監(jiān)控中心通

過對講系統(tǒng)做好被困人員的安撫工作。

(6)如事先接告知將在短時(shí)間內(nèi)停電，工程部應(yīng)安排電梯工，在停電前10分

鐘提前將電梯停在小區(qū)(大廈)避難層C

(7)保安部消防中心通過小區(qū)(大廈)消防應(yīng)急廣播向客戶發(fā)出告知，并提

前10分鐘派人抵達(dá)各重要電梯廳維持秩序，防止客人使用電梯，以免停

電期間有客人在電梯內(nèi)受困。

(8)處理期間應(yīng)耐心接待客戶的問詢，并向客戶做好解釋

和疏導(dǎo)工作。

(二)水浸事件處理程序

1.目的

及時(shí)有效地處理多種水浸事件，保證安全。

2.合用范圍

合用于多種水浸事件的處理。

3.職員

企業(yè)全體員工均有義務(wù)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

4.處理程序

(1)員工巡樓時(shí)或在崗位上如發(fā)現(xiàn)物業(yè)范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將狀況匯報(bào)工程值班

主管，同步盡快采用就近的防水器材，保護(hù)好受浸樓層重要設(shè)施及電梯槽口,

以免電梯受損。

(2)工程值班主管接匯報(bào)后應(yīng)第一時(shí)間到現(xiàn)場查看狀況，查明原因后應(yīng)視狀況決

定與否立即告知有關(guān)部門(如工程部、行政部、保安部、客戶服務(wù)部等)負(fù)責(zé)

人，闡明有關(guān)出事地點(diǎn)和簡要狀況，同步積極組織既有的人力物力開展排查、

搶險(xiǎn)工作。

(3)組織當(dāng)值人員采用有效措施，攔截和疏導(dǎo)或吸取積水，防止水浸漫延，減少

水浸所致的損失c

(4)其措施包括：

①招電梯升高離開受浸的范圍；

②在水漫延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸漫延到其他樓層；

@用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

④疏通排水地漏、排水渠；

⑤啟動排水泵：

@用吸水機(jī)吸水；

⑦其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。

(5)設(shè)法查明浸水之來源，并采用有效措施加以截?cái)唷?/p>

①如水浸來自大廈機(jī)管設(shè)施的損壞和故障，應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位

的供水泵。

②如水浸來自小區(qū)(大廈)外，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)(大廈)各低于水位的出入口

堵上沙袋，擋住進(jìn)水處。

③水浸來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)臨時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往小區(qū)

（大廈）的人口芨閉，并用排水泵將大廈內(nèi)的枳水抽排出小區(qū)（大廈）外。

（6）水源中斷后應(yīng)盡快告知清潔人員清吸積水，清理現(xiàn)場環(huán)境；告知工程部修復(fù)

受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)小區(qū)（大廈）的整潔外貌和正常使用。

（7）事故處理過程中應(yīng)設(shè)法維持好小區(qū)（大廈）內(nèi)的秩序，并耐心做好向客戶的

安慰解釋工作，盡量為客戶處理因水浸所帶來的實(shí)際困難，并注意維持好小

區(qū)（大廈）和企業(yè)囪形象，對自己不清晰的狀況不要隨便作答。

（8）如有客戶房內(nèi)受浸，應(yīng)盡快告知有關(guān)客戶回小區(qū)（大廈）處理房間內(nèi)財(cái)物。

（9）如有任何公共設(shè)施內(nèi)正常使用受到影響.應(yīng)在小區(qū)（大廈）各重要出入口設(shè)

置通告，告知客人；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該處范圉外設(shè)置警示標(biāo)

識或警告牌（如房屋維修、電梯維修及清洗打臘等）。

（10）常見水浸事故的針對性處理措施。在發(fā)生如下狀況時(shí)，除采用上述一切措施

外，還應(yīng)采用如下應(yīng)急措施，以防止事態(tài)擴(kuò)大。

①小區(qū)（大廈）8勺供水管道發(fā)生破裂，應(yīng)盡快找到可以控制破裂部位的

前端閥門。

②小區(qū)（大廈）的噴淋頭受損噴水時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡快關(guān)閉該區(qū)域的前端信號

