亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市 1 2 5 5 6 6 8 9 9 11 18 20 21 22 23 24 25 26亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市1（一）本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估（二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員（三）資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他（四）資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同（五）資產(chǎn)評估報告使用人應當關(guān)注評估結(jié)論成立的假設前提、資產(chǎn)評估報（六）資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市5北方亞事資產(chǎn)評估有限責任公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，對各項資產(chǎn)分別采用合適的方法，按照必要的評估程序，對亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資經(jīng)營范圍：家具的設計、制造、銷售；鋁木門窗、樓梯扶手、房屋裝飾材料6的生產(chǎn)、銷售；家具、家居用品的批發(fā)；經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務和本企業(yè)所需的機械設備、零配件、原輔材料及技術(shù)的進口業(yè)務（國家限定公司許可項目：住宅室內(nèi)裝飾裝修（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方一般項目：建筑裝飾材料銷售；專業(yè)設計服務（除依法須經(jīng)批準的項目外，其他資產(chǎn)評估報告的使用人為經(jīng)濟行為相關(guān)的當事方、產(chǎn)權(quán)持有人的上級主亞振家居股份有限公司擬以持有的存貨、固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)和軟件對江蘇亞振家居有限公司出資，本次評估是確定亞振家居股份有限公司擬出資涉及的評估對象是亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)于評估基準日評估范圍所涉及的資產(chǎn)為亞振家居股份有限公司擬出資涉及的存貨、固定資本業(yè)務評估對象和評估范圍由委托人及產(chǎn)權(quán)持有7納入本次評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)建成于2001年至2019年之間，主要用的土地均已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，為出讓性質(zhì)的亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市8運行檢測制度，日常保養(yǎng)與維護都較到位，至評估基準日市場價值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況選擇市場價值為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市9該評估基準日接近經(jīng)濟行為實現(xiàn)日，由委托人確定，并在資產(chǎn)評估委托合同）；亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市根據(jù)資產(chǎn)評估準則的有關(guān)規(guī)定，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集成本法是指按照重建或者重置被評估資產(chǎn)的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價值的評估方法收益法是指將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價值的各種評市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。根據(jù)市場收集、調(diào)查情況，選擇與評估對象相類似的房地產(chǎn)進行比較修正，建立價格可比基礎，對其交易情況、評估人員通過現(xiàn)場查看倉儲保管情況，了解倉庫保管制度及定期盤點制度，在核實賬、表、實物數(shù)量相符的基礎上，評估人員根據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資料分析其賬面值的構(gòu)成及購進時間。企業(yè)對于距離基準日一年時間之內(nèi)沒有出入庫變動的原材料，定義為呆滯品并計提存貨跌價準備；對于一年之內(nèi)有出入庫變動的原材料，定義為正常品。企業(yè)的原材料采用月末一次性加權(quán)平均的方式對于庫存時間較長、超儲積壓、閑置不用但可以正常使用的材料，采用市場對于霉爛變質(zhì)、毀損報廢、無法正常使用的材料，經(jīng)核實后按其殘余價值確定評估值，即按照廢料回收價格評估，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查和企業(yè)倉庫管理人員介紹，企業(yè)持有的該部分存貨已變質(zhì)無明顯殘余價值，本次對這部分變質(zhì)材料評對于購置時間不滿一年的正常品，由于存貨流動快，原材料在庫時間很短，對于購置時間超過一年，但企業(yè)近一年存在出庫記錄的原材料，企業(yè)將這部分原材料定義為正常品，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查和企業(yè)倉庫管理人員介紹，其實物狀態(tài)與定義為呆滯品的可正常使用的材料無明顯區(qū)別，屬于“庫存時間較長、超儲積壓、閑置不用但可以正常使用”范疇，本次采用同樣的評估方法，按照市場評估人員根據(jù)公司提供的資產(chǎn)評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市證進行了核查；并履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結(jié)果與申報資料基本一致。經(jīng)查在庫周轉(zhuǎn)材料流轉(zhuǎn)較快，對于近期采購的周轉(zhuǎn)材料，其近期價格波動不大，評估人員以賬面價值確定評估值，對于采購時間超過一年的周對于對外銷售的產(chǎn)成品。