西安水岸清城地產(chǎn)項(xiàng)目整合推廣方案資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。浐河區(qū)項(xiàng)目【水岸·清城】(暫定名)―想家,享自然―整合推廣方案壹、項(xiàng)目案名一、【主推案名】案名:”水岸·清城”釋意:1、項(xiàng)目與浐河毗鄰,突出項(xiàng)目東郊浐河區(qū)這一具有豐富自然風(fēng)光的原生地段;2、”清城”與”傾城”同音中又有諧音,既有自然的清新又有人文的尊貴之感,凸現(xiàn)項(xiàng)目的卓越品質(zhì);3、”水岸”給人心曠神怡、自然清心的感受,”傾城”讓人有一種無(wú)上的榮耀之感;4、”水岸·清城”呈現(xiàn)的是安靜的地方,水岸密林、金波艷影、和風(fēng)送涼、打漿中流、撫琴隔岸,沒(méi)有車(chē)水馬龍的商業(yè),沒(méi)有噪雜扎堆的人流,沒(méi)有窒息林立的巨廈。只有東城難覓的,綠岸靜界、透明靜界、拈花靜界、私家靜界、深沉靜界,寧?kù)o與繁華的守望。5、整個(gè)案名凸現(xiàn)自然風(fēng)光與歷史人文的完美結(jié)合,突出項(xiàng)目源于自然,源于歷史,又回歸自然;【副案名】:水岸名都浐河酈景水岸銀座尚品·清城華宇傾城知足長(zhǎng)樂(lè)貳、項(xiàng)目各要素定位一、產(chǎn)品定位【人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對(duì)話】綠野與住宅的對(duì)話

綠色細(xì)胞組織生態(tài)環(huán)境最重要的元素是"綠"和"水"

民風(fēng)·自然·人

回到自然,在那里安家

因?yàn)?/p>

接近自然

就接近了快樂(lè)的本源

綠色家園

宇宙是物質(zhì)的,在時(shí)空的長(zhǎng)河中,宇宙萬(wàn)物不斷地變化著,物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性,推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾,陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體,可是,在某一段時(shí)空中,矛盾的雙方又是相互依存的,形成一個(gè)完整的形象。

本項(xiàng)目規(guī)劃遵循”天人合一”的自然規(guī)律及”以人為本”的消費(fèi)理論,以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者,共同構(gòu)筑世外山水園林、畫(huà)中精品住宅,怡然度假勝地——”水岸·清城”(暫定,下同)生態(tài)園林式住宅之典范。

以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根,創(chuàng)立人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能,是人與人交往、人與自然對(duì)話的場(chǎng)所。

論語(yǔ)云:”里仁為美”。

里:居住區(qū)。

仁:人情味。

”里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū),還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境,

”仁”的”人情味”包括兩個(gè)方面:首先居所應(yīng)具有私密性(對(duì)個(gè)人而言);其次應(yīng)具有開(kāi)放性(對(duì)小區(qū)的共享空間而言)。二、特色定位【愜意水岸情調(diào),自然健康生活的三度空間】集西安市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合,開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。

(一)、居住環(huán)境的一度空間

一度空間,屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間,單元戶內(nèi)空間,合理的空間布局,良好的通風(fēng)采光,業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu),而且能夠根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間,體會(huì)高科技帶來(lái)的幸福感。

(二)、居住環(huán)境的二度空間

二度空間,指開(kāi)發(fā)商”以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間,具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡,安排建筑群體。充分利用土地,布置公共綠化,營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn),提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量,合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象,滿足業(yè)主精神需求。

(三)、居住環(huán)境的三度空間

三度空間,指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境,如水景、綠景,甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。

本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì),并利用長(zhǎng)樂(lè)路、浐河村西路的交通要道,為業(yè)主的出入帶來(lái)便利,使小區(qū)與外界的交流更加通暢,還能夠利用該大道樹(shù)立自我形象。

