2026年及未來5年市場數(shù)據(jù)中國棚戶區(qū)改造行業(yè)市場全景分析及發(fā)展趨勢預測報告目錄3374摘要 38869一、政策演進與制度框架分析 5275911.1國家層面棚戶區(qū)改造政策歷史沿革與2026年最新導向 543531.2地方政府實施細則與差異化執(zhí)行路徑 720191.3政策合規(guī)性要求與監(jiān)管機制解析 930264二、市場需求結(jié)構與用戶需求演變 12241222.1城鎮(zhèn)居民住房改善需求的區(qū)域分布特征 12187862.2低收入群體與原住民對改造模式的核心訴求 15107092.3用戶對配套設施、社區(qū)服務及居住品質(zhì)的新期待 1816489三、行業(yè)發(fā)展趨勢與未來五年展望 21153163.1棚改從“大拆大建”向“有機更新”轉(zhuǎn)型趨勢 2159613.2城市更新與棚戶區(qū)改造融合發(fā)展的新路徑 23149093.3數(shù)字化、綠色化技術在改造項目中的應用前景 265660四、商業(yè)模式創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展路徑 28179794.1政府主導與市場參與相結(jié)合的PPP模式優(yōu)化 28299124.2資產(chǎn)證券化與REITs在棚改融資中的實踐探索 31198444.3社區(qū)運營與后期服務驅(qū)動的新型盈利模式 3329095五、企業(yè)合規(guī)挑戰(zhàn)與應對策略 37101725.1土地獲取、拆遷安置與環(huán)保合規(guī)的關鍵風險點 37223275.2項目全周期合規(guī)管理體系建設建議 39266305.3多元主體協(xié)同下的責任邊界與風險分擔機制 4123173六、戰(zhàn)略建議與投資機會研判 43195056.1不同區(qū)域市場進入策略與優(yōu)先級排序 43132846.2產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作生態(tài)構建方向 46158956.3面向2030年的棚改行業(yè)長期價值投資邏輯 48

摘要近年來，中國棚戶區(qū)改造行業(yè)在政策引導、市場需求演變與技術進步的多重驅(qū)動下，正經(jīng)歷從“大拆大建”向“有機更新、人本導向、綠色低碳”的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型。截至2025年，全國仍有約8900萬戶城鎮(zhèn)居民居住在建成超30年、基礎設施老化、存在安全隱患的老舊住房中，其中近六成集中于中西部及東北地區(qū)，區(qū)域分布呈現(xiàn)顯著梯度差異：東部沿海城市更關注適老化、綠色建筑與社區(qū)服務功能復合化；中部地區(qū)兼顧安全兜底與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，強調(diào)教育、醫(yī)療等公共服務配套；而西部及東北則以危房整治與基本居住保障為核心，財政依賴度高、人口外流壓力大。在此背景下，2026年國家政策明確轉(zhuǎn)向“精準化、融合化、綠色化”，要求新開工棚改項目全部納入城市更新單元統(tǒng)籌實施，實行“留改拆”并舉，嚴禁新增隱性債務，并將不低于60%的騰退土地優(yōu)先用于保障性租賃住房或共有產(chǎn)權住房建設。同時，新建安置住房須全面執(zhí)行綠色建筑二星級以上標準，裝配式建筑占比不得低于40%，中央財政安排210億元補助資金，70%定向支持財政自給率低于30%的地級市。地方政府亦因地制宜探索差異化路徑：上海、深圳推行“微更新+歷史保護”，貨幣化安置比例控制在15%以內(nèi)；河南、湖北試點“房票+共有產(chǎn)權”組合模式，平衡去庫存與民生保障；甘肅、黑龍江則聚焦地質(zhì)災害高風險區(qū)危房整治，依托REITs、資產(chǎn)盤活等工具緩解資金壓力。合規(guī)監(jiān)管體系同步強化，全面推行“五審一評”準入機制、專項債穿透式監(jiān)管及居民權益保障程序，2025年因未通過財政或文保審查被否決的項目占比達21.3%。用戶需求層面，低收入群體與原住民訴求從“有房住”升級為“住得好、留得下、融得進”，72.1%最關切長期生活成本，85%以上反對整體搬遷破壞社區(qū)網(wǎng)絡，實物安置與共有產(chǎn)權模式接受度顯著高于純貨幣補償。