仙桃商業(yè)市場分析商圈分析典型商業(yè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)樓盤底商投資調(diào)研消費(fèi)者研究——把握終端需求市場態(tài)勢研究——尋找競爭突破點(diǎn)整體定位業(yè)種指向業(yè)態(tài)與關(guān)鍵特質(zhì)指向定位展開培育策略統(tǒng)籌策略模擬招商商業(yè)規(guī)律研究業(yè)種布局建筑建議SWOT態(tài)勢分析案例借鑒本方案商業(yè)解決問題的思路4.1商圈分析商圈分析商圈分布商圈概況已形成以老城區(qū)核心商圈為主，城南區(qū)新型次級商圈為輔的商圈模式

仙桃核心商圈位于老城大新路與沔陽大道交匯處，是仙桃歷史最悠久、人氣最集中的商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)主要為集中型商廈、臨街型鋪面等，主營餐飲、零售、娛樂等，代表性商業(yè)報(bào)告銀泰仙商、好鄰居購物廣場等。隨著老城用地緊張、城市南進(jìn)東移發(fā)展，仙桃商業(yè)核心逐漸向南城轉(zhuǎn)移，城南片區(qū)逐漸形成新的商業(yè)中心，主要沿仙桃大道、錢溝路一線分布，主要有中百倉儲、仙桃文化步行街、武商摩爾城等；核心商圈富迪廣場（何李店）中百倉儲仙桃購物廣場商城南樓商城北樓好鄰居購物廣場大新路沔陽大道仙桃文化步行街百貨業(yè)態(tài)超市業(yè)態(tài)步行街區(qū)武商摩爾城中商平價(jià)美食文化街銀泰綜合體商圈分析伴隨城市發(fā)展進(jìn)程，仙桃主要呈現(xiàn)三大商圈特征本案位于仙桃南城新區(qū)，距離大新路商圈、仙桃大道商圈、黃金大道商圈分別為2.5KM、1.5KM、0.5KM，商圈分布獨(dú)立。商圈分布大新路商圈仙桃大道商圈本案商圈主營業(yè)態(tài)代表性商業(yè)大新路商圈精品零售、餐飲、娛樂銀泰仙商、好鄰居量販仙桃大道商圈購物、娛樂中百倉儲、中商平價(jià)黃金大道商圈餐飲、娛樂沔街、金誠酒店黃金大道商圈大新路商圈：傳統(tǒng)核心商圈，商業(yè)吸附力強(qiáng)、業(yè)態(tài)豐富，租金較高，短期內(nèi)難以撼動其地位范圍：由仙源大道、復(fù)州大道、錢溝路、建設(shè)街所合圍形成的商業(yè)圈；特點(diǎn)：集都市休閑、旅游購物、文化娛樂為一體，由現(xiàn)代化的購物中心、百貨店、新華書店、精品專賣店和專業(yè)店等構(gòu)成主要商業(yè)：銀泰仙商、好鄰居超市等商圈評價(jià)：大新路商圈是仙桃市人流量最大，輻射最強(qiáng)的商圈，該商圈規(guī)模大，產(chǎn)品豐富，包括好鄰居、商城大廈、新華書店、飛達(dá)電器等一大批主力店，以及眾多臨街品牌商鋪。該區(qū)域的商鋪?zhàn)饨疠^貴，轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高，一般正街鋪位租金為150-250元/㎡/月，側(cè)街租金為50-150元/㎡/月。大新路沔陽大道商圈概況仙桃大道商圈：新型商圈，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對分散，人流量一般，物業(yè)檔次較好范圍：由仙桃大道、錢溝路、何李路組成的區(qū)域特點(diǎn)：以休閑娛樂、滿足特定區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者需求為主，購物，強(qiáng)調(diào)便利性；主要商業(yè)：中百倉儲仙桃購物廣場、文化步行街、恒迪國際建材城、富迪廣場何李店等商圈評價(jià)：次級商圈地理面積廣，產(chǎn)品豐富，客群來源多樣，但次級商圈繁華度不及核心商圈，且次級商圈內(nèi)各商業(yè)點(diǎn)的情況也不相同，租金水平通常在100元/㎡/月以下。