物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》考試試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個最符合題意的答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)合同尚未到期。依據(jù)《民法典》規(guī)定，下列說法正確的是（）。A.業(yè)主委員會可直接書面通知原企業(yè)解除合同B.須經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決“雙過半”同意C.須經(jīng)全體業(yè)主一致同意D.須報街道辦事處批準(zhǔn)后方可解除答案：B2.某寫字樓物業(yè)服務(wù)中心擬將大堂部分區(qū)域出租設(shè)咖啡吧，所得收益應(yīng)歸屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.全體業(yè)主C.開發(fā)建設(shè)單位D.業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)答案：B3.在物業(yè)管理投標(biāo)文件中，技術(shù)標(biāo)的核心內(nèi)容是（）。A.企業(yè)資信證明B.項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作流程C.報價測算表D.法定代表人授權(quán)書答案：B4.某項(xiàng)目采用酬金制收費(fèi)模式，年終結(jié)算時物業(yè)服務(wù)支出節(jié)余100萬元，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，該節(jié)余應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)支出C.按約定比例獎勵給企業(yè)后剩余部分返還業(yè)主D.直接返還業(yè)主答案：C5.下列費(fèi)用中，應(yīng)計入物業(yè)服務(wù)成本的是（）。A.物業(yè)服務(wù)中心員工年終獎B.企業(yè)總部管理人員差旅費(fèi)C.綠化用水水費(fèi)D.企業(yè)品牌廣告費(fèi)答案：C6.某小區(qū)電梯鋼絲繩達(dá)到報廢標(biāo)準(zhǔn)，更換費(fèi)用應(yīng)從（）中列支。A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)B.物業(yè)保修金C.專項(xiàng)維修資金D.業(yè)主自籌答案：C7.根據(jù)《消防法》，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（）。A.每月組織一次滅火實(shí)戰(zhàn)演練B.對管理區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理C.審核業(yè)主裝修消防設(shè)計圖紙D.為每戶配備滅火器答案：B8.某項(xiàng)目公共收益年度總額為120萬元，依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)支出上限為（）。A.6萬元B.12萬元C.24萬元D.由業(yè)主大會決定，無比例限制答案：B9.在設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理“三檢制”中，點(diǎn)檢的主要執(zhí)行者是（）。A.設(shè)備廠家技術(shù)員B.物業(yè)工程部維修工C.設(shè)備運(yùn)行操作工D.第三方檢測機(jī)構(gòu)答案：C10.某寫字樓空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式，夏季室內(nèi)溫度設(shè)定為26℃，相對濕度60%，此時新風(fēng)處理至室內(nèi)等焓線的目的是（）。A.節(jié)約冷水機(jī)組冷量B.提高送風(fēng)溫差C.降低風(fēng)機(jī)噪音D.減少回風(fēng)量答案：A11.根據(jù)《安全生產(chǎn)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有的職責(zé)不包括（）。A.組織制定并實(shí)施安全生產(chǎn)規(guī)章制度B.組織制定并實(shí)施生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案C.為從業(yè)人員繳納意外險D.建立并落實(shí)安全風(fēng)險分級管控機(jī)制答案：C12.某小區(qū)采用酬金制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬提取酬金比例8%，業(yè)主大會表決通過比例為（）。A.參與表決“雙過半”同意B.全體業(yè)主“雙過半”同意C.參與表決“雙三分之二”同意D.全體業(yè)主“雙三分之二”同意答案：A13.在物業(yè)管理信用檔案體系中，對失信企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒的牽頭部門是（）。A.住建部B.市場監(jiān)管總局C.發(fā)改委D.稅務(wù)總局答案：C14.某項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)外包，合同約定“草坪覆蓋率≥95%，斑禿面積≤0.5㎡/1000㎡”，該標(biāo)準(zhǔn)屬于（）。