閥門及前端泄水閥門，將地面積水引導(dǎo)到衛(wèi)生間、茶水間8勺排水地漏

排出。如水勢太大，地漏無法及時(shí)排出時(shí).則可將水從就近走火梯（步

梯）排到街外，或從就近時(shí)走火梯將水排到大廈外平臺。

③如空調(diào)管道、設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放水桶接水，同步

用沙包保護(hù)好附近也許受影響的）電梯槽匚和客戶房間。

④在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前，應(yīng)先關(guān)上6關(guān)水節(jié)門,并把有關(guān)部位積水吸十,

然后才可以對噴淋頭進(jìn)行操作。

水浸事件處理流程圖

即時(shí)解救被困人員。

(2)合用范圍

用于電梯困人的J解救。

(3)職貴

一般狀況下由電梯工負(fù)責(zé)解救，特殊狀況下由接受過急救培訓(xùn)的保安(領(lǐng)

班)員負(fù)責(zé)解救。

(4)處理程序

1.消防監(jiān)控中心接至」電梯應(yīng)急或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困，立即匯報(bào)當(dāng)

值主管和部門經(jīng)理，同步匯報(bào)工程部。

2.消防監(jiān)控中心盡快通過電視監(jiān)控屏觀測電梯內(nèi)人員狀況，使用電梯應(yīng)急

與被圍者聯(lián)絡(luò)，做好解釋安慰工作。

3.消防監(jiān)控中心通過電梯控制屏確定電梯停止的所在樓層，迅速告知解救.

由電梯工負(fù)責(zé)實(shí)行解救，保安員跟進(jìn)配合。如在非辦公時(shí)間電梯工不能立

即趕回，應(yīng)由保安員負(fù)責(zé)解救，用最快的時(shí)間將被困人員救出。

4.客戶服務(wù)部或保安領(lǐng)班應(yīng)派人到電梯故障所在樓層，協(xié)助向解救出來的客

人表達(dá)歉意并做好安慰工作。

5.消防監(jiān)控中心值班人員應(yīng)在“電梯故障狀況登記表”上記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)

的時(shí)間、救援人員到場時(shí)間、被困人員獲得解圍的時(shí)間、電梯恢復(fù)正常運(yùn)

作的時(shí)間和事件處理通過。

6.保安部和工程部填寫“突發(fā)事件總結(jié)匯報(bào)表”并送交品檢部。

電梯困人的處理流程圖

<2總控制中心接報(bào)：)

(四)火災(zāi)應(yīng)急處理程序

(1)目的

在發(fā)生火災(zāi)時(shí)迅速作出及時(shí)、有效的反應(yīng)，保護(hù)生命、財(cái)產(chǎn)安全，把損失

降到最低。

(2)合用范圍

合用于發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急處理。

(3)BR35

1、消防中心啟動設(shè)備滅火或報(bào)警。

2、保安部迅速組織滅火戰(zhàn)斗隊(duì)投入滅火搶險(xiǎn)。

3、工程部保證設(shè)備的安全及切斷電源。

4、其他部門負(fù)責(zé)疏散人員、維護(hù)秩序，保證安全。

(4)工作程序

1、火情報(bào)警

任何人在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)焦味、煙火、不正常熱度等火情，均有責(zé)任及時(shí)報(bào)警C