小區(qū)周邊的浐河和小區(qū)內(nèi)大面積綠化,都是可借用的寶貴財(cái)富,是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源,對(duì)度假住宅來(lái)講都是不可多得的天然資源。

由一、二、三度空間構(gòu)成了”純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素,也形成了”水岸·清城””居住+度假”的獨(dú)特個(gè)性,并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性,使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力,為開(kāi)發(fā)商達(dá)到未來(lái)市場(chǎng)期望值提供保障。三、形象定位【一座享受自然的水岸清城】

定位原則:提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品(物業(yè))的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。

定

位:產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象,而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的,在消費(fèi)者”心理”的定位。在消費(fèi)者心里樹(shù)立起的產(chǎn)品形象,讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求,并與消費(fèi)者自己身份相匹配,使住在該小區(qū)的業(yè)主,有一張精英的”名片”。(一)、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的”核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成?！毙问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來(lái)的附加值。

”延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。(二)、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能

本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是以”健康生活＋生態(tài)人居”為市場(chǎng)主導(dǎo),引導(dǎo)城市大眾的度假式居家消費(fèi)心理?！弊≌?不言而喻就是居家,本項(xiàng)目的”住宅”概念已打破了傳統(tǒng)”家,僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念。因此,無(wú)論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。

1、戶型特點(diǎn)

各功能區(qū)間分布合理,動(dòng)與靜,潔與污,共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái),互不干擾。2、形式產(chǎn)品

形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件,如園林、綠化、交通、建筑外立面等,而這些必備的因素,又直接刺激消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前的心理附加值及購(gòu)買(mǎi)之后使用過(guò)程中的附加值的升值。

綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境

本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。

1)、綠化的特點(diǎn)是:三層立體綠化、三級(jí)小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。

2)、景觀特點(diǎn)是:區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。

3)、智能化配套系統(tǒng):"假日住宅"的物業(yè)管理硬件上,要與一般住宅不同,要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。3、延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象

延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù),以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。經(jīng)過(guò)良好的服務(wù),使消費(fèi)者在體會(huì)到”物超所值”的基礎(chǔ)上,更體會(huì)到”尊崇”的滋味,把這種體會(huì)變成傳播,使開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品品牌經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理過(guò)程中達(dá)到”知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度”的提升,為今后再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供”無(wú)形資產(chǎn)”,再使無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。

1)、購(gòu)買(mǎi)之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素

經(jīng)過(guò)產(chǎn)品包裝圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來(lái)前景展示等,都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)前對(duì)產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感和項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的差異性,起到刺激消費(fèi)欲望,并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為的作用。

因此,好的產(chǎn)品一定要有好的包裝,使消費(fèi)者不但體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠,更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來(lái)的心理滿足感。

2)、使用過(guò)程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素

使用過(guò)程是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)了物業(yè)之后,入伙時(shí)或入伙之后,業(yè)主真實(shí)看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)(物業(yè)管理),給業(yè)主心理的附加值提升。

小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法的設(shè)計(jì)風(fēng)格,以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤(pán)的個(gè)性,在西安市形成巨大沖擊力,給消費(fèi)者心理滿足感。

四、產(chǎn)品檔次定位可行性精品健康住宅

本項(xiàng)目的檔次定位為”精品健康住宅”,而不是”豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性,單體外立面的美觀性等,不只是高檔材料的堆積,而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)出時(shí)尚的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如:安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。五、客群定位

定位原則:選準(zhǔn)目標(biāo),穩(wěn)準(zhǔn)出擊目標(biāo)客層:1、客層描述:項(xiàng)目附近康復(fù)路作生意的商戶;購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī):置業(yè)立家,為家庭、父母、孩子找一個(gè)清靜、舒適的生活居所;2、客層描述:項(xiàng)目附近居民;購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī):首次或二次置業(yè),提高居家品質(zhì);3、客層描述:項(xiàng)目周邊地縣的居民;購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī):靠近城市生活圈,改進(jìn)生活環(huán)境,提高生活質(zhì)量;六、價(jià)格定位定價(jià)原則:市場(chǎng)無(wú)形,定價(jià)有道價(jià)格策略:以含蓄的方式突出”水岸·清城”,精而不貴”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí),宣傳本項(xiàng)目浐河度假區(qū)的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì),讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)位輕松入住”水岸·清城”的感覺(jué)。同時(shí),這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。

