PAGE規(guī)范物業(yè)日常工作制度一、總則（一）目的為加強本物業(yè)管理工作的規(guī)范化、標準化建設(shè)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本物業(yè)日常工作制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)日常工作，包括但不限于物業(yè)維修、保潔、綠化、安保等服務(wù)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準及政策要求，確保物業(yè)服務(wù)工作合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：始終將業(yè)主的需求放在首位，以提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的服務(wù)為宗旨，不斷提升業(yè)主滿意度。3.規(guī)范管理原則：建立健全各項管理制度和工作流程，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的規(guī)范化、標準化、精細化。4.安全第一原則：高度重視物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全工作，確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生。二、物業(yè)維修工作制度（一）維修人員崗位職責1.維修主管負責制定物業(yè)維修工作計劃和預(yù)算，合理安排維修人員工作任務(wù)。組織維修人員進行技術(shù)培訓和業(yè)務(wù)學習，提高維修人員的專業(yè)技能水平。定期檢查維修工作質(zhì)量，對維修工作中出現(xiàn)的問題及時進行整改。協(xié)調(diào)與業(yè)主、其他部門之間的關(guān)系，及時處理業(yè)主關(guān)于維修方面的投訴和建議。2.維修技工嚴格按照維修操作規(guī)程進行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保維修質(zhì)量。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑、水電設(shè)施、消防設(shè)備、電梯等進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類故障和隱患。認真填寫維修記錄，詳細記錄維修時間、地點、內(nèi)容、維修人員等信息，做到維修工作有據(jù)可查。負責維修工具和設(shè)備的保管和維護，確保工具和設(shè)備完好可用。（二）維修工作流程1.維修申請業(yè)主可通過電話、微信公眾號、物業(yè)客服中心等渠道提交維修申請。物業(yè)客服人員接到維修申請后，詳細記錄維修內(nèi)容、地點、業(yè)主聯(lián)系方式等信息，并及時將維修申請轉(zhuǎn)交給維修主管。2.維修派工維修主管根據(jù)維修申請的緊急程度、維修人員的工作任務(wù)安排等情況，及時安排維修技工進行維修。維修主管向維修技工下達維修任務(wù)單，明確維修內(nèi)容、維修要求、維修時間等，并簽字確認。3.維修實施維修技工接到維修任務(wù)單后，攜帶必要的工具和設(shè)備前往維修現(xiàn)場。在維修過程中，維修技工要嚴格按照維修操作規(guī)程進行操作，確保維修質(zhì)量和安全。如遇特殊情況或超出自身維修能力范圍的問題，應(yīng)及時向維修主管匯報。維修完成后，維修技工要對維修現(xiàn)場進行清理，恢復(fù)原狀，并請業(yè)主對維修工作進行驗收。4.維修驗收業(yè)主對維修工作進行驗收，如對維修質(zhì)量滿意，應(yīng)在維修任務(wù)單上簽字確認。如業(yè)主對維修質(zhì)量有異議，維修技工應(yīng)及時與業(yè)主溝通，了解業(yè)主的意見和要求，并進行整改，直至業(yè)主滿意為止。5.維修記錄維修完成后，維修技工要及時將維修任務(wù)單交回維修主管，維修主管對維修記錄進行整理和歸檔。維修記錄應(yīng)包括維修申請時間、維修派工時間、維修完成時間、維修內(nèi)容、維修費用、業(yè)主驗收情況等信息，作為物業(yè)管理檔案的重要組成部分。（三）維修質(zhì)量保障措施1.建立維修質(zhì)量監(jiān)督機制，定期對維修工作進行檢查和評估，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。