房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析與現(xiàn)狀及成因分析概述目錄TOC\o"1-3"\h\u19334房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析與現(xiàn)狀及成因分析概述 122429 118537 19725 228612 221401 3272781.1.5財務風險 331981.2房地產(chǎn)企業(yè)融資風險識別 4101621.2.1財務杠桿系數(shù)法 4293711.2.2模糊綜合評估模型 573331.3房地產(chǎn)企業(yè)融資風險現(xiàn)狀及成因 669171.1.1融資渠道單一 651111.1.2資產(chǎn)負債率較高 7214051.1.3房地產(chǎn)行業(yè)融資立法不健全 8166851.1.4政策變動加劇企業(yè)融資風險 8 表3-1：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險點圖3-2：房地產(chǎn)行業(yè)市場預期資料來源：華安證券研究所。單位：%。表3-3：房地產(chǎn)行業(yè)融資政策資料來源：華安證券研究所1.1.5財務風險1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資風險識別房地產(chǎn)融資風險識別為融資風險控制奠定了基礎。在目前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金過程中會面對許多不確定性因素，為了最大限度降低融資風險及損失，確保企業(yè)價值最大化，必須采取有效的風險識別技術和手段來度量，接下來主要介紹財務杠桿系數(shù)法以及多級模糊綜合評估模型的方法。1.2.1財務杠桿系數(shù)法隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也日益發(fā)展，必不可少地將迎來不同競爭和挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)資金供給方面往往面臨一定的風險，另外資本運用的效益也不穩(wěn)定，無法保證企業(yè)的投資收益。很多企業(yè)在面臨財務風險時，都會采用一些特殊的方法來進行風險管理，如預先識別、度量等，以減少公司的損失，同時也盡量保護投資者和債權(quán)人的利益。近年來，通常采用的融資風險度量方法是基于財務杠桿系數(shù)，一種較傳統(tǒng)的融資風險度量模型。財務杠桿在企業(yè)中主要表現(xiàn)運用以小搏大的經(jīng)營策略。財務杠桿也被稱為“融資杠桿”，即合理地運用債務資本起到發(fā)揮杠桿的作用。財務杠枉的定義能歸納為以下方面：在制定公司的資本結(jié)構(gòu)決策過程中，財務杠桿的作用關鍵體現(xiàn)在對債務籌資的使用上，又稱“融資杠桿”“負債經(jīng)營”。財務杠桿在企業(yè)經(jīng)營過程中，會凸顯企業(yè)由于借貸過多而造成負債經(jīng)營。當企業(yè)產(chǎn)生的利潤變動時，債務利息是不受其影響的，只要增加生產(chǎn)利潤，則應承擔的利息也相應減少，投資者的收益便會得到增長和保證。財務杠桿發(fā)揮的作用是構(gòu)建企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，和企業(yè)在籌集資金過程中期望取得附加的收益息息相關。指企業(yè)通過負債進行經(jīng)營的結(jié)果即財務杠桿效應。正財務杠桿：若企業(yè)負債經(jīng)營呈現(xiàn)良好的財務狀況，每股的利潤便增加；相反企業(yè)每股利潤開始下降，就是負財務杠桿。財務杠桿系數(shù)的計算方法：財務杠桿作用的大小一般用財務杠桿系數(shù)來表示，其計算式表示如下：DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)或公式變換：DFL=EBIT/(EBIT-I)式中：DFI—財務杠桿系數(shù)；EPS—變動前的普通股每股收益；△EPS—普通股每股收益變動額；△EBIT—息前稅前盈余變動額，EBIT—變動前的息前稅前盈余；I—借款利息。通常會通過比較財務杠桿系數(shù)度量融資風險的程度高低。系數(shù)的大小體現(xiàn)出了財務杠桿功能的差異，很大程度上反映了企業(yè)融資風險當前狀況。如果系數(shù)持續(xù)增大，說明財務杠桿的作用隨之增大，企業(yè)融資層面也接連著存在巨大的風險。對于高風險的房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)可采取負債經(jīng)營等措施，降低財務杠桿系數(shù)，分散向權(quán)益資本轉(zhuǎn)移的風險，從而降低相應融資風險。財務杠桿系數(shù)這一指標方法簡單易行，不過僅僅是大概地估計融資風險的存在，卻無法具體確定融資風險的水平。所以引入企業(yè)股權(quán)資本期望收益率，它是基于服從正態(tài)分布下的融資風險定量模型：模糊綜合評估模型。1.2.2模糊綜合評估模型在房地產(chǎn)行業(yè)中，在具體估量融資風險水平時，基于正態(tài)分布下的股權(quán)期望收益率：模糊綜合評估模型是常被用來評估融資風險水平的風險量化模型，它利用房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)期望收益率能夠獲得準確的融資風險指標結(jié)果。1.企業(yè)無負債狀態(tài)下的模型如果企業(yè)處于無負債的情況下，基于服從正態(tài)分布的股權(quán)期望收益率，構(gòu)建的模糊綜合評估模型推導式為：式子中：-股權(quán)期望收益率；-預期收益率；-資產(chǎn)總額；-稅率2.企業(yè)有負債狀態(tài)下的模型；當我們假設企業(yè)本身處于擁有一定負債的情況下，利用服從正態(tài)分布的股權(quán)期望收益率，建立的模糊綜合評估模型推導式如下P與p的之間關系：式子中：D—企業(yè)負債總額；E—股東權(quán)益總額；d=D/E；—各年銀行長期貨款利率企業(yè)稅息前利潤總額R是隨機變量，假定稅息前利潤(EBIT)的預期收益為已知，就能得出概率分布函數(shù)，由于R是隨機變量，當企業(yè)處于無負債經(jīng)營的環(huán)境下，其股權(quán)期望收益率和方差可表示為：代表的是無負債企業(yè)的風險指標，也就是當企業(yè)無負債時，股權(quán)加望收益率的離散程度，這一階段的風險多數(shù)情況下是由政策引起的一般性風險，而不是獨資風險，若企業(yè)處于負債經(jīng)營時，企業(yè)的股權(quán)期望收益率是隨意波動的，其期望值與方差可以表示為有負債企業(yè)的總風險劃分為兩種，第一種是公司經(jīng)營風險，第二種為公司的融資風險。