企業(yè)對于距離基準日一年時間之內(nèi)沒有出入庫變動的庫存商品，定義為呆滯品并計提存貨跌價準備；對于一年之內(nèi)有出入庫變動的評估人員根據(jù)產(chǎn)成品經(jīng)核實的數(shù)量、銷售價格，以市場法確定評估價值。即在產(chǎn)成品不含稅銷售價格的基礎上扣除銷售稅金、銷售費用、所得稅及適當比例產(chǎn)成品的評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×不含稅的銷售單價×[1－銷售費用率－銷售其中：產(chǎn)成品不含稅銷售價格根據(jù)評估基準日銷售情況確定；銷售費用率、同時評估人員參照當年國資委發(fā)布的《企業(yè)績效評價標準值》中主要經(jīng)濟指標統(tǒng)亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的在產(chǎn)品評估明細表，通過詢問在產(chǎn)品的核算流程，審查有關(guān)在產(chǎn)品的原始單據(jù)、記賬憑證及明細賬，對在產(chǎn)品的形成和轉(zhuǎn)出業(yè)務進行抽查審核，對在產(chǎn)品的價值構(gòu)成情況進行調(diào)查，經(jīng)核查，在產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及時完整，金額準確，且生產(chǎn)周期較短，企業(yè)按實際成本記賬，其成本組成內(nèi)容為生產(chǎn)按照其可變現(xiàn)凈值計提了跌價準備。評估人員在核查其成本構(gòu)成與核算情況后認評估人員根據(jù)公司提供的資產(chǎn)評估明細表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進行了核查；并履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結(jié)果與申報資料基本一致。本次評估發(fā)出商品按照與產(chǎn)成品相同的評估方法進行評估。參成本法是指評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除各項損耗價值來確重置成本由以下部分組成：建安綜合造價、前期費用、建設管理費用和資金評估人員在對建筑物進行現(xiàn)場勘察分析的基礎上，依據(jù)估算指標或典型建筑物參考實例等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價，然后按現(xiàn)行的建筑安根據(jù)建設部及江蘇省有關(guān)部門頒布的有關(guān)建筑工程例，分別計算建設單位管理費用、勘察設計費、工程監(jiān)亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市根據(jù)現(xiàn)場勘察及委估建筑物的具體情況，以技術(shù)觀察法為主、使用年限法為綜合成新率＝觀察成新率×60％＋年限成新率×40%其中：觀察成新率的確定主要以建筑物實際情況為主，根據(jù)現(xiàn)場勘察建筑物的結(jié)構(gòu)及附屬設施的配置等實際情況，對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設備三個部位進年限成新率＝尚可使用年限已使用年限＋尚可使用年限）×100%評估人員根據(jù)企業(yè)提供的機器設備、車輛、電子設備清查評估明細表，進行現(xiàn)場勘察，重點抽查，核對賬、物相符情況，查閱設備采購、運行等資料，向有對設備的評估主要采用成本法，成本法是指評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除各項損耗價值后確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法的具體計算公根據(jù)國家有關(guān)稅收政策，企業(yè)購置固定資產(chǎn)時，其進項稅可以實行抵扣，因?qū)徶脮r間較早或目前市場上無相關(guān)型號已淘汰但仍在正常使用的設備，參亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市①購置價：對于大型關(guān)鍵設備，主要是通過向生產(chǎn)廠家咨詢評估基準日市場價格，或參考評估基準日近期同類設備的合同價確定購置價，或經(jīng)銷商詢價及網(wǎng)上查詢等，并參考設備最新市場成交價格，以及物價指數(shù)調(diào)整等確定購置價；對于小型設備主要是通過查詢評估基準日的市場報價信息確定購置價；對于沒有市②運雜費：運雜費是指設備在運輸過程中的運輸費、裝卸搬運費及其他有關(guān)運雜費=設備購置價×運雜費率（運雜費率參照《機械工業(yè)建設項目概算編③安裝工程費：安裝工程費參照《機械工業(yè)建設項目概算編制辦法及各項概④前期費用：建設工程前期費用按照行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標準⑥資金成本：對于制造及安裝時間半年以上的設備考慮資金成本，按資金均資金成本=(設備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+前期費用)×合理建設期×評估①專用設備和通用機器設備年限法成新率：主要依據(jù)設備經(jīng)濟壽命年限、已使用年限、尚可使用年限綜年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+觀察法成新率：通過對設備使用狀況、技術(shù)狀況的現(xiàn)場勘察了解，確定其觀亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市②對于電子設備、空調(diào)設備等小型設備，主要依據(jù)其經(jīng)濟壽命年限來確定其年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限×③對于車輛，主要依據(jù)國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛行駛里程、使使用年限成新率=(強制報廢年限-已使用年限)/強行駛里程成新率=(引導報廢里程-已行駛里程現(xiàn)場勘察成新率通過對車輛使用狀況、技術(shù)狀況的現(xiàn)場勘察了解，確定其勘市場比較法是指在評估車輛價格時，用條件類似的已成交的車輛與待估車輛第三步，對所選擇的比較交易實例進行修正。其中，修正的內(nèi)容主要有行駛第四步，經(jīng)過上述行駛里程法修正、經(jīng)濟使用年限法修正，得到各比準車輛比準車輛修正價格=比準車輛交易價格×行駛里程法修正率×經(jīng)濟使用年限對土地進行評估，常用的方法有收益法、市場法、假設開發(fā)法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應按照有關(guān)規(guī)范的要求，根據(jù)各種方法的使用范圍，結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的進行。