2025年物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》考試題庫(含答案)一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列關(guān)于業(yè)主大會召開條件的表述中，正確的是（）。A.應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主參加B.應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主參加C.應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加D.應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主參加答案：C解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方可召開。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“電梯維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)”，后因電梯故障需更換主板，費用5萬元。根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，該費用應(yīng)（）。A.由全體業(yè)主分?jǐn)侭.從住宅專項維修資金中列支C.由物業(yè)公司承擔(dān)D.由電梯生產(chǎn)廠家承擔(dān)答案：C解析：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)主約定服務(wù)內(nèi)容的民事合同。若合同明確約定電梯維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，則更換主板的費用屬于物業(yè)公司應(yīng)履行的合同義務(wù)，由其承擔(dān)。3.業(yè)主委員會任期屆滿前（），應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。A.1個月B.2個月C.3個月D.6個月答案：B解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前2個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。4.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列表述中錯誤的是（）。A.應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則B.緊急情況下可由業(yè)主委員會直接申請使用C.未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地居委會代為申請D.需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意答案：D解析：住宅專項維修資金的使用分為一般使用和緊急使用。一般使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；緊急情況下（如電梯故障危及安全），可不經(jīng)業(yè)主表決，由相關(guān)主體申請后直接使用，因此D選項表述錯誤。5.某物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域的廣告位出租給某商家，年收益10萬元。根據(jù)《民法典》，該收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)公司所有B.歸全體業(yè)主所有C.由物業(yè)公司與業(yè)主按比例分配D.用于補(bǔ)充住宅專項維修資金答案：B解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。6.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。A.業(yè)主委員會B.居民委員會C.街道辦事處D.房地產(chǎn)行政主管部門答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。7.新建物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料不包括（）。A.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖B.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件C.業(yè)主名冊及聯(lián)系方式D.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料答案：C解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第九條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料包括：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。業(yè)主名冊及聯(lián)系方式不屬于法定移交資料。8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，其具體基準(zhǔn)價和浮動幅度由（）制定。A.國務(wù)院價格主管部門B.省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門C.市、縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商答案：B解析：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。9.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.全體業(yè)主B.有利害關(guān)系的業(yè)主C.業(yè)主委員會D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。10.某小區(qū)因開發(fā)商原因未按規(guī)劃建設(shè)公共健身設(shè)施，業(yè)主多次投訴無果后，要求物業(yè)公司賠償損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司（）。A.應(yīng)當(dāng)賠償，因其未履行管理義務(wù)B.應(yīng)當(dāng)賠償，因公共設(shè)施屬于物業(yè)共有部分C.不應(yīng)當(dāng)賠償，因開發(fā)商違約與物業(yè)公司無關(guān)D.不應(yīng)當(dāng)賠償，因物業(yè)公司無義務(wù)監(jiān)督開發(fā)商答案：C解析：開發(fā)商未按規(guī)劃建設(shè)公共設(shè)施屬于開發(fā)建設(shè)階段的違約行為，物業(yè)公司與開發(fā)商是獨立法人，無直接責(zé)任。業(yè)主應(yīng)通過向開發(fā)商主張權(quán)利或向行政主管部門投訴解決，物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.下列屬于業(yè)主共同決定事項的有（）。A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人D.籌集和使用住宅專項維修資金E.決定物業(yè)費調(diào)整方案答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項包括：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。物業(yè)費調(diào)整屬于物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容，需由雙方協(xié)商，不屬于業(yè)主共同決定的法定事項（E錯誤）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)B.定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況C.對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止D.接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督E.代收水、電、燃?xì)赓M用并收取手續(xù)費答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行合同義務(wù)，接受監(jiān)督，公布收支，制止違規(guī)行為。代收費用不得收取手續(xù)費（E錯誤）。3.下列關(guān)于住宅專項維修資金的說法中，正確的有（）。A.業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有B.未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金C.住宅專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還E.電梯維修不屬于住宅專項維修資金的使用范圍答案：ABCD解析：住宅專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其維修屬于使用范圍（E錯誤）。4.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況B.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D.監(jiān)督管理規(guī)約的實施E.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：ABCD解析：解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會無此職權(quán)（E錯誤）。5.下列行為中，屬于物業(yè)使用禁止行為的有（）。A.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)B.占用消防通道C.在陽臺種植花草D.違章搭建建筑物E.利用物業(yè)共用部位進(jìn)行經(jīng)營答案：ABD解析：《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、占用消防通道、違章搭建等行為；在陽臺種植花草屬于合理使用（C正確）；利用共用部位經(jīng)營需經(jīng)業(yè)主共同決定，不屬于禁止行為（E錯誤）。三、案例分析題（共3題，每題20分）案例1：某小區(qū)業(yè)主王某將其房屋出租給李某經(jīng)營棋牌室，每日營業(yè)至凌晨2點，影響周邊業(yè)主休息。相鄰業(yè)主張某多次向物業(yè)公司反映，要求制止王某的行為，但物業(yè)公司僅口頭勸阻，未采取其他措施。張某遂以物業(yè)公司未盡管理義務(wù)為由，拒交物業(yè)費。問題：（1）王某的行為是否合法？說明理由。（2）物業(yè)公司是否存在失職？說明理由。（3）張某拒交物業(yè)費的行為是否合法？說明理由。答案：（1）不合法。根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。王某將住宅改為棋牌室，未取得相鄰業(yè)主同意，違反法律規(guī)定。（2）存在失職?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)公司僅口頭勸阻，未履行報告義務(wù)，構(gòu)成失職。（3）不合法。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。張某拒交物業(yè)費的理由不成立，應(yīng)繼續(xù)履行交費義務(wù)（可另案起訴物業(yè)公司或王某主張權(quán)利）。案例2：某小區(qū)2018年交付使用，2023年因暴雨導(dǎo)致屋頂漏水，需維修費用8萬元。該小區(qū)已建立住宅專項維修資金賬戶，賬戶余額12萬元，但未成立業(yè)主委員會。問題：（1）維修費用應(yīng)如何列支？（2）申請使用維修資金的主體是誰？（3）申請使用的程序是什么？答案：（1）從住宅專項維修資金中列支。屋頂屬于房屋共用部位，其維修符合住宅專項維修資金的使用范圍。（2）由物業(yè)所在地的居民委員會代為申請。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條，未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會代為申請。（3）程序：①居民委員會向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門提出使用申請；②房地產(chǎn)行政主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；③專戶管理銀行將所需資金劃轉(zhuǎn)至維修單位賬戶；④維修完成后，居民委員會應(yīng)當(dāng)組織公示維修資金使用情況。案例3：某物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定“物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/㎡·月，按季度交納”。2024年1月，物業(yè)公司以成本上漲為由，未經(jīng)業(yè)主大會同意，單方面將物業(yè)費調(diào)整為3元/㎡·月，并通知業(yè)主按新標(biāo)準(zhǔn)交費。部分業(yè)主拒絕交納，物業(yè)公司遂對未交費業(yè)主采取停水停電措施。問題：（1）物業(yè)公司單方面調(diào)整物業(yè)費的行為是否合法？說明理由。（2）物業(yè)公司停水停電的行為是否合法？說明理由。（3）業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益？答案：（1）不合法。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)屬于物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容，調(diào)整需經(jīng)雙方協(xié)