基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)總匯

1、土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指干脆用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田

水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建立建筑物、構(gòu)筑物的土地，

包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游

用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來(lái)源與性質(zhì)？

答：對(duì)已辦理登記的，可以從《證》中了解；對(duì)未辦理登記手續(xù)的，

可以從土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農(nóng)村集體全部的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市

郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家全部的以外，屬于農(nóng)夫集體全部;

宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)夫集體全部。

5、對(duì)集體土地運(yùn)用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)夫集體全部的土

地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土

地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致

使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體全部的土地，經(jīng)依

法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方能依該條例出讓其運(yùn)用權(quán)。

《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)

議無(wú)效；在非法取得的集體全部的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)

讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地運(yùn)用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地運(yùn)用

者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其運(yùn)用，或者將土地運(yùn)用

權(quán)無(wú)償交付給土地運(yùn)用者運(yùn)用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無(wú)償劃撥的并

辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地運(yùn)用者

通過(guò)除出讓土地運(yùn)用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地，均可認(rèn)

定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方供應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)，另一方或多方供應(yīng)資金合

作開發(fā)的開發(fā)形式。

8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？

答：對(duì)一方供應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)，另一方或多方供應(yīng)資金合作開發(fā)，并以

產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，管理部門不

再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方干脆進(jìn)入土地交

易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方；對(duì)已取得行

政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地運(yùn)用權(quán)的單位需找尋合作方的，

須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)

后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方。

依據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》和“深府[2001]94號(hào)”文的

有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面

積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%,可以合作建房。

9、什么是土地運(yùn)用權(quán)出讓？

答：土地運(yùn)用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方

式，將國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)在肯定年限內(nèi)讓與土地運(yùn)用者運(yùn)用，土地運(yùn)用

者向市政府支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。

10、各類用途的土地運(yùn)用權(quán)出讓最高年限是多少？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地運(yùn)用

權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用

地五十年；（三）教化、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）

商業(yè)、旅游、消遣用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。另外,

加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過(guò)出讓方式取得土地運(yùn)用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地運(yùn)用

權(quán)出讓合同簽訂后，土地運(yùn)用者未取得該宗土地運(yùn)用權(quán)的《證》前，

可以占有和運(yùn)用該宗土地，但不得處分。

12、土地運(yùn)用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同

應(yīng)具備以下主要條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）

出讓土地運(yùn)用權(quán)的宗地號(hào)、面積；（三）土地運(yùn)用年期與起止時(shí)間；（四）

土地運(yùn)用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式與時(shí)間；（五）交付土地的

時(shí)間；（六）規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；（七）項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；（八）

市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；（九）運(yùn)用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲唬ㄊ┙ㄔO(shè)

附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目與義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）當(dāng)事人認(rèn)為

必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部

分。

13、土地運(yùn)用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？

答：一般狀況下，土地運(yùn)用者應(yīng)按土地運(yùn)用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、

期限和條件開發(fā)、利用土地。

對(duì)確需變更出讓合同規(guī)定的土地用途或條，‘牛的，應(yīng)征得土地管理部門

的同意。土地管理部門應(yīng)與土地運(yùn)用者以書面形式變更出讓合同，重

新調(diào)整土地運(yùn)用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地運(yùn)用權(quán)的出讓方式有哪些？

答：土地運(yùn)用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)漢三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)？

答：拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管

理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出

價(jià)最高者獲得土地運(yùn)用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)？

答：招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合

條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地運(yùn)用權(quán)的行為。

17、有哪些土地運(yùn)用權(quán)出讓需通過(guò)招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》和《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)

拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出

讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地運(yùn)用

者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地

運(yùn)用權(quán)讓與土地運(yùn)用者的行為。

19、哪些土地運(yùn)用權(quán)出讓可實(shí)行協(xié)議方式？

答：依據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地運(yùn)用權(quán)

僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；（二）

市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地;

（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教化、衛(wèi)生、體育、科研

和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；（四）軍事用地。

20、哪些土地運(yùn)用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可實(shí)行協(xié)議方式？

答：依據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以實(shí)行協(xié)議

出讓方式出讓土地運(yùn)用權(quán)，但必需按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓，并將出讓

狀況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特殊激勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；（二）

市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。

21、對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)

收的，如何進(jìn)入市場(chǎng)？

答：依據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用

地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)

的，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起

一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列方法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1.市、區(qū)

國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2.市、

區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)