仙桃大道何李路錢溝路汪洲河路黃金大道商圈：新型商圈，是未來潛在商圈中心，以酒店、餐飲街為主，體驗(yàn)性商業(yè)較多范圍：由仙桃大道、錢溝路、玉沙大道組成的區(qū)域；特點(diǎn)：以酒店、餐飲為主，滿足特定區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者需求為主，目的性體驗(yàn)式消費(fèi)旺盛；主要商業(yè)：天誠大酒店、劉口美食文化街等商圈評價(jià)：未來潛在商圈，分布較廣，積聚了仙桃市場新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)和高檔消費(fèi)，主要以目的性較強(qiáng)的餐飲、住宿酒店輻射了整個仙桃市場，并日益成為南城的商業(yè)中心，租金水平通常在20-50元/㎡/月。黃金大道玉沙大道錢溝路4.2典型商業(yè)現(xiàn)有典型商業(yè)規(guī)劃典型商業(yè)百貨類：銀泰仙商大廈網(wǎng)點(diǎn)地址層數(shù)建筑面積（㎡）業(yè)種檔次運(yùn)營狀況客群來源商城大廈（北樓）沔陽大道43號

6200001F：珠寶、化妝品、皮包、酒水等2F：精品女裝3F：青春少女裝4F：成熟女裝5F：童裝6F:反季節(jié)商品中高檔良好全市城區(qū)商城大廈（南樓）1033000B1：超市6F：小家電商場1F：鞋類7F：餐飲美食城2F：精品男裝8F：餐飲休閑館3F：平價(jià)男裝9F：辦公區(qū)4F：休閑服裝10F：銀興電影院5F：品牌運(yùn)動中高檔良好全市城區(qū)百貨發(fā)展現(xiàn)狀百貨類發(fā)展前景百貨業(yè)態(tài)發(fā)展相對成熟，所占面積比例較高仙商大廈在零售市場體系中占有核心及至高點(diǎn)地位由于商城大廈的影響力，在仙桃建立百貨類商場比較困難！現(xiàn)有典型商業(yè)超市類：好鄰居、中百倉儲、中商平價(jià)、富迪廣場（何李店）網(wǎng)點(diǎn)地址樓層數(shù)建筑面積（㎡）業(yè)種檔次運(yùn)營狀況客群來源好鄰居沔陽大道41號2230001F：生鮮、食品、水果、藥品2F：服飾、針織、化妝品、嬰幼用品、文體用品、電器、家居用品中檔良好全市城區(qū)中百倉儲仙桃大道8號118000食品、日用百貨、文體用品、小家電、服裝、鞋、家具等中檔良好城南片區(qū)中商平價(jià)錢溝路1號16000食品、日用百貨、文體用品、家居用品、服裝等中低檔較差周邊居民富迪廣場（何李店）沔陽大道與何李路交匯處18000食品、日用百貨、藥品、小家電、服裝、鞋、家居用品、美容美發(fā)等中檔一般周邊居民超市發(fā)展現(xiàn)狀超市類發(fā)展前景全市城區(qū)有大中型超市4個，分布較散，經(jīng)營狀況各不相同；各街道均有較多的小型超市、便利店，經(jīng)營狀況一般隨著城市重心的轉(zhuǎn)移，以城南片區(qū)居民為主要目標(biāo)客群的超市發(fā)展前景很好家電類：乘風(fēng)電器（西橋店）、飛達(dá)電器（錢溝路店）、飛達(dá)電器（沔陽大道店）網(wǎng)點(diǎn)地址樓層數(shù)建筑面積（㎡）業(yè)種檔次運(yùn)營狀況客群來源乘風(fēng)電器（西橋店）仙源大道與沔陽大道交匯處110000電視、冰洗、空調(diào)、熱水器、小家電中檔一般城區(qū)居民飛達(dá)電器（錢溝路店）錢溝路1號15000電視、冰洗、空調(diào)、熱水器、小家電、手機(jī)中低檔一般城區(qū)居民飛達(dá)電器（沔陽大道店）商城大廈旁29000電視、冰洗、空調(diào)、熱水器、小家電、手機(jī)中低檔一般城區(qū)居民家電類發(fā)展現(xiàn)狀家電類發(fā)展前景仙桃缺乏大型家電場所，乘風(fēng)電器和飛達(dá)電器規(guī)模相對較大，但經(jīng)營現(xiàn)狀均一般；小型家電銷售點(diǎn)也不多，經(jīng)營狀況一般隨著生活水平的提高，以及城市化進(jìn)程的加快，家電類業(yè)態(tài)發(fā)展前景較好！