2025物業(yè)管理考試題及參考答案一、單項選擇題（每題1分，共20題，總分20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)制定（），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項依法作出約定。A.管理規(guī)約B.臨時管理規(guī)約C.物業(yè)服務(wù)合同D.業(yè)主大會議事規(guī)則2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)管理時，其基本權(quán)利來源于（）。A.業(yè)主大會授權(quán)B.物業(yè)服務(wù)合同約定C.政府行政主管部門批準(zhǔn)D.建設(shè)單位委托3.下列不屬于物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的是（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用D.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用4.某小區(qū)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未征得有利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（）。A.直接禁止業(yè)主改造行為B.報告業(yè)主委員會處理C.及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告D.要求業(yè)主繳納額外管理費5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的日常維護責(zé)任主體是（）。A.消防部門B.建設(shè)單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.全體業(yè)主6.業(yè)主大會決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上C.專有部分占建筑物總面積四分之三以上且人數(shù)四分之三以上D.全體業(yè)主7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗記錄需由（）簽字確認。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.雙方D.業(yè)主委員會8.某小區(qū)電梯因年久失修頻繁故障，業(yè)主多次反映未解決。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行電梯安全管理義務(wù)，可能面臨的最高罰款為（）。A.5萬元B.10萬元C.20萬元D.50萬元9.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）。A.停止供電、供水B.向人民法院起訴C.沒收業(yè)主物品抵扣費用D.限制業(yè)主進入小區(qū)10.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益（如電梯廣告收入），在扣除合理成本后，應(yīng)主要用于（）。A.補充專項維修資金B(yǎng).提高物業(yè)管理人員工資C.建設(shè)單位利潤分配D.業(yè)主委員會活動經(jīng)費11.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，需召開業(yè)主大會表決。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會議召開（）前通知全體業(yè)主。A.5日B.10日C.15日D.30日12.下列關(guān)于物業(yè)檔案管理的表述中，錯誤的是（）。A.物業(yè)承接查驗檔案保存期限不得少于10年B.業(yè)主信息檔案需嚴(yán)格保密，不得泄露C.維修記錄應(yīng)自服務(wù)完成之日起保存至少5年D.監(jiān)控視頻保存期限不得少于30日13.暴雨導(dǎo)致小區(qū)地下車庫積水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時啟動應(yīng)急預(yù)案，造成業(yè)主車輛被淹。該責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.保險公司D.建設(shè)單位14.業(yè)主裝修時拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)首先（）。A.要求業(yè)主恢復(fù)原狀B.向建設(shè)行政主管部門報告C.立即制止裝修行為D.扣除裝修保證金15.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于個人的除外。這一規(guī)定出自（）。A.《物業(yè)管理條例》B.《民法典》C.《城市房地產(chǎn)管理法》D.《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不包括（）。A.房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護B.小區(qū)安全防范C.業(yè)主家庭內(nèi)部保潔D.環(huán)境綠化管理17.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿未及時換屆，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無法續(xù)簽。此時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.直接終止服務(wù)B.繼續(xù)提供服務(wù)至新業(yè)委會成立C.降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D.要求業(yè)主雙倍繳納物業(yè)費18.專項維修資金的使用需經(jīng)（）同意。A.業(yè)主委員會B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的業(yè)主C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.社區(qū)居民委員會19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范工作中，對進出小區(qū)的陌生人員應(yīng)（）。