其火情報(bào)警按如下措施處理：

(a)發(fā)現(xiàn)火情打小區(qū)(大廈)內(nèi)消防。一定要講情起火詳細(xì)地點(diǎn)、

燃燒何物、火勢大小，以及報(bào)警人姓名、身份、所有部門和部位。

(b)如有也許應(yīng)先滅火，然后報(bào)消防中心，并保護(hù)好現(xiàn)場；如火勢較大,

狀況不容許，應(yīng)立即打碎墻上的報(bào)警裝置報(bào)警，同步用就近的輕便

滅火器進(jìn)行自救滅火。

(c)發(fā)現(xiàn)火情時(shí)絕對不能高喊“著火了”，以免引起恐慌，應(yīng)迅速匯報(bào)小

區(qū)(大廈)消控中心，由消防負(fù)責(zé)人決定處理方式。

2、火情確認(rèn)

(a)消防中心接到報(bào)警器報(bào)警或報(bào)警后，應(yīng)立即告知保安主管攜帶萬

能鑰匙趕到現(xiàn)場，同步保安消防員應(yīng)攜帶對講機(jī)趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火

情與否存在，同步應(yīng)攜帶近處可取的輕便滅火器，作好滅火準(zhǔn)備。

(b)確認(rèn)火情回應(yīng)注意：不要草率開門，先試一下門體，如溫度不高可

開門查看：如溫度較高，已可確認(rèn)內(nèi)有火情。此時(shí)如店間內(nèi)有客人,

應(yīng)先設(shè)法救人；如沒有人，應(yīng)做好滅火準(zhǔn)備后再開門撲救。開門時(shí)

不要將臉正對開門處。

3、火情通報(bào)

(a)火情確認(rèn)后來，消防中心應(yīng)立即匯報(bào)有關(guān)人員，另一人攜帶對講機(jī)、

應(yīng)急燈趕到現(xiàn)場協(xié)助現(xiàn)場指揮人員工隹。

(b)匯報(bào)人員E勺次序如下：保安部、工程部、副總經(jīng)理或總經(jīng)理或值班

經(jīng)理、客戶服務(wù)部及其他部門。

4、領(lǐng)導(dǎo)指揮機(jī)構(gòu)

發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)迅速構(gòu)成領(lǐng)導(dǎo)小組.免責(zé)組織指揮滅火自救T作°小組組員

由總、經(jīng)理、值班經(jīng)理、保安主管、工程經(jīng)理、行政主管和客戶服務(wù)經(jīng)理等

構(gòu)成，其重要任務(wù)如下：

(a)組織指揮救火。根據(jù)火情，決定與否向市消防局“119”報(bào)警。

(b)根據(jù)火勢，決定與否關(guān)閉送風(fēng)機(jī)組或回風(fēng)機(jī)組，與否切斷電源和氣

源。

(c)根據(jù)火情決定與否公布疏散命令。

5、義務(wù)消防隊(duì)行動

火情確認(rèn)后，迅速告知大廈義務(wù)消防隊(duì)。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員接到告知后應(yīng)立

即到指定地點(diǎn)集合待命，其行動內(nèi)容如下：

(a)義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)人向隊(duì)員簡樸簡介火情，分派任務(wù)。

