PAGE土地內控制度一、總則（一）目的本土地內控制度旨在規(guī)范公司土地管理流程，確保土地資源的合理利用、安全完整，防范土地管理過程中的風險，提高公司土地管理的效率和效益，保障公司的合法權益，促進公司可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司及所屬各部門涉及土地的取得、使用、處置、租賃等相關活動。（三）制定依據本制度依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》等相關法律法規(guī)及行業(yè)標準制定。（四）基本原則1.合法性原則：土地管理活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和政策要求。2.全面性原則：涵蓋土地管理的各個環(huán)節(jié)，包括規(guī)劃、取得、使用、維護、處置等，確保全過程風險可控。3.制衡性原則：明確各部門在土地管理中的職責權限，形成相互制約、相互監(jiān)督的工作機制。4.適應性原則：根據公司發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況，適時調整和完善土地內控制度。5.成本效益原則：在確保土地管理有效性的前提下，合理控制管理成本，提高資源利用效率。二、土地管理組織架構及職責分工（一）土地管理領導小組公司成立土地管理領導小組，由公司高層管理人員擔任組長，成員包括各相關部門負責人。主要職責如下：1.審議土地管理的重大決策，如土地規(guī)劃調整、重大土地項目投資等。2.協(xié)調解決土地管理過程中的重大問題和跨部門矛盾。3.監(jiān)督土地內控制度的執(zhí)行情況，對違規(guī)行為進行決策處理。（二）土地管理部門設立專門的土地管理部門，配備專業(yè)的土地管理人員。其職責包括：1.負責土地資源的調查、評估和規(guī)劃，制定土地利用計劃。2.辦理土地的取得、登記、變更等手續(xù)，確保土地產權清晰。3.監(jiān)督土地的日常使用情況，檢查土地使用是否符合規(guī)劃和合同約定。4.組織開展土地資產的清查、盤點工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理土地管理中的問題。5.參與土地處置方案的制定和實施，確保處置過程合法合規(guī)。（三）其他相關部門1.財務部門：負責土地相關資金的核算、預算管理和財務監(jiān)督，參與土地成本核算和效益分析。2.法務部門：為土地管理提供法律咨詢和支持，審核土地相關合同、協(xié)議，處理土地糾紛和法律事務。3.工程建設部門：負責土地上工程項目的規(guī)劃、設計、施工等管理工作，確保工程建設符合土地利用要求。三、土地取得與規(guī)劃（一）土地取得1.市場調研土地管理部門應定期開展土地市場調研，收集土地供應信息、價格動態(tài)、周邊配套等資料，為公司土地取得決策提供依據。2.項目策劃根據公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務需求，結合土地市場調研結果，策劃土地取得項目，明確項目目標、用途、規(guī)模等要求。3.土地獲取方式招拍掛：按照國家規(guī)定參與土地招拍掛出讓活動，在報名前進行充分的盡職調查，了解土地現(xiàn)狀、權屬情況、規(guī)劃條件等。編制投標或競買文件，確保文件內容真實、準確、完整。在招拍掛過程中，嚴格遵守法律法規(guī)和交易規(guī)則，依法參與競爭。協(xié)議出讓：對于符合協(xié)議出讓條件的土地，按照規(guī)定程序與土地出讓方協(xié)商談判，簽訂協(xié)議出讓合同。明確土地出讓價格、付款方式、交付條件、開發(fā)建設要求等條款，確保合同合法有效。收購兼并：通過收購其他企業(yè)股權或資產的方式獲取土地時，進行全面的盡職調查，包括目標企業(yè)的土地資產狀況（如土地權屬證書、土地性質、使用年限等）、財務狀況、經營情況、法律糾紛等。制定合理的收購方案，明確收購價格、支付方式、交易流程等。在收購過程中，嚴格按照法律法規(guī)和公司章程規(guī)定履行審批程序，確保收購行為合法合規(guī)。