2026

2025

12P2

摘要P3

介紹P4

宏觀趨勢P5

熱點(diǎn)話題和另類資產(chǎn)P6

寫字樓市場P7

零售物業(yè)市場P8

工業(yè)物流市場P9

大宗交易市場P10

城市市場P24

要點(diǎn)總結(jié)1戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

2寫字樓新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展將帶動TMT行業(yè)需求在2026年顯著增長,配套設(shè)施已成為業(yè)主的核心差異化優(yōu)勢。零售物業(yè)中國零售品牌在競爭中強(qiáng)勢崛起,并從規(guī)模擴(kuò)張"

轉(zhuǎn)向

"價值創(chuàng)造"。

消費(fèi)市場正在從滿足物質(zhì)需求轉(zhuǎn)化為提供體驗感和情感共鳴。工業(yè)物流2026年,物流與制造設(shè)施整合將持續(xù)強(qiáng)化大中華區(qū)供應(yīng)鏈韌性及競爭力全球產(chǎn)業(yè)鏈的重塑為工廠空間搬遷創(chuàng)造投資機(jī)遇。大宗交易公募REITs范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至寫字樓及酒店將推動投資者對該板塊的關(guān)注度。宏觀趨勢2026年仍將是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的調(diào)整之年,擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)將成為拉動來年經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。熱點(diǎn)話題和另類資產(chǎn)由人工智能驅(qū)動的數(shù)據(jù)中心將持續(xù)受到投資者關(guān)注。市場劇烈競爭環(huán)境下,資產(chǎn)管理在提升資產(chǎn)價值中愈發(fā)展現(xiàn)其重要性。 2026

2EXECUTIVESUMMARY?

宏觀趨勢?

熱點(diǎn)話題和另類資產(chǎn)?

寫字樓市場?

零售物業(yè)市場?

工業(yè)物流市場?

大宗交易市場?

城市市場,包括:北京、上海、深圳、

廣州、

成都、香港、

臺北作為

u

十五五"

規(guī)劃的開局之年,2026年大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到包括宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局、

市場供給與消費(fèi)迭代等多重因素的影響。本篇報告考察了近些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況,并探討了2026年可能影響未來市場發(fā)展機(jī)遇的相關(guān)領(lǐng)域。

具體而言

,報告聚焦以下幾點(diǎn):350%40%30%20%10%0%20192020202120222023202420251-5月資料來源:央廣傳媒,戴德梁行研究部20222023202420258%7%6%5%4%3%2%1%0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-2%

最終消費(fèi)支出對GDP增長的拉動點(diǎn)資本形成總額對GDP增長的拉動點(diǎn)

凈出口對GDP增長的拉動點(diǎn)

中國GDP實際同比房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展從"有房住"到"住得好"

的轉(zhuǎn)變讓房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色產(chǎn)生了根本性變化預(yù)計整體市場價格在未來兩年有望企穩(wěn),從而成為推動溫和通貨膨脹的前奏市場增量將繼續(xù)聚焦保障性住房建設(shè)

租賃市場培育和城市更新工程。新質(zhì)生產(chǎn)力及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)新能源汽車

生物制藥等行業(yè)的亮眼表現(xiàn)讓規(guī)劃引領(lǐng)、資本跟進(jìn)技術(shù)突破最后形成規(guī)?；臄U(kuò)張成為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展并實現(xiàn)突破的有效路徑。2026年中國將聚焦技術(shù)轉(zhuǎn)化形成增量市場,這有望催生一批新的企業(yè),既有企業(yè)也有望實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。提振消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需

提振消費(fèi)將成為2026年拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重

,發(fā)展重點(diǎn)則從供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求端

從"投資于物"向"投資于人"

的轉(zhuǎn)變將使居民在教育、社保就業(yè)衛(wèi)生健康

保障住房等方面提升安全感,從而提升消費(fèi)意愿

圖1

:三大需求對中國經(jīng)濟(jì)增長的拉動(2022年—

2025年前三季度)圖2

:中國創(chuàng)新藥企大型授權(quán)交易在全球占比資料來源:國家統(tǒng)計局,戴德梁行研究部-1%41,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00002015201620172018201920202021202220232024Q1-Q3

2025

非綠色

綠色資料來源:戴德梁行研究部Al驅(qū)動的基礎(chǔ)設(shè)施浪潮中國數(shù)據(jù)中心在人工智能、云計算及數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施需求的推動下,

正經(jīng)歷快速發(fā)展。我國深入實施"東數(shù)西算"

工程,把東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)和需求放在算力資源豐

富的西部地區(qū)來計算和處理,在西部地區(qū)加速布局智算中心、綠色算力中心等數(shù)據(jù)中心。展望未來,5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能的持續(xù)發(fā)展將推動國內(nèi)外企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型,使數(shù)據(jù)中心成為具備顯著增長潛力的資產(chǎn)類別。綠色轉(zhuǎn)型

,

非此即退踐行綠色低碳可持續(xù)發(fā)展對中國房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。隨著投資者和租戶對企業(yè)ESG表現(xiàn)的關(guān)注,綠色認(rèn)證建筑的資產(chǎn)價值和吸引力顯著提升。

將可持續(xù)發(fā)展理念貫穿于項目的全生命周期,從節(jié)能設(shè)計到既有資產(chǎn)改造,能夠有效降低風(fēng)險、讓資產(chǎn)在長期持有中保持價值韌性,