家具類:皇朝國際名家居家具類發(fā)展現(xiàn)狀家具類發(fā)展前景家具類商場以皇朝國際名家居為代表，但經(jīng)營狀況較差，影響力也不足；高檔家具市場需求不足，中低檔市場需求良好；季節(jié)性較強(qiáng)，冬季經(jīng)營狀況較好。市場缺乏較有影響力的家具賣場，中低檔家具類業(yè)態(tài)發(fā)展前景較好！網(wǎng)點(diǎn)：皇朝國際名家居地址：錢溝路1號樓層數(shù)：2面積：20000㎡檔次：中高檔運(yùn)營狀況：較差目標(biāo)客群：城區(qū)居民具體產(chǎn)品：家具、家居用品建材類：恒迪國際建材城名稱：恒迪國際建材城地址：黃金大道（318國道）西端占地面積：約900畝總建筑面積：約80萬方（專業(yè)市場部分約30萬方，住宅、酒店部分約50萬方）運(yùn)營時(shí)間：2005年樓層：2具體業(yè)種：門、管道、燈飾、墻紙、油漆、墻磚、木料、廚具等門面數(shù)量：約2300個出租率：約55%門面大?。憾酁?0-60㎡運(yùn)營狀況：一般租金：1樓25-30元/㎡

/月，2樓10-20元/㎡

/月建材類發(fā)展現(xiàn)狀建材類發(fā)展前景建材類基本飽和；除恒迪國際外，錢溝路還有一個較大的建材市場；總體經(jīng)營善一般趨于飽和，發(fā)展前景不樂觀！街區(qū)類：文化步行街名稱：文化步行街地址：體育廣場西端占地面積：60余畝總建筑面積：

35000㎡運(yùn)營時(shí)間：2004年樓層：2具體業(yè)種：飲食、酒吧、卡拉OK、手機(jī)、書畫、服裝、飾品等門面數(shù)量：約300個出租率：85%門面大?。憾酁?0-80㎡租金：1樓25-30元/㎡/月，2樓10-25元/㎡

/月運(yùn)營狀況：一般步行街發(fā)展現(xiàn)狀步行街發(fā)展前景以文化步行街為代表，知名度較高，但客流量少，生意較清淡，許多門面（特別是二樓）均準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓。

沒有主力店吸引人氣，發(fā)展前景不樂觀！仙桃市場潛在商業(yè)項(xiàng)目分析規(guī)劃典型商業(yè)本案武商購物中心銀泰天地綜合體劉口美食街仙桃市場潛在典型商業(yè)項(xiàng)目主要有：武商購物中心、銀泰天地綜合體、劉口美食街(沔街)；三大潛在項(xiàng)目都在項(xiàng)目1.5KM輻射圈內(nèi)，無論體量、物業(yè)形態(tài)、市場客群等方面，都與本案存在相互影響的關(guān)系；規(guī)劃典型商業(yè)MALL類：武商購物中心位置：仙桃市龍華山辦事處錢溝路西側(cè)占地面積：104畝，容積率≤4.5土地出讓金：3億一期項(xiàng)目：占地60畝，地價(jià)1.8億，其中37畝興建一座地上八層，地下二層，總建筑面積約10萬平方米的武商仙桃購物中心。已于2012年4月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2013年9月29日開門營業(yè)；預(yù)測：結(jié)合武商傳統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目會全部持有招商經(jīng)營規(guī)劃典型商業(yè)城市綜合體類：銀泰天地位置：仙桃市沙嘴辦事處占地面積：約200畝總建筑面積：60萬方總體規(guī)劃：興建集大型商貿(mào)、高檔公寓、星級酒店、文體娛樂，以及室內(nèi)外精品步行街、城市休閑廣場、精品住宅為一體的現(xiàn)代化城市綜合體。