用途免予補(bǔ)交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)用途，重新起先計(jì)算

土地運(yùn)用年期。（三）原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府

有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮證，可以進(jìn)入

市場(chǎng)。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地運(yùn)用權(quán)出讓合同且未交清市

場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地運(yùn)用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實(shí)施之日

起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)

交，但原福利、微利商品房除外。（七）對(duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)

經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特殊規(guī)定的，按特殊規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在肯定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)

構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。

土地運(yùn)用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公

告期限不少于30日。

公告期限屆滿，依據(jù)以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期

限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件

的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允

很多次報(bào)價(jià)，土地運(yùn)用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)

價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人，或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但

報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條，‘牛的，托付人可調(diào)整最低交

易價(jià)，重新托付交易中心交易。

報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由托付人與買方簽訂土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)

讓合同，并由交易中心鑒證。

申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由托付人確定，但該最低交

易價(jià)不得低十應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)與應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌交

易方式公開進(jìn)行？

答：依據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包

括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行:

（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史

用地等）的土地運(yùn)用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地運(yùn)用權(quán),

申請(qǐng)變更用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的，依法收回土地運(yùn)用權(quán),

通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地運(yùn)用權(quán)，

已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減

免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村

征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和

歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，依據(jù)城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府

批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、

行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前

提下，土地運(yùn)用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地運(yùn)用權(quán)與地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓;

（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、確定處分的土地運(yùn)用權(quán)與地上建筑

物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體全部的建設(shè)

用地運(yùn)用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。

24、在哪些情形下，土地運(yùn)用權(quán)終止？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地

運(yùn)用權(quán)終止：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿；（二）土地滅失；（三）

土地運(yùn)用者死亡而無(wú)合法承繼人；（四）人民法院或土地管理部門依法

作出的沒(méi)收土地運(yùn)用權(quán)的判決、裁定或確定生效；（五）用地單位遷移

或者被依法注銷的；（六）市政府依據(jù)社會(huì)公共利益的須要，提前收回

土地運(yùn)用權(quán)的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？

答：依據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之

一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地運(yùn)

用權(quán)不實(shí)行公開交易的；（二）須公開交易的土地運(yùn)用權(quán)不按本規(guī)定

的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開交易的；（三）投標(biāo)人或競(jìng)買人相互串通

壓價(jià)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無(wú)效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)

人和責(zé)任人賜予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)

任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無(wú)效？

答：鄭州市土地管理部門是鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)

一對(duì)全市土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)行出讓和對(duì)出讓的土地進(jìn)行統(tǒng)一管理，其他任

何單位不得出讓土地運(yùn)用權(quán)。擅自出讓土地運(yùn)用權(quán)的，出讓合同無(wú)效。

無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、運(yùn)用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越

批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的用途

批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批

準(zhǔn)文件無(wú)效。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地運(yùn)用權(quán)屬證明

的，土地權(quán)屬證明無(wú)效。

27、如何了解地價(jià)是否交清？

答：對(duì)已辦理登記手續(xù)，并領(lǐng)取《證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款

交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)

的分期付款額度。

28、未交清地價(jià)的是如何處理的？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地運(yùn)用者未按出

讓合同規(guī)定的期限付清土地運(yùn)用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收

土地運(yùn)用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬(wàn)分之五的滯納金。滯納六十日后仍未

付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地運(yùn)用權(quán)。

土地運(yùn)用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

土地運(yùn)用者已將定金或者保證金抵充土地運(yùn)用權(quán)出讓金的，不予退

還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額2096的違約金,

余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無(wú)償收歸政府全部。

29、在什么情形下，主管部門可以無(wú)償收回土地運(yùn)用權(quán)？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的,

主管部門或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地與其地上的建筑物、附著

物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地運(yùn)用者死亡而無(wú)合

法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效

力的沒(méi)收土地的判決、裁定或確定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情

形。

30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地運(yùn)用權(quán)？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的,

主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益須

要的；（二）馬路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；（三）用地單位遷移

或被依法撤銷的；（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建須要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃

許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：依據(jù)《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的

確定》的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共

設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的

建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)

用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委

員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村

經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政

府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；（六）擅自變更工'也廠房、住宅和其他建筑物運(yùn)

用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；（八）違反法律、法規(guī)

有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于

堅(jiān)決查處違法建筑的確定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前

違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國(guó)家全部的

土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；（二）

原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、

擴(kuò)建的私房；（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積

所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原

村民未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：依據(jù)《鄭州市處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違