一般企業(yè)的息稅前利潤服從正態(tài)分布。如果企業(yè)處于無負債經(jīng)營狀態(tài)，息稅前利潤率將會浮動，所以和也服從正態(tài)分布。當企業(yè)處于有負債經(jīng)營時，和是非統(tǒng)計函數(shù)，但服從正態(tài)分布。所以表明建立的融資風險度量模型表示如下：式中，P{P≤0)代表企業(yè)處于有負債狀態(tài)時，股權(quán)期望收益率的概舉，表示以x為標準正態(tài)分布N(0,1)的概率密度函數(shù)：1.3房地產(chǎn)企業(yè)融資風險現(xiàn)狀及成因1.1.1融資渠道單一目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)處于較為單一的現(xiàn)狀，作為資金密集型行業(yè)，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源并支撐著行業(yè)的發(fā)展，但該融資渠道一定程度受我國政策調(diào)控影響，尤其是房地產(chǎn)公司相關的金融政策，融資渠道、規(guī)模都與宏觀調(diào)控政策密切相關，會直接影響企業(yè)融資。比如央行提高存款準備金率，將導致銀行等金融機構(gòu)的信貸擴張能力受限，影響企業(yè)的貸款額度同時必然會增強財務風險。圖3-4:房企融資渠道（平均規(guī)模以上企業(yè)）資料來源：天風證券研究所。單位：億元如圖3-4所示：我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款由銀行承擔，若房地產(chǎn)企面臨經(jīng)營不善、資金難以收回或無法償還高利貸等狀況，將極有可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點：高負債、資金密集型和建設周期長等因素，銀行很難在短時間內(nèi)將資金全部撤回。而且我國缺少高效的風險分擔機制，因此一旦出現(xiàn)房企違約，金融風險將迅速轉(zhuǎn)移到銀行身上，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，甚至可能危及到整個金融系統(tǒng)的安全。由此可見銀行承受著巨大房地產(chǎn)行業(yè)融資的風險，當房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機銀行就會接連受到?jīng)_擊，遭受不可估量的損失，從而影響我國整體經(jīng)濟發(fā)展。1.1.2資產(chǎn)負債率較高近年來我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率基本都呈現(xiàn)出一個相對較高的局面，2020年房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率與其他行業(yè)來看較高，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特性所決定的，房地產(chǎn)項目的開發(fā)都依賴于資金的支持，且建設周期較長，所以資產(chǎn)負債率一直居高不下。表3-5：我國房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)資料來源：華安證券研究所由表3-5可得出：缺乏自有資金是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍現(xiàn)象，近年來大多房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占總資金比例維持在30%左右，遠低于新政策35%的自有資本金比例的最低要求。因為自有資金的不足，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴高負債經(jīng)營。這一比率遠遠高于國內(nèi)除金融業(yè)外的其他行業(yè)。如果負債比率過高，不僅會引發(fā)企業(yè)的財務風險如財務杠桿效應的負面作用、企業(yè)的再融資能力也將大幅度降低、償付債務風險也會增加債權(quán)人的風險。1.1.3房地產(chǎn)行業(yè)融資立法不健全我國對房地產(chǎn)行業(yè)和融資法律法規(guī)仍不夠完善，目前我國還未執(zhí)行具體、有效的政策和立法來支持房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新融資，相關產(chǎn)品缺乏適宜的發(fā)展空間和利用，間接限制了企業(yè)融資渠道。與其他國家相比，我國的金融融資政策還處于初級階段，許多政策和制度并沒有隨著市場經(jīng)濟的變化而改變，它們一般是以大中型規(guī)模的房地產(chǎn)公司為對象而制定的，但我國的現(xiàn)實情況是涉及到很大比例的中小型的房地產(chǎn)公司。為了實現(xiàn)規(guī)范統(tǒng)一金融環(huán)境的目的，國家應加大政策調(diào)控力度，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給依舊非常困難，但完善房地產(chǎn)行業(yè)金融相關法律法規(guī)，能夠幫助提高市場經(jīng)濟效率，也是主要改善國民經(jīng)濟的關鍵措施。1.1.4政策變動加劇企業(yè)融資風險由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)趨勢上漲，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度逐漸轉(zhuǎn)變，相關扶持房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策隨之收緊。我國政府部門積極采取行動打擊炒房類行為，并持續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國各地響應我國政府的號召，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化為目標的各項政策，例如：央行持續(xù)性提高存款的最低準備金率，而且嚴格地規(guī)范每一年房地產(chǎn)貸款的額度，此外在面臨購房限制、信貸限制以及限價限售等調(diào)控政策的重重壓力之下，導致房地產(chǎn)資金短缺，項目審批周期被延長等必定會給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來巨大影響。如圖3-6所示，調(diào)控政策密集落地后會對前期擠壓的需求造成影響。政