已于2012年4月簽約，預(yù)計(jì)2014年底建設(shè)營業(yè)；預(yù)測：參考全國銀泰同類項(xiàng)目，此種多業(yè)態(tài)、超體量項(xiàng)目，會在持有主力店的基礎(chǔ)上全力推進(jìn)其他物業(yè)的銷售街區(qū)類：劉口美食文化街(沔街)位置：仙桃市劉口和玉沙大道一線占地面積：約243畝總建筑面積：1.2萬方總體規(guī)劃：規(guī)劃4公里長的明清風(fēng)格的仿古建筑群。主要包括形成文化藝術(shù)創(chuàng)作，產(chǎn)品加工制作，傳統(tǒng)飲食文化、民俗風(fēng)情展示，民間藝術(shù)表演，藝術(shù)人才和管理人才培訓(xùn)，旅游休閑娛樂，體操武術(shù)表演，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、傳媒創(chuàng)意和商務(wù)服務(wù)等功能，成為仙桃最大的集餐飲、休閑、觀光及各類農(nóng)家活動于一體的綜合旅游休閑場所，建成宜黃高速沿線的旅游文化景觀帶，打造以劉口和杜柳為核心的“旅游文化名村”。一期劉口段已經(jīng)建成營業(yè)，餐飲業(yè)經(jīng)營異?；鸨?，深受仙桃市民熱捧。預(yù)測：本項(xiàng)目全部持有招商，契合政府對于片區(qū)特色旅游觀光資源的重點(diǎn)規(guī)劃，打造極具特色的民俗餐飲一條街規(guī)劃典型商業(yè)4.3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)布點(diǎn)調(diào)查范圍——以項(xiàng)目為核心周邊主要商業(yè)街區(qū)由于項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)沒有形成較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查范圍主要以交通干道為主，包括：仙桃大道、黃金大道、何李路、沔街等。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研仙桃大道黃金大道何李路沔街仙桃大道：為仙桃市主干道，面鋪數(shù)量較多，以服務(wù)類經(jīng)營為主，租金21-66元/㎡/月調(diào)查范圍：仙桃大道全路段業(yè)種統(tǒng)計(jì)：仙桃大道為市區(qū)主干道之一，沿街商業(yè)繁多，以服務(wù)類為主租金水平：21—66元/㎡·月，仙桃大道中段商鋪?zhàn)饨疠^高，向兩端延伸租金下降，呈現(xiàn)一定差距仙桃大道本案仙桃大道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)仙桃大道平均租金為21-66元/m2·月左右，大多店面私有。項(xiàng)目周邊租金水平——仙桃大道店面面積（㎡）租金（元/㎡·月）業(yè)種好樂多超市12021超市好再來煙酒副食1030副食日雜萬旺超市1040副食日雜好宜家超市15040超市賽維洗衣生活館7025服務(wù)還來客衣柜16736建材土特產(chǎn)總匯4050副食日雜大眾打印5066概念店煙酒超市1562副食日雜中國福利彩票852服務(wù)仙桃大道沿街商鋪?zhàn)饨鸾y(tǒng)計(jì)何李路：商鋪主要以經(jīng)營餐飲、副食日雜為主，檔次較低，租金20-55元/㎡/月何李路本案調(diào)查范圍：北至漢江邊，南至黃金大道業(yè)種統(tǒng)計(jì)：主要以水暖建材店、小飯店、副食日雜店為主的一些為周邊居民提供便民服務(wù)的店鋪為主。