法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊

和壓占地下管線或者其他嚴(yán)峻影響城市規(guī)劃乂不能實(shí)行改止措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)愛護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級(jí)水源愛護(hù)區(qū)用地的；

（四）非法占用國(guó)家全部的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑？

答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑，是指《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)

委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的確定》公布實(shí)施以前，即1999年3

月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國(guó)土

資源部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工

業(yè)、交通、能源等項(xiàng)目的建筑物與生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：依據(jù)?《鄭州市處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)

定，下列違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高

壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)峻影響城市規(guī)劃又不能實(shí)行

改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)愛護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級(jí)水源愛護(hù)

區(qū)用地的；（四）非法占用國(guó)家全部的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其

他土地的。

37、什么狀況下，需繳納土地運(yùn)用費(fèi)？

答：運(yùn)用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必需依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)

用費(fèi)征收方法》的規(guī)定繳納土地運(yùn)用費(fèi)，但該方法規(guī)定免繳的除外。

同時(shí)，在土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在運(yùn)用土地期間，未

按合同約定支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并

未按合同規(guī)定繳納土地運(yùn)用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的權(quán)

登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可與其他相關(guān)手續(xù)或?qū)嵭衅渌拗菩?/p>

措施。

38、土地運(yùn)用費(fèi)繳納人是如何確定的？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，運(yùn)用土地的單位和

個(gè)人是土地運(yùn)用費(fèi)的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦

合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)

批準(zhǔn)的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，供應(yīng)

土地的一方為繳費(fèi)人；土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）

租賃房屋的，房屋全部人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營(yíng)土地開發(fā)的，在土地

運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓

方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地運(yùn)

用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以《證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

39、土地運(yùn)用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：土地運(yùn)用費(fèi)依據(jù)土地等級(jí)和類別，按《鄭州市甲種土地運(yùn)用費(fèi)征

收標(biāo)準(zhǔn)》或《鄭州市乙種土地運(yùn)用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征；如屬臨時(shí)用地

的，按《鄭州市臨時(shí)（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征。

40、有哪些狀況暫免繳納土地運(yùn)用費(fèi)？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納

土地運(yùn)用費(fèi)：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以與個(gè)人運(yùn)用的非營(yíng)

利性用地；（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性

用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；（四）市政

公共設(shè)施以與林場(chǎng)、鐵路路基、馬路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)

村干脆用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國(guó)家法律、法規(guī)

和規(guī)章規(guī)定免繳土地運(yùn)用費(fèi)的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地運(yùn)用費(fèi)？

答：依據(jù)《鄭州市土地運(yùn)用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，下列用地免繳或減

收土地運(yùn)用費(fèi)：（一）新開工的基建工程，自《土地運(yùn)用合同書》生

效之日起至《土地運(yùn)用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地

運(yùn)用費(fèi)。由于特殊緣由不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)

延長(zhǎng)實(shí)惠期，但延長(zhǎng)的時(shí)間最多不能超過(guò)一年；（二）經(jīng)鄭州市科學(xué)

技術(shù)委員會(huì)審定的技術(shù)先進(jìn)項(xiàng)目，減半繳納土地運(yùn)用費(fèi)五年；（三）

華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項(xiàng)目用地，免繳土地運(yùn)

用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地運(yùn)用費(fèi)兩年；（四）企業(yè)用自籌資金

填海增辟的土地，從《土地運(yùn)用合同書》生效之日起，免繳土地運(yùn)用

費(fèi)五至十年；（五）因不行抗力或其他特殊狀況，的確無(wú)法繳納土地

運(yùn)用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地運(yùn)用費(fèi)；（六）按國(guó)家法律、

法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地運(yùn)用費(fèi)的其他用地。

42、如何辦理土地運(yùn)用費(fèi)繳納手續(xù)？

答：土地權(quán)屬變更的，新的土地運(yùn)用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登

記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地運(yùn)用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；

變更土地運(yùn)用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土

地運(yùn)用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。

43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？

答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地運(yùn)用

權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的，建設(shè)單位必需在簽訂土地運(yùn)

用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用

地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)依據(jù)相應(yīng)的城市規(guī)劃，

審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)《建

設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地

運(yùn)用權(quán)出讓合同書又未申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失

效。

44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容?