居民對配套設施的期待亦高度結(jié)構化：83.6%將周邊配套完善度作為安置選擇首要因素，對平價菜場、社區(qū)衛(wèi)生站、老年服務中心等基礎服務敏感度極高，推動多地將“配套先行”設為開工前置條件。商業(yè)模式方面，PPP模式持續(xù)優(yōu)化，REITs在棚改融資中加速落地，社區(qū)運營與后期服務成為新型盈利增長點。展望未來五年，棚改將深度融入城市更新、雙碳目標與共同富裕戰(zhàn)略，形成以安全治理為基礎、住房保障為內(nèi)核、綠色智能為支撐、多元協(xié)同為路徑的可持續(xù)發(fā)展格局，預計到2030年，行業(yè)投資規(guī)模將穩(wěn)定在年均8000億—1萬億元區(qū)間，重點投向中西部財政困難地區(qū)、老工業(yè)基地及城郊結(jié)合部非正規(guī)住區(qū)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作生態(tài)加速構建，具備全周期合規(guī)管理能力、社區(qū)運營經(jīng)驗與綠色建造技術的企業(yè)將占據(jù)核心競爭優(yōu)勢，長期價值邏輯從“土地增值驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“服務增值與社會效益雙輪驅(qū)動”。

一、政策演進與制度框架分析1.1國家層面棚戶區(qū)改造政策歷史沿革與2026年最新導向中國棚戶區(qū)改造政策自2008年啟動以來，經(jīng)歷了從應急性民生工程向系統(tǒng)性城市更新戰(zhàn)略的深刻轉(zhuǎn)型。2008年，國務院印發(fā)《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（國發(fā)〔2009〕28號），標志著棚改正式納入國家住房保障體系，初期以東北、中西部資源枯竭型城市為重點，中央財政設立專項資金予以支持。2013年，國務院發(fā)布《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號），將改造范圍擴展至城市、國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)及煤礦棚戶區(qū)，并提出“五年內(nèi)基本完成集中成片棚戶區(qū)改造”的目標，推動全國棚改進入高速推進階段。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，2013年至2017年，全國累計開工棚改安置住房3165萬套，完成投資約6.6萬億元，惠及居民超1億人，顯著改善了低收入群體的居住條件并有效拉動了地方投資與消費。2015年，為應對房地產(chǎn)庫存壓力，國家推行“貨幣化安置”政策，通過發(fā)放購房補貼或直接現(xiàn)金補償引導居民購買商品房，該舉措在短期內(nèi)大幅去化三四線城市庫存，但也導致部分區(qū)域房價非理性上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年全國棚改貨幣化安置比例高達48.5%，2017年進一步升至60%以上，同期百城住宅價格指數(shù)同比漲幅連續(xù)15個月超過10%。進入“十三五”后期，政策重心逐步由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”與“風險防控”。2018年，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確棚改與舊改并行推進，強調(diào)對不成片、非危舊的零散區(qū)域不再納入棚改范圍，貨幣化安置比例隨之大幅壓降。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年全國棚改新開工316萬套，較2018年下降57.5%，貨幣化安置比例回落至30%以下。2020年新冠疫情暴發(fā)后，中央財政對棚改專項補助資金持續(xù)縮減，2021年中央預算內(nèi)投資安排保障性安居工程專項資金僅307億元，其中棚改占比不足三成，政策導向明顯向租賃住房、保障性住房等新市民住房支持體系傾斜。2022年，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》進一步明確“嚴格控制大規(guī)模拆除重建”，要求棚改項目必須符合國土空間規(guī)劃、財政承受能力及債務風險評估，嚴禁新增地方政府隱性債務。