租金水平：20-55元/㎡/月，靠近漢江和黃金大道的租金偏低，而靠近仙桃大道的租金偏高。何李路商鋪?zhàn)饨鸱秶?0~55元/m2/月項(xiàng)目周邊租金水平——何李路店鋪名面積（m2)租金（元/月/m2)業(yè)種金至西餅屋2523副食日雜晨光文具3524副食日雜欣欣水暖電料4025建材特別特設(shè)計(jì)會所3531娛樂消費(fèi)世紀(jì)星全自動麻將桌4524建材家居十一墩酒樓1836餐飲摩西創(chuàng)藝裝飾8041建材家居同發(fā)苑12020餐飲廣廣小吃2030餐飲軍榮焊接2530服務(wù)震宇名煙名酒2042副食日雜牛肉面館4055餐飲朝陽輪胎3055交通工具面館3050餐飲公正煙酒批發(fā)2550副食日雜特種門建材3055建材家居零售店2555副食日雜煙酒副食1540副食日雜摩托車修理3033服務(wù)黃金大道：商鋪主要以經(jīng)營建材裝修、交通工具類為主，租金18-27元/㎡/月調(diào)查范圍：西至漢江路，東至何李路。業(yè)種統(tǒng)計(jì)：店鋪主要經(jīng)營建材裝修，機(jī)電汽配，分布在三個成熟的小區(qū)里。租金水平：由于此條道路兩邊主要是在建樓盤和農(nóng)田，人流稀少，租金較低，為18-27元/㎡/月。黃金大道本案黃金大道商鋪?zhàn)饨鸱秶?8~27元/m2/月項(xiàng)目周邊租金水平——黃金大道店鋪名面積（m2)租金（元/月/m2)業(yè)種自福超市8025超市鴻光機(jī)電有限公司12027交通工具美的專賣店7023建材家居憶美便利店8020副食日雜葉子平價(jià)超市11018超市沔街：主要以餐飲文化一條街為主，主營餐飲，租金10-2525元/㎡·月調(diào)查范圍：沔街已招商路段（東段）業(yè)種統(tǒng)計(jì)：目前商鋪數(shù)量不多，以餐飲、零售為主租金水平：底層商鋪25元/㎡·月，餐飲一條街以古典風(fēng)格和規(guī)模為賣點(diǎn)，檔次在周邊較高，整棟出租，平均租金約15萬元/年；沔街本案沔街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)沔街東段普通底層商鋪平均租金為約25元/m2/月，飲食一條街（獨(dú)棟）平均年租金在15萬元/年項(xiàng)目周邊租金水平——沔街店面面積（㎡）租金（元/㎡·月）業(yè)種仙桃市康復(fù)診所10025醫(yī)療類土特產(chǎn)4020副食日雜餐館8025餐飲類副食臨售2022副食日雜飲食一條街整棟10餐飲丑八怪美食城共2層，約300㎡15萬/年餐飲類商業(yè)布點(diǎn)調(diào)查范圍——以項(xiàng)目為核心周邊主要商業(yè)街區(qū)仙桃大道黃金大道何李路沔街項(xiàng)目周邊沿街門面租金為10-66元/m2/月；其中，靠近街道交匯處、人口密集處、市場集中路段、大型中高檔社區(qū)處租金較高為：30-66元/m2/月；其它中間路段、待開發(fā)區(qū)、民用房屋等低檔次的門面租金約為10-25元/m2/月。單位：元/m2/月21-6620-5518-2710-25商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：仙桃商業(yè)“十二五”規(guī)劃主次兩級商業(yè)中心體系“十二五”時(shí)期，建成城市主（市級中心）、次（居住片，區(qū)級）兩級商業(yè)中心體系。城內(nèi)設(shè)置市級商業(yè)中心連個、居住片區(qū)級商業(yè)中心五個。市級商業(yè)中心老城區(qū)位于大新路、沔陽大道兩側(cè)，南城新區(qū)商業(yè)中心位于致富路兩側(cè)，緯二路以北。