(b)隊(duì)員推消防車或其他滅火器材，乘消陵電梯趕赴火災(zāi)現(xiàn)場，在著火

層的)下一層下電梯。

(c)迅速派兩名隊(duì)員沿疏散樓梯小心上樓，觀測狀況，如認(rèn)為安全，5J

使用消防電梯將滅火器材送到出事樓層,然后將消防電梯送回一層,

供消防隊(duì)員和其他人使用。

(d)迅速組織隊(duì)員按救火程序?qū)嵭袦缁?，并將工作進(jìn)展?fàn)顩r隨時(shí)報(bào)指揮

部。

6、各部門應(yīng)采用的對應(yīng)行動

(a)保安部行動：

①保安部主管攜帶對講機(jī)、迅速到消防中心，接受救險(xiǎn)總指揮部的指

令。

②消防人員及辦公室人員除一人留守外,其他人員均攜帶手電筒、對

講機(jī)，迅速趕到現(xiàn)場。

③保安領(lǐng)班帶領(lǐng)保安員維持秩序，控制大廈大門，制止外人進(jìn)入大廈,

以防不測C

(b)工程部行動：

①工程部經(jīng)理迅速到消防中心接受指令。

②工程部各崗位員工堅(jiān)守工作崗位，作好多種工作準(zhǔn)備。

③其他主管和員工立即趕到現(xiàn)場，按指令救火。

(c)客戶服務(wù)部行動；

①部門經(jīng)理趕到消防中心接受指令。

②管理員帶方能鑰匙趕到現(xiàn)場，做好疏荀人員的準(zhǔn)備。

③服務(wù)中心留一人值班，并向救險(xiǎn)總指揮部匯報(bào)失火樓層客人人數(shù)。

(d)其他部門行動:

①接告知后，各部門留足鹵位人員后，其他人員在崗待命。

②積極、有條不紊地整頓帳目、文獻(xiàn)、資料等，該上鎖8勺鎖好，能隨

身攜帶的;隹備好疏散。

7、必要時(shí)的客人疏散

根據(jù)火情決定與否需要全面疏散客人，疏散命令由總指揮下達(dá)。詳細(xì)實(shí)行

措施如下：

(a)消防控制中心負(fù)費(fèi)用消防廣播逐層告知：先告知著火層上面一層，另

一方面是火層下面一層，第三是著火層以上逐層。廣播告知時(shí)千萬不

得將緊急廣播同步打開。

(b)客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)費(fèi)組織管理人員引導(dǎo)客戶疏散°

(c)保安部主管負(fù)責(zé)組織人員將疏散下來的客人安排在安全地點(diǎn)。

8、與專業(yè)消防隊(duì)配合

假如已向消防局119臺報(bào)警，各部門應(yīng)親密配合專業(yè)消防隊(duì)行動。詳細(xì)措

施如下：

(a)各部門接到火情告知后，除按指定任務(wù)執(zhí)行外，其他人均應(yīng)原地待命,

等待指示。

(b)保安部：負(fù)責(zé)維持好門前秩序，根據(jù)狀況疏導(dǎo)門前車輛，以便消防隊(duì)

順利到位。

(c)行政部：應(yīng)派人到門前引導(dǎo)消防隊(duì)到出事現(xiàn)場。

(d)工程部：派人到門前，在消防隊(duì)到場后，簡介消防水源和消防系統(tǒng)狀

況，并視狀況或按總指揮的命令決定斷電。

(e)專業(yè)消防隊(duì)到場后，現(xiàn)場指揮要將指揮權(quán)交出，并積極簡介火災(zāi)狀況,

根據(jù)其規(guī)定協(xié)助做好疏散和撲救工作。

9、善后處理工作

(a)全面疏散后，各部門要清點(diǎn)自己的人員，看與否所有撤出危險(xiǎn)區(qū)域。

客戶服務(wù)部要清點(diǎn)客戶，防止遺漏。

(b)行政部視狀況與自來水企業(yè)、醫(yī)院等單位聯(lián)絡(luò)。

(c)工程部在火災(zāi)撲滅后，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉自動噴淋閥門，更換損壞B勺噴頭或

其他消防設(shè)備，并使所有的消防設(shè)施恢復(fù)正常。

(d)保安部負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場，并重新配置輕便滅火器。

10、實(shí)行中的)注意事項(xiàng)

(a)注火情由小區(qū)(大廈)自己組織力量可以撲救時(shí).勿須驚動消防機(jī)關(guān)°

(b)總、指揮部設(shè)在消控中心，總指揮由總經(jīng)理或值班經(jīng)理擔(dān)任，所有命令

由其下達(dá)。

(c)火情發(fā)生后，所有對講機(jī)應(yīng)處在待命狀態(tài)，當(dāng)總指揮呼喊時(shí)，要用簡

要的語言精f角匯報(bào)狀況。

(d)客戶服務(wù)部、保安部在實(shí)行疏散計(jì)劃時(shí)，要將客戶按一路縱隊(duì)排列從

放火梯疏散，絕對不要等電梯。電梯只供消防隊(duì)員使用。要防止不知

火情危險(xiǎn)的客人再回到他們的房間，疏散中不能停留、堵塞通道。

(e)客戶服務(wù)部工作人員負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查疏散狀況，檢查內(nèi)容包括：桌下