A.強制登記B.詢問并登記C.禁止進入D.無需管理20.業(yè)主大會的決定對（）具有約束力。A.全體業(yè)主B.只對同意的業(yè)主C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.建設(shè)單位二、多項選擇題（每題2分，共10題，總分20分。每題至少有2個正確選項，多選、錯選、漏選均不得分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況B.對物業(yè)共用部位進行養(yǎng)護C.代收業(yè)主水費、電費并收取手續(xù)費D.配合社區(qū)開展公共衛(wèi)生、計劃生育等工作2.根據(jù)《消防法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中的職責(zé)包括（）。A.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案B.組織消防演練C.保障疏散通道、安全出口暢通D.對建筑消防設(shè)施每年至少進行一次全面檢測3.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘4.物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)共用部位的數(shù)量、質(zhì)量B.共用設(shè)施設(shè)備的運行狀況C.物業(yè)資料的移交D.業(yè)主個人物品的清點5.下列屬于業(yè)主權(quán)利的有（）。A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同B.提議召開業(yè)主大會會議C.選舉業(yè)主委員會成員D.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，應(yīng)遵循的原則包括（）。A.及時響應(yīng)B.推諉責(zé)任C.記錄存檔D.反饋結(jié)果7.老舊小區(qū)改造中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與的工作有（）。A.協(xié)助制定改造方案B.配合管線改造施工C.宣傳改造政策D.收取改造費用8.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的表述中，正確的有（）。A.實行政府指導(dǎo)價的，需按照價格主管部門規(guī)定的基準(zhǔn)價及浮動幅度確定B.實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定C.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納D.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，業(yè)主無需承擔(dān)連帶責(zé)任9.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯困人事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.立即通知電梯維保單位B.安撫被困人員情緒C.自行嘗試開啟電梯門D.記錄事件處理過程10.智能化物業(yè)管理的應(yīng)用場景包括（）。A.智能門禁系統(tǒng)B.無人機巡檢C.業(yè)主手機APP報修D(zhuǎn).人工抄表收費三、案例分析題（每題15分，共2題，總分30分）案例一：電梯故障引發(fā)的糾紛某小區(qū)建成于2015年，共有6棟高層住宅，每棟配備2部電梯，由A物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。2024年10月，3號樓2部電梯先后出現(xiàn)故障：1部電梯因鋼絲繩磨損嚴(yán)重停運，1部電梯因主板損壞導(dǎo)致頻繁困人。業(yè)主多次向物業(yè)反映，要求盡快維修，但A企業(yè)以“維修資金未籌集到位”為由拖延。11月5日，業(yè)主王女士因電梯困人導(dǎo)致心臟病發(fā)作送醫(yī)，產(chǎn)生醫(yī)療費8000元；11月10日，因電梯長期停運，業(yè)主李先生搬運家具時從樓梯跌落，造成骨折，花費醫(yī)療費1.5萬元。業(yè)主委員會認為A企業(yè)未盡管理責(zé)任，擬啟動解聘程序。問題：1.A企業(yè)是否應(yīng)對王女士、李先生的人身損害承擔(dān)責(zé)任？請說明法律依據(jù)。2.電梯維修資金未籌集到位時，A企業(yè)應(yīng)采取哪些措施？3.業(yè)主委員會啟動解聘程序需履行哪些法定步驟？案例二：業(yè)主違規(guī)裝修引發(fā)的鄰里糾紛業(yè)主張某購買了某小區(qū)202室房屋，裝修時未經(jīng)任何審批，擅自拆除了客廳與陽臺之間的承重墻，并將陽臺封閉改為書房。樓下102室業(yè)主陳某發(fā)現(xiàn)天花板出現(xiàn)裂縫，經(jīng)鑒定系202室拆除承重墻導(dǎo)致。陳某要求張某恢復(fù)原狀并賠償損失，張某拒絕；陳某向A物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，A企業(yè)僅口頭提醒張某，未采取其他措施。陳某遂向法院起訴，同時向媒體反映，引發(fā)社會關(guān)注。問題：1.張某的行為違反了哪些法律法規(guī)？需承擔(dān)哪些責(zé)任？2.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理該事件中存在哪些過錯？應(yīng)如何正確處理？3.若張某仍不恢復(fù)原狀，陳某可通過哪些途徑維護權(quán)益？四、論述題（每題15分，共2題，總分30分）1.結(jié)合《民法典》和《物業(yè)管理條例》，論述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的角色定位及實踐路徑。2.隨著智能化技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理逐步向智慧化轉(zhuǎn)型。請分析智慧物業(yè)的核心特征，并提出推動智慧物業(yè)發(fā)展的具體措施。