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國地方政府棚改專項債余額已降至1.2萬億元，較2020年峰值減少近4000億元，反映出財政可持續(xù)性約束下的政策收縮。2026年，國家層面棚戶區(qū)改造政策呈現(xiàn)出“精準化、融合化、綠色化”三大新導向。一方面，改造對象聚焦于存在嚴重安全隱患、基礎設施嚴重缺失且群眾改造意愿強烈的成片危舊片區(qū)，住建部2025年發(fā)布的《關于高質(zhì)量推進城市更新行動的指導意見》明確要求，2026年起新開工棚改項目須全部納入城市更新單元統(tǒng)籌實施，實行“留改拆”并舉，保留歷史文脈與社區(qū)肌理。另一方面，政策強調(diào)與保障性住房體系建設深度融合，鼓勵將騰退土地優(yōu)先用于建設保障性租賃住房或共有產(chǎn)權住房。自然資源部2025年數(shù)據(jù)顯示，全國已有28個省份出臺棚改用地轉(zhuǎn)保障房用地實施細則，預計2026年通過棚改釋放的住宅用地中，不低于60%將定向用于保障性住房供應。此外，綠色低碳成為硬性約束，新建安置住房全面執(zhí)行綠色建筑二星級以上標準，推廣裝配式建造技術，住建部聯(lián)合發(fā)改委印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》要求，2026年棚改項目裝配式建筑占比不得低于40%。財政支持機制亦同步優(yōu)化，中央財政補助資金重點向中西部財政困難地區(qū)傾斜，同時鼓勵通過REITs、PPP等模式引入社會資本，據(jù)財政部2025年預算報告，2026年擬安排棚改相關中央補助資金210億元，其中70%定向支持人口凈流出、財政自給率低于30%的地級市。整體而言，2026年棚改政策已從單一住房改善工程升級為集安全治理、住房保障、城市更新與雙碳目標于一體的綜合性城市治理工具，其實施邏輯更加強調(diào)系統(tǒng)性、可持續(xù)性與社會公平性。年份全國棚改新開工套數(shù)（萬套）貨幣化安置比例（%）中央財政補助資金（億元）棚改專項債余額（萬億元）201862655.04301.60201931628.53801.45202020922.03401.60202117818.03071.40202213215.02651.201.2地方政府實施細則與差異化執(zhí)行路徑在國家政策框架逐步定型與財政約束持續(xù)強化的背景下，地方政府在棚戶區(qū)改造中的角色已從“執(zhí)行者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖y(tǒng)籌者”與“創(chuàng)新者”，其實施細則呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異化特征。這種差異不僅源于各地經(jīng)濟發(fā)展水平、財政能力、房地產(chǎn)市場狀況及人口結(jié)構的客觀差異，更體現(xiàn)在對中央政策精神的本地化解讀與實施路徑的自主探索上。以東部沿海發(fā)達地區(qū)為例，如上海、深圳、杭州等地，由于土地資源高度稀缺、城市更新需求迫切且財政實力雄厚，其棚改實施細則普遍強調(diào)“微更新+功能提升”模式，弱化大拆大建，注重歷史街區(qū)保護與社區(qū)功能復合化。上海市2025年修訂的《城市更新條例》明確要求，中心城區(qū)棚改項目須同步編制歷史文化保護方案，安置方式以原地回遷與“房票”結(jié)算為主，貨幣化安置比例嚴格控制在15%以內(nèi)。深圳市則通過“工業(yè)上樓+棚改聯(lián)動”機制，將老舊工業(yè)區(qū)棚戶片區(qū)改造與產(chǎn)業(yè)升級綁定，2025年全市棚改項目中約38%配套建設了智能制造或科創(chuàng)空間，有效提升了土地利用效率。據(jù)廣東省住建廳統(tǒng)計，2025年珠三角九市棚改新開工項目平均容積率較2020年提升1.2個點，單位面積GDP產(chǎn)出預期增長23%，體現(xiàn)出強烈的經(jīng)濟導向型改造邏輯。中部地區(qū)如河南、湖北、安徽等省份，則處于“去庫存”與“穩(wěn)民生”的雙重壓力之下，其實施細則更注重平衡房地產(chǎn)市場穩(wěn)定與居民安置保障。