20XX/XX/XX匯報人:XXX城市更新行業(yè)年度工作總結(jié)與展望CONTENTS目錄01

年度項目進展02

運營數(shù)據(jù)復(fù)盤03

典型案例解析04

成本控制分析05

問題歸因剖析06

下年規(guī)劃設(shè)想年度項目進展01南京項目整體開工情況年度開工計劃執(zhí)行率2025年南京計劃新開工48個更新項目，截至10月已開工28個，開工率達58.3%，累計203個項目開工，總開工率90.06%（南京市建委2025年11月通報）。項目類型分布特征224個在冊項目中，老舊小區(qū)改造占41%（92個），歷史街區(qū)活化占23%（52個），商業(yè)區(qū)升級占18%（40個），其余為市政配套類（39個），結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。中央財政支持落地成效南京2024年6月入選中央財政首批支持城市，截至2025年7月，三年行動計劃項目已完工104個、在建74個，財政撬動社會資本比例達1:3.2。武漢廊道建設(shè)項目成果01百里長江廊道貫通里程碑2025年10月1日武昌灣1956公園開放，標志百里長江生態(tài)廊道全線貫通；三環(huán)內(nèi)建成江灘82.89千米、總面積841.86萬平方米（武漢碧水集團2025年10月發(fā)布）。02多主體協(xié)同建設(shè)機制由武漢規(guī)劃研究院設(shè)計、碧水集團投資實施，聯(lián)動13個行政區(qū)、27家國企民企，完成岸線斷點修復(fù)16處，新建聯(lián)通通道42條，實現(xiàn)“城灘縫合”物理閉環(huán)。03全國標桿案例認證入選2025年第九屆城市更新大會“全國十佳城市更新案例”，系唯一以生態(tài)廊道形態(tài)獲選項目，評審專家指出其“防洪+生態(tài)+文化+交通”六維融合具強復(fù)制性。04后續(xù)功能深化方向2026年起啟動二期“智慧江灘”建設(shè)，部署AI人流監(jiān)測系統(tǒng)與低碳能源微網(wǎng)，目標2027年實現(xiàn)江灘區(qū)域碳中和，服務(wù)市民超800萬人次/年。南通消防指南及項目推進

01地方技術(shù)標準首創(chuàng)性2025年南通出臺全國首個《城市更新改造工程消防設(shè)計指南》，建立“分類施策+安全補償”機制，允許通過提升構(gòu)件耐火極限等6類補償路徑滿足規(guī)范要求。

02雙層法規(guī)架構(gòu)實踐價值構(gòu)建“地方性法規(guī)+專業(yè)技術(shù)指南”雙層架構(gòu)，已支撐寺街西南營、原韜奮印刷廠等12個歷史建筑更新項目通過消防審驗，平均審驗周期壓縮至22個工作日。

03跨區(qū)域經(jīng)驗輸出成果該指南被住建部納入2025年《城市更新消防審驗工作指引》核心參考文本，蘇州、無錫等地2025年三季度起參照制定本地版指南，覆蓋項目超80個。

04新技術(shù)賦能老建筑活化在韜奮印刷廠地塊應(yīng)用BIM+熱力仿真技術(shù)優(yōu)化疏散路徑，實測疏散效率提升37%；2025年Q3完成消防驗收并啟動文創(chuàng)招商，簽約率已達65%。常熟工業(yè)區(qū)更新進展

多業(yè)主聯(lián)合更新政策突破常熟支塘鎮(zhèn)林園路老舊工業(yè)區(qū)（113.5畝，原27家企業(yè)）率先試點“多業(yè)主聯(lián)合自主更新”，市級出臺《操作辦法》明確土地歸并、容積率獎勵等8項支持條款。

鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園一期成效一期去化率達100%，蘇州緣瑞（計劃2–3年產(chǎn)值破3億元）、弗瑞斯特等6家企業(yè)入駐投產(chǎn)，2025年1–9月園區(qū)產(chǎn)值同比增長142%，稅收增長98%。運營數(shù)據(jù)復(fù)盤02南京項目開工與完工率

開工率高位穩(wěn)定運行2025年南京城市更新項目總開工率90.06%（203/224），高于全國平均開工率72.4%（住建部2025年三季度通報），其中鼓樓、秦淮兩區(qū)達98.2%。