2.加強維修人員的培訓和考核，提高維修人員的專業(yè)技能水平和服務(wù)意識。3.嚴格執(zhí)行維修操作規(guī)程和質(zhì)量標準，確保維修工作質(zhì)量。4.對維修工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要及時分析原因，采取有效措施進行改進，避免類似問題再次發(fā)生。（四）維修費用管理1.維修費用預(yù)算維修主管根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用情況、維修歷史數(shù)據(jù)等，制定年度維修費用預(yù)算。維修費用預(yù)算應(yīng)包括設(shè)備設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費用（如水電設(shè)施維修、電梯維護保養(yǎng)等）、應(yīng)急維修費用、更新改造費用等。2.維修費用審批維修費用在預(yù)算范圍內(nèi)的，由維修主管審核后報物業(yè)經(jīng)理審批。維修費用超出預(yù)算范圍的，需由維修主管詳細說明原因，并提交追加預(yù)算申請，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核后報公司領(lǐng)導審批。3.維修費用結(jié)算維修工作完成后，維修技工應(yīng)及時填寫維修費用結(jié)算單，注明維修項目、維修費用明細等信息。維修費用結(jié)算單經(jīng)業(yè)主簽字確認后，報維修主管審核，再由物業(yè)財務(wù)部門進行結(jié)算。三、保潔工作制度（一）保潔人員崗位職責1.保潔主管負責制定保潔工作計劃和標準，合理安排保潔人員工作任務(wù)。組織保潔人員進行業(yè)務(wù)培訓，提高保潔人員的工作技能和服務(wù)水平。定期檢查保潔工作質(zhì)量，對保潔工作中出現(xiàn)的問題及時進行整改。協(xié)調(diào)與業(yè)主、其他部門之間的關(guān)系，及時處理業(yè)主關(guān)于保潔方面的投訴和建議。2.保潔員負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的日常清潔工作，包括樓道、電梯、走廊、樓梯、停車場、綠化帶等。按照規(guī)定的時間和標準進行清掃、拖地、擦拭、消毒等工作，確保公共區(qū)域干凈整潔。及時清理垃圾桶內(nèi)的垃圾，定期對垃圾桶進行清洗和消毒，保持垃圾桶外觀清潔。負責公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生設(shè)施（如衛(wèi)生間、洗手池等）的清潔和維護，確保衛(wèi)生設(shè)施正常使用。發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)有損壞或異常情況，應(yīng)及時向保潔主管匯報。（二）保潔工作流程1.工作準備保潔員每天上班前需到倉庫領(lǐng)取清潔工具和清潔用品，檢查工具和用品是否完好可用。按照規(guī)定的著裝要求穿戴工作服、工作帽、工作鞋等。2.公共區(qū)域清潔樓道清潔：從頂層開始，依次清掃樓道地面、扶手、窗臺等，將垃圾裝入垃圾袋，運至指定的垃圾堆放點。電梯清潔：用濕拖把擦拭電梯轎廂地面，用干凈的抹布擦拭電梯轎廂內(nèi)壁、按鈕、扶手等部位，定期對電梯轎廂進行消毒。走廊清潔：清掃走廊地面，擦拭走廊墻壁、門窗等，保持走廊整潔明亮。樓梯清潔：清掃樓梯踏步、扶手等，確保樓梯無雜物、無灰塵。停車場清潔：清掃停車場地面，清理停車標識牌、車位線內(nèi)的雜物，定期對停車場進行沖洗。綠化帶清潔：清理綠化帶內(nèi)的雜物、垃圾，修剪綠化帶邊緣，保持綠化帶美觀整潔。3.衛(wèi)生間清潔每天定時對衛(wèi)生間進行清潔，包括地面、墻面、洗手池、馬桶等部位。用清潔劑擦拭洗手池、馬桶等，去除污漬和異味，定期對衛(wèi)生間進行消毒。及時清理衛(wèi)生間內(nèi)的垃圾，更換衛(wèi)生紙等用品。4.垃圾處理保潔員將收集到的垃圾運至指定的垃圾堆放點，分類存放。垃圾堆放點的垃圾由物業(yè)公司定期安排專人進行清運，確保垃圾日產(chǎn)日清。5.工作記錄保潔員每天填寫保潔工作記錄臺帳，記錄工作內(nèi)容、工作時間、工作地點等信息。保潔主管定期對保潔工作記錄進行檢查和匯總，作為考核保潔員工作績效的依據(jù)。（三）保潔質(zhì)量標準1.