房屋租賃合同法律糾紛典型案例房屋租賃合同關(guān)系是日常生活中最常見的民事法律關(guān)系之一，因租金支付、維修責任、轉(zhuǎn)租限制、合同解除等問題引發(fā)的糾紛屢見不鮮。通過剖析典型案例，厘清法律適用邏輯，既能為當事人提供維權(quán)指引，也能助力市場主體提前規(guī)避法律風險。本文選取三類具有代表性的糾紛案例，結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）相關(guān)規(guī)定展開分析。案例一：逾期支付租金與合同解除糾紛案情簡介2022年3月，甲與乙簽訂《房屋租賃合同》，約定乙承租甲位于某小區(qū)的房屋，租期三年，月租金5000元，按季支付，逾期支付超過15日，甲有權(quán)解除合同。2023年6月，乙因所在行業(yè)受疫情后市場低迷影響，資金周轉(zhuǎn)困難，第三季度租金逾期20日仍未支付。甲向乙發(fā)送解除合同通知，乙稱疫情影響屬于不可抗力，自身無過錯，要求繼續(xù)履行合同。爭議焦點1.乙逾期支付租金是否構(gòu)成根本違約？2.疫情影響能否成為乙逾期付款的免責事由？法院裁判法院認為，乙逾期支付租金超過合同約定的解約期限，已構(gòu)成根本違約。雖疫情對乙的經(jīng)營有一定影響，但租金支付義務(wù)具有金錢債務(wù)屬性，疫情通常不構(gòu)成不可抗力免責事由（除非直接導致乙喪失支付能力且無替代履行方式）。乙未舉證證明疫情與逾期付款存在直接因果關(guān)系及自身已采取合理減損措施，故判決確認合同解除，乙應(yīng)支付拖欠租金并騰退房屋。法律分析根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方有權(quán)解除合同。本案中，合同明確約定逾期15日解約，甲已履行通知義務(wù)。關(guān)于不可抗力，《民法典》第一百八十條規(guī)定，不可抗力是“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”。租金支付屬于金錢債務(wù)，除非疫情直接導致乙完全喪失收入來源（如被隔離無法工作且無積蓄），否則一般不構(gòu)成不可抗力。同時，乙應(yīng)舉證證明疫情對其付款能力的影響及已采取的補救措施（如協(xié)商延期、籌措資金等），否則不能免責。案例二：房屋維修義務(wù)分配糾紛案情簡介丙將自有的毛坯房出租給丁，合同約定“租賃期間，房屋主體結(jié)構(gòu)維修由丙負責，附屬設(shè)施損壞由丁自行維修”。入住半年后，衛(wèi)生間水管因年久老化破裂，導致樓下住戶天花板滲水。丁要求丙維修水管，丙認為水管屬于附屬設(shè)施，且丁使用過程中可能存在不當操作，應(yīng)由丁維修。雙方協(xié)商未果，樓下住戶起訴丙、丁要求賠償，丙、丁因此產(chǎn)生糾紛。爭議焦點水管維修義務(wù)應(yīng)由出租人丙還是承租人丁承擔？法院裁判法院查明，水管破裂系管道老化所致，非丁使用不當造成。根據(jù)《民法典》第七百一十二條，出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外。本案合同約定“附屬設(shè)施損壞由丁維修”，但水管屬于房屋基本供水設(shè)施，雖屬附屬設(shè)施范疇，但其老化損壞系自然損耗，非承租人過錯導致。結(jié)合《民法典》第七百一十三條，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。故判決水管維修義務(wù)由丙承擔，因未及時維修造成樓下?lián)p失，丙、丁按過錯分擔（丙未及時維修負主要責任，丁發(fā)現(xiàn)問題后未及時止損負次要責任）。法律分析房屋維修義務(wù)的核心判斷標準是“過錯歸屬”與“約定優(yōu)先”。若合同明確約定維修責任，原則上按約定執(zhí)行，但約定不能違反法律強制性規(guī)定（如出租人對房屋安全的基本保障義務(wù)）。對于自然損耗導致的維修，即使約定由承租人維修，若承租人無過錯（如正常使用下?lián)p壞），出租人仍可能因違反安全保障義務(wù)而承擔責任。實踐中，承租人應(yīng)及時通知出租人維修，若出租人怠于履行，承租人可自行維修并追償費用，同時注意保留通知、維修支出的證據(jù)。案例三：未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租引發(fā)的合同解除糾紛案情簡介戊將商鋪出租給己，合同約定“未經(jīng)戊書面同意，己不得轉(zhuǎn)租、分租房屋”。