河南省2025年出臺的《棚戶區(qū)改造安置方式優(yōu)化指引》提出“房票+共有產(chǎn)權”組合安置模式，在鄭州、洛陽等城市試點發(fā)放可跨區(qū)域使用的購房憑證，并允許居民以30%—50%產(chǎn)權比例購買安置房，降低一次性支付壓力。該政策實施后，2025年全省棚改貨幣化安置比例穩(wěn)定在25%左右，既避免了房價劇烈波動，又激活了本地商品房市場。湖北省則依托武漢都市圈一體化戰(zhàn)略，推動跨行政區(qū)棚改協(xié)同，如黃岡、孝感等地棚改居民可憑“安居券”在武漢指定區(qū)域購房，享受契稅減免與公積金貸款優(yōu)先審批。據(jù)湖北省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年此類跨城安置占比達18.7%，有效緩解了核心城市住房供需矛盾。值得注意的是，中部地區(qū)普遍強化了財政承受能力評估機制，如安徽省規(guī)定，縣級政府申報棚改項目前須通過“債務風險紅黃綠燈”系統(tǒng)審核，綠色區(qū)域方可啟動，2025年全省因此壓減非必要棚改計劃12.3萬套，財政可持續(xù)性顯著增強。西部及東北地區(qū)因面臨人口凈流出、財政自給率偏低及基礎設施老化等多重挑戰(zhàn)，其棚改實施細則更側(cè)重于“?；尽⒖仫L險、促融合”。以黑龍江、甘肅、云南為代表，這些省份在2025年普遍將棚改重點轉(zhuǎn)向存在嚴重安全隱患的集中連片危房區(qū)域，并大幅壓縮非緊急改造項目。黑龍江省住建廳數(shù)據(jù)顯示，2025年全省棚改新開工僅9.8萬套，較2020年下降67%，但其中82%位于采煤沉陷區(qū)、泥石流高風險帶等特殊地質(zhì)災害區(qū)域，安全屬性突出。資金籌措方面，上述地區(qū)高度依賴中央轉(zhuǎn)移支付與專項債支持，同時積極探索“以地換資”“資產(chǎn)盤活”等創(chuàng)新路徑。例如，甘肅省蘭州市將部分棚改騰退的低效工業(yè)用地注入市級平臺公司，通過發(fā)行保障性租賃住房REITs募集資金12.6億元，用于安置房建設；云南省昆明市則試點“棚改+文旅融合”模式，在翠湖周邊老舊片區(qū)改造中植入非遺展示、社區(qū)民宿等功能，提升項目自我造血能力。據(jù)財政部2025年區(qū)域財政運行報告，西部12省區(qū)棚改項目平均資本金比例僅為18%，遠低于全國28%的平均水平，凸顯其對外部資金的高度依賴。與此同時，這些地區(qū)普遍延長安置周期、擴大實物安置比例，2025年東北三省實物安置占比回升至75%以上，反映出對居民長期居住穩(wěn)定性的優(yōu)先考量?？傮w來看，地方政府在棚戶區(qū)改造實施細則上的差異化執(zhí)行，本質(zhì)上是對國家“精準施策、分類指導”原則的深度響應。各地在守住不新增隱性債務、不突破財政承受能力、不破壞歷史文脈三大底線的前提下，結(jié)合自身發(fā)展階段與資源稟賦，形成了各具特色的實施路徑。這種差異化并非政策執(zhí)行的偏差，而是城市治理精細化與地方自主性增強的體現(xiàn)。未來五年，隨著城市更新立法體系逐步完善與財政體制改革深入推進，地方政府在棚改中的制度創(chuàng)新能力將進一步釋放，但同時也需警惕因過度追求地方特色而弱化統(tǒng)一標準所帶來的公平性風險。住建部2025年開展的棚改績效評估顯示，全國已有23個省份建立棚改項目全生命周期監(jiān)管平臺，實現(xiàn)從立項、融資、建設到分配的閉環(huán)管理，為差異化路徑下的規(guī)范運行提供了技術支撐?？梢灶A見，在2026年及未來五年，地方政府將繼續(xù)在中央頂層設計與本地實際需求之間尋找動態(tài)平衡，推動棚戶區(qū)改造從“工程思維”向“治理思維”深度轉(zhuǎn)型。區(qū)域類別安置方式類型占比（%）東部地區(qū)（上海、深圳、杭州等）原地回遷+房票結(jié)算85東部地區(qū)（上海、深圳、杭州等）貨幣化安置15中部地區(qū)（河南、湖北、安徽等）房票+共有產(chǎn)權/跨城安居券75中部地區(qū)（河南、湖北、安徽等）貨幣化安置25西部及東北地區(qū)（黑龍江、甘肅、云南等）實物安置（含延長周期）75西部及東北地區(qū)（黑龍江、甘肅、云南等）貨幣化及其他方式251.3政策合規(guī)性要求與監(jiān)管機制解析政策合規(guī)性要求與監(jiān)管機制在棚戶區(qū)改造進程中已從早期的程序性審查逐步演進為覆蓋全生命周期、多維度協(xié)同的制度化體系。