A.國家標(biāo)準(zhǔn)B.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C.合同約定標(biāo)準(zhǔn)D.企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)答案：C15.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛損壞，無法確定具體侵權(quán)人，依據(jù)《民法典》，應(yīng)當(dāng)由（）承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.可能加害的建筑物使用人C.業(yè)主委員會D.保險公司答案：B16.在設(shè)施設(shè)備生命周期中，經(jīng)濟(jì)壽命主要取決于（）。A.物理磨損B.技術(shù)落后C.維護(hù)費(fèi)用與折舊累計的對比D.政府強(qiáng)制報廢年限答案：C17.某寫字樓租戶投訴室內(nèi)PM2.5超標(biāo)，物業(yè)企業(yè)首先應(yīng)（）。A.立即更換空調(diào)濾網(wǎng)B.委托第三方檢測C.關(guān)閉新風(fēng)機(jī)組D.要求租戶自行檢測答案：B18.根據(jù)《價格法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)（）。A.報價格主管部門備案B.在物業(yè)服務(wù)中心公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.召開價格聽證會D.報街道辦審批答案：B19.某項(xiàng)目采用包干制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為控制成本，將原四班三運(yùn)轉(zhuǎn)的秩序維護(hù)崗位調(diào)整為三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，員工月加班時間超過36小時，此舉違反了（）。A.《勞動合同法》B.《民法典》C.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》D.《工會法》答案：A20.在物業(yè)管理方案中，“關(guān)鍵績效指標(biāo)KPI”首次提出于（）。A.項(xiàng)目早期介入階段B.招投標(biāo)階段C.承接查驗(yàn)階段D.日常運(yùn)營階段答案：B21.某小區(qū)消防水泵啟動后壓力表讀數(shù)為0.4MPa，但消火栓栓口動壓僅0.15MPa，最可能原因是（）。A.水泵揚(yáng)程不足B.管網(wǎng)滲漏C.減壓閥失效D.壓力表損壞答案：C22.根據(jù)《城市生活垃圾分類制度實(shí)施方案》，下列屬于可回收物的是（）。A.被污染的紙巾B.廢熒光燈管C.塑料瓶D.廢電池答案：C23.某項(xiàng)目年度客戶滿意度調(diào)查樣本量應(yīng)不低于（）。A.總戶數(shù)的5%B.總戶數(shù)的10%C.總戶數(shù)的20%D.30份即可答案：B24.在物業(yè)管理信息化建設(shè)中，CMMS系統(tǒng)是指（）。A.客戶關(guān)系管理系統(tǒng)B.計算機(jī)化維護(hù)管理系統(tǒng)C.能耗監(jiān)測系統(tǒng)D.財務(wù)核算系統(tǒng)答案：B25.某小區(qū)業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，回收有效票未達(dá)到業(yè)主人數(shù)半數(shù)，業(yè)主委員會應(yīng)（）。A.宣布表決事項(xiàng)未通過B.延長投票期限C.重新組織投票D.報街道辦決定答案：B26.某項(xiàng)目采用“信托制”物業(yè)模式，下列說法正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)為信托受益人B.業(yè)主為信托委托人C.物業(yè)服務(wù)中心為信托受托人D.公共收益無需公開答案：B27.在設(shè)施設(shè)備風(fēng)險管理中，F(xiàn)MEA方法中的“RPN”值計算不涉及（）。A.嚴(yán)重度B.發(fā)生頻度C.可探測度D.經(jīng)濟(jì)損失答案：D28.某寫字樓租戶下班后發(fā)現(xiàn)門禁卡失效，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)（）。A.告知次日處理B.立即派員現(xiàn)場開門并核查原因C.要求其聯(lián)系業(yè)主委員會D.建議報警答案：B29.某項(xiàng)目年度能源審計報告顯示單位建筑面積年耗電量為120kWh，高于同地區(qū)同類項(xiàng)目平均值90kWh，物業(yè)企業(yè)首先應(yīng)（）。A.更換所有照明為LEDB.進(jìn)行分項(xiàng)計量診斷C.調(diào)低空調(diào)設(shè)定溫度D.提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)答案：B30.根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，業(yè)主裝修前應(yīng)向（）申報登記。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.街道辦D.