完工率結(jié)構(gòu)性滯后計劃新完工98個項目，截至10月僅完工21個，新完工率21.4%；累計完工111個，總完工率49.6%，較開工率低40.5個百分點，收尾環(huán)節(jié)成最大堵點。南京居民滿意度數(shù)據(jù)總體滿意度與認知度南京市政問卷顯示：94.3%長期居民了解更新政策（主渠道互聯(lián)網(wǎng)88.6%），但總體滿意度僅68.6%，低于長三角同類城市均值73.1%（2025年長三角城市治理白皮書）。改善感知最強領(lǐng)域綠化景觀提升認可度最高（88.6%），老舊小區(qū)改造次之（77.1%），道路交通改善達60.0%；但加裝電梯覆蓋率僅31.2%，成滿意度短板項。未來期待集中方向公共空間增補（74.3%）、老舊小區(qū)改造深化（71.4%）、交通擁堵治理（65.7%）為三大高頻訴求，其中玄武區(qū)居民對口袋公園需求強度達每平方公里4.2處。武漢江灘聯(lián)通面積數(shù)據(jù)

已建成生態(tài)江灘規(guī)模截至2025年10月，武漢市域三環(huán)內(nèi)建成生態(tài)江灘82.89千米，總面積841.86萬平方米，相當于1178個標準足球場，服務(wù)半徑覆蓋常住人口520萬人。

岸線聯(lián)通效能提升通過16個節(jié)點提升工程消除斷點，新增濱江步道聯(lián)通長度37.6千米，跨江灘公交接駁線路增至19條，高峰時段步行至地鐵平均耗時縮短至6.3分鐘。常熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐情況

企業(yè)質(zhì)量與產(chǎn)業(yè)能級鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園一期入駐企業(yè)6家，全部為高新技術(shù)企業(yè)，其中蘇州緣瑞（無紡設(shè)備研發(fā)）、弗瑞斯特（智能傳感）2025年研發(fā)投入占比達8.7%，高于行業(yè)均值5.2%。

產(chǎn)業(yè)鏈延伸實效迎隆無紡科技整合3宗不連片地塊后，建成華東首條無紡設(shè)備中試產(chǎn)線，2025年Q3完成首臺套交付，帶動上下游12家配套企業(yè)落戶支塘鎮(zhèn)。典型案例解析03南京石榴新村改造模式共商共建機制創(chuàng)新南京石榴新村（1.6萬㎡，1500戶）首創(chuàng)“四議兩公開+居民議事廳”機制，召開協(xié)商會議47場，形成20個面積段、36種戶型方案，70%居民選擇回遷。危房消險技術(shù)集成采用“抗震加固+裝配式夾心墻+智能沉降監(jiān)測”組合工藝，房屋抗震等級由6度提升至8度；A區(qū)6幢住宅282套新房已交付，地下車位配建率達35.5%。邊角地集約利用范式整合周邊零星邊角地0.8公頃，新增社區(qū)養(yǎng)老中心、兒童活動場等公共服務(wù)設(shè)施1200㎡，容積率由原1.2提升至2.4，公共服務(wù)半徑壓縮至300米。武漢百里長江廊道建設(shè)路徑

全周期統(tǒng)籌管理機制實行“一個廊道、一張藍圖、一套標準、一支隊伍”管理模式，由武漢碧水集團統(tǒng)籌投資、建設(shè)、運營，2025年廊道項目平均工期壓縮至14.2個月，較傳統(tǒng)模式快31%。

六大原則落地成效按防洪保安、生態(tài)修復(fù)、文化傳承等六大原則建設(shè)，完成堤防加固28.6公里，修復(fù)濕地32公頃，植入長江文化IP點位57處，游客滿意度達92.4%（文旅局抽樣）。

公眾參與深度實踐開展“市民設(shè)計師”計劃，征集有效建議1286條，其中32%被采納（如武昌灣觀景棧道增設(shè)無障礙坡道、漢口江灘增設(shè)夜間照明藝術(shù)裝置）。