采取領(lǐng)導(dǎo)性定價(jià),既稍有領(lǐng)先,顯示樓盤(pán)品質(zhì),又接近目標(biāo)消費(fèi)群心理價(jià)位,均價(jià)2400元/㎡由于:A、相較于兄弟置業(yè)、廣福項(xiàng)目、紫薇項(xiàng)目,本案不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì);B、周?chē)h(huán)境較差,當(dāng)前的蕭條現(xiàn)象依然存在;C、項(xiàng)目和主要交通要道的距離較遠(yuǎn);D、開(kāi)發(fā)商在西安無(wú)行業(yè)的影響力,客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠,造成銷(xiāo)售的市場(chǎng)抗性;因此,項(xiàng)目只能以具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的性價(jià)比立足區(qū)域市場(chǎng),在作好項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí),以大眾化價(jià)格2400元/㎡在東郊具有絕對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。叁、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析一、項(xiàng)目推廣優(yōu)勢(shì):地段發(fā)展前景好,東郊未來(lái)成熟社區(qū);坐落浐河附近,原始資源豐富,自然景觀得天獨(dú)厚;社區(qū)周?chē)h(huán)境污染極少,小區(qū)內(nèi)綠化面積大,空氣清新;社區(qū)規(guī)劃超前、合理,符合目標(biāo)消費(fèi)人群生活合心理需要;高綠化率60％,低覆蓋率1.95;三大主題景觀:運(yùn)動(dòng)會(huì)所、休閑會(huì)所、景觀特區(qū);中小戶型為主,適合目標(biāo)人群起居生活;北臨黃河二中,教育優(yōu)勢(shì)比較直接。二、產(chǎn)品弱勢(shì)點(diǎn):售樓部離項(xiàng)目工地較遠(yuǎn);相較于兄弟置業(yè)、廣福項(xiàng)目、紫葳項(xiàng)目,本案規(guī)模偏小。項(xiàng)目周邊環(huán)境較差,雖然項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景好,但當(dāng)前的蕭條現(xiàn)象依然存在;項(xiàng)目和主要交通要道的距離較遠(yuǎn);開(kāi)發(fā)商在西安無(wú)行業(yè)的影響力,如此客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠,造成銷(xiāo)售的市場(chǎng)抗性;三、主要賣(mài)點(diǎn)整合:1)、概念賣(mài)點(diǎn)

A．城市、綠苑、我的家純生態(tài)型度假式住宅之典范。

B．完善配套、開(kāi)心品味、健康生活--人性化物業(yè)管理

C．展望未來(lái),升值無(wú)限休閑、健康生活,美景無(wú)限。2)、規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)

A．低密度1.95、高綠化60%

B．以西安市的人文資源、自然資源為文脈,以"建筑文化"為底蘊(yùn),創(chuàng)意出現(xiàn)代的"文化建筑";

C．噴泉雕塑,流云疊水;

D．半百綠化擋不住的誘惑;

E．三層立體綠化,三級(jí)小區(qū)綠化;

F．專(zhuān)業(yè)服務(wù),消解您的后顧之憂;G．三大主題景觀:運(yùn)動(dòng)會(huì)所、休閑會(huì)所、景觀特區(qū);H．景觀、采光、通風(fēng)、功能全面照顧自由圍合式布局;

3)、感性賣(mài)點(diǎn)

A．浐河旁世外山水度假、畫(huà)中精品住宅、怡然度假圣地;

B．都市精英的風(fēng)雅逸境--生活因您而更精彩。

4)、理性賣(mài)點(diǎn)

A．中高檔物業(yè)高尚人文社區(qū);