4.合同簽訂土地取得合同簽訂前，由法務部門對合同條款進行審核，重點審查合同的合法性、完整性、風險防范條款等。審核通過后，由授權代表簽訂合同。合同簽訂后，及時將合同副本交土地管理部門、財務部門等相關部門存檔，并跟蹤合同執(zhí)行情況。（二）土地規(guī)劃1.規(guī)劃編制依據土地取得時的規(guī)劃條件和公司發(fā)展需求，委托有資質的規(guī)劃設計單位編制土地詳細規(guī)劃。規(guī)劃內容應包括土地功能分區(qū)、建筑布局、道路交通、綠化景觀等。在規(guī)劃編制過程中，充分征求公司內部各相關部門意見，確保規(guī)劃符合公司整體戰(zhàn)略和實際運營要求。2.規(guī)劃審批土地詳細規(guī)劃編制完成后，按照規(guī)定程序報相關政府部門審批。在審批過程中，積極與政府部門溝通協(xié)調，及時了解審批意見并進行修改完善。確保規(guī)劃獲得政府部門批準后，作為土地開發(fā)建設的依據。3.規(guī)劃變更如因公司發(fā)展戰(zhàn)略調整、市場需求變化或其他原因需要變更土地規(guī)劃，應按照規(guī)定程序向原審批部門提出申請。申請時應提交詳細的變更理由、變更方案及對周邊環(huán)境、公共利益等影響的評估報告。經原審批部門批準后方可實施規(guī)劃變更，并及時辦理相關手續(xù)。四、土地使用與維護（一）土地使用1.土地交付與接收土地取得后，土地管理部門應及時與土地出讓方或轉讓方辦理土地交付手續(xù)，明確交付時間、交付條件等。接收土地時，對土地現(xiàn)狀進行詳細檢查，包括土地面積、地形地貌、地上附著物等情況，如有不符及時與出讓方溝通解決。2.土地使用登記辦理土地交付手續(xù)后，按照規(guī)定及時到土地管理部門辦理土地使用登記，取得土地使用權證書。確保土地使用登記信息準確無誤，與土地取得合同及相關文件一致。3.土地使用監(jiān)控土地管理部門定期對土地使用情況進行巡查，檢查土地是否按照規(guī)劃用途使用，有無擅自改變土地用途、閑置土地等情況。建立土地使用臺賬，詳細記錄土地使用情況，包括使用時間、使用范圍、使用項目等信息。發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用土地行為，及時責令整改，并向上級報告。4.土地租賃管理如需將土地進行租賃，應制定租賃方案，明確租賃期限、租金標準、租賃用途、租賃條件等。通過公開招租或協(xié)議租賃等方式確定承租方，簽訂租賃合同。租賃合同簽訂前，由法務部門審核合同條款，確保合同合法有效。在租賃過程中，跟蹤承租方使用土地情況及租金支付情況，及時處理租賃糾紛。（二）土地維護1.土地日常維護:制定土地日常維護計劃，明確維護內容、維護標準、維護周期等。定期對土地進行巡查，檢查土地基礎設施（如道路、排水、供電等）是否正常運行，土地綠化是否良好，有無土地損壞、水土流失等情況。及時對發(fā)現(xiàn)的問題進行修復和處理，確保土地處于良好狀態(tài)。2.土地安全管理建立土地安全管理制度，加強土地安全防范措施。設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護設備。對土地上的建筑物、設施設備等進行定期安全檢查，及時消除安全隱患。加強對土地使用人員的安全教育，提高安全意識，防止發(fā)生安全事故。3.土地環(huán)境保護在土地使用過程中，嚴格遵守國家環(huán)境保護法律法規(guī)，采取有效措施防治土地污染和生態(tài)破壞。對土地上的建設項目，按照環(huán)保要求進行環(huán)境影響評價，并落實環(huán)保措施。加強對土地周邊環(huán)境的監(jiān)測，確保土地使用活動符合環(huán)保標準。五、土地處置（一）處置決策1.當公司因發(fā)展戰(zhàn)略調整、業(yè)務轉型、土地資產優(yōu)化等原因需要處置土地時，由土地管理部門提出處置建議，詳細說明處置土地的原因、現(xiàn)狀、處置方式及預期效果等。2.土地管理領導小組對處置建議進行審議，綜合考慮公司戰(zhàn)略目標、財務狀況、市場環(huán)境等因素，做出處置決策。