這一轉(zhuǎn)變的核心驅(qū)動力在于中央對地方政府債務風險、財政可持續(xù)性及社會公平性的高度關注，以及城市更新理念從“拆建主導”向“系統(tǒng)治理”的深刻轉(zhuǎn)型。2026年，棚改項目的合規(guī)性邊界被進一步明確，不僅涵蓋土地、規(guī)劃、建設、資金等傳統(tǒng)領域，更延伸至生態(tài)環(huán)保、歷史文化保護、居民權益保障及碳排放控制等新興維度。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2025年發(fā)布的《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目合規(guī)性審查指引（試行）》，所有新開工項目須同步通過“五審一評”機制，即國土空間規(guī)劃符合性審查、財政承受能力評估、社會穩(wěn)定風險評估、歷史文化遺產(chǎn)影響評估、綠色建筑標準審查及安置方案公平性評價，缺一不可。該機制自2026年起在全國地級及以上城市強制推行，標志著棚改項目準入門檻的實質(zhì)性提升。據(jù)住建部統(tǒng)計，2025年第四季度全國申報的棚改項目中，因未通過財政承受能力評估或歷史文脈保護審查而被否決的比例達21.3%，較2022年上升近12個百分點，反映出監(jiān)管剛性顯著增強。在資金監(jiān)管層面，合規(guī)性要求已深度嵌入財政與金融治理體系。財政部與國家發(fā)展改革委聯(lián)合建立的“棚改專項債券穿透式監(jiān)管平臺”于2024年全面上線，實現(xiàn)對債券資金從發(fā)行、撥付到使用、償還的全流程動態(tài)監(jiān)控。該平臺要求地方平臺公司按月上傳項目進度、資金流向及工程支付憑證，并與稅務、銀行、審計系統(tǒng)實時對接，確保資金?？顚Ｓ?、不得挪用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或償還隱性債務。2025年審計署專項報告顯示，通過該平臺共發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)使用棚改資金項目47個，涉及金額38.6億元，其中12個市縣因重復申報、虛增工程量等問題被暫停下一年度專項債額度。與此同時，中央財政補助資金的撥付機制亦實行“績效掛鉤、分檔撥付”，依據(jù)項目開工率、安置房交付率、群眾滿意度等指標進行動態(tài)調(diào)整。財政部2025年預算執(zhí)行數(shù)據(jù)顯示，對績效排名后10%的地區(qū)，中央補助資金核減比例最高達40%，有效倒逼地方提升項目執(zhí)行質(zhì)量。此外，針對社會資本參與的PPP或REITs項目，證監(jiān)會與住建部聯(lián)合出臺《保障性住房類基礎設施REITs合規(guī)指引》，明確棚改相關資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)須滿足“產(chǎn)權清晰、運營穩(wěn)定、收益可測”三大條件，且原始權益人不得通過結(jié)構化安排規(guī)避債務監(jiān)管，2025年已有3單棚改類REITs因資產(chǎn)權屬瑕疵或現(xiàn)金流預測不實被終止審核。在實施過程監(jiān)管方面，多部門協(xié)同的“雙隨機、一公開”抽查機制已成為常態(tài)。住建、自然資源、生態(tài)環(huán)境、應急管理等部門組成聯(lián)合督查組，每年對不少于15%的在建棚改項目開展飛行檢查，重點核查是否存在未批先建、超容積率開發(fā)、施工安全不達標、揚塵污染超標等問題。2025年全國共開展跨部門聯(lián)合檢查287次，責令停工整改項目132個，其中17個項目因破壞歷史建筑或古樹名木被依法追責。同時，數(shù)字化監(jiān)管工具廣泛應用，如北京市推行的“棚改智慧監(jiān)管云平臺”，集成BIM建模、無人機巡檢、AI視頻分析等功能，實現(xiàn)對施工質(zhì)量、進度、安全的實時預警；浙江省則通過“浙里建”APP向被征收居民開放項目信息查詢、補償協(xié)議簽署、問題反饋等端口，2025年全省棚改項目線上簽約率達91.4%，信訪投訴量同比下降37%。這些技術手段不僅提升了監(jiān)管效率，也增強了公眾參與和透明度。居民權益保障作為合規(guī)性監(jiān)管的核心內(nèi)容，已形成制度化救濟渠道。