公共區(qū)域地面無雜物、無污漬、無積水，光亮整潔。2.樓道扶手、窗臺、電梯轎廂內(nèi)壁、按鈕、扶手等部位干凈無灰塵。3.衛(wèi)生間無異味，地面、墻面、洗手池、馬桶等部位清潔衛(wèi)生。4.垃圾桶外觀清潔，垃圾及時清理，無滿溢現(xiàn)象。5.綠化帶內(nèi)無雜物、無垃圾，邊緣整齊美觀。（四）保潔安全注意事項1.保潔員在工作過程中要注意安全，正確使用清潔工具和清潔用品，避免發(fā)生意外傷害。2.清潔衛(wèi)生間、樓道等區(qū)域時，要注意防滑，防止滑倒摔傷。3.清潔電器設(shè)備時，要先切斷電源，防止觸電事故發(fā)生。4.搬運重物時，要注意姿勢正確，避免扭傷腰部。四、綠化工作制度（一）綠化人員崗位職責1.綠化主管負責制定綠化工作計劃和預(yù)算，合理安排綠化人員工作任務(wù)。組織綠化人員進行技術(shù)培訓和業(yè)務(wù)學習，提高綠化人員的專業(yè)技能水平。定期檢查綠化工作質(zhì)量，對綠化工作中出現(xiàn)的問題及時進行整改。協(xié)調(diào)與業(yè)主、其他部門之間的關(guān)系，及時處理業(yè)主關(guān)于綠化方面的投訴和建議。2.綠化養(yǎng)護工負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化植物的日常養(yǎng)護工作，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。按照綠化養(yǎng)護操作規(guī)程進行操作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。定期對綠化植物進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物生長過程中出現(xiàn)的問題，如缺水、缺肥、病蟲害等。負責綠化工具和設(shè)備的保管和維護，確保工具和設(shè)備完好可用。（二）綠化養(yǎng)護工作流程1.澆水根據(jù)綠化植物的品種、生長階段、季節(jié)變化等因素，確定合理的澆水頻率和澆水量。采用噴灌、滴灌、人工澆水等方式進行澆水，確保綠化植物根部土壤濕潤。2.施肥根據(jù)綠化植物的生長需求，定期進行施肥。選擇合適的肥料品種，按照規(guī)定的施肥方法和施肥量進行施肥，避免肥料浪費和環(huán)境污染。3.修剪根據(jù)綠化植物的生長特點和景觀要求，定期進行修剪。修剪時要注意保持綠化植物的形態(tài)美觀，避免過度修剪影響植物生長。修剪后的綠化植物要及時清理殘枝落葉，保持綠化區(qū)域整潔。4.病蟲害防治定期對綠化植物進行病蟲害巡查，及時發(fā)現(xiàn)病蟲害跡象。根據(jù)病蟲害的種類和嚴重程度，采取相應(yīng)的防治措施，如生物防治、物理防治、化學防治等。防治病蟲害時要注意安全，避免對環(huán)境和人體造成危害。5.綠化設(shè)施維護定期對綠化區(qū)域內(nèi)的灌溉設(shè)施、圍欄、花架等綠化設(shè)施進行檢查和維護，確保設(shè)施完好可用。發(fā)現(xiàn)綠化設(shè)施損壞或存在安全隱患時，要及時進行修復(fù)或更換，保障綠化工作的正常開展。（三）綠化質(zhì)量標準1.綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，葉片色澤正常，無枯黃現(xiàn)象。2.綠化植物修剪整齊，造型美觀，符合景觀設(shè)計要求。3.綠化區(qū)域內(nèi)無雜草，地面整潔干凈。4.綠化設(shè)施完好無損，正常運行。（四）綠化安全注意事項1.綠化人員在使用農(nóng)藥、化肥等化學物品時，要嚴格按照操作規(guī)程進行操作，做好防護措施，避免中毒和環(huán)境污染。2.修剪綠化植物時，要注意安全，避免剪刀等工具傷人。3.澆水、施肥等作業(yè)時，要注意避免水流到公共區(qū)域，造成地面濕滑。五、安保工作制度（一）安保人員崗位職責1.安保主管負責制定安保工作計劃和方案，合理安排安保人員工作任務(wù)。組織安保人員進行業(yè)務(wù)培訓和軍事訓練，提高安保人員的綜合素質(zhì)和應(yīng)急處置能力。定期檢查安保工作質(zhì)量，對安保工作中出現(xiàn)的問題及時進行整改。協(xié)調(diào)與業(yè)主、其他部門之間的關(guān)系，及時處理業(yè)主關(guān)于安保方面的投訴和建議。負責與公安機關(guān)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作。