B．最低價(jià)格在西安購(gòu)一套100

㎡公寓的價(jià)格,在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓;

C．精品的風(fēng)范、健康的享受、度假的情趣都市精英的"名片"。

D．輕松置業(yè)買(mǎi)房不再是夢(mèng)想,＃＃＃元拿鑰匙!四、主題推廣語(yǔ):水岸·清城――一座享受自然的水岸清城―――想家,享自然―――肆、項(xiàng)目包裝與推廣一、項(xiàng)目包裝◆項(xiàng)目包裝思路經(jīng)過(guò)全方位整合,最終把項(xiàng)目包裝成為:原生·生態(tài)·環(huán)?！そ】荡蛟煸亩燃偈缴鷳B(tài)居家,自然、清新、清靜、健康1、售樓處的包裝方案:①本案的售樓處的桌椅要少,3――4個(gè)為宜,但一定要有檔次和品味,現(xiàn)場(chǎng)的點(diǎn)滴集中體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì);②整個(gè)售樓處的主色調(diào)為綠色,背景音樂(lè)為輕音樂(lè),花草巧妙裝點(diǎn),給前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶一種花香鳥(niǎo)語(yǔ)的感覺(jué);③現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部用鵝卵石鋪地面,屋頂用彩布裝飾,做成外凸飄窗,給人以自然、清新之感,讓客戶進(jìn)入藍(lán)天白云的幽雅境地;④售樓部周?chē)没ㄆ匝b點(diǎn),門(mén)口為鵝卵石小路;⑤在售樓部?jī)?nèi)門(mén)口的正對(duì)面以紅色木板為背景,上面鑲嵌本案的案名”水岸·清城”;⑥現(xiàn)場(chǎng)外墻的包裝:整體給人一種自然、清新、溫馨之家的感覺(jué),又使人們能夠找到昔日熟悉環(huán)境的影子,感情上不至于因進(jìn)入陌生環(huán)境而無(wú)所依托。2、戶外宣傳包裝:①萬(wàn)壽路―――”紫薇家天下”之間立一塊項(xiàng)目形象廣告牌;②浐河旁―――紡織城以西立一塊項(xiàng)目形象廣告牌;◆推廣包裝及準(zhǔn)備資料:第一部分:VI核心 第二部分:現(xiàn)場(chǎng)包裝 第三部分:賣(mài)場(chǎng)包裝 第四部分:樣板間形象包裝1、樓盤(pán)標(biāo)志 1、圍板 1、形象墻設(shè)計(jì) 1、樓梯氛圍布置2、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字 2、工地路牌 2、實(shí)體展板 2、樓梯間歡迎牌3、標(biāo)準(zhǔn)組合 3、展示中心導(dǎo)示牌 3、售樓書(shū) 3、戶型標(biāo)牌 4、展示中心標(biāo)牌 4、折頁(yè) 4、展示空間功能標(biāo)牌 5、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)示牌 5、價(jià)格單頁(yè)落格 5、免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌 6、展示中心歡迎標(biāo)牌 6、付款方式清單落格 7、長(zhǎng)樂(lè)路及臨近掛旗 7、手袋設(shè)計(jì) 8、配套設(shè)施導(dǎo)示牌 8、銷(xiāo)售人員工作牌 9、示范環(huán)境標(biāo)牌 9、銷(xiāo)售人員名片 10、樣板間導(dǎo)示牌 10、資料信封 11、看樓專(zhuān)車(chē) 11、簽約臺(tái)等標(biāo)牌 12、樓體招示布12、辦公功能標(biāo)牌13、樓層進(jìn)度牌二、項(xiàng)目推廣:(一)推廣總策略充分借勢(shì),奠定銷(xiāo)售佳績(jī)……原因:項(xiàng)目盤(pán)量小,又夾在兩個(gè)大項(xiàng)目的中間,首先具有借勢(shì)的先天優(yōu)勢(shì),踩在別人的肩膀上看市場(chǎng)。