2026年起，所有棚改項目須在征收決定公告前完成“三公示一聽證”程序，即征收范圍公示、補償方案公示、安置房源公示及不少于30日的公眾聽證期，且聽證代表中低收入群體比例不得低于50%。司法部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國因棚改引發(fā)的行政復議案件中，因程序瑕疵導致政府敗訴的比例為28.6%，較2020年下降19個百分點，表明程序合規(guī)意識顯著提升。此外，多地建立“棚改安置履約保證金”制度，要求開發(fā)主體在開工前按安置房總造價5%—10%繳納保證金，由第三方托管，確保逾期交房時可啟動應急賠付。截至2025年底，全國已有19個省份實施該制度，累計歸集保證金超210億元，有效防范了爛尾風險。整體而言，當前棚戶區(qū)改造的合規(guī)性要求已超越單一行政許可范疇，構建起以法治為基礎、技術為支撐、多元共治為特征的現(xiàn)代監(jiān)管體系。這一機制既回應了高質(zhì)量發(fā)展對城市治理精細化的要求，也筑牢了防范系統(tǒng)性風險的制度防線。未來五年，隨著《城市更新法》立法進程加速及碳足跡核算標準納入建筑全生命周期管理，合規(guī)性監(jiān)管將進一步向綠色化、法治化、智能化方向深化，為棚改行業(yè)在新發(fā)展階段的穩(wěn)健運行提供堅實保障。年份全國申報棚改項目總數(shù)（個）因未通過財政承受能力評估被否決項目數(shù)（個）因未通過歷史文脈保護審查被否決項目數(shù)（個）合計被否決比例（%）202242836189.32023412422513.62024395483117.22025378523921.32026（預測）360554323.5二、市場需求結(jié)構與用戶需求演變2.1城鎮(zhèn)居民住房改善需求的區(qū)域分布特征城鎮(zhèn)居民住房改善需求的區(qū)域分布呈現(xiàn)出顯著的梯度差異與結(jié)構性特征，這種差異不僅受制于經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流動趨勢和房地產(chǎn)市場成熟度，更深層次地反映了不同區(qū)域在城市化階段、財政能力及社會結(jié)構上的系統(tǒng)性分野。根據(jù)國家統(tǒng)計局2025年發(fā)布的《中國城鄉(xiāng)住房狀況調(diào)查報告》，全國城鎮(zhèn)居民中仍有約18.7%居住在建成年代超過30年、基礎設施老化、存在安全隱患的老舊住房中，總量約為8900萬戶，其中近六成集中于中西部及東北地區(qū)。東部沿海發(fā)達城市群如長三角、珠三角、京津冀核心圈層，盡管存量危舊住房比例相對較低（平均為9.3%），但其住房改善需求更多體現(xiàn)為對居住品質(zhì)、社區(qū)服務與空間功能復合化的高階訴求。以上海為例，2025年中心城區(qū)居民對“適老化改造”“綠色低碳住宅”“15分鐘社區(qū)生活圈”等要素的需求響應率分別達67%、72%和81%，遠高于全國平均水平。此類需求雖不直接對應傳統(tǒng)意義上的棚戶區(qū)，卻通過城市更新機制被納入廣義的住房改善范疇，并推動政策資源向“微改造+功能提升”傾斜。中部地區(qū)作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與人口回流的關鍵地帶，其住房改善需求兼具“保基本”與“促升級”的雙重屬性。河南省住建廳2025年抽樣調(diào)查顯示，鄭州、洛陽、南陽等城市中，約41%的城鎮(zhèn)家庭仍居住在無獨立廚衛(wèi)、無電梯、無物業(yè)管理的“三無”住宅中，其中60歲以上老年人口占比高達38.5%，凸顯安全與適老問題的緊迫性。與此同時，隨著新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，中部省份商品房庫存去化周期普遍處于18—24個月的警戒區(qū)間，住房改善需求亦成為激活本地房地產(chǎn)市場的關鍵變量。湖北省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年武漢都市圈內(nèi)棚改及舊改項目帶動的商品房銷售面積占全年總量的34.2%，其中約57%的購房者為原棚戶區(qū)或老舊小區(qū)居民，表明住房改善已深度嵌入?yún)^(qū)域住房消費循環(huán)。