3.對于重大土地處置項目，應組織相關專家進行論證，充分評估處置方案的可行性、合理性和風險。（二）處置方式1.轉讓制定土地轉讓方案，明確轉讓土地的基本情況、轉讓價格、轉讓方式、受讓方條件等。通過產權交易平臺公開掛牌轉讓或協(xié)議轉讓等方式進行土地轉讓。在轉讓過程中，按照規(guī)定程序辦理相關手續(xù)，包括資產評估、交易鑒證、產權變更登記等。轉讓合同簽訂前，由法務部門審核合同條款，確保合同合法有效。合同簽訂后，跟蹤合同執(zhí)行情況，及時辦理土地交付和款項結算等事宜。2.出租按照土地租賃管理相關規(guī)定，制定出租方案，明確出租土地的用途、租賃期限、租金標準、租金支付方式等。通過公開招租或協(xié)議出租等方式確定承租方，簽訂租賃合同。租賃合同簽訂前，由法務部門審核合同條款，確保合同合法有效。在租賃過程中，加強對承租方的管理，監(jiān)督承租方按照合同約定使用土地，及時收取租金，處理租賃糾紛。3.抵押根據公司資金需求情況，如需將土地進行抵押融資，由土地管理部門會同財務部門、法務部門等制定抵押方案，明確抵押土地的基本情況、抵押金額、抵押期限、抵押權人等。辦理土地抵押登記手續(xù)，確保抵押行為合法有效。在抵押期間，密切關注抵押物的狀態(tài)，防范抵押風險。如公司未能按時履行債務，需按照抵押合同約定處置抵押物時，按照規(guī)定程序進行處置，保障抵押權人的合法權益。4.報廢對于因自然災害、規(guī)劃調整等原因導致無法繼續(xù)使用或已無使用價值的土地，由土地管理部門提出報廢申請，詳細說明土地報廢原因、現(xiàn)狀等情況。組織相關部門和專家對土地報廢申請進行審核，必要時進行現(xiàn)場勘查。審核通過后，按照規(guī)定程序辦理土地報廢手續(xù)，核銷土地資產。（三）處置程序1.內部審批土地處置方案提出后，按照公司內部審批流程進行審批。審批環(huán)節(jié)包括部門審核、分管領導審批、主要領導審批等，確保處置方案符合公司利益和相關規(guī)定。2.資產評估對于需要進行資產評估的土地處置項目，委托具有資質的資產評估機構進行評估。評估機構應按照相關評估準則和方法，對土地資產價值進行合理評估，出具評估報告。3.交易實施根據處置方式和審批結果，組織實施土地交易活動。在交易過程中，嚴格遵守法律法規(guī)和交易規(guī)則，確保交易公開、公平、公正。4.產權變更交易完成后，及時辦理土地產權變更登記手續(xù)，確保土地產權清晰轉移。相關部門應做好產權變更資料的歸檔工作，以備查閱。六、土地清查與盤點（一）清查盤點計劃土地管理部門每年制定土地清查盤點計劃，明確清查盤點的范圍、內容、時間安排、人員分工等。清查盤點范圍應涵蓋公司所有土地資產，包括自有土地、租賃土地等。（二）清查盤點實施1.按照清查盤點計劃組織相關人員進行實地清查盤點，對土地的面積、邊界、用途、地上附著物、土地權利狀況等進行詳細核實。2.采用實地測量、查閱資料、詢問相關人員等方式收集清查盤點數據，確保數據真實、準確、完整。3.對清查盤點過程中發(fā)現(xiàn)的問題，如土地權屬糾紛、土地使用違規(guī)、資產損壞等，及時進行記錄和分析，并提出處理建議。（三）清查盤點報告清查盤點工作結束后，土地管理部門編制清查盤點報告，報告內容應包括清查盤點基本情況、清查盤點結果、存在問題及處理建議等。將清查盤點報告提交土地管理領導小組審議，并報送公司管理層。根據審議意見，對清查盤點中發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改，確保土地資產賬實相符、管理規(guī)范。七、監(jiān)督與檢查（一）內部監(jiān)督1.公司內部審計部門定期對土地管理情況進行審計監(jiān)督，檢查土地內控制度的執(zhí)行情況、土地管理流程的合規(guī)性、土地資產的真實性和完整性等。2.審計部門通過查閱文件資料、實地查看、訪談相關人員等方式開展審計工作，對發(fā)現(xiàn)的問題提出審計意見和建議，督促相關部門進行整改。3.土地管理部門定期對自身工作進行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)和糾正土地管