答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)

劃內(nèi)容；兩年后申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)

行初審后，按法定程序?qū)徟?/p>

獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)單位重新核發(fā)《建

設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的

用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請(qǐng)

單位。

45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？

答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號(hào)；（2）

發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱、位置、

宗地號(hào)以與子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計(jì)

容積率面積與各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、

各向立面圖和剖面圖。

46、什么狀況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：依據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列狀況不予核發(fā)《建

設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門

對(duì)各階段審查看法作出設(shè)計(jì)修改的；（二）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合

有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設(shè)計(jì)文件不符合國(guó)家、省、市有關(guān)專業(yè)

技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。

47、在哪些狀況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：當(dāng)工程因以下狀況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可

證》：（一）涉與建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、運(yùn)用功能、建筑結(jié)

構(gòu)的；（二）市政工程中涉與規(guī)模、等級(jí)、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、

平面、結(jié)構(gòu)、功能與設(shè)備的容量、造型有較大變更的。

48、對(duì)已建成的建筑需變更運(yùn)用性質(zhì)時(shí)，是否須要申請(qǐng)核發(fā)《建筑工

程規(guī)劃許可證》？

答：已建成的建筑確需變更運(yùn)用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),

簽訂土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等,

向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、

裝修許可文件。涉與有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的

審核看法。

49、對(duì)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項(xiàng)目，主管部門可以實(shí)

行什么懲罰措施？

答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，

市規(guī)劃主管部門可以依照《鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例》實(shí)行查封，扣

押等行政強(qiáng)制措施。

50、購(gòu)買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？

答：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,

開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

《鄭州市轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的在建筑工程施工過(guò)程中，對(duì)公共

設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分

之四以上的同意。

《商品房銷售管理方法》（建設(shè)部88號(hào)令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)

的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、

空間尺寸、朝向變更，以與出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)

量或者運(yùn)用功能情形的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，

書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買

受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)

計(jì)變更以與由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知

買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)

任。

51、建設(shè)工程竣工后，是否必需取得《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原

審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未閱歷收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃

驗(yàn)收許可證》，不予辦理權(quán)登記，不得投入運(yùn)用。

52、什么狀況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：依據(jù)《鄭州市方城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不

予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收：（一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、

立面、層數(shù)、平面、運(yùn)用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）

未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的;

（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）

其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。

53、對(duì)成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的？

答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，

還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應(yīng)按

安排同步完成。未完成時(shí)，同期的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。

54、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）的運(yùn)用有哪些規(guī)定？

答：依據(jù)《〈鄭州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)微環(huán)節(jié)》的規(guī)定，

凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民供應(yīng)配套服務(wù)的公用設(shè)施、

設(shè)備和場(chǎng)所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。

55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說(shuō)“一邊報(bào)建，一邊加建”，這樣做可

以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？

答：不行以。建筑物的擴(kuò)建、改建必需報(bào)主管部門批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑

工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。

如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證。

56、什么是套內(nèi)運(yùn)用面積系數(shù)?

答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，運(yùn)用面積系數(shù)為套內(nèi)運(yùn)用面積

與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）o

57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

答：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率

（%）。

58、什么是建筑容積率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)

用地面積的比率（%）o

59、什么是綠地率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（％）。

綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地

面積的比率（%）。

61、設(shè)立開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊(cè)資本不得少于人民

幣一千萬(wàn)元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的、建筑工程專業(yè)的專

職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；（三）有按市

場(chǎng)價(jià)格取得的土地運(yùn)用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的

經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）

項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記

手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

62、如何申請(qǐng)領(lǐng)取《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？

答：開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)

領(lǐng)取《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)

的規(guī)定核發(fā)《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

主管部門對(duì)《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。

63、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買

受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

64、《預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)

展商名稱；（三）項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地運(yùn)用權(quán)

出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；（六）《證》編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售

的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)

關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工

程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售須要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得開發(fā)資質(zhì)證書、

營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）依據(jù)土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地運(yùn)用權(quán)出讓金,

已取得土地運(yùn)用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程

施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和平安監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定

施工進(jìn)度和竣工交付運(yùn)用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂;

七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層

數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）

法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

67、是否可以認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的？

答：依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)

并獲得《預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，事實(shí)上是發(fā)展

商躲避主管部門的管理，在取得《預(yù)售許可證》前的一種非法行為，

其行為不受法律愛護(hù)，是無(wú)效的。因此不能認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的。

68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受

人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

69、現(xiàn)售須要具備哪些條件？

答：（一）現(xiàn)售商品房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企

業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地運(yùn)用權(quán)證書或者運(yùn)用土地的批準(zhǔn)文件；（三）

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）

拆遷安置己經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)

設(shè)施具備交付運(yùn)用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付運(yùn)用

條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

70、什么狀況下，開發(fā)商不得刊登廣告？

答：凡下列狀況之一的，開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)

布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未

依法取得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)

的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他

形式限制權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)

定禁止不得出售的其他房屋。

71、開發(fā)商發(fā)布廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料?