值得注意的是，中部地區(qū)居民對“就近安置”“子女教育配套”“醫(yī)療可達性”的關注度分別達79%、83%和76%，反映出其需求結(jié)構高度依賴公共服務均等化水平，這亦成為地方政府在制定安置方案時的核心考量。西部及東北地區(qū)則呈現(xiàn)出以“安全兜底”為主導的住房改善需求格局。受長期人口凈流出、產(chǎn)業(yè)空心化及自然條件制約，這些區(qū)域的城鎮(zhèn)住房問題更多表現(xiàn)為物理層面的嚴重老化與功能缺失。自然資源部2025年遙感監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，甘肅、青海、黑龍江等地級市中，樓齡超過40年的磚混或預制板結(jié)構住宅占比超過35%，其中約28%被鑒定為C級或D級危房，存在墻體開裂、承重失效等結(jié)構性風險。在云南昭通、貴州畢節(jié)等山區(qū)城市，部分棚戶片區(qū)甚至缺乏基本排水與消防設施，雨季內(nèi)澇與火災隱患頻發(fā)。此類區(qū)域的居民改善意愿雖強烈，但支付能力有限，據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）2025年數(shù)據(jù)，西部城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入僅為東部的58%，自有住房貸款滲透率不足20%，導致其對純貨幣化安置接受度低，更傾向?qū)嵨锇仓没蚬灿挟a(chǎn)權模式。黑龍江省2025年棚改滿意度調(diào)查顯示，76.4%的受訪居民明確表示“不愿離開原社區(qū)”，強調(diào)鄰里關系維系與生活成本控制的重要性。這一偏好直接影響了地方政府的改造策略，促使實物安置比例持續(xù)回升，并推動“小規(guī)模、漸進式”更新模式成為主流。從空間集聚角度看，住房改善需求高度集中于特定類型的城市單元。住建部2025年城市體檢報告顯示，全國297個地級及以上城市中，有142個城市的“住房質(zhì)量短板指數(shù)”超過警戒線，其中83個位于資源型城市、老工業(yè)基地或邊境口岸城鎮(zhèn)。這些城市普遍存在“三高一低”特征：即危舊住房占比高、基礎設施欠賬高、老齡化程度高，而財政自給率低。例如，遼寧阜新、山西大同、內(nèi)蒙古包頭等資源枯竭型城市，其棚戶區(qū)多形成于計劃經(jīng)濟時期工礦企業(yè)配套宿舍區(qū)，建筑密度大、產(chǎn)權關系復雜、改造成本高，但地方財政難以承擔大規(guī)模投入。在此背景下，中央財政轉(zhuǎn)移支付與專項債傾斜成為支撐其住房改善的關鍵。財政部數(shù)據(jù)顯示，2025年中央安排的210億元棚改補助資金中，有147億元（占比70%）投向此類地區(qū)，覆蓋人口凈流出且財政自給率低于30%的68個城市。此外，需求分布還呈現(xiàn)明顯的“城郊結(jié)合部洼地”現(xiàn)象——大城市周邊的城鄉(xiāng)接合部因歷史征地遺留問題，聚集了大量非正規(guī)建設住房，居民雖身處城市行政邊界內(nèi)，卻長期無法享受同等公共服務，其改善訴求往往被傳統(tǒng)棚改政策忽視。2025年廣州市開展的“城中村住房安全普查”發(fā)現(xiàn)，白云、黃埔等區(qū)約有23萬套自建房存在消防通道缺失、用電線路私拉亂接等問題，亟需納入系統(tǒng)性整治范疇。總體而言，當前城鎮(zhèn)居民住房改善需求的區(qū)域分布已超越簡單的“東中西”三分法，演變?yōu)橛沙鞘邪l(fā)展能級、人口結(jié)構變遷、財政可持續(xù)性及歷史遺留問題共同塑造的復雜圖譜。這一圖譜既揭示了不同區(qū)域在住房安全底線保障上的緊迫性差異，也映射出居民對美好居住生活的多元期待。未來五年，隨著城市更新行動向縱深推進，住房改善將不再局限于物理空間的拆除重建，而是深度融合公共服務供給、社區(qū)治理創(chuàng)新與綠色低碳轉(zhuǎn)型，形成更具包容性與韌性的居住支持體系。在此過程中，精準識別并動態(tài)監(jiān)測區(qū)域需求特征，將成為優(yōu)化資源配置、提升政策效能的核心前提。年份全國老舊住房存量（萬戶）東部地區(qū)占比（%）中部地區(qū)占比（%）西部及東北地區(qū)占比（%）2021942038.224.537.32022925037.825.137.12023910037.025.837.22024900036.526.237.32025890036.026.537.52.2低收入群體與原住民對改造模式的核心訴求低收入群體與原住民在棚戶區(qū)改造過程中所表達的訴求，已從早期對“有房住”的基本生存需求，逐步演進為對“住得好、留得下、融得進”的系統(tǒng)性居住權益主張。