物業(yè)服務(wù)合同范本及解除流程物業(yè)服務(wù)合同是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款設(shè)計與解除流程的合規(guī)性，直接影響小區(qū)管理秩序與雙方權(quán)益。本文結(jié)合法律規(guī)定與實務(wù)經(jīng)驗，梳理合同范本核心要點及解除的規(guī)范路徑，為相關(guān)主體提供實操指引。一、物業(yè)服務(wù)合同核心條款與范本架構(gòu)（一）當(dāng)事人與服務(wù)范圍條款合同首部應(yīng)明確委托方（業(yè)主大會/業(yè)主委員會或單個業(yè)主，依管理形式而定）與受托方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱、地址及法定代表人信息。服務(wù)范圍需逐項列舉，如：物業(yè)共用部位（樓梯、電梯、外墻等）的維修、養(yǎng)護；共用設(shè)施設(shè)備（消防、監(jiān)控、給排水系統(tǒng)）的運行管理；公共區(qū)域（小區(qū)道路、綠地、停車場）的清潔、安保、綠化養(yǎng)護；業(yè)主專有部分的特約服務(wù)（如家政、設(shè)施維修，需單獨約定費用）。實務(wù)提示：服務(wù)范圍需與《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“基礎(chǔ)服務(wù)”范疇對應(yīng)，避免模糊表述（如“小區(qū)整體管理”），應(yīng)細化到具體事項，便于后期履約判定。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費用條款1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：需量化約定，如“電梯月度維?！?次”“公共區(qū)域每日清潔≥2次”“安保人員24小時在崗”，可參考《住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》制定。2.費用及支付：明確物業(yè)費計費方式（包干制/酬金制）、單價（按建筑面積/套計算）、支付周期（月/季/年）、繳費時間（如“每月5日前支付上月費用”）。若涉及停車費、能耗費，需單獨列項說明分攤規(guī)則。（三）合同期限與權(quán)利義務(wù)條款期限：通常為3-5年，可約定“期滿前3個月，雙方無異議則自動續(xù)期1年”，避免合同真空。業(yè)主方義務(wù)：按時繳費、配合物業(yè)施工、遵守管理規(guī)約；物業(yè)方義務(wù)：公示收支情況、接受業(yè)主監(jiān)督、履行應(yīng)急維修責(zé)任（如水管爆裂2小時內(nèi)響應(yīng)）。（四）違約責(zé)任與爭議解決違約情形需對應(yīng)責(zé)任，如業(yè)主逾期繳費按日計收萬分之三違約金，物業(yè)未達服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需減免物業(yè)費或承擔(dān)修復(fù)費用。爭議解決優(yōu)先約定“向物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會申請調(diào)解”，或“提交仲裁委員會仲裁”（需明確仲裁機構(gòu)），訴訟則由物業(yè)所在地法院管轄。二、物業(yè)服務(wù)合同解除的法定與約定路徑（一）業(yè)主方解除：從“個體異議”到“集體決議”1.約定解除：若合同約定“業(yè)主大會經(jīng)雙過半（面積、人數(shù)）表決通過，可提前30日書面通知物業(yè)解除合同”，則按約定執(zhí)行。需注意：解除通知需送達物業(yè)法定代表人或指定聯(lián)系人，保留簽收憑證。2.法定解除：依據(jù)《民法典》第946條，物業(yè)嚴(yán)重違約（如長期停運電梯、挪用維修資金、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)長期不達標(biāo)且拒不整改）時，業(yè)主大會可訴請解除。實務(wù)流程：業(yè)主委員會委托第三方評估服務(wù)質(zhì)量，形成《服務(wù)評估報告》；召開業(yè)主大會，經(jīng)雙過半業(yè)主表決通過解除決議；向物業(yè)發(fā)出書面解除通知，同步函告屬地住建部門備案；若物業(yè)拒絕交接，可申請法院強制執(zhí)行（需提交業(yè)主大會決議、通知憑證等證據(jù)）。（二）物業(yè)方解除：合規(guī)性與風(fēng)險防控1.約定解除：合同到期前，物業(yè)需提前3個月書面告知業(yè)主方是否續(xù)約；若約定“業(yè)主欠費累計達3個月，物業(yè)可解除合同”，需先履行催告義務(wù)（書面催告+合理期限，如15日），方可解除。2.法定解除：因不可抗力（如小區(qū)整體拆遷）或業(yè)主方根本違約（如拒不提供物業(yè)辦公場地、阻撓服務(wù)開展），物業(yè)可依《民法典》第563條解除。注意：解除前需書面通知業(yè)主方，說明解除事由，避免被認定為“擅自撤場”。（三）特殊情形：前期物業(yè)服務(wù)合同的解除開發(fā)商與物業(yè)簽訂的前期合同，自業(yè)主大會選聘新物業(yè)并簽訂合同生效時自動解除（《民法典》第940條）。業(yè)主收房時若對前期物業(yè)不滿，可通過成立業(yè)主大會更換物業(yè)，但需注意：收房即視為認可前期合同，欠費仍需補繳。三、解除實務(wù)中的關(guān)鍵注意事項（一）證據(jù)留存與文書規(guī)范解除通知需載明解除事由、依據(jù)（合同條款/法律條文）、解除時間、后續(xù)交接要求（如物業(yè)需移交的資料、設(shè)施清單）。保留溝通記錄（郵件、短信、函件）、服務(wù)不達標(biāo)的照片/視頻、繳費憑證、業(yè)主大會表決簽名冊等，以備糾紛時舉證。（二）交接與過渡安排解除后，物業(yè)需向新物業(yè)或業(yè)主委員會移交：物業(yè)檔案（竣工圖、設(shè)施臺賬、業(yè)主資料）；公共收益賬戶（如電梯廣告收入）、維修資金使用記錄；設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)報告（如電梯年檢報告、消防檢測報告）。過渡方案：若新物業(yè)未及時入駐，可約定“原物業(yè)提供30日過渡期服務(wù)，費用按原標(biāo)準(zhǔn)的80%計收”，避免管理真空。（三）糾紛解決的多元途徑協(xié)商優(yōu)先：通過業(yè)主委員會與物業(yè)直接溝通，或邀請屬地居委會、住建部門調(diào)解；仲裁/訴訟：若合同約定仲裁，需按仲裁規(guī)則提交材料；訴訟則需準(zhǔn)備起訴狀、合同、解除通知、證據(jù)清單等。四、附：物業(yè)服務(wù)合同（簡易范本）甲方（委托方）：××小區(qū)業(yè)主大會（業(yè)主委員會代行）乙方（受托方）：××物業(yè)服務(wù)有限公司第一條服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位維修養(yǎng)護：每月巡檢樓梯、外墻，發(fā)現(xiàn)損壞24小時內(nèi)報修處理……2.安保服務(wù)：門崗24小時值守，監(jiān)控系統(tǒng)每日巡檢，小區(qū)內(nèi)每2小時巡邏一次……第二條費用與支付物業(yè)費按建筑面積每月××元/㎡，每季度首月5日前支付；停車費每月××元/車位，按月結(jié)算……第三條合同期限本合同期限自××年××月××日至××年××月××日。期滿前3個月，雙方無異議則自動續(xù)期1年。第四條解除與違約責(zé)任1.甲方（業(yè)主大會）經(jīng)雙過半業(yè)主表決通過，可提前30日書面通知乙方解除，乙方需于通知期滿后15日內(nèi)完成交接……2.乙方服務(wù)未達標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)甲方催告15日未整改，甲方有權(quán)減免當(dāng)月物業(yè)費的30%；累計3次未整改，甲方可解除合同