并在快速發(fā)展的市場中保持競爭優(yōu)勢。資產(chǎn)管理--價值引擎隨著中國商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈,資產(chǎn)管理

的重要性日益凸顯。供應(yīng)集中放量推升了空置率,導(dǎo)致租金疲軟。展望未來,資產(chǎn)管理已不再是單

純的維護(hù)工作,而是項目實現(xiàn)差異化的核心手段。資產(chǎn)管理涉及運(yùn)營效率提升、ESG改造和租戶組合優(yōu)化等多方面,

可顯著提升凈營業(yè)收入(NOI)、吸引機(jī)構(gòu)資本,

以及保持資產(chǎn)價值。戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

5合約及造價管理工程設(shè)計管理裝修施工管理可持續(xù)環(huán)保技術(shù)盡職調(diào)查建筑設(shè)計顧問室內(nèi)設(shè)計顧問項目計劃監(jiān)督圖4

:上海甲級寫字樓新增供應(yīng)—

綠色和非綠色的建筑面積資料來源:戴德梁行項目管理服務(wù)部,戴德梁行研究部圖3

:升級改造工程相關(guān)服務(wù)科技自立自強(qiáng)催生大中華區(qū)寫字樓新需求高水平科技自立自強(qiáng)引領(lǐng)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力

,聚焦于此的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)將為大中華區(qū)寫字樓租賃市場注入新動能。TMT行業(yè)將迎來顯著擴(kuò)張,推動行業(yè)核心創(chuàng)新中心對高標(biāo)準(zhǔn)辦公空間的需求金融行業(yè)將加速u

向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠攏"

的趨勢,企業(yè)更傾向于選擇區(qū)位優(yōu)越

品質(zhì)卓越的辦公場所。新能源與高端制造業(yè)對總部及研發(fā)設(shè)施的需求也將為市場增添穩(wěn)健動力

,并側(cè)重于符合ESG標(biāo)準(zhǔn)的建筑以及人才集聚效應(yīng)。圖5

:中國AI

2021年—

2024年)8,0006,0004,0002,000自用型買家構(gòu)筑市場韌性自用型買家仍將是大中華區(qū)寫字樓資本市場的重要

支撐力量,推動市場需求。高成長型國內(nèi)企業(yè),特別是高科技和金融領(lǐng)域的企業(yè),積極購置自用空間。這一模式不僅賦予企業(yè)資本支出的掌控力

,

也建立了穩(wěn)定的總部形象。在核心城市市場中

,

自用型買家的投資交易額占比提升,突顯其在租賃市場和資本市場的重要作用。配套設(shè)施是提升辦公空間競爭力的關(guān)鍵在競爭激烈的大中華區(qū)寫字樓市場中,配套設(shè)施供應(yīng)已成為并將繼續(xù)作為業(yè)主的核心差異化優(yōu)勢。租戶出于吸引和留住人才的需求,偏好優(yōu)先考慮員工體驗的樓宇。未來,業(yè)主必須戰(zhàn)略性的投資于高端設(shè)施,如健康設(shè)施協(xié)作空間高品質(zhì)餐飲和先進(jìn)的智能樓宇技術(shù)。業(yè)主將樓宇升級為配套設(shè)施豐富的生態(tài)系統(tǒng),對于提振租金預(yù)期提高出租率以及增強(qiáng)長期租戶粘性至關(guān)重要。2016年—

2020年26%74%2021年—

2025年前三季度39%61%戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

6020212022

2023

2024資料來源:深圳市人工智能產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究部,信通院,戴德梁行研究部資料來源:戴德梁行研究部圖6

:一線城市大宗交易市場寫字樓自用與投資占比變化(以成交額計)3C0%

20%

40%

60%

80%

100%體驗感與情感共鳴新世代消費(fèi)重心正在從物質(zhì)滿足轉(zhuǎn)向情緒價值獲取。對身份認(rèn)同的追求將推動小眾品牌、

國潮設(shè)計與定

制化服務(wù)的快速崛起消費(fèi)場景的碎片化與圈層化讓新生代不再局限于單一購物目的,而將消費(fèi)嵌入

娛樂社交與自我提升的多元情境之中

智能技術(shù)賦能零售消費(fèi)場景的邊界正在被智能技術(shù)的廣泛應(yīng)用而不斷重塑。

零售企業(yè)正從單一渠道運(yùn)營轉(zhuǎn)向全域融合策略。從智能導(dǎo)購

虛擬體驗到供應(yīng)鏈優(yōu)化動態(tài)定價

,智能技術(shù)將與零售業(yè)深度融合,重構(gòu)零售運(yùn)營邏輯,推動行業(yè)發(fā)展

國產(chǎn)品牌崛起足夠大足夠卷的消費(fèi)土壤讓中國逐漸成為全球零售的創(chuàng)新源頭

中國零售品牌正經(jīng)歷從野蠻生長到精耕細(xì)作的新周期,品牌也從uc規(guī)模擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向

"價值創(chuàng)造",

并在全球消費(fèi)品牌價值鏈中釋放更強(qiáng)影響力。戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

7圖8

:不同類別商品零售累計同比增長(

2025年1-11月)25%20%15%10%5%0%-5%-10%資料來源:埃森哲2025年中國消費(fèi)者調(diào)研,戴德梁行研究部圖7

:2025年中國消費(fèi)者品牌傾向20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%201820192020