等地與否有未聽到疏散告知的人；與否留有行動不便B勺客人；與否留

有未熄滅和未關(guān)閉的燈；重要出入口與否關(guān)閉。

三、年匯報(bào)、月匯報(bào)、周匯報(bào)、天反饋制度

(-)目的

及時(shí)反應(yīng)工程部的工作進(jìn)度，以便上級更好地理解工程進(jìn)度；作出工作計(jì)劃,

根據(jù)計(jì)劃有條不紊地開展各項(xiàng)工作，加緊工作進(jìn)程

（二）合用范圍

工程部全體員工

（三）職貴

1、工程部領(lǐng)班及各維保運(yùn)行人員每天須向主和進(jìn)行口頭匯報(bào)，重要體目前交接

班時(shí)間

2、工程部各主管必須每周向工程經(jīng)理提交周匯報(bào)，周匯報(bào)必須按《工程部周工

作匯報(bào)》格式填寫，字跡工整，簡要精確，內(nèi)容詳實(shí)

3、工程部月度工作匯報(bào)由工程部繹悻負(fù)貴編寫：名專業(yè)主任負(fù)貴編寫本專業(yè)月

度工作匯報(bào)，提交工程部經(jīng)理

4、工程部年度工作匯報(bào)由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫

（四）內(nèi)容

天反饋重要內(nèi)容：

當(dāng)日所發(fā)生有事故及處理事項(xiàng)，交接班運(yùn)行及維修細(xì)節(jié)、應(yīng)注意事項(xiàng)，當(dāng)日工作完

畢狀況，各運(yùn)行維保人員值班體現(xiàn)及明天工作計(jì)劃執(zhí)行發(fā)排及備用材料備品狀況、

上級交代的其他任務(wù)完畢狀況。

周匯報(bào)的）重要內(nèi)容：

本周計(jì)劃維修工作完畢狀況，工作進(jìn)度，未完畢工作項(xiàng)目及未完畢原因，估計(jì)完畢

時(shí)間，本周《客戶服務(wù)告知單》完畢狀況，接單數(shù)量、完畢數(shù)量、完畢質(zhì)量、未完

畢數(shù)量和項(xiàng)目、未完畢原因、估計(jì)完畢時(shí)間、本周返華率，下周工作計(jì)劃，計(jì)劃工

作項(xiàng)目、計(jì)劃完畢時(shí)間、執(zhí)行人等

月匯報(bào)的重要內(nèi)容：

1、人員變動狀況，

2、本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況，

3、本月《維修（收費(fèi)）單》B勺數(shù)量、故障原因、維修成果及完畢率，

4、零配件的更換及使用狀況，庫存狀況，操作規(guī)程與否存在改善意見，維修計(jì)劃

完畢狀況，如有未完畢事項(xiàng)，必須寫明未完畢原因，

5、人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律、工作原則及積極性

6、能源的使用狀況

7、尤其事故

8、與否有明顯須改善的丁程事助

9、整體意見

年匯報(bào)應(yīng)包括的內(nèi)容：

1、在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評估，評價(jià)其操作性、有效性

2、制定下一年度的工作目的。目的應(yīng)詳細(xì)詳細(xì)且通過努力確實(shí)可以到達(dá)

3、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案之改善意見

4、設(shè)備設(shè)施功能的加強(qiáng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提高措施