答：開發(fā)企業(yè)或受其托付的單位刊登銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布

單位提交下列材料的復(fù)印件?，并出示原件：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）《開

發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，

應(yīng)提交《證》。

72、銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：開發(fā)企業(yè)的銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點(diǎn)、竣工

交付時(shí)間、售價(jià)等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、

《預(yù)售許可證》證號(hào)；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證

號(hào)、《證》證號(hào)。

廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的銷

售廣告。

73、在廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目狀況進(jìn)行的說(shuō)

明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相

融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售

或變相返木銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對(duì)售樓廣告與資料內(nèi)容有哪些詳細(xì)規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)

參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來(lái)

表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、精確，比例恰當(dāng)。售

樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付運(yùn)用時(shí)間等應(yīng)

當(dāng)真實(shí)、精確、清晰。

75、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登廣告的，開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)什

么責(zé)任？

答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、

“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查

監(jiān)督，與時(shí)查處。

76、在刊登廣告時(shí);對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？

答：廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清晰表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)

格的有效期限。預(yù)售商品房按套（單元）出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算;

整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。銷售已建成的商品房以

與二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。

77、發(fā)展商發(fā)布虛假?gòu)V告時(shí)，應(yīng)擔(dān)當(dāng)什么責(zé)任？

答：對(duì)違規(guī)發(fā)布廣告與發(fā)布的廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)

者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通

過(guò)新聞媒體曝光，賜予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)

等懲罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定賜予

懲罰。

78、對(duì)廣告中所承諾的內(nèi)容，購(gòu)房人是否有權(quán)要求在購(gòu)房合同中約

定？

答：開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣揚(yáng)資料所明

不的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

79、對(duì)廣告中的各種排名、嘉獎(jiǎng)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示范工程等稱

號(hào)的，必需符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、嘉獎(jiǎng)

種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施安排但未閱歷收獲得嘉獎(jiǎng)稱號(hào)的，不得

運(yùn)用該稱號(hào)。

80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？

答：開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以托付中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商

品房。

81、發(fā)展商不得實(shí)行哪些方式銷售商品房？

答：開發(fā)企業(yè)不得實(shí)行返木銷售或者變相返木銷售的方式銷售商品

房；不得實(shí)行售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

82、銷售代理托付書包含哪些內(nèi)容?

答：由托付人出具給代理人的托付書應(yīng)當(dāng)載明托付期限、托付權(quán)限以

與托付人和被托付人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？

答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證與經(jīng)批準(zhǔn)銷

售的平面圖、立面圖；（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付運(yùn)用時(shí)間；（四）

項(xiàng)目與其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、

裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；（六）預(yù)售商品房的價(jià)

格和付款方法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng);

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在訂立商品房買賣合同之前，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房

銷售管理方法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還

必需明示《城市商品房預(yù)售管理方法》。

84、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)供應(yīng)哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？

答：在新版《深圳市賣買合同（預(yù)售）》中已約定，賣方應(yīng)向買方供

應(yīng)查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國(guó)

土資源局簽訂的深地合字（）號(hào)《土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書》與號(hào)

補(bǔ)充協(xié)議或者《證》：（二）《預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

與《施工許可證》；（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平

面圖、分戶平面圖與房屋面積測(cè)繪報(bào)告。

85、對(duì)已預(yù)售的商品房、發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？

答：己預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付運(yùn)用前，預(yù)售人不得用該

商品房項(xiàng)目與其土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商

品房項(xiàng)目與其土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無(wú)效。由此造成損失

的，由預(yù)售人擔(dān)當(dāng)。

86、對(duì)已預(yù)售的，發(fā)展商是否可以抵押該？

答：開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的。

87、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企、也不得銷售商品房，不得向買

受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受

人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)?/p>

作房?jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受

人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的：從其約定。

88、在什么狀況下，開發(fā)項(xiàng)目可以交付運(yùn)用？

答：開發(fā)項(xiàng)目竣工，閱歷收合