借西安東郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的大勢(shì),為項(xiàng)目擴(kuò)大市場(chǎng)影響力;借”紫薇家天下”和”中銀萬(wàn)泰”兩個(gè)項(xiàng)目大規(guī)模的廣告投入,憑籍敏銳的觸覺(jué),以本案”自然、清新、清靜、健康”的客戶心理訴求率先窺探到媒體的焦點(diǎn),為項(xiàng)目的宣傳推廣起到了極大的推動(dòng)作用。

借項(xiàng)目自身的勢(shì)。巧妙借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的炒作,順勢(shì)提出項(xiàng)目特色規(guī)劃與差異性賣(mài)點(diǎn),以”想家,享自然”主動(dòng)出擊,重點(diǎn)宣傳本案絕正確性價(jià)比優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先搶占目標(biāo)市場(chǎng),既有效地吸引了目標(biāo)客戶的關(guān)注,又壓制了競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的氣勢(shì);(二)具體推廣原則——?jiǎng)児S理論◆利用輪回戰(zhàn)役打響開(kāi)發(fā)商品牌與項(xiàng)目品牌……突擊戰(zhàn),在受眾的大腦中展開(kāi)品牌塑造。挑戰(zhàn)受眾的生活觀念;認(rèn)為”水岸·清城”創(chuàng)造的生活就是真正的健康生活,放棄在其它區(qū)域置業(yè)或其它集資置業(yè)的想法。保持訴求的一致性,高檔的推廣手段,讓消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目與其它區(qū)域的盤(pán)相比是極優(yōu)秀的。◆建立項(xiàng)目的品牌競(jìng)爭(zhēng)性定位的思考方式:要找到一個(gè)溝通的位置,自己的強(qiáng)項(xiàng),消費(fèi)者想要的,競(jìng)爭(zhēng)者不及的。提供消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的理由:發(fā)現(xiàn)我們能給消費(fèi)者帶來(lái)的利益點(diǎn),并將此作為溝通的重點(diǎn)。附加價(jià)值的提供:在傳播過(guò)程中要塑造一種影響力,比如成為浐河片區(qū)領(lǐng)軍型環(huán)保生活代表。攻堅(jiān)戰(zhàn),利用我們的特色塑造產(chǎn)品與眾不同的品質(zhì)?！敉茝V各階段戰(zhàn)略安排從當(dāng)前的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況及價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,整體銷(xiāo)售最漸見(jiàn)回升,但離開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售目標(biāo)仍有很大的距離,況且小勢(shì)的回升,并不能說(shuō)明,整體銷(xiāo)售已經(jīng)完全超過(guò)了風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)。如果此時(shí)不注意銷(xiāo)售控制,特別是在價(jià)格上的控制(即價(jià)位同銷(xiāo)售率一齊上升)很可能會(huì)將近期剛剛回升的銷(xiāo)售又帶入另一個(gè)低谷。因此我們的建議是:第一階段:預(yù)熱期(一)攻擊策略:1、借”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢钡男赂拍?、新思路的炒作,形成西安市場(chǎng)的關(guān)注力,”水岸·清城”全力借勢(shì)啟動(dòng),立體聯(lián)動(dòng)的的特色行銷(xiāo)手段將會(huì)在極短時(shí)間內(nèi)形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)及品牌知名度與信賴感;2、充分利用長(zhǎng)樂(lè)路的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行重幅宣傳區(qū)域發(fā)展前景;3、控制記者群(各主要報(bào)紙媒介),每周都希望不斷有新聞或炒作文章出臺(tái),不斷制造社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn);如果能夠啟動(dòng)相關(guān)管理部門(mén)對(duì)”綠色·環(huán)保·健康生活”發(fā)展規(guī)劃的關(guān)注是非常好的點(diǎn),能夠一舉建立樓盤(pán)的信賴感和知名度;(二)推廣目的:前段時(shí)期即一個(gè)月以內(nèi),維持現(xiàn)狀價(jià)位。