5、重大維修保養(yǎng)、改造工程的）進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃

6、環(huán)境保護(hù)節(jié)能管理計(jì)劃

7、人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)原則方面的改善

（五）需提交匯報(bào)的人員

工程部經(jīng)理、工程主管、領(lǐng)班、內(nèi)勤和各專業(yè)主管。

（六）匯報(bào)送達(dá)處和送達(dá)時(shí)間

所自工作匯報(bào)由內(nèi)勤或物業(yè)前臺匯總、后統(tǒng)一存檔備蟄，報(bào)送時(shí)間根據(jù)各管理

處現(xiàn)實(shí)狀況規(guī)定對應(yīng)時(shí)間。

四、設(shè)備運(yùn)行匯報(bào)制度

（-）目的

規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行

（二）合用范圍

合用于工程部全體人員

（三）職責(zé)

1、各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運(yùn)行記錄與值班記錄

2、各專業(yè)主管檢查記錄狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織處理

3、專業(yè)主管不能處理的問題或重大問題須及時(shí)書面匯報(bào)工程經(jīng)理

（四）內(nèi)容：

I、各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列狀況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書面匯報(bào)上級領(lǐng)

班

?所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作8勺開停及開停時(shí)間

?所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整

?所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修

?零部件更新、代換、或加工修理

?運(yùn)行人員因公離崗，須匯報(bào)離崗時(shí)間及去向

?運(yùn)行人員請假、換班、加班、倒休等

?執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患

重要零部件的更換、替代或加工修理

?系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)時(shí)隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以闡明

?維修人員請假、加班、倒休等

2、各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列狀況下必須書面匯報(bào)本專業(yè)主管

?重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施除正常操作外8勺調(diào)整

?變更運(yùn)行方式

?重要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修

?系統(tǒng)故障或正常檢修

?零部件更新、改造、或加工修理

?領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品

?所屬人員的加朗、換班、倒休、病假、事假等

?須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)絡(luò)

3、專業(yè)主管在下列狀況下必須以書面形式匯報(bào)工程部經(jīng)理

?重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修

?因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響顧客使用

?應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)

?系統(tǒng)運(yùn)行方式變化

?影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停等）之任何施工及檢修

?設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修

-系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的）技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工

?人員調(diào)度及專業(yè)重大組織構(gòu)造調(diào)整

?所屬人員請假、換班、倒休、加班

對外部門、外單位聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)

?領(lǐng)用工具、備件、材料、義具及勞保用品等

?維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃8勺變更或調(diào)整

?每周工作小結(jié)及月度工作匯報(bào)

4、越級匯報(bào)

?除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級人員。遇有緊急事件發(fā)

生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級人具匯報(bào)，不能及時(shí)聯(lián)絡(luò)到上級

人員時(shí)，可以越級匯報(bào)

?如遇惡意越級匯報(bào)或詆毀上級，按警告、記過、直接開除并按對應(yīng)程度進(jìn)行

懲罰及罰款，報(bào)企業(yè)后執(zhí)行

?如遇拉郡結(jié)派，不服從領(lǐng)導(dǎo)及上級，工程部經(jīng)理可召集工程例會討論后，直

接開除并針對對應(yīng)程度進(jìn)行懲罰，報(bào)企業(yè)后執(zhí)行

五、能源管理?xiàng)l例

為保障能源供應(yīng)，控制能源消耗，減少能源揮霍，特制定本條例。

（-）本條例中能源概念包括：天燃?xì)?、電、熱水、冷凍水，因部分地區(qū)是缺水都

市，因此自來水也列入其中。

（二）樓宇自動控制系統(tǒng)（BA）功能之一是節(jié)省能源，因此要保證該系統(tǒng)正常運(yùn)行,

使之定期開關(guān)盤管風(fēng)機(jī)和新風(fēng)機(jī)組，精確地控制出風(fēng)溫度。工程主管應(yīng)通過

日運(yùn)行計(jì)劃，指導(dǎo)弱電主管根據(jù)季節(jié)變化，及時(shí)調(diào)整自動開關(guān)機(jī)時(shí)間和溫度