2021

2022

2023

2024工廠空間搬遷創(chuàng)造投資機(jī)遇"中國+1”

戰(zhàn)略雖推動部分低價值生產(chǎn)外移,但將繼續(xù)為優(yōu)質(zhì)工廠空間提供買入機(jī)會。搬遷釋放出位置優(yōu)越

基礎(chǔ)設(shè)施卓越且

——

前國內(nèi)制造龍頭與跨國企業(yè)正加速吸納這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

,

同步推進(jìn)運(yùn)營升級以聚焦高端高價值制造領(lǐng)域(如新能源汽車)。

此資產(chǎn)流轉(zhuǎn)機(jī)制使投資者能夠并持續(xù)收購面向未來的設(shè)施,從而強(qiáng)化大中華區(qū)作為全球高技術(shù)制造核心樞紐的戰(zhàn)略地位。供應(yīng)鏈協(xié)同進(jìn)一步整合物流與制造設(shè)施整合將持續(xù)強(qiáng)化大中華區(qū)供應(yīng)鏈韌性及競爭力

,此戰(zhàn)略協(xié)同定位與國家工業(yè)效率提升方向高度契合。

通過在制造中心周邊配置倉儲及增值加工環(huán)節(jié),企業(yè)可有效降低運(yùn)輸與倉儲成本

(準(zhǔn)時生產(chǎn))

,實現(xiàn)成本優(yōu)化該協(xié)同模式將推動形成智能化自動化產(chǎn)業(yè)集群,提供高效響應(yīng)與全鏈路可視化能力

,進(jìn)而鞏固中國在全球制造業(yè)的領(lǐng)先地位。智能自動化系統(tǒng)提升物流效率大中華區(qū)物流地產(chǎn)引入前沿技術(shù)對成本管控與全球競爭力維系具有關(guān)鍵意義。在勞動力成本持續(xù)攀升及電商交付時效要求激增的雙重壓力下,業(yè)主將持續(xù)加大投入,部署包含機(jī)器人技術(shù)與自主移動機(jī)器人(AMRs)

在內(nèi)的智能自動化系統(tǒng),以實現(xiàn)設(shè)施吞吐能力與運(yùn)營效率的最大化提升。戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

8圖9

:中國制造業(yè)固定投資額同比上年增長(2018年—

2025年1-11月)圖10

:中國電子商務(wù)交易額同比上年增長

(2018年—

2024年)16%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%資料來源:國家統(tǒng)計局,中國國際電子商務(wù)中心,戴德梁行研究部資料來源:國家統(tǒng)計局,戴德梁行研究部20251-112023202420182019202020212022人民幣

億元5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002019

2020

2021

2022

2023

2024Q1-Q3

2025

內(nèi)地一線城市

u內(nèi)地其他城市

u中國香港

u中國臺灣人民幣

億元2,5002,0001,5001,000500-投資交易保持穩(wěn)定大中華區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)總交易額在2025年前三季度同比保持相對穩(wěn)定,總計人民幣2,686億元。

投資活動在中國二線和三線城市顯著改善,部分來自于大型資產(chǎn)包的收購

展望2026年,預(yù)計中國大陸和香港的投資交易活動將有所改善,這得益于利率下降、

業(yè)主自用需求增加以及C-REITs開放涵蓋更多商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。REITs市場將持續(xù)增長隨著近期C-REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍擴(kuò)大至寫字樓和酒店領(lǐng)域政策的出臺

,中國REITs市場將持續(xù)增長,

并進(jìn)一步融入中國整體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中這一市場不僅為基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)去杠桿提供了關(guān)鍵機(jī)制,推動城市的可持續(xù)發(fā)展,更向公眾提供受到監(jiān)管的透明渠道,助力投資高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)。境內(nèi)買家主導(dǎo)市場中國大陸市場的境外投資占比在2025年前三季度降至歷史低位,市場主要由境內(nèi)資本所主導(dǎo),尤其是保險公司、銀行和自用買家

相反,受過去一年其他海外市場利率寬松政策的影響,外資在中國大陸的商業(yè)地產(chǎn)投資活動較為低迷。這一趨勢預(yù)計在短期內(nèi)將持續(xù)。資料來源:

MSCI

RCA,戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅包括中國內(nèi)地、香港和臺灣—億人民幣以上的大宗交易,

不包括土地交易和公司收購戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

9圖11

:大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總額(2019年—

2025年前三季度)圖12

:中國公募REITs發(fā)行規(guī)模(2021年—

2025年)資料來源:

Bloomberg,戴德梁行數(shù)據(jù)截止日期為2025年11月?

供應(yīng)

-

截至2028年底,預(yù)計將有187.9萬平方米新增供應(yīng)投放市場,其中126萬平方米或?qū)⒃?026年完工,主要集中在

-

入致使未來一年市場繼續(xù)承壓空置率上升的同時租金將繼續(xù)面臨下行壓力。?

需求-

新項目入市將增強(qiáng)市場流動性。同時產(chǎn)業(yè)政策的實施與升級將加快2026年市場租賃需求的提升。2025年為"+四五"的收官之年,"十四五"期間

,

高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為北京主要經(jīng)濟(jì)支柱,TMT行業(yè)在過去五年成交占比接近45%預(yù)計未來TMT行業(yè)在北京寫字樓市場支柱地位將愈加明顯。此外,租戶市場持續(xù)的同時內(nèi)資企業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)市場。圖13

:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)?