參考答案一、單項選擇題1.B2.B3.C4.C5.C6.B7.C8.D9.B10.A11.C12.D13.B14.C15.B16.C17.B18.B19.B20.A二、多項選擇題1.ABD2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABC6.ACD7.ABC8.ABC9.ABD10.ABC三、案例分析題案例一參考答案：1.A企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《民法典》第1198條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為公共場所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，A企業(yè)明知電梯存在安全隱患卻拖延維修，未履行對共用設(shè)施設(shè)備的維護義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主受傷，需承擔(dān)賠償責(zé)任。2.電梯屬于特種設(shè)備，根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第39條，電梯使用單位（即物業(yè)服務(wù)企業(yè)）應(yīng)保證電梯處于安全運行狀態(tài)。即使維修資金未到位，A企業(yè)應(yīng)采取以下措施：①先行墊付緊急維修費用，確保電梯安全運行；②向業(yè)主委員會報告，組織召開業(yè)主大會表決使用維修資金；③若部分業(yè)主不同意，可申請應(yīng)急使用維修資金（根據(jù)地方規(guī)定，如《住宅專項維修資金管理辦法》第24條，危及房屋使用安全等緊急情況可直接申請）。3.業(yè)主委員會啟動解聘程序需履行以下步驟：①召開業(yè)主大會會議，就解聘事項進行表決（需專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）；②提前15日通知全體業(yè)主會議時間、地點和議題；③會議記錄和表決結(jié)果需公示，接受業(yè)主監(jiān)督；④與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接，包括物業(yè)資料、共用設(shè)施設(shè)備、公共收益賬目等；⑤新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。案例二參考答案：1.張某的行為違反了：①《民法典》第272條（業(yè)主不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益）；②《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第69條（禁止擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）；③《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條（禁止拆除承重結(jié)構(gòu)）。需承擔(dān)的責(zé)任：①民事責(zé)任：恢復(fù)原狀、賠償陳某損失；②行政責(zé)任：由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；③若造成嚴(yán)重后果，可能承擔(dān)刑事責(zé)任（如構(gòu)成過失以危險方法危害公共安全罪）。2.A企業(yè)存在以下過錯：①未履行裝修管理義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第45條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)監(jiān)督業(yè)主裝修行為，發(fā)現(xiàn)違規(guī)應(yīng)立即制止并報告有關(guān)部門；②僅口頭提醒，未采取有效措施（如要求停止施工、報告城管或住建部門）。正確處理流程：①發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修時，立即下達《整改通知書》，要求停止施工并恢復(fù)原狀；②若業(yè)主拒不改正，向?qū)俚刈〗ú块T或綜合執(zhí)法部門報告；③協(xié)助陳某收集證據(jù)（如現(xiàn)場照片、裝修記錄），配合調(diào)查；④事后加強裝修管理，完善裝修申報、巡查制度。3.陳某可通過以下途徑維權(quán)：①向住建部門投訴，要求對張某進行行政處罰；②向法院提起民事訴訟，主張恢復(fù)原狀、賠償醫(yī)療費、房屋貶值損失等；③申請人民調(diào)解委員會調(diào)解；④若張某拒不執(zhí)行法院判決，可申請強制執(zhí)行（由法院委托第三方恢復(fù)原狀，費用由張某承擔(dān)）。四、論述題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的角色定位及實踐路徑角色定位：①公共服務(wù)延伸者：協(xié)助政府落實環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、垃圾分類等公共事務(wù)，彌補基層治理覆蓋不足；②多元主體協(xié)調(diào)者：搭建業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)溝通平臺，化解鄰里糾紛，促進社區(qū)和諧；③居民需求響應(yīng)者：通過日常服務(wù)收集業(yè)主訴求，反饋至社區(qū)或政府部門，推動精準(zhǔn)治理；④社區(qū)文化建設(shè)者：組織節(jié)日活動、公益宣傳，增強居民歸屬感和參與意識。實踐路徑：①強化黨建引領(lǐng)：推動“紅色物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)企業(yè)、社區(qū)黨組織、業(yè)主委員會三方聯(lián)動機制，將黨的領(lǐng)導(dǎo)融入物業(yè)管理；②完善信息共享：與社區(qū)、公安、消防等部門建立數(shù)據(jù)共享平臺，及時傳遞安全隱患、矛盾糾紛等信息；③規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：制定《物業(yè)服務(wù)操作指南》，明確公共區(qū)域管理、應(yīng)急處置等流程，提升服務(wù)透明度；④培育居民參與：通過業(yè)主議事會、意見征集等形式，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)決策（如維修資金使用、物業(yè)費調(diào)整）；⑤加強培訓(xùn)考核：定期組織物業(yè)管理人員學(xué)習(xí)《民法典》《物業(yè)管理條例》等法規(guī)，提升依法服務(wù)能力；⑥推動智慧治理：利用大數(shù)據(jù)分析業(yè)主需求，通過APP、小程序?qū)崿F(xiàn)報修、繳費、意見反饋“一站式”服務(wù)，提