既不上升,更不要下調(diào)在本次活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)媒體、廣告的效果下勢(shì)必會(huì)刺激一部分意向消費(fèi)群,提高銷(xiāo)售率,促使第一階段預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。(三)策略運(yùn)用建立項(xiàng)目認(rèn)知經(jīng)過(guò)媒體炒作,初步建立消費(fèi)者對(duì)”水岸·清城”的認(rèn)知,同時(shí)構(gòu)筑區(qū)域項(xiàng)目”典范”的形象。(四)媒體策略主要以項(xiàng)目的導(dǎo)視、戶外路牌為主,報(bào)紙廣告配合。(五)廣告主題:【期待**天,原生環(huán)保、健康生活邀您牽手】【期待**天,心動(dòng)精彩生活紛呈閃現(xiàn)】C、【期待*天,誘人主流生活震撼城市】D、【期待*天,城市精英將翹首東望】第二階段:強(qiáng)銷(xiāo)期攻擊策略:攻擊策略:1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)借”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢钡陌鍓K炒作而啟動(dòng),是非常好的社會(huì)熱點(diǎn),而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的成敗是項(xiàng)目成功沖擊市場(chǎng)第一波,一定要保證媒體攻擊的力度,以便達(dá)到借內(nèi)部認(rèn)購(gòu)挑動(dòng)市場(chǎng)的熱點(diǎn);2、各主要媒介進(jìn)行連續(xù)新聞報(bào)道,精確打擊,一定要擊穿市場(chǎng),全面建立市場(chǎng)的銷(xiāo)售信息和知名度;推廣目的:視第一階段的銷(xiāo)售效果,適當(dāng)上漲價(jià)格,使整體平均價(jià)格控制在開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃的平均價(jià)格范圍內(nèi),由于此時(shí)有后期的一段銷(xiāo)售后,整體銷(xiāo)售已有了一定的基礎(chǔ),銷(xiāo)售已有一定氛圍。此時(shí),觀望前期價(jià)格,作一個(gè)合適價(jià)格幅度上調(diào)。(三)策略運(yùn)用引發(fā)客戶興趣經(jīng)過(guò)公關(guān)活動(dòng),輸出”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢钡膫鞑ジ拍?經(jīng)過(guò)消費(fèi)者的熱情參與,引發(fā)消費(fèi)者對(duì)”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢鄙畹脑甲吩V。(四)媒體策略【報(bào)紙】——報(bào)紙以《華商報(bào)》為主、《西安晚報(bào)》次之。硬廣軟文雙重投放?！倦娨暋俊獜V告片發(fā)布播放,與相關(guān)活動(dòng)同步進(jìn)行?！綝M】——選擇受眾經(jīng)常閱讀的DM刊物進(jìn)行廣告投放,與報(bào)紙廣告交叉進(jìn)行,全面對(duì)受眾進(jìn)行廣告轟炸。(五)廣告主題:A、水岸·清城――想家,享自然清城,不只是品味,更是回味B、水岸·清城――想家,享自然清城,生活本應(yīng)健康、新鮮C、水岸·清城――想家,享自然清城,品質(zhì)高處走,價(jià)格地處落第三階段持續(xù)期(一)攻擊策略:1、樓盤(pán)正式銷(xiāo)售一定需要轟動(dòng)效應(yīng),”一點(diǎn)”式行銷(xiāo)推廣模式攻擊波必須確保”水岸·清城”成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)和關(guān)注的焦點(diǎn);取反常規(guī)的銷(xiāo)售策略,拉動(dòng)市場(chǎng)的持久關(guān)注,塑造項(xiàng)目的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì);經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)的、連續(xù)的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng),讓社眾親近樓盤(pán),一定要讓”水岸·清城”在西安產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng),家喻戶曉;推廣目的:視第二階段的銷(xiāo)售量建議維持第二階段的價(jià)格水平,預(yù)計(jì)此時(shí)整體銷(xiāo)售已到85%左右,開(kāi)發(fā)商此時(shí)的壓力大大減小,維持第二階段的銷(xiāo)售價(jià)格是為更好地整體價(jià)格接近開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃的均價(jià),甚至超過(guò)整體原計(jì)劃平均價(jià)格。