供應(yīng)-2026年,北京零售市場預(yù)計將有超過110萬平方米的新增供應(yīng)計劃投放市場,項目大多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域,由品牌開發(fā)商打造,填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)消費(fèi)空間的空白。此外,

北京也將持續(xù)推動閑置及老舊商業(yè)的煥新升級,未來市場或?qū)⒊霈F(xiàn)更多小而美的城市更新類商業(yè)項目。?

需求-

在政策的支持下,北京多個老舊商業(yè)項目陸續(xù)開啟升級改造。這些改造后的商業(yè)也順應(yīng)大眾的消費(fèi)趨勢及需求,積極引進(jìn)品牌首店、

注重融入文化元素,對老字號、國潮、文化傳播類品牌也尤為關(guān)注。隨著消費(fèi)者對情緒價值類消費(fèi)需求的增加,未來各項目在多元化消費(fèi)場景的打造、首店及文化傳播類品牌的引入上將持續(xù)發(fā)力。圖14

:零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量(平方米)13,679,91717,439,1694,535,000空置率15.89%10.5%30.6%租金(元/平方米/月)205.622,10047.6資本化率*核心5.5%新興5.7%5.6%5.1%1501005002020

2021

2022

2023

2024

2025

2026F

2027F

2028F資料來源:戴德梁行研究部1501005002020

2021

2022

2023

2024

2025

2026F2027F2028F大中華區(qū)城市市場北京

戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

10魏東北區(qū)研究部sabrina.d.wei@cushwak表1:北京寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度資料來源:戴德梁行研究部寫字樓市場零售市場資本市場?

交易額下降,市場面臨下行壓力-

2025年前三季度,北京大宗交易市場成交額為

101億元,成交宗數(shù)為

18宗,其中

,

10億以下交易宗數(shù)占比超八成機(jī)構(gòu)投資人對數(shù)據(jù)中心、

大型商業(yè)購物中心以及租賃住房均展現(xiàn)出濃厚的投資興趣,成交額占總成交額比例均超20%。?

擴(kuò)募需求兌現(xiàn)提振市場活力

-

資產(chǎn)價格的下降促使買家來源跳出傳統(tǒng)行業(yè),新型投資買家的出現(xiàn)將持續(xù)提振市場信心;

人工智能技術(shù)的發(fā)展和算力需求的激增將助力數(shù)據(jù)中心得到市場更多關(guān)注;險資買家則繼續(xù)熱衷長租公寓賽道。

最后,隨著公募REITs

的擴(kuò)容,

辦公、酒店類項目將有望重塑價值。屆時,公募REITs底層資產(chǎn)類別投資熱度將有望上升。166.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024Q3

2025資料來源:戴德梁行研究部北京工業(yè)物流市場?

供應(yīng)

-

2025年,北京物流倉儲市場迎來供應(yīng)高峰,供應(yīng)大多來自平谷區(qū)域。

北京物流倉儲市場未來

供應(yīng)持續(xù)向外圍傾斜,環(huán)京協(xié)同供應(yīng)凸顯,平谷、順義等近郊及廊坊等環(huán)京區(qū)域都將是供應(yīng)主力。隨著政策對高標(biāo)倉庫的推進(jìn),北京倉儲市場的現(xiàn)

代化水平也將進(jìn)一步提升。?

需求

-

隨著受電商行業(yè)持續(xù)滲透,京津冀協(xié)同發(fā)

展深化及產(chǎn)業(yè)融合推進(jìn)影響,2026年北京物流市

場需求結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化。電商、

3PL、

制造業(yè)仍為租賃主力。此外在企業(yè)降本增效需求的推動

下,智慧物流的技術(shù)應(yīng)用場景也將持續(xù)拓寬。圖15

:高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)2020

2021

2022

2023

2024

2025F

2026F

2027F資料來源:戴德梁行研究部戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

11空置面積租金供應(yīng)量吸納量250200150100500資料來源:戴德梁行研究部表2:

北京市場展望2025

—

2026業(yè)主市場2026?

供應(yīng)

-

未來三年,約82%的新增供應(yīng)項目將位于新興區(qū)

域,且新增供應(yīng)將主要以項目周邊居民為主要定位客群。大量的新增供應(yīng)集中入市無疑將拉高全市平均空置率水

平,導(dǎo)致租金承壓。

若干知名新項目入市后將加劇市場

競爭,項目間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。?

需求

-

十五五"規(guī)劃建議將

堅持?jǐn)U大內(nèi)需"置于關(guān)

鍵位置,明確要求u堅持惠民生和促消費(fèi)、投資于物和

投資于人緊密結(jié)合"

。

因此,消費(fèi)需求將會被催化,

零

售商對優(yōu)質(zhì)零售面積的需求也將在中長期內(nèi)保持增長。

鑒于上海經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健及持續(xù)發(fā)展勢頭,2026年上海優(yōu)質(zhì)

零售物業(yè)市場前景應(yīng)將保持樂觀。圖18

:零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)?

供應(yīng)-

2026年至2028年,市場預(yù)計將迎來279萬平方米甲級寫字樓竣工交付,約占存量16%。徐匯濱江,黃浦豫園及淮海中路商圈,世紀(jì)公園板塊將是供應(yīng)主力,合力貢獻(xiàn)總供應(yīng)量的47%。?