住建局答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.住宅樓基礎(chǔ)B.屋頂C.戶內(nèi)衛(wèi)生間D.戶外墻面E.小區(qū)道路答案：ABDE32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入階段可參與的工作包括（）。A.規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議B.施工圖審查C.設(shè)備選型咨詢D.竣工驗(yàn)收E.代理銷售答案：ABCD33.根據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同表決的有（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會C.使用專項(xiàng)維修資金D.改變共有部分用途E.聘請家政公司答案：ABCD34.某項(xiàng)目發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)急處置措施包括（）。A.立即通知維保單位B.通過監(jiān)控和對講安撫乘客C.自行打開轎廂門救人D.做好記錄并報告監(jiān)管部門E.事后向業(yè)主公告答案：ABDE35.下列費(fèi)用中，不得從專項(xiàng)維修資金中列支的有（）。A.物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)B.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的水電氣維修費(fèi)C.人為損壞的修復(fù)費(fèi)用D.共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)E.電梯大修費(fèi)用答案：ABCD36.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估中，常用的定量分析方法有（）。A.帕累托圖B.魚骨圖C.直方圖D.控制圖E.親和圖答案：ACD37.某小區(qū)擬實(shí)行酬金制，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確的內(nèi)容包括（）。A.酬金提取比例B.年度預(yù)算編制與審批程序C.資金結(jié)余分配方式D.企業(yè)利潤上限E.公共收益用途答案：ABCE38.下列屬于綠色建筑運(yùn)行評價指標(biāo)的有（）。A.年綜合能耗B.可再生能源利用率C.綠化覆蓋率D.室內(nèi)PM2.5年均濃度E.建筑結(jié)構(gòu)安全等級答案：ABD39.物業(yè)企業(yè)建立服務(wù)質(zhì)量管理體系時，應(yīng)形成的文件包括（）。A.質(zhì)量手冊B.程序文件C.作業(yè)指導(dǎo)書D.質(zhì)量方針E.質(zhì)量成本報表答案：ABCD40.某項(xiàng)目采用智慧物業(yè)平臺，其功能模塊可包括（）。A.設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控B.業(yè)主投票C.能耗分析D.電子發(fā)票E.社區(qū)團(tuán)購答案：ABCDE三、案例分析題（共30分）41.【案例一】（10分）某住宅小區(qū)建成10年，共有業(yè)主1200戶，專有部分面積合計12萬㎡。近期電梯頻發(fā)故障，維保單位出具報告建議更換曳引機(jī)，預(yù)算45萬元。業(yè)主委員會擬使用專項(xiàng)維修資金，征求業(yè)主意見時，參與表決的業(yè)主共800戶，其中同意600戶；參與表決的專有部分面積共8萬㎡，其中同意6萬㎡。問題：（1）本次表決是否符合法定程序？（2）若不符合，應(yīng)如何補(bǔ)正？答案：（1）不符合?！睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定，使用專項(xiàng)維修資金須經(jīng)參與表決“雙三分之二”同意，即參與表決的業(yè)主和面積均需達(dá)三分之二以上，且經(jīng)參與表決的“雙過半”同意。本案中參與業(yè)主800戶占比66.7%，剛達(dá)線；但參與面積8萬㎡占比66.7%，亦剛達(dá)線，而同意面積6萬㎡占參與面積75%，滿足“雙過半”。表面看似符合，但“參與”應(yīng)理解為“實(shí)際投票”，若未投票視為未參與，則程序合法；如存在大量棄權(quán)，則需重新核實(shí)。嚴(yán)格補(bǔ)正應(yīng)確保參與比例真實(shí)有效。（2）補(bǔ)正：重新發(fā)出書面表決，延長投票期限至15日，確?；厥者x票業(yè)主≥800戶且對應(yīng)面積≥8萬㎡；如仍不足，可采用戶代表集體討論形式，但需公證現(xiàn)場“雙三分之二”同意并記錄。42.【案例二】（10分）某寫字樓物業(yè)服務(wù)中心接到多起投訴，反映夏季空調(diào)末端滴水導(dǎo)致地毯發(fā)霉。工程部現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)：部分風(fēng)機(jī)盤管冷凝水排水不暢，接水盤銹蝕破損，保溫棉接縫開裂。問題：（1）分析滴水原因；（2）提出系統(tǒng)整改方案；（3）說明預(yù)防措施。答案：（1）原因：①排水坡度過小或倒坡，冷凝水滯留；②接水盤銹蝕穿孔，水從縫隙滴落；③保溫棉老化開裂，導(dǎo)致冷凍水管外壁結(jié)露；④過濾網(wǎng)堵塞，送風(fēng)溫度過低，換熱器過冷加劇冷凝；⑤冷凝水立管通氣不足，形成氣阻。