2.門崗安保員負責物業(yè)管理區(qū)域出入口的值班工作，對進出人員、車輛進行嚴格登記和檢查。維護出入口的秩序，確保人員和車輛進出順暢，無擁堵現(xiàn)象。對攜帶大件物品出門的人員進行核實，確保物品出門手續(xù)齊全。及時發(fā)現(xiàn)并處理出入口周邊的異常情況，如可疑人員、車輛等，并及時向上級匯報。3.巡邏安保員按照規(guī)定的巡邏路線和時間間隔，對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。巡邏過程中要注意觀察周邊環(huán)境，檢查門窗、水電設(shè)施等是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并匯報。在巡邏過程中，要及時發(fā)現(xiàn)并制止各類違法犯罪行為，維護物業(yè)管理區(qū)域的治安秩序。對巡邏中發(fā)現(xiàn)的數(shù)據(jù)進行記錄，如巡邏時間、巡邏路線、發(fā)現(xiàn)的問題等，作為安保工作記錄的重要內(nèi)容。4.監(jiān)控室安保員負責監(jiān)控室的日常值班工作，實時監(jiān)控物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)。對監(jiān)控畫面進行認真觀察，及時發(fā)現(xiàn)異常情況，并通知相關(guān)人員進行處理。長期保存監(jiān)控視頻資料，以備查閱。負責監(jiān)控設(shè)備的日常維護和保養(yǎng)，確保設(shè)備正常運行。（二）安保工作流程1.人員出入管理外來人員進入物業(yè)管理區(qū)域時，門崗安保員要禮貌詢問來訪事由，并請其出示有效證件。對來訪人員進行登記，記錄來訪時間、來訪人姓名、被訪人姓名、來訪事由等信息，并通知被訪人確認。經(jīng)被訪人同意后，為來訪人員發(fā)放臨時出入證，并指引其前往目的地。業(yè)主或物業(yè)使用人攜帶大件物品出門時，門崗安保員要核實物品出門手續(xù)，如業(yè)主簽字確認的放行條等，確認無誤后予以放行。2.車輛出入管理業(yè)主或物業(yè)使用人的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域時，門崗安保員要檢查車輛是否有本小區(qū)的停車證。對車輛進行登記，記錄車輛牌號、進入時間等信息，并予以放行。外來車輛進入物業(yè)管理區(qū)域時，門崗安保員要禮貌詢問來訪事由，并請其出示有效證件。對外來車輛進行登記，記錄車輛牌號、來訪時間、來訪人姓名、被訪人姓名、來訪事由等信息，并通知被訪人確認。經(jīng)被訪人同意后，為外來車輛發(fā)放臨時停車證，并指引其前往指定停車位停放。車輛出門時，門崗安保員要檢查車輛是否有停車證，并核對車輛牌號與停車證信息是否一致。在確認無誤后，收回停車證，予以放行。3.巡邏工作巡邏安保員按照規(guī)定的巡邏路線和時間間隔進行巡邏。巡邏過程中，要認真檢查門窗、水電設(shè)施等是否正常，是否有異常聲響、氣味等。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如發(fā)現(xiàn)門窗未關(guān)閉、水電設(shè)施損壞等情況，要及時通知相關(guān)人員進行維修，并做好記錄。對巡邏中發(fā)現(xiàn)的可疑人員、車輛等，要進行盤查，并及時向上級匯報。4.監(jiān)控工作監(jiān)控室安保員要實時監(jiān)控物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，密切關(guān)注監(jiān)控畫面。發(fā)現(xiàn)異常情況，如人員打架斗毆、盜竊行為、火災(zāi)等，要立即通知相關(guān)人員前往現(xiàn)場處理，并做好記錄。對監(jiān)控視頻資料要妥善保存，按照規(guī)定的期限進行備份，以備查閱。（三）安保應(yīng)急處置措施1.制定應(yīng)急預(yù)案，明確各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程和責任分工。2.定期組織安保人員進行應(yīng)急演練，提高安保人員的應(yīng)急處置能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時，安保人員要立即采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如報警、疏散人員、控制現(xiàn)