需求-

前三季度上海市GDP同比增長5.5%,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn),展現(xiàn)韌性。然而,寫字樓市場供需錯配深度調(diào)整期還將延續(xù)。TMT、

金融、

專業(yè)服務(wù)仍將是租賃市場的支柱行業(yè),其中人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥等的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力擴(kuò)大布局,

呈現(xiàn)出新動能引領(lǐng)市場穿越周期的態(tài)勢。圖17

:

寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量(平方米)17,873,09725,957,70112,219,000空置率23.4%9.2%24.2%201.4核心5.7%新興6.1%713.040.9資本化率*5.9%5.5%2502001501005002020202120222023

2024

2025

2026F

2027F

2028F160120804002020

2021

2022

2023

2024

2025

2026F

2027F

2028F大中華區(qū)城市市場上海

戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

12資料來源:戴德梁行研究部資料來源:戴德梁行研究部資料來源:戴德梁行研究部Shaun

Brodie華東區(qū)研究部shaun.fv.brodie@cushwake.com表3:上海寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)寫字樓市場

零售市場租金(元/平方米/月)*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度資本市場?

市場投資情緒趨于保守-

2025年前三季度,上海資本

市場成交總額為316億元,

較去年同期下降40%,投資

者展現(xiàn)出了更為謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。位于核心區(qū)的資產(chǎn)更受青睞,尤其是品質(zhì)優(yōu)越、有一定稀缺性的辦公資產(chǎn)。此外,法拍市場將進(jìn)一步受到私人投資者關(guān)注,金額小、升值潛力大的項目將成為其投資主流。?

國內(nèi)買家主導(dǎo)市場-

上海資本市場年內(nèi)的內(nèi)資成交額占比大幅上漲,

三季度內(nèi)資買家主導(dǎo)市場,占比100%?；鸺百J款到期等因素影響,外資基金持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來趨于減少。

美聯(lián)儲降息釋放流動性,部分外資買家

開始關(guān)注上海市場。工業(yè)物流市場?

供應(yīng)-

盡管新增供應(yīng)勢頭有所放緩,

但上海整體高標(biāo)倉市場租賃壓力依然顯著。

新項目的入市為租戶在倉儲租賃上提供了更多選項,同時也加劇了市場競爭,業(yè)主或?qū)⒀永m(xù)以價換量策略來保持項目的出租率維在健康水平。?

需求

-

上海高標(biāo)倉正從u成本驅(qū)動"

向

"價值驅(qū)動"

轉(zhuǎn)型,需通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的精細(xì)化運(yùn)營實現(xiàn)差異化競爭。數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅是技術(shù)升級,更是商業(yè)模式重構(gòu)。

數(shù)字化與綠色化、

智能化的深度融合將成為物流運(yùn)營商的關(guān)注點(diǎn)。圖19

:

高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)2015201620172018201920202021202220232024Q32025資料來源:戴德梁行研究部2020

2021

2022

2023

20242025F

2026F資料來源:

戴德梁行研究部供應(yīng)量吸納量空置面積租金業(yè)主市場2025

—

20262026戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

13206.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%100806040200資料來源:

戴德梁行研究部表4:上海市場展望上海存量(平方米)9,081,5477,937,2192,048,000空置率29.4%9.1%10.0%租金(元/平方米/月)149.4697.147.7資本化率*5.5%5.5%5.1%寫字樓市場?

供應(yīng)-

至2028年末,

深圳灣超級總部基地、前海及后海將是新增供應(yīng)主要來源區(qū)域,

占全市比重分別為36.2%、

25.5%及11.6%。即便考慮工程延期、

產(chǎn)品調(diào)整等因素,總存量預(yù)計仍將在2027年末突破千萬平方米,市場競爭

持續(xù)白熱化。運(yùn)營方或積極探索有效策略提升物業(yè)對租

戶的吸引力推動供應(yīng)端出現(xiàn)更多創(chuàng)新性實踐。?

需求-

2025年,TMT在甲級寫字樓的需求比重較2024

年全年增加至30.0%,

更多優(yōu)秀科技企業(yè)的涌現(xiàn)有望為

市場帶來增量需求。

租金下行降低企業(yè)租賃優(yōu)質(zhì)物業(yè)的零售市場?

供應(yīng)-

供應(yīng)端熱度延續(xù),2025年全市共有76.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè),同比2024年增加32.7%。預(yù)計全市還將有105.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)在未來兩年內(nèi)開業(yè),其中西部板塊比重達(dá)57.

1%,也是過去兩年供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域

此外,成熟運(yùn)營商的輕資產(chǎn)管理輸出將持續(xù)為市場帶來差異化產(chǎn)品,并進(jìn)一步激活存量資產(chǎn)的潛在價值。?