以城市更新為主，整合現(xiàn)狀，提升環(huán)境質(zhì)量，強(qiáng)化老城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)職能，完善城市中心功能，建設(shè)一個門類齊全的綜合性的商業(yè)服務(wù)中心?？傮w規(guī)劃布局專業(yè)市場規(guī)劃居住片區(qū)級商業(yè)中心五個，其中西北區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中在解放西路與干河路北延段交界處、絲寶路以西；西南區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中在黃金大道以北、絲寶路兩側(cè)；東南區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中在黃金大道以北、昌升路兩側(cè)；東北區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中在沔陽大道以南、三號路以東規(guī)劃保留8處專業(yè)市場，新建3處專業(yè)市場，分別位于仙洪公路以西、仙南大道以南；仙彭公路以西、桃十五路以南；黃金大道以北、和平路以東。市級商業(yè)中心片區(qū)商業(yè)中心資料來源：仙桃市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2008—2030）4.4樓盤底商城南片區(qū)在售樓盤底商通常為1-2層，大部分商鋪已經(jīng)出售完畢，一樓均價(jià)12000元/平米在售樓盤底商案名地址層數(shù)層高總商業(yè)面積（m2）商鋪面積（m2）盈利模式租售價(jià)格(元)租售情況金誠花園黃金大道中段2兩層共5.8出售12000-13000基本售完江漢名居錢溝南路與黃金大道交匯處1245910-131出售30元/月/平米已售完新城壹號仙桃市玉沙大道2號3一二層共6.5米，三層3米一期728840-160出售一二層一起出售，售價(jià)12000，三層3000基本售完福星城錢溝南路與黃金大道交匯處3一5.8米，二3米，三3.5米3000012-225（一期）出售一層13000-14000，二層6500-7000，三層3000-35002,6,7棟基本售完翰林公館黃金大道東段7號2一5.8，二5.21500050-800（一期）部分出租，部分出售13000元/平米還未出售漫城林語黃金大道東段9號2出售未定還未出售4.5投資調(diào)研商鋪投資者訪談訪談地點(diǎn)：仙桃城區(qū)訪談時(shí)間：2012年6月27日——7月3日訪談對象：商鋪經(jīng)營者訪談方式：面談、電話訪談訪談數(shù)量：100人，有效訪談35人訪談目的：了解商戶對項(xiàng)目的認(rèn)識了解投資者對項(xiàng)目投資需求投資者對本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的期望表現(xiàn)為：步行街〉酒店〉購物中心〉專業(yè)市場投資客對于項(xiàng)目建設(shè)步行街、酒店最為認(rèn)可，可見仙桃投資客投資步行街商鋪情有獨(dú)鐘，符合三線城市投資需求特征；參見目前仙桃住宅底商、文化步行街的銷售火爆情況看，商鋪的投資價(jià)值一直受到追捧，特別是近年投資渠道單一、通貨膨脹高企的大環(huán)境下，商鋪投資價(jià)值日益顯現(xiàn)；投資者對本項(xiàng)目業(yè)種定位的期望表現(xiàn)為：餐飲娛樂、超市〉賓館酒店〉建材家居投資客對于項(xiàng)目業(yè)種定位為建設(shè)餐飲娛樂、超市最為認(rèn)可，可見仙桃餐飲娛樂消費(fèi)作為市民主要的消費(fèi)休閑方式一直高居榜首，近年來娛樂消費(fèi)的