（2）整改：①更換銹蝕接水盤，采用不銹鋼材質(zhì)，重新找坡≥1%；②更換鋁箔復(fù)合橡塑保溫，厚度≥19mm，接縫用專用膠水密封；③清洗過濾網(wǎng)，調(diào)整風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速使送風(fēng)溫度≥16℃；④加裝冷凝水透氣管，管徑≥DN25，每支立管頂部加透氣帽；⑤對地毯進(jìn)行除霉更換，并做防水地臺。（3）預(yù)防：①建立風(fēng)機(jī)盤管季保制度，每季度清洗過濾網(wǎng)、檢查接水盤；②每年春季檢測保溫完整度，紅外熱像儀掃描結(jié)露點(diǎn)；③設(shè)置冷凝水排水管沖洗口，每半年高壓沖洗；④在BAS系統(tǒng)增設(shè)盤管送風(fēng)溫度報警，低于15℃自動提示；⑤與租戶簽訂室內(nèi)禁止私自改造風(fēng)口協(xié)議，防止氣流組織破壞。43.【案例三】（10分）某小區(qū)實(shí)行酬金制，年度預(yù)算收入1000萬元，含物業(yè)費(fèi)900萬元、公共收益100萬元；預(yù)算支出920萬元，其中能耗300萬元、人工350萬元、維護(hù)200萬元、行政70萬元。年終實(shí)際收入980萬元，實(shí)際支出910萬元，節(jié)余70萬元。業(yè)主委員會質(zhì)疑：①企業(yè)酬金按8%提取80萬元，但收入未達(dá)標(biāo)，是否應(yīng)退酬金？②公共收益未單獨(dú)建賬，是否合規(guī)？問題：（1）計算應(yīng)提酬金基數(shù)；（2）說明酬金調(diào)整辦法；（3）指出公共收益管理合規(guī)要求。答案：（1）酬金基數(shù)應(yīng)以“實(shí)際物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入”加“公共收益用于物業(yè)支出的部分”為基數(shù)。本題中實(shí)際物業(yè)費(fèi)收入=980?100=880萬元，公共收益若全部用于補(bǔ)充物業(yè)支出，則基數(shù)=880+100=980萬元，應(yīng)提酬金=980×8%=78.4萬元。企業(yè)已提80萬元，應(yīng)退1.6萬元。（2）調(diào)整：根據(jù)合同約定，酬金按年度決算數(shù)提取，多退少補(bǔ)；企業(yè)應(yīng)在決算審計后15日內(nèi)退還1.6萬元至業(yè)主共有資金賬戶，或轉(zhuǎn)入下年度預(yù)算沖抵。（3）合規(guī)：公共收益應(yīng)單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算，不得與物業(yè)費(fèi)混同；支出須經(jīng)業(yè)主委員會書面同意，每季度向業(yè)主公示收支；年度結(jié)余應(yīng)轉(zhuǎn)入下年度公共收益或按業(yè)主大會決定分配。四、綜合分析題（20分）44.閱讀下列材料并回答問題：材料：某大型綜合體建筑面積60萬㎡，包含購物中心、甲級寫字樓、公寓及酒店，由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。項(xiàng)目已運(yùn)行5年，近年設(shè)備老化、能耗攀升，客戶投訴率上升。企業(yè)總部提出“降本增效、智慧升級”戰(zhàn)略，擬通過能源托管+智慧平臺模式，合同期10年，目標(biāo)能耗下降15%，客戶滿意度提升10個百分點(diǎn)。技術(shù)方案：①由節(jié)能公司投資改造空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)，設(shè)立能耗基準(zhǔn)線；②搭建IoT平臺，接入3萬數(shù)據(jù)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)AI算法優(yōu)化；③物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)，節(jié)能公司按節(jié)能量分成；④設(shè)立第三方能效評估機(jī)構(gòu)，每年審計。問題：（1）從風(fēng)險管理角度，識別本項(xiàng)目四大風(fēng)險并給出應(yīng)對策略；（2）說明智慧平臺數(shù)據(jù)治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；（3）闡述客戶滿意度提升的路徑與評價機(jī)制；（4）指出合同能源管理模式下物業(yè)企業(yè)的法律地位與責(zé)任邊界。答案：（1）風(fēng)險與應(yīng)對：①技術(shù)風(fēng)險——改造后系統(tǒng)兼容性差，導(dǎo)致故障率上升。應(yīng)對：要求節(jié)能公司提供不低于原系統(tǒng)SLA的服務(wù)等級，設(shè)置2年質(zhì)保期，關(guān)鍵設(shè)備雙備份。②財務(wù)風(fēng)險——能耗基準(zhǔn)線設(shè)定不合理，節(jié)能量虛高。應(yīng)對：采用3年歷史能耗加權(quán)平均，剔除異常年份；引入保險機(jī)制，對基準(zhǔn)線偏差超過±5%部分由保險公司賠付。③運(yùn)營風(fēng)險——物業(yè)人員技能不足，無法運(yùn)維新系統(tǒng)。應(yīng)對：節(jié)能公司負(fù)責(zé)對物業(yè)工程人員培訓(xùn)并頒發(fā)操作證書；建立遠(yuǎn)程專家支持中心，7×24小時在線。④法律風(fēng)險——節(jié)能分成款拖欠或計量爭議。應(yīng)對