需求-

新鮮商業(yè)載體投入市場將豐富消費(fèi)體驗,刺激消費(fèi)潛力的釋放。

文體旅娛樂等服務(wù)消費(fèi)細(xì)分品類的消費(fèi)需求挖掘,以及情感需求催生的潮玩、

二次元、寵物周邊業(yè)態(tài)萬平方米100806040200202020212022

2023

2024

2025

2026F2027F300250200150100500

2020202120222023202420252026F2027F2028F或?qū)⒗^續(xù)點(diǎn)亮零售市場。

另一方面,逐漸完善的民生、社會保障體系或?qū)Υ龠M(jìn)居民消費(fèi)以及未來發(fā)展信心修復(fù)構(gòu)成正面影響。圖22

:零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)門檻,

甲級寫字樓中新興行業(yè)以及經(jīng)營類業(yè)態(tài)的占比或?qū)⑸仙?租戶構(gòu)成將更加多元。圖21

:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)大中華區(qū)城市市場深圳

戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

14張曉端華南及華中區(qū)研究部xiaoduan.zhang@cushwake.com*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度資料來源:戴德梁行研究部表5:深圳寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)資料來源:戴德梁行研究部深圳工業(yè)物流市場?

供應(yīng)-

預(yù)計有約37.4萬平方米的高標(biāo)倉于2025年內(nèi)啟用,

部分國企項目已進(jìn)入租戶公示階段。

2026年新增供應(yīng)項目數(shù)量減少,但單體規(guī)模大,

總供應(yīng)面積將達(dá)132.4萬平方米。

高品質(zhì)的新供應(yīng)將提升空間利用、供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)等方面的效率。

另一方面,集中入市將為整體市場帶來去化壓力,預(yù)計租賃談判的空間放大。?

需求-

關(guān)稅政策的不確定性持續(xù)影響企業(yè)決策及貨物流轉(zhuǎn),需求有所減弱。得益于港口優(yōu)勢以及成熟運(yùn)營商的高效運(yùn)轉(zhuǎn),深圳跨境電商全年進(jìn)出口額連續(xù)三年排名第一,預(yù)計跨境電商仍將是需求亮點(diǎn)。圖23

:高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)1401201008060402002020

202120222023

20242025F

2026F資本市場?

投資價值浮現(xiàn)

-

在當(dāng)前資產(chǎn)價格下行的窗口期,買方以自用型實業(yè)類企業(yè)及私人為主。

資產(chǎn)價格持續(xù)調(diào)整,政策利好加上降息環(huán)境,投資價值浮現(xiàn)

投資方關(guān)注市場,尋求透過企業(yè)處置物業(yè)的機(jī)會收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)。尤其是險資對資產(chǎn)長期戰(zhàn)略配置需求值得關(guān)注。

此外,法拍房溢價成交頻現(xiàn),持續(xù)引發(fā)市場熱議。?

REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍-

在大宗交易市場有明確退出路徑、回報清晰可控的項目更具吸引力。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)、

長租公寓等資產(chǎn)類型將保持熱度。

REITs發(fā)行擴(kuò)圍至商業(yè)辦公、

城市更新設(shè)施等領(lǐng)域,進(jìn)一步暢通此類資產(chǎn)與資本市場的連接途徑,有望激活重點(diǎn)城市核心資產(chǎn)的投融資活動。圖24

:資本化率趨勢及預(yù)測6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%2015201620172018201920202021

2022

2023

2024

Q32025預(yù)測供應(yīng)量吸納量空置面積租金業(yè)主市場戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

152026資料來源:

戴德梁行研究部

資料來源:戴德梁行研究部資料來源:

戴德梁行研究部表6:

深圳市場展望2025

—

2026

?

供應(yīng)

-

廣州甲級寫字樓存量在2025年突破七百萬平方米。到2028年,廣州還將有258.5萬平方米新增供應(yīng)投入使用

,其中約57%位于國際金融城,

約40%位于琶洲商務(wù)區(qū),商業(yè)版圖持續(xù)向東擴(kuò)容

大量新增供應(yīng)令租賃市場

繼續(xù)承壓,租金持續(xù)下行。

業(yè)主或調(diào)整新項目入市節(jié)奏

并強(qiáng)化招商策略以應(yīng)對挑戰(zhàn)。?

需求-

短期內(nèi),企業(yè)仍將保持審慎的擴(kuò)張策略;與此同

時,企業(yè)用戶有望在供應(yīng)放量周期中獲得成本優(yōu)化和產(chǎn)

業(yè)整合的機(jī)遇。行業(yè)類型方面,

專業(yè)服務(wù)業(yè)、

TMT和金

融業(yè)仍將是寫字樓租賃需求主要來源。圖25

:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)?

供應(yīng)

-

到2026年末,廣州有望迎來約65.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心,分布在荔灣、番男等片區(qū),廣州多核心商業(yè)格局將得到進(jìn)一步發(fā)展。與此同時存量商業(yè)提質(zhì)升級趨勢同樣顯著,這不僅有助于項目提升市場競爭力

,也為品牌方在核心商圈的布局提供更豐富的選擇。?

需求-

2025年,廣州市政府發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項行動實施方案》,

圍繞就業(yè)增收消費(fèi)補(bǔ)貼等多方面推出舉措,將為消費(fèi)市場注入新動力

展望2026年,情緒消費(fèi)或?qū)⒈３譄岫?

同時在"國補(bǔ)"和

"

以舊換新"等政策的帶動下,相關(guān)消費(fèi)品類有望持續(xù)增長。但在消費(fèi)需求放緩的背景下,品牌擴(kuò)張仍保持審慎態(tài)度。圖26

:零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量(平方米)7,045,3146,245,0864,621,000空置率20.7%9.5%6.1%租金(元/平方米/月)116.3641.341.9資本化率*5.5%5.5%5.2%100806040200

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026F

2027F

2028F萬平方米80604020020202021

2022

2023

2024

20252026F

2027F

2028F大中華區(qū)城市市場廣州

戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

16張曉端華南及華中區(qū)研究部xiaoduan.zhang@cushwake.com*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度資料來源:戴德梁行研究部表7:廣州寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)資料來源:戴德梁行研究部寫字樓市場零售市場資本市場?

