PAGE房地產(chǎn)管理制度規(guī)范一、總則（一）目的為加強公司房地產(chǎn)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、使用等行為，保障公司合法權(quán)益，提高房地產(chǎn)資產(chǎn)運營效益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際情況，制定本制度規(guī)范。（二）適用范圍本制度適用于公司及所屬各部門、各項目公司涉及房地產(chǎn)管理的各項活動，包括但不限于土地獲取、項目開發(fā)、房產(chǎn)銷售、租賃管理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保公司房地產(chǎn)管理活動合法合規(guī)。2.規(guī)范化原則：建立健全各項管理制度和流程，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。3.效益性原則：優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高資產(chǎn)運營效率，實現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化。4.風(fēng)險防控原則：加強風(fēng)險識別、評估和控制，有效防范房地產(chǎn)管理過程中的各類風(fēng)險。二、土地管理（一）土地獲取1.市場調(diào)研定期開展土地市場調(diào)研，收集土地出讓、轉(zhuǎn)讓等信息，分析土地市場動態(tài)和趨勢。關(guān)注政府土地規(guī)劃和政策調(diào)整，為公司土地獲取提供決策依據(jù)。2.獲取方式根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項目需求，選擇合適的土地獲取方式，包括招拍掛、協(xié)議出讓、并購等。參與土地招拍掛活動時，應(yīng)組建專業(yè)團(tuán)隊，進(jìn)行充分的前期準(zhǔn)備工作，制定合理的競拍策略。3.盡職調(diào)查在獲取土地前，對目標(biāo)地塊進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，包括土地權(quán)屬、規(guī)劃條件、地上附著物、周邊環(huán)境等情況。委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行土地評估，確保土地價格合理，符合公司投資預(yù)算。（二）土地開發(fā)1.規(guī)劃設(shè)計依據(jù)土地規(guī)劃條件和公司項目定位，組織開展項目規(guī)劃設(shè)計工作。邀請專業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，充分征求公司內(nèi)部各部門及相關(guān)利益者的意見，確保設(shè)計方案科學(xué)合理、符合市場需求。2.開發(fā)計劃制定詳細(xì)的土地開發(fā)計劃，明確項目開發(fā)進(jìn)度節(jié)點、各階段工作任務(wù)和責(zé)任人。加強對開發(fā)計劃執(zhí)行情況的跟蹤和監(jiān)控，及時解決開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，確保項目按時、按質(zhì)完成。3.施工管理選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和信譽的施工單位進(jìn)行項目建設(shè)，簽訂規(guī)范的施工合同。建立健全施工質(zhì)量、安全管理制度，加強施工現(xiàn)場監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量和施工安全。三、項目開發(fā)管理（一）項目立項1.項目可行性研究對擬開發(fā)項目進(jìn)行全面的可行性研究，分析項目的市場前景、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等。編制項目可行性研究報告，作為項目立項決策的重要依據(jù)。2.立項審批按照公司內(nèi)部立項審批流程，提交項目可行性研究報告及相關(guān)資料，經(jīng)公司管理層審批通過后，辦理項目立項手續(xù)。（二）項目建設(shè)管理1.工程招標(biāo)根據(jù)項目建設(shè)需求，制定工程招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間等。按照相關(guān)法律法規(guī)和公司招標(biāo)管理制度，組織開展工程招標(biāo)工作，確保招標(biāo)過程公開、公平、公正。2.合同管理與中標(biāo)單位簽訂詳細(xì)的工程施工合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程價款、付款方式、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等條款。加強對工程合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時處理合同糾紛，確保合同順利履行。3.工程監(jiān)理委托具備相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對項目建設(shè)進(jìn)行全過程監(jiān)理。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督管理，定期向公司匯報監(jiān)理工作情況。（三）項目竣工驗收1.驗收準(zhǔn)備項目建設(shè)完成后，施工單位應(yīng)組織自查自驗，整改存在的問題，確保工程質(zhì)量符合驗收標(biāo)準(zhǔn)。公司相關(guān)部門應(yīng)做好項目竣工驗收資料的收集、整理工作，包括工程竣工報告、質(zhì)量檢驗報告、竣工圖紙等。2.驗收程序公司組織相關(guān)部門及人員對項目進(jìn)行竣工驗收，驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、配套設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，下達(dá)整改通知，要求施工單位限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查，直至驗收合格。3.備案登記項目竣工驗收合格后，按照規(guī)定辦理工程竣工驗收備案登記手續(xù)，取得竣工驗收備案表。四、房產(chǎn)銷售管理（一）銷售計劃制定1.市場分析定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，了解市場需求、競爭態(tài)勢、價格走勢等情況。結(jié)合公司項目特點和市場情況，制定合理的房產(chǎn)銷售計劃，明確銷售目標(biāo)、銷售策略、銷售時間節(jié)點等。2.銷售定價根據(jù)項目成本、市場行情、周邊競品價格等因素，制定科學(xué)合理的房產(chǎn)銷售價格體系。