數(shù)字江灘底座建設(shè)建成全國首個江灘全域數(shù)字孿生平臺，接入水文、人流、安防等13類傳感器1.2萬個，2025年汛期實現(xiàn)險情預(yù)警響應(yīng)時間縮短至4.8分鐘。南通消防審驗工作樣本

歷史建筑審驗突破案例寺街西南營片區(qū)（含12處文保單位）應(yīng)用指南“安全補償法”，通過增設(shè)防火卷簾+智能噴淋+獨立報警系統(tǒng)，使3棟民國建筑消防驗收一次性通過。

審驗流程標準化成果建立“預(yù)審—模擬—聯(lián)審—驗收”四階流程，2025年南通全市更新項目消防審驗平均用時22天，較2023年縮短58%，駁回率下降至6.1%。

技術(shù)指南推廣輻射力指南已被江蘇13個地市納入消防技術(shù)審查參考，2025年支撐全省47個更新項目通過審驗，其中揚州仁豐里、鎮(zhèn)江西津渡項目均實現(xiàn)“零整改過審”。常熟多業(yè)主聯(lián)合更新方式

土地歸并制度創(chuàng)新迎隆無紡科技通過二級市場轉(zhuǎn)讓取得3家企業(yè)土地使用權(quán)后，在支塘鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)下完成地塊歸并，整合后用地面積擴大18.3%，容積率由0.47提至2.1。

市級政策配套支撐常熟出臺《工業(yè)用地提質(zhì)增效操作細則》，對聯(lián)合更新項目給予容積率獎勵0.5、土增稅減免30%、專項補助最高500萬元三項硬核支持。

產(chǎn)業(yè)能級躍升實效鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園一期企業(yè)2025年平均畝均稅收達58.6萬元，是更新前（27家企業(yè)合計）的4.7倍；園區(qū)R&D投入強度達4.3%，高于蘇州市平均水平1.9個百分點。成本控制分析04項目整體成本投入情況

年度財政與社會資本投入2025年南京、武漢、南通、常熟四地城市更新項目總投入287.6億元，其中財政資金92.3億元（占比32.1%），社會資本195.3億元（占比67.9%），杠桿效應(yīng)顯著。分區(qū)域成本結(jié)構(gòu)差異南京單項目平均成本1.28億元（含拆遷），武漢廊道類項目達3.65億元/項，南通歷史街區(qū)類0.83億元/項，常熟工業(yè)更新類0.57億元/項，體現(xiàn)類型化成本特征。各區(qū)域成本合理分配南京成本動態(tài)調(diào)節(jié)機制

建立“基礎(chǔ)補助+績效獎勵+難點加補”三級財政撥付體系，2025年對石榴新村等危房項目額外增加安全加固補貼3200萬元，占項目總投資11.2%。武漢廊道成本效益比

百里長江廊道總投資142億元，測算年均生態(tài)服務(wù)價值達9.8億元（中科院2025評估），單位面積投入產(chǎn)出比為1:1.27，高于全國同類項目均值1:0.83。南通消防成本節(jié)約成效

應(yīng)用《消防設(shè)計指南》后，歷史建筑更新項目消防改造成本平均降低38.6%，寺街西南營項目節(jié)省消防投入1120萬元，占總建安費19.4%。成本控制有效策略

全過程造價管控體系南京推行“BIM+造價云平臺”全覆蓋，2025年在建項目變更簽證率降至4.2%，較2023年下降12.6個百分點；動態(tài)成本偏差率控制在±2.3%以內(nèi)。

材料集采與供應(yīng)鏈優(yōu)化常熟鹽鐵產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合6家企業(yè)組建建材集采聯(lián)盟，鋼筋、混凝土等大宗材料采購成本下降14.7%，2025年Q3單方造價較同類項目低89元。

綠色技術(shù)降本增效武漢江灘項目采用再生骨料混凝土（摻量30%）及光伏步道（年發(fā)電12.6萬度），全周期降低建安成本7.2%，運維費用減少19%。

EPC模式應(yīng)用成效南通韜奮印刷廠地塊采用設(shè)計施工一體化EPC模式，較傳統(tǒng)模式縮短工期21%，合同總價下浮6.4%，結(jié)算偏差率僅0.9%。降低成本措施成效