低總價投資項目持續(xù)受到青睞-

2025年前三季度,廣州大

宗交易市場成交共計9宗,累計成交金額36.8億元,分別為

近五年同期均值的59%和30%。其中,總價較低、

能產(chǎn)生

穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類別持續(xù)獲得投資者青睞。?

核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)關(guān)注度提升

-

當(dāng)前租賃市場仍顯疲軟,短期內(nèi)市場存量去化及租金水平仍將承壓,投資者將保持

審慎策略。

盡管如此,核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)因其稀缺性和

抗風(fēng)險能力

,展現(xiàn)出較強(qiáng)的價值韌性,市場關(guān)注持續(xù)提升。同時,市場價格的回調(diào)也為部分投資者提供了配置優(yōu)質(zhì)資

產(chǎn)的機(jī)遇窗口。圖28

:資本化率趨勢及預(yù)測廣州工業(yè)物流市場?

供應(yīng)-

短期內(nèi),白云區(qū)和花都區(qū)等板塊或?qū)⒂瓉硐喈?dāng)體量的高標(biāo)庫項目集中入市。大量的新增供應(yīng)將對市場去化構(gòu)成挑戰(zhàn),預(yù)計空置率將有所攀升。為爭取租戶

,業(yè)主方將采取更靈活的價格策略,租金水平面臨下行壓力。?

需求-

2025年,廣州市政府出臺了專項政策,旨在支持電商、物流及供應(yīng)鏈體系建設(shè),有望為倉儲物流需求的長期增長注入新動力。

展望2026年

,跨境電商和第三方物流仍將是廣州物流市場主要的租賃需求來源。圖27

:高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%預(yù)測

甲級寫字樓

零售20162017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Q320252025

—

20262026戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

17資料來源:

戴德梁行研究部

資料來源:戴德梁行研究部

資料來源:

戴德梁行研究部空置面積業(yè)主市場吸納量租金202020212022202320242025F表8:廣州市場展望806040200供應(yīng)量100?

供應(yīng)-

2025年,成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)共迎來223,000平方米新增供應(yīng),全市存量達(dá)到8,498,923平方米。根據(jù)預(yù)測,2026年成都將有24萬平方米的未來供應(yīng),但由于部分項

目處于停工狀態(tài),短期內(nèi)成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增速度勢必將有所放緩。?

需求-

2025年,武侯萬達(dá)、伊藤468、優(yōu)客奧萊科華店等項目相繼進(jìn)入閉店、更名、調(diào)改,導(dǎo)致全市空置與租金受到明顯影響,租金同比下跌3.8%至585.0元/平方米/月,空置率上升2.0個百分點(diǎn)至8.7%。盡管如此,

國際品牌,尤其是戶外運(yùn)動品牌在蓉拓店、

升級店鋪等動作仍舊頻繁,從側(cè)面反應(yīng)出成都零售商業(yè)市場的巨大規(guī)模與潛力。圖30

:零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)?

供應(yīng)-

截至2025年第四季度,成都共錄得新增供應(yīng)

237,300平方米,

推動存量攀升至3,473,265平方米。

2026年成都將有超過60萬平方米的在途供應(yīng)項目。其中,超40%集中在成都金融城(三期)

,標(biāo)志著該區(qū)域建設(shè)全面加速,

區(qū)域能級也將迎來新一輪的躍升。?

需求-

市場新增需求乏力,疊加新增供應(yīng),2025年第四季度成都甲級寫字樓租金同比下跌13.5%,至84.0元/平方米/月;

空置率同比攀升6.0個百分點(diǎn),達(dá)到31.8%。短期內(nèi),租戶仍將在租賃談判中占據(jù)有利位置,

可把握當(dāng)下優(yōu)勢完成辦公空間的整合、搬遷、

升級等需求。圖29

:

寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量(平方米)3,473,2658,498,9236,438,000空置率31.8%8.7%10.3%租金(元/平方米/月)84.0585.023.7資本化率*5.0%-6.0%4.5%-5.5%5.0%-6.0%萬平方米6040200202020212022

2023

2024

2025

2026F

2027F

2028F萬平方米8060402002020202120222023202420252026F2027F大中華區(qū)城市市場成都

戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

18*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度資料來源:戴德梁行研究部表9:成都寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)寫字樓市場零售市場華西區(qū)研究部ivy.jia@c資本市場?

國有企業(yè)、平臺公司參與積極

-

近年來,成都大宗交易市場中平臺公司出手頻繁,通過對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購入,以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)住房存量資產(chǎn)盤活等戰(zhàn)略布局,

同時也在一定程度上緩解了成都大宗交易市場低迷的情況,有效釋放部分企業(yè)的財務(wù)壓力。?

REITs擴(kuò)大底層資產(chǎn)類型商業(yè)物業(yè)更具流動性-

以商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段,資產(chǎn)退出通道被打通,

讓商業(yè)地產(chǎn)交易變得更加靈活,因此穩(wěn)定的

高回報的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)受到投資者的偏愛。圖32

:資本化率趨勢及預(yù)測工業(yè)物流市場?