定期對銷售價格進(jìn)行評估和調(diào)整，確保價格具有市場競爭力。（二）銷售流程管理1.客戶接待建立規(guī)范的客戶接待流程，銷售人員應(yīng)熱情、專業(yè)地接待客戶，了解客戶需求，提供詳細(xì)的項目信息和咨詢服務(wù)。對客戶信息進(jìn)行登記和整理，建立客戶檔案，以便后續(xù)跟進(jìn)和服務(wù)。2.認(rèn)購簽約客戶確定購買意向后，與客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議，收取定金。在規(guī)定時間內(nèi)，與客戶簽訂正式的商品房買賣合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、房屋交付時間、付款方式等條款。3.銷售回款加強對銷售回款的管理，明確各階段回款目標(biāo)和責(zé)任人。及時跟蹤客戶付款情況，督促客戶按時足額支付房款，確保銷售資金及時回籠。（三）銷售代理管理1.代理機構(gòu)選擇根據(jù)項目銷售需求，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)。與代理機構(gòu)簽訂詳細(xì)的代理合同，明確代理范圍、代理期限、代理費支付方式、銷售目標(biāo)等條款。2.代理監(jiān)督建立對銷售代理機構(gòu)的監(jiān)督考核機制，定期檢查代理機構(gòu)銷售工作進(jìn)展情況。要求代理機構(gòu)定期匯報銷售情況、客戶反饋等信息，及時解決代理過程中出現(xiàn)的問題。五、租賃管理（一）租賃業(yè)務(wù)流程1.房源管理建立公司租賃房源信息庫，對可出租房產(chǎn)的基本情況、位置、面積、戶型等進(jìn)行詳細(xì)登記。定期對租賃房源進(jìn)行巡查和維護(hù)，確保房屋質(zhì)量和安全符合租賃要求。2.客戶招租通過多種渠道發(fā)布租賃房源信息，吸引潛在客戶。對客戶租賃需求進(jìn)行了解和登記，組織客戶看房，介紹房屋情況和租賃條件。3.租賃合同簽訂與客戶達(dá)成租賃意向后，簽訂規(guī)范的租賃合同，明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式、押金金額、雙方權(quán)利義務(wù)等條款。對租賃合同進(jìn)行審核，確保合同內(nèi)容合法合規(guī)、風(fēng)險可控。（二）租金管理1.租金定價根據(jù)市場行情、房屋位置、配套設(shè)施等因素，制定合理的租金價格體系。定期對租金價格進(jìn)行評估和調(diào)整，確保租金水平與市場變化相適應(yīng)。2.租金收繳明確租金收繳時間和方式，及時向租戶發(fā)送租金催繳通知。對逾期未繳納租金的租戶，按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施，如收取滯納金、解除租賃合同等。（三）租賃房屋維護(hù)與管理1.日常維護(hù)建立租賃房屋日常維護(hù)管理制度，定期對房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋質(zhì)量問題。按照合同約定，為租戶提供必要的維修服務(wù)，確保租戶正常使用房屋。2.安全管理加強租賃房屋安全管理，配備必要的消防設(shè)施和安全設(shè)備，定期進(jìn)行安全檢查。對租戶進(jìn)行安全教育，督促租戶遵守安全規(guī)定，確保租賃房屋安全無事故。六、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理公司選擇1.招標(biāo)程序根據(jù)公司項目實際情況，制定物業(yè)管理招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)辦法等。按照相關(guān)法律法規(guī)和公司招標(biāo)管理制度，組織開展物業(yè)管理招標(biāo)工作，邀請具備相應(yīng)資質(zhì)和信譽的物業(yè)管理公司參與投標(biāo)。2.合同簽訂與中標(biāo)物業(yè)管理公司簽訂詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、費用支付方式等條款。（二）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.服務(wù)質(zhì)量考核建立對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量考核機制，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估。制定詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面。2.客戶投訴處理設(shè)立客戶投訴渠道，及時受理租戶對物業(yè)服務(wù)的投訴和建議。對客戶投訴進(jìn)行跟蹤處理，督促物業(yè)管理公司限期整改，及時反饋處理結(jié)果，確保客戶滿意度。（三）物業(yè)費用管理1.費用核算按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理費用進(jìn)行核算，明確費用構(gòu)成、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式等。定期對物業(yè)費用收支情況進(jìn)行審計，確保費用使用合理、透明。2.費用收繳物業(yè)管理公司應(yīng)按照合同約定及時收繳物業(yè)費用，明確費用收繳時間和方式。對逾期未繳納物業(yè)費用的租戶，按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施，確保物業(yè)費用足額收繳。七、房地產(chǎn)檔案管理（一）檔案分類1.土地檔案包括土地出讓合同、土地權(quán)屬證書、土地評估報告、土地開發(fā)相關(guān)文件等。2.項目開發(fā)檔案涵蓋項目立項文件、可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計文件、工程建設(shè)相關(guān)合同、竣工驗收資料等。3.房產(chǎn)銷售檔案包含銷售合同、客戶檔案、銷售報表、回款記錄等。4.租賃檔案有租賃合同、租戶檔案、租金收繳記錄、房屋維護(hù)記錄等。5.物業(yè)管理檔案包括物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)質(zhì)量考核記錄、客戶投訴處理記錄、物業(yè)費用收支記錄等。（二）檔案收集與整理1.各部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)本部門房地產(chǎn)檔案的收集和整理工作，確保檔案資料完整、準(zhǔn)確。2.檔案管理人員應(yīng)按照檔案分類標(biāo)準(zhǔn)，對收集到的檔案資料進(jìn)行分類、編號、裝訂，建立檔案目錄索引，便于查詢和管理。（三）檔案保管與利用1.設(shè)立專門的檔案保管場所，配備必要的檔案保管設(shè)備，確保檔案安全存放。2.建立檔