己因經(jīng)營不善，私下將商鋪以更高租金轉(zhuǎn)租給庚，并向庚隱瞞了原租賃合同。半年后，戊發(fā)現(xiàn)商鋪實際由庚經(jīng)營，遂向己發(fā)送解除合同通知，要求己、庚騰退房屋。己辯稱轉(zhuǎn)租是為減少損失，且庚已實際投入裝修，要求戊給予合理期限；庚認為自己是善意第三人，已支付租金，有權(quán)繼續(xù)使用房屋。爭議焦點1.己未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，戊是否有權(quán)解除合同？2.庚作為次承租人的權(quán)益如何保障？法院裁判法院依據(jù)《民法典》第七百一十六條，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。己的轉(zhuǎn)租行為違反合同約定和法律規(guī)定，戊享有法定解除權(quán)。關(guān)于庚的權(quán)益，因庚與己的轉(zhuǎn)租合同因己無轉(zhuǎn)租權(quán)而無效（或可撤銷），庚可向己主張返還租金、賠償損失（如裝修損失，需結(jié)合過錯分擔），但無權(quán)對抗出租人戊的騰退要求。故判決解除戊與己的租賃合同，己、庚限期騰退房屋，己向庚返還剩余租金并賠償合理損失。法律分析轉(zhuǎn)租的合法性以“出租人同意”為核心要件，無論明示還是默示（如出租人明知轉(zhuǎn)租而未反對），均可認定同意。若未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，出租人享有法定解除權(quán)（注意需在知道或應(yīng)當知道轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)行使，否則解除權(quán)消滅）。次承租人的權(quán)益保護需依賴其與承租人的合同約定，若因承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租導致合同無效，次承租人可向承租人主張違約責任或締約過失責任，但不能對抗出租人基于所有權(quán)的騰退請求。實踐中，次承租人應(yīng)要求查看原租賃合同及轉(zhuǎn)租同意書，降低交易風險。風險防范建議（一）出租人視角1.合同條款精細化：明確租金支付方式（如“每月5日前支付”優(yōu)于“每月支付”）、逾期解約的具體期限（如“逾期15日且經(jīng)催告3日仍未支付”）、維修責任的細化（如“水電設(shè)施自然損耗由出租人維修，因承租人使用不當損壞由承租人承擔”）、轉(zhuǎn)租的嚴格限制（要求承租人提供次承租人信息并備案）。2.履約監(jiān)督與證據(jù)留存：定期核查房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、損壞等問題及時固定證據(jù)（如照片、視頻、溝通記錄）。發(fā)送解約通知時，采用書面形式（EMS快遞并注明內(nèi)件為“解除合同通知”），保留回執(zhí)。3.特殊情形應(yīng)對：遇疫情、政策調(diào)整等客觀情況，主動與承租人協(xié)商租金調(diào)整或延期，避免直接解約引發(fā)糾紛；若協(xié)商不成，可通過訴訟主張權(quán)利，同時注意收集承租人受影響的證據(jù)（如停工通知、收入證明），以平衡雙方利益。（二）承租人視角1.締約審查義務(wù)：簽訂合同前查看房屋產(chǎn)權(quán)證明，確認出租人身份；明確房屋現(xiàn)狀（如拍照記錄設(shè)施完好情況），避免后續(xù)維修責任爭議；對合同中模糊條款（如“附屬設(shè)施”范圍）要求書面細化。2.履約合規(guī)性：嚴格按約定支付租金，逾期時及時與出租人溝通并留存協(xié)商記錄（如微信聊天、郵件）；如需轉(zhuǎn)租，務(wù)必取得出租人書面同意，可要求在合同中增加“轉(zhuǎn)租授權(quán)條款”。3.維權(quán)路徑選擇：發(fā)現(xiàn)房屋需要維修時，書面通知出租人并明確維修要求（如短信、函件），若出租人怠于履行，可自行維修并保留發(fā)票、維修清單，向出租人追償；遇解約糾紛，可主張對方違約（如出租人未履行維修義務(wù)導致無法經(jīng)營），或援引情勢變更原則請求調(diào)整合