供應(yīng)

-

2025年成都高標(biāo)倉儲物流市場新增主要分布于東部新區(qū)、

青白江、新津及溫江等核心節(jié)點(diǎn)。

受新增倉儲物流用地供應(yīng)放緩影響,核心區(qū)域的新項目與航空、

鐵路物流功能深度綁定,稀缺性進(jìn)一步凸顯。?

需求-

受租戶成本控制的影響,

業(yè)主采取更靈活的租賃策略推動去化。企業(yè)搬遷、

整合類行為增多

,推動區(qū)域間需求流動整體來看

,

市場從

"

"

+"過渡,大客戶的長期租賃與中小租戶的靈活需求形成互補(bǔ)為市場注入持續(xù)韌性。圖31

:

高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)20252026F2027F戴德梁行

丨2026年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望

19資料來源:

戴德梁行研究部

資料來源:戴德梁行研究部

資料來源:

戴德梁行研究部資本化率

4.5%-6.0%4.5%-6.0%4.5%-6.0%空置面積租金供應(yīng)量吸納量202020212022

2023

20242025F2026F表10:

成都市場展望2025

—

20266050403020100成都業(yè)主市場2026?

供應(yīng)-預(yù)計2026年將有約140萬平方尺的新辦公空間入

市,較2025年的320萬平方尺減少約一半。

明年新增辦

公空間主要集中在中區(qū)和灣仔/銅鑼灣等核心區(qū)域。

因

此,預(yù)計到2026年底,待租率將進(jìn)一步上升至約21%。?

需求-首次公開募股(IPO)市場的復(fù)蘇應(yīng)有助于提振市

場情緒,并帶動下游辦公需求,尤其是來自銀行、金融和專業(yè)服務(wù)公司的需求。我們預(yù)測,在新增供應(yīng)充足且

租戶仍保持成本謹(jǐn)慎態(tài)度的情況下,2026年整體辦公

租金將保持在正負(fù)

1%的波動范圍內(nèi)。?

復(fù)蘇訊號-香港零售業(yè)銷售貨額連續(xù)數(shù)月錄得增長,反映市場正逐步走出過往的疲弱階段。我們相信在股票市場表現(xiàn)向好及政府積極推動旅游發(fā)展下,旅客數(shù)字將繼續(xù)穩(wěn)健增長,本地消費(fèi)氣氛亦將更趨穩(wěn)定,進(jìn)一步提振整體零售市場情緒。?

需求-通關(guān)以來,零售市場接連錄得非本地品牌在香港

開設(shè)首店的租賃活動。隨著訪港旅客數(shù)字持續(xù)增長,加上本地消費(fèi)情緒越見穩(wěn)定,預(yù)期核心地段租賃需求將得以維持,2026上半年或錄得2%至3%租金升幅。存量(平方明)74,176,000不適用35,251,000空置率20.3%**8.3%10.6%租金(港幣

/月)43.362213.6資本化率*3.4%3.6%4.1%4321020202021

2022

2023

2024

20252026F

2027F

2028F2,0001,5001,00050002019202020212022202320242025

2026大中華區(qū)城市市場香港

戴德梁行

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20*物流高標(biāo)庫和資本化率更新至2025年三季度**資料來源:戴德梁行研究部鄧淑賢香港研究部rosanna.tang@cushw表11:香港寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物流市場概覽(2025年四季度)圖33

:

寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)圖34

:

一線街鋪平均租金資料來源:戴德梁行研究部資料來源:戴德梁行研究部寫字樓市場零售市場香港工業(yè)物流市場?

供應(yīng)-于2027及28年之前,市場將不會有新的物流設(shè)施竣工

,而葵涌和青衣將成為未來主要供應(yīng)來源。

新竣工項目的短缺將在中短期內(nèi)對市場產(chǎn)

生正面作用,使2026年的空置率保持穩(wěn)定。?

需求-美國貿(mào)易政策持續(xù)存在的不確定性,預(yù)計將繼續(xù)對物流市場的短期前景構(gòu)成壓力。因此,新的交易可能主要由整合或成本節(jié)約型搬遷驅(qū)動,同時預(yù)計市場上的租賃續(xù)約案例將會增加。我們

預(yù)測,到2026年,優(yōu)質(zhì)倉庫的租金將再下降7%。圖35

:

高標(biāo)庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)百萬

平方5資本市場?

用家需求-受惠于利率逐步下調(diào)以及各類型物業(yè)價格已調(diào)整至極具吸引力水平,市場上看到一些自用型買家繼續(xù)撈底,尤其是旨在購入核心區(qū)寫字樓物業(yè)作永久總部辦公室和旗艦據(jù)點(diǎn)的企業(yè)。同時,隨著政府繼續(xù)打造「留學(xué)香港」品牌,教育機(jī)構(gòu)成為了物業(yè)投資市場一大購買動力。?

投資者興趣-具資金實力的投資者繼續(xù)在價格回調(diào)下積極尋求優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。與此同時,具備改建為學(xué)生宿舍、共居空間或服務(wù)式住宅潛力的物業(yè)將繼續(xù)成為市場追捧對象,

主要因為這個板塊擁有穩(wěn)健的市場基礎(chǔ)且需求具韌性。圖36

:資本化率趨勢及預(yù)測4.0%3.6%3.2%2.8%2.4%2.0%()()2019

2020

2021

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Q3

20252025

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20262026戴德梁行

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