因市場比較法為首亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市選估價方法，同時估價對象所在區(qū)域近兩年土地市場較為活躍，市場交易較為頻市場比較法是在求取一宗待估宗地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的類似土地交易案例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域因素及個別因素等差別，修正得出待估A＝待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情B＝待估宗地期日地價指數(shù)/比較案例地價交易期C＝待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域及個別因素條件指數(shù)評估人員對亞振家居提供的評估基準日外購軟件評估清單進行了賬表、賬賬核對，查核相關(guān)賬薄及原始憑證，收集相關(guān)合同、協(xié)議、使用說明等資料，核實定制和外購軟件的版本、配置、數(shù)量及相關(guān)權(quán)益等事項，了解外購軟件的功能、用途及使用情況，采用使用年限及攤銷價值等方式，根據(jù)賬面價值確定軟件的評亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市我公司與委托人就評估目的、評估對象和評估范圍、評估基準日等評估業(yè)務根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報資料，評估人員對評估對象涉及的資產(chǎn)進行1.配合企業(yè)相關(guān)財務與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估申報表”、“資產(chǎn)調(diào)查表”、“資料清單”及其填寫要求，進行登記填報，同時收集評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細狀況；查驗資產(chǎn)評估申報表，檢查有無填列不全、資產(chǎn)項目不明確現(xiàn)象，根據(jù)掌握的有關(guān)評估人員根據(jù)不同資產(chǎn)的性質(zhì)及特點，依據(jù)資產(chǎn)評估申報表，采取不同的勘根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進一步完善資產(chǎn)評估申報表，以做到“表”“實”評估人員對評估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，對權(quán)屬資料不完善、不清晰的評估人員根據(jù)評估項目的具體情況收集評估資料，包括從市場、從委托人、產(chǎn)權(quán)持有人以及從各類專業(yè)機構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對收集的評估資評估人員結(jié)合企業(yè)實際情況確定各類資產(chǎn)的作價方案，合理確定評估方法，亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市評估人員匯總各個評估對象的評估結(jié)果，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告、評估技術(shù)說明在項目負責人審核的基礎上進行三級復核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報告、評估技術(shù)說明和評估明細表提交項目部門負責人進行初步審核，根據(jù)初步審核意見進行修改后再提交質(zhì)審部審核，根據(jù)質(zhì)審部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交首席評估師簽發(fā)，最由于企業(yè)所處運營環(huán)境的變化以及不斷變化著的影響資產(chǎn)價值的種種因素，必須建立一些假設以便資產(chǎn)評估師對資產(chǎn)進行價值判斷，充分支持我們所得出的1.交易假設：是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，它是假定評估對象已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估對象的交易條件等模擬市場進行估2.公開市場假設：假設被評估資產(chǎn)擬進入的市場條件是公開市場。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件3.持續(xù)使用假設：是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市1.假設國家宏觀經(jīng)濟形勢及現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無重大變化；本2.假設產(chǎn)權(quán)持有人所在的行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)政策、管理制度及相3.假設國家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)4.假設本次評估測算的各項參數(shù)取值是按照現(xiàn)時價格體系確定的，未考慮基1.沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加本評估報告評估結(jié)論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔由于假設條件改變而根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學和客觀的原則及必要的評估程序，對亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)于評估基準日評估結(jié)論不含增值稅銷項稅額。本次評估未考慮出資過程所涉及的一切稅費亞振家居股份有限公司擬出資涉及的非貨幣資產(chǎn)市報告使用人在使用本評估報告時，應關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生2)抵押期限為2022年10月19日至2025年10月18日，抵押權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司如東縣支行，抵押金額8,2