(三)策略運(yùn)用社會(huì)持續(xù)關(guān)注經(jīng)過(guò)公關(guān)活動(dòng)與媒體廣告的宣傳,強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),進(jìn)一步確立”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢钡母拍?引起消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注。(四)媒體策略【報(bào)紙】——報(bào)紙以《華商報(bào)》為主、《西安晚報(bào)》次之。硬廣軟文雙重投放。【電視】——廣告片發(fā)布播放,與相關(guān)活動(dòng)同步進(jìn)行?！綝M】——選擇受眾經(jīng)常閱讀的DM刊物進(jìn)行廣告投放,與報(bào)紙廣告交叉進(jìn)行,全面對(duì)受眾進(jìn)行廣告轟炸?！净顒?dòng)】——策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶進(jìn)行攻擊,直接引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)?！据o助媒體】——戶外廣告的導(dǎo)視系統(tǒng)。(五)廣告主題:A、水岸·清城――想家,享自然清城,歸來(lái)、聽(tīng)松、品茗B(niǎo)、水岸·清城――想家,享自然清城,自然從容,清水生活C、水岸·清城――想家,享自然清城,生態(tài)、健康,壓力歸零的起點(diǎn)第四階段掃尾期攻擊策略:1、買(mǎi)家對(duì)一個(gè)樓盤(pán)建立的概念非常簡(jiǎn)單:銷(xiāo)售如何?銷(xiāo)售好的樓盤(pán)對(duì)其購(gòu)買(mǎi)行為有很大的影響力2、讓買(mǎi)家能夠建立”銷(xiāo)售非常好”的概念,最取巧的手段是不斷推出新的由頭,不斷推出新賣(mài)點(diǎn)/新看點(diǎn),表明”水岸·清城”銷(xiāo)售的越好;3、銷(xiāo)售的方式跟當(dāng)前仍是一樣,只不過(guò)是銷(xiāo)售的手段有一些變化,變化的是時(shí)間結(jié)點(diǎn);4、經(jīng)過(guò)多月的現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo),市場(chǎng)銷(xiāo)售效應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)遞減,希望能夠利用經(jīng)典珍藏戶型,再度刺激市場(chǎng),熱銷(xiāo)的概念再度吸引潛在目標(biāo)群進(jìn)入,并墊定實(shí)質(zhì)性熱銷(xiāo)概念;5、借機(jī),廣告新聞重點(diǎn)以熱銷(xiāo)為題材,建立實(shí)質(zhì)性熱銷(xiāo)概念,讓買(mǎi)家形成關(guān)注效應(yīng)。推廣目的:建議開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)提前辦理入伙,在前兩階段的價(jià)格上,稍作下調(diào),進(jìn)一步刺激觀望客戶,加速一期房屋銷(xiāo)售目標(biāo)完成。根據(jù)不同樓盤(pán)的不同特性,在不同的銷(xiāo)售階段根據(jù)具體情況采用相應(yīng)的促銷(xiāo)方式和操作方式,力求快人一步,奇兵突起,與眾不同,做到”人無(wú)我有,人有我優(yōu)”,這樣方能達(dá)到促銷(xiāo)的根本目的——樓盤(pán)銷(xiāo)售和形象宣傳。策略運(yùn)用刺激購(gòu)買(mǎi)欲望強(qiáng)勢(shì)的立體廣告攻勢(shì),配合現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)的落成,正式在消費(fèi)者中呈現(xiàn)”綠色·環(huán)?！そ】瞪睢钡纳钚螒B(tài),引起消費(fèi)者強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)行為。(四)媒體策略【報(bào)紙】——報(bào)紙以《華商報(bào)》為主、《西安晚報(bào)》次之?！綝M】——選擇受眾經(jīng)常閱讀的DM刊物進(jìn)行廣告投放,與報(bào)紙廣告交