成都震后房地產(chǎn)市場分析

“5.12”地震及目前全國房地產(chǎn)市場的萎靡，使成都房地產(chǎn)市場發(fā)生

很大的變化，現(xiàn)通過數(shù)據(jù)?，試從樓面地價、建造成本、供銷結(jié)構(gòu)等幾方面

來分析成都房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢，供集團領(lǐng)導(dǎo)參考。

投資主體

熱點板塊

都江堰-青城山板塊的重建，將會給雙流、龍泉、新津等地的物業(yè)迎來

進(jìn)展契機。

人們在短時間內(nèi)無法消除地震帶來的心理陰影，同時重災(zāi)區(qū)的重建也將

需要3-5年甚至更長的時間。因此購房者會考慮重新選擇休閑養(yǎng)老的區(qū)域。

而雙流、龍泉、新津等區(qū)域在此次地震中基本沒有受到影響，這些區(qū)域的

休閑、養(yǎng)老物業(yè)或者將是這類群體考慮的區(qū)域。

另外，由于地震，人們對城西城北區(qū)域的置業(yè)信心將大受打擊，近期消

費者對城西（都江堰/鄲縣/高新西區(qū)等）與城北（大豐/新都/成彭方向）

區(qū)域的抗性明顯加大，因此對現(xiàn)金流緊缺、銷售回款緩慢的開發(fā)商而言無

疑是雪上加霜，部分開發(fā)商在房價上做出了很大的折扣，持續(xù)下去的話很

有可能導(dǎo)致局部價格大幅下滑。而城東（包含龍泉）、城南（包含東升、

華陽、牧馬山、航空港）區(qū)域?qū)⑹苤脴I(yè)者青睞，有助推房價走高的可能。

根據(jù)房管局7月份交易的數(shù)據(jù)，各區(qū)商品房交易量環(huán)比來看，金牛區(qū)下

降了40%以上，超過其他各區(qū)，位居第一；同時青羊區(qū)與成華區(qū)的下降也

達(dá)到了三成以上。

行政區(qū)C數(shù)量專評比例7面積（平米W比例2

成華區(qū)“-773〃-34.6隊-65770.5d-35.I%*-'

高新區(qū)戶-195^-13.8版-27014.2--17.9%^

金牛區(qū)“-6457-41.9%^■39944.9Q-37.9臟

錦江區(qū)口-89P-7.3對-28216~-29.6環(huán)

吉羊區(qū)“-42W-34.0加-23008.W-24.7臟

武侯區(qū)口-47P-2.9-7225.13-6.1臟

小計"-2176"-23.4%Q-19117聊-25.

價格分析

由于高層在地震時震感相對要大，因而一些人們對高層單位產(chǎn)生了恐懼

感。目前出現(xiàn)了低層單位的價格高于高層單位的樓盤。但這一體系的改變

將會只是短期的，未來隨著購房者對高層單位恐懼心理的慢慢消除，定價

體系將會回到正軌。

附：成都建筑工程（住宅）造價指數(shù)表

數(shù)據(jù)來源：成都建設(shè)信息網(wǎng)

時期6層以下7T4層15-24層25-34層

2003年1-6月Q100.55c98.33~99.85P98.97~

2003年7-12月y101.28口100.33c104.48^103.43^

2004年1-6月小102.4"106.82/107.78*108.02c

2004年7-12月.109.28。106.32。107.09。107.22。

2005年1-6月2115c115P109.IQ109.452

2005年7-12月P111.5M109.273105.49P104.IK

年月~P。

20061-6112.36c110.14105.813___1_0_4_._4_4__1

2006年7-12月a114.08P110.17P105.8d104.623

2007年1-6月口11—110.672108.33】107.14a

2007年7-12月二130.79°125.87^121.5°120.58PJ

日前，成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均價：二環(huán)內(nèi)樓面價為

5780元/nf,二三環(huán)間為5080元/疔，三環(huán)外為4730元/nV。對享受優(yōu)惠

政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)也重新進(jìn)行了劃定：二環(huán)內(nèi)購房價格低于8092元/肝，

二環(huán)至三環(huán)之間購房價格低于7112元/nf,三環(huán)外購房價格低于6622元/

2

mo

情況說明，在樓面地價居高不下、開發(fā)成本不斷上漲的情況下，未來房

價上漲趨勢明顯。同時由于這些項目拿地成本較高，開發(fā)時不得不考慮走

高端路線，以提升房價，從而保持正常的開發(fā)經(jīng)營。高端項目的增多，但

高端客戶是有限的，很多項目面臨較大的開發(fā)風(fēng)險。

二、銷售分析

1、在售項目分析

地震之后各樓盤都恢復(fù)了營銷工作，我們對成都市區(qū)及雙流、溫江與龍

泉的近50個項目的價格及優(yōu)惠情況進(jìn)行了統(tǒng)計，其中包含高密度與住宅密

度住宅，并對所熟悉情況進(jìn)行了分析，情況如下：

六成以上項目價格未作調(diào)整

價格交財情況

在調(diào)查項目中，超六成的項目暫未作價格調(diào)整，而超過兩層的項目銷售

均價有所下調(diào)，更有達(dá)14%的項目的銷售均價作了一定幅度的上漲。

從1-6月的成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)量情況來看，容積率大于3.0的項目的

供應(yīng)超過了8成。其中4.0以上的樓盤供應(yīng)量占到了總供應(yīng)量的58樂容

積率在3.0-4.0之間的樓盤，占23%；而高于5.0的高密樓盤占據(jù)了供應(yīng)