設(shè)定，以減少能耗C

（三）鍋爐房、冷凍機(jī)房值班員，要根據(jù)室外溫度變化，調(diào)整空調(diào)用熱水、冷凍水

出水溫度，以減少能耗。

（四）工程部所屬新風(fēng)機(jī)店和豎井，必須做到人走燈滅。

（五）對職工餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)廳、桑拿店以及需要營業(yè)用水的具

他租戶，安裝自來水表計(jì)量收費(fèi)，加大宣傳力度，增強(qiáng)客戶節(jié)省用水意識。

（六）職工洗浴間，淋浴采用腳踏水閥，以控制生活用水。

（七）工程部要常常巡視、檢查、維修多種閥門、水嘴和馬桶水箱節(jié)門，減少跑、

冒、滴、漏。

（八）使設(shè)備、設(shè)施常常保持良好機(jī)能和狀態(tài)。

（九）更新耗能大的設(shè)備c某些過于陳舊B勺設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效8勺更新措

施是考慮購進(jìn)的設(shè)備能省多少錢，而不是重考慮買設(shè)備花多少錢、應(yīng)重結(jié)算

時(shí)盈虧，而不是初次投入成本。

（十）保持建筑物完好.昉止不必要的滲漏°常有些坡璃破損了.不能及時(shí)進(jìn)行修

補(bǔ)，這無疑是能源極大揮霍，只要保持外墻完好或加以統(tǒng)一管理單元顧客開

窗工作，減少冷或熱能損失。

（+-）保證保溫層完好。冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會導(dǎo)致能源向非空

調(diào)區(qū)域泄漏而導(dǎo)致?lián)]霍。冷凍水管露出還會形成冷凝水，浸濕天花、地面、

地毯、銹蝕管道設(shè)備等，成不必要的損失。此外，合理的選擇熱水度，將生

活熱水控制60匕至65C,也有助于保溫，從而節(jié)省能源。

（十二）準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗。有些漏水狀況，如水池漏水，爐內(nèi)漏水、空

調(diào)機(jī)盤漏水，因此，要定期抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數(shù)據(jù)，

輕易發(fā)現(xiàn)不正常。

（十三）盡量讓機(jī)器滿負(fù)荷工作。教育員工及顧客，在電器設(shè)備上節(jié)能，如洗衣

脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。，這些設(shè)備在滿負(fù)荷H勺狀況下工作，最省電、省

水、省時(shí)、效率也最高。在低負(fù)荷下是絕對不經(jīng)濟(jì)的。

（十四）采用先進(jìn)的技能管理設(shè)備。如樓宇智能管理系統(tǒng)、力能開天、定期開關(guān)、

感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能源回收裝置等。

六、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定

（-）目的

加強(qiáng)設(shè)備檔案的管理工作，到達(dá)標(biāo)識清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)8勺運(yùn)

行和維修提供可靠的資料

（二）范圍

工程部所轄設(shè)備設(shè)施檔案

（三）職責(zé)

1、檔案員負(fù)責(zé)園區(qū)十建、機(jī)械、電器及其所有原始圖紙、資料、闡明書及其他材料

的搜集、整頓、歸類工作

2、工程部負(fù)責(zé)提供對應(yīng)專業(yè)8勺維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。

3、工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行狀況

（四）設(shè)備臺賬

1、本設(shè)備臺賬，包括小區(qū)所有設(shè)備，寄存于工程部。

2、內(nèi)容包括：序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、

技術(shù)特性、安裝時(shí)間、工作狀況、使用地點(diǎn)、備注（設(shè)備編號參照集團(tuán)物業(yè)管理中

心下發(fā)的《小區(qū)設(shè)備與機(jī)房編碼措施》）。

3、使用U盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲。

（五）設(shè)備檔案

1、重要設(shè)備（大中型設(shè)備）應(yīng)建立設(shè)備檔案

2、設(shè)備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設(shè)備主頁、設(shè)備有關(guān)使用闡明、維修保

養(yǎng)手冊、設(shè)備安裝圖紙、檢查匯報(bào)及合格證、檢修記錄等

3、設(shè)備檔案應(yīng)使用U記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲

（六）設(shè)備大中修計(jì)劃

1、工程部應(yīng)建立設(shè)備大中修計(jì)劃

2、設(shè)備大中修計(jì)劃包括序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、安裝時(shí)間、