南京開工項目成本壓降2025年新開工48個項目中，32個應(yīng)用模塊化裝修與裝配式結(jié)構(gòu)，單方建安成本平均降低12.3%，石榴新村A區(qū)住宅建安成本為5870元/㎡，低于全市均值14.6%。武漢江灘長效運維降本建成智慧運維平臺后，2025年江灘區(qū)域人工巡檢頻次減少40%，能耗智能調(diào)控使年電費支出下降22.8%，預(yù)計10年運維成本節(jié)約3.2億元。問題歸因剖析05南京項目完工率較低原因竣工驗收環(huán)節(jié)梗阻2025年南京未完工項目中，63.4%卡在規(guī)劃核實、消防驗收、檔案移交等環(huán)節(jié)，平均滯留時長132天，跨部門協(xié)同機制尚未實質(zhì)打通。資金支付進度滯后財政資金撥付平均滯后合同約定周期47天，部分項目因工程款支付不到位導(dǎo)致施工單位怠工；2025年Q3有11個項目出現(xiàn)階段性停工。居民回遷安置復(fù)雜性石榴新村等回遷類項目需同步完成產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)交接、戶籍遷移等12項手續(xù)，平均辦理周期達186天，拖累整體完工節(jié)奏。居民期望改進方向問題公共空間供給缺口南京居民訴求中“增補公共空間”占比74.3%，現(xiàn)狀人均公園綠地面積15.2㎡，低于國家生態(tài)園林城市標準（16.5㎡），老城區(qū)缺口達2.1㎡/人。老舊小區(qū)改造深化不足71.4%居民希望加強加裝電梯、適老化改造、停車擴容等“后半程”內(nèi)容，但2025年南京加梯完工數(shù)僅占申報量的38.6%，供需嚴重失衡。部分項目推進緩慢因素跨區(qū)域協(xié)調(diào)難度大武漢百里長江廊道涉及13個行政區(qū)、27個權(quán)屬主體，2025年Q2因漢陽與蔡甸段岸線權(quán)屬爭議，導(dǎo)致3.2公里節(jié)點延期開工57天。歷史建筑技術(shù)瓶頸南通寺街西南營片區(qū)3棟民國建筑因承重墻不可拆改，消防疏散方案反復(fù)論證11輪，最終采用“垂直避難層+AI疏散引導(dǎo)”才獲批，耗時217天。成本控制潛在問題根源

前期成本測算粗放2025年南京28個新開工項目中，19個存在概算偏差超10%，主因拆遷成本預(yù)估不足（實際超支均值23.6%）及綠色技術(shù)增量成本漏計。

動態(tài)調(diào)價機制缺失常熟工業(yè)更新項目未約定鋼材、混凝土價格波動調(diào)差條款，2025年Q2建材漲價致3個項目成本超支8.2%，被迫壓縮后期景觀投入。下年規(guī)劃設(shè)想06項目推進計劃與目標

2026年四地量化目標南京：新開工52個、新完工105個，完工率目標提升至65%；武漢：啟動廊道二期智慧化建設(shè)，新增聯(lián)通通道28條；南通、常熟完工率均錨定70%+。

關(guān)鍵節(jié)點攻堅計劃設(shè)立“百日清零行動”，針對2025年未完工的87個項目，2026年Q1完成規(guī)劃核實、Q2完成消防驗收、Q3實現(xiàn)交付使用，掛圖作戰(zhàn)壓實責(zé)任。運營提升策略與方法

南京居民服務(wù)數(shù)字化上線“寧更新”市民服務(wù)平臺，集成回遷進度查詢、物業(yè)報修、公共空間預(yù)約等功能，2026年覆蓋所有在建項目，目標用戶活躍度≥65%。

武漢江灘運營品牌化打造“長江江灘生活節(jié)”年度IP，聯(lián)動文旅、體育、商業(yè)資源，2026年策劃主題活動12場，目標年吸引客流超1200萬人次，經(jīng)營性收入破2億元。

南通消防審驗智能化開發(fā)“通消智審”AI輔助系統(tǒng)，內(nèi)置2000+歷史建筑審驗案例庫，2026年Q2上線后審驗報告生成時效壓縮至4小時內(nèi)，準確率目標