量的12%；而低于3.0的項目供應(yīng)量還不到兩成。因此容積率越低，價格

就越高，因此大部分客戶還是只能選擇較高容積率、較高密度的住宅。

從建筑形態(tài)方向來看，也充分表達(dá)了高密住宅大量供應(yīng)的現(xiàn)狀，高層物

業(yè)占到了絕大多數(shù)，其中供應(yīng)量在十九層以上的高層住宅，占到了總量的

70%；其次是12-18層的高層，占26機同時超高層物業(yè)的比例達(dá)到了12%

隨著東大街一線及南部新區(qū)二、三十個超高層物業(yè)的面市，這一比例將會

大大提高。多層與小高層兩者相加也只僅僅占到了總供應(yīng)量的4%,進(jìn)展趨

勢趨好。1-6月份上市項目中，高層住宅的供應(yīng)量，已經(jīng)達(dá)到96%,因此，

盡管多層的產(chǎn)品供應(yīng)較好，但大部分客戶還是只能選擇較高樓層的住宅。

2、地震前后銷售分析

震后下降四成以上

地震前后交易對比

比較地震前后的交易情況能夠看出，地震對房地產(chǎn)的影響極大，震后成

都市主城區(qū)商品房交易數(shù)量與面積下跌幅度都在四成以上，其中總成交量

下降了41.45%,交易面積下降了47.58%。

在震后的成交中，其中部分屬于震前銷售的連續(xù)，假如排除震前訂購，

震后簽約部分，實際下滑可能達(dá)60%以上。同時由于地域與產(chǎn)品類型的因

素，青羊區(qū)與錦江區(qū)成為了影響最大的兩個區(qū)域之一。從銷售影響來看，

城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對地震方位的心理顧

慮。

三、客戶需求變化分析

低容積、低密度的住宅受到追捧

地震后出于安全角度上的考慮，有些高端客戶可能會舍棄城市高端豪庭,

而更多地選擇近郊的一些低密度、低容積率的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，以滿足其

高品質(zhì)生活需要。

省外客戶推遲置業(yè)計劃

省外購房者對地震的恐懼心理，盡管成都只是受到一些震感，但他們眼

里成都仍為“災(zāi)區(qū)”，屬丁一個不安全的地區(qū)。因此他們可能會考慮是否

還在成都置業(yè)投資，即使計劃未變，時間上也將會推后。

四、針對災(zāi)后重建的政策法規(guī)

地震后，從中央到地方各級政府出臺了涉及財政、金融、稅收、災(zāi)后安

置等方面的政策一系列的優(yōu)惠政策，隨著災(zāi)后重建的推進(jìn)，未來還將巴臺

更多的優(yōu)惠政策及措施。

/央行兩度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率地震災(zāi)區(qū)暫緩上調(diào)

/央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文：災(zāi)區(qū)還貸實行“四不”原則

/銀監(jiān)會：借款人受災(zāi)無力還個貸銀行應(yīng)一筆勾銷

,中國銀監(jiān)會：四川災(zāi)區(qū)貸款規(guī)模能夠適當(dāng)?shù)姆艑?/p>

/住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部：對災(zāi)區(qū)職工使用公積金作出規(guī)定

,成都重災(zāi)區(qū)群眾憑戶口能夠一次性提取公積金

/重災(zāi)區(qū)群眾可一次性提取公積金

/不能按時還貸6個月內(nèi)不催款

/重災(zāi)區(qū)購經(jīng)適房首付降低一成至20%,貸款最長期限調(diào)整為30年。

/公積金項目取消開發(fā)商資質(zhì)要求

/建行公布對災(zāi)區(qū)房貸優(yōu)惠政策：擬執(zhí)行最低利率

五、總結(jié)

綜上所述，震后至今，成都地區(qū)房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境很不樂觀，土地價格

連續(xù)了震前的下跌而轉(zhuǎn)入盤整格局，地震導(dǎo)致了各類開發(fā)成本進(jìn)一步的上升，而

此次地震最大的影響在心理層面，由于這些影響或者將使大多數(shù)人的置業(yè)

計劃推遲、延期，導(dǎo)致新房市場成交量持續(xù)萎縮，二手房市場低迷，有價無市。

加之宏觀