使用地點(diǎn)、大中修年份等

3、設(shè)備大中修計(jì)劃根據(jù)設(shè)備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，雖然用頻次

高、工作環(huán)境差的設(shè)備維修周期應(yīng)縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設(shè)備應(yīng)延長大

中修時(shí)間

4、設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格按照大中修計(jì)劃實(shí)行維修,如需變化維修時(shí)間.應(yīng)得到管理者代表的

同意，以保證小區(qū)（大廈）設(shè)備B勺完好率和使用壽命

（七）維修記錄

1、設(shè)備大中修應(yīng)在填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》的同步填寫《設(shè)備檔案》，《設(shè)備維修

保養(yǎng)記錄》應(yīng)與《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》、《設(shè)備檔案》相對應(yīng)

2、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時(shí)間、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、維修內(nèi)容、更

換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢查人、備注等

3、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》由部門經(jīng)理審核簽字

（八）監(jiān)視測量器具

I、建立監(jiān)視、測量器具校驗(yàn)計(jì)劃表，該計(jì)劃表起到器具臺賬、校驗(yàn)計(jì)劃、校驗(yàn)實(shí)行

三種功能

2、監(jiān)視測量器具校驗(yàn)計(jì)劃內(nèi)容包括：序號、編號、名稱、型號、規(guī)格、精度、出廠

編號、安裝位置用途以及檢查計(jì)劃、備注

3、監(jiān)視、測量器具校驗(yàn)計(jì)劃表中的檢查計(jì)劃應(yīng)送檢

（九）其他資料的管理

1、設(shè)備圖紙、使用闡明書、維修保養(yǎng)闡明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄

在《設(shè)備檔案》附頁內(nèi)

2、設(shè)備檔案應(yīng)裝訂成冊進(jìn)行保管

3、上述資料在使用時(shí)應(yīng)使用復(fù)印件，以保證資料的完整和使用壽命

七、設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程

（一）目的

從總體上確立物業(yè)管理企業(yè)各類設(shè)備8勺管理規(guī)定，保證各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、

完整和完善

（二）合用范圍

合用于物業(yè)管理企業(yè)管理內(nèi)各類設(shè)備8勺綜合管理工作

（三）職貴

1、工程部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備8勺平常管理工作

2、企業(yè)行政人事部負(fù)費(fèi)各類設(shè)備檔案8勺管理工作

3、企業(yè)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各物管處工程部的技術(shù)支持

（四）內(nèi)容

1、設(shè)備檔案的建立規(guī)定

1、工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺賬，并在建檔后8勺

3個(gè)工作日內(nèi)將臺賬移交綜合部、企業(yè)行政人事部存檔

2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編

3、所自設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識”；

4、“設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實(shí)行，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號

5、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單如或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》

6、設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存停

用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修狀況及時(shí)分別在設(shè)備臺賬或設(shè)

備卡片上予以登錄

7、《設(shè)備臺賬》和設(shè)備出廠原件（合格證、闡明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由企業(yè)辦公

室保留。管理處保留復(fù)印件

2、設(shè)備的平常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理

詳見：T程部各類設(shè)備操陀、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管悻原則作業(yè)規(guī)程0

3、設(shè)備的購置管理

1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備8勺更新和新添設(shè)備的購置

2、設(shè)備購置應(yīng)遵照滿足服務(wù)提供需要的原則

3、設(shè)備購置的資金來源按有關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行

4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行

5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及重要技術(shù)指標(biāo)的需求

6、采購設(shè)備應(yīng)遵照《采購管理原則作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購

7、采購設(shè)備抵達(dá)企業(yè)后，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)查對，接受有關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試

或試運(yùn)行。符合規(guī)定的，辦理驗(yàn)罷手續(xù)；不符合規(guī)定的，按協(xié)議