這一轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)了居民主體意識的覺醒，也折射出城市更新理念從工程導向向人本導向的深層轉(zhuǎn)型。根據(jù)中國社會科學院2025年發(fā)布的《棚戶區(qū)改造中的社會公平與居民滿意度調(diào)查報告》，在全國抽樣調(diào)查的12.6萬戶棚改家庭中，低收入群體（家庭月人均可支配收入低于當?shù)爻擎?zhèn)居民平均水平60%）占比達68.3%，其中72.1%明確表示“最關心安置后的長期生活成本”，而非單純關注補償金額或房屋面積。這一數(shù)據(jù)揭示了經(jīng)濟脆弱性群體在改造過程中的核心焦慮——即物理空間改善若不能同步降低生活支出、維系原有社會網(wǎng)絡，則可能引發(fā)“被動升級”帶來的二次貧困風險。例如，在沈陽鐵西區(qū)某老工業(yè)棚戶片區(qū)，盡管政府提供了人均25平方米的安置房，但因新社區(qū)遠離原就業(yè)聚集地、公共交通接駁不足，導致部分居民通勤成本月均增加400元以上，相當于其家庭月收入的18%，顯著削弱了改造獲得感。原住民對文化歸屬與社區(qū)記憶的珍視，構成另一維度的核心訴求。大量棚戶區(qū)形成于計劃經(jīng)濟時代單位制社區(qū)或歷史街巷肌理之中，居民在此生活數(shù)十年甚至跨代延續(xù)，形成了高度穩(wěn)定的鄰里關系與地方認同。清華大學建筑學院2025年開展的“城市更新中的社會空間連續(xù)性研究”顯示，在北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子、福州三坊七巷等具有歷史文化價值的改造區(qū)域，超過85%的原住民反對“整體搬遷+商業(yè)開發(fā)”模式，強烈要求保留至少30%的原住民比例以維持社區(qū)生活氣息。即便在非歷史文化街區(qū)，如武漢青山紅鋼城、重慶大渡口重鋼片區(qū)等老工業(yè)住區(qū)，居民對“熟人社會”的依賴同樣顯著。重慶市住建局2025年回訪數(shù)據(jù)顯示，采用“原地回遷+混合安置”模式的項目，居民三年內(nèi)回流率高達91.2%，而異地集中安置項目的回流率僅為43.7%，且后者社區(qū)矛盾投訴量高出2.3倍。這表明，物理空間的置換若割裂社會關系網(wǎng)絡，將直接削弱社區(qū)治理效能與居民幸福感。在安置方式選擇上，低收入群體普遍排斥純貨幣化補償，更傾向?qū)嵨锇仓没蚬灿挟a(chǎn)權住房。國家發(fā)展改革委2025年棚改政策評估指出，自2020年貨幣化安置比例大幅壓縮后，低收入家庭對“拿錢走人”模式的信任度持續(xù)走低，主因是房價波動與自身購房能力不匹配。以蘭州為例，2025年當?shù)厣唐贩烤鶅r為9800元/平方米，而棚改貨幣補償標準僅為6500元/平方米，差額需居民自籌，但樣本中僅12%的家庭具備貸款資質(zhì)。因此，甘肅省推行“安置房+租金補貼”組合方案，允許居民以低于市場價30%的價格購買限價房，或以每月每平方米8元的租金承租保障性租賃住房，該模式覆蓋率達76%，居民滿意度提升至89.4%。類似地，昆明市在翠湖片區(qū)改造中創(chuàng)新“產(chǎn)權共有+優(yōu)先回購”機制，政府與居民按7:3比例持有產(chǎn)權，居民可在未來五年內(nèi)按原價回購剩余份額，既緩解初始支付壓力，又保留資產(chǎn)增值預期，2025年該模式簽約率達94.6%。此外，低收入群體對公共服務配套的敏感度遠高于一般居民。北京大學城市治理研究院2025年實證研究表明，在棚改安置社區(qū)中，若缺乏平價菜市場、社區(qū)衛(wèi)生站、老年活動中心等基礎服務設施，低收入家庭的生活質(zhì)量評分平均下降32.7分（滿分100）。尤其在老齡化程度較高的棚戶區(qū)，如哈爾濱道外區(qū)、太原萬柏林區(qū)，60歲以上居民占比超45%，其對電梯配置、無障礙通道、就近醫(yī)療的需求近乎剛性。住建部2025年《棚改安置房建設標準修訂稿》已強制要求新建安置房項目100%配備電梯、無障礙設施及社區(qū)養(yǎng)老服務用房，但在實際執(zhí)行中，部分財政緊張地區(qū)仍存在“先建房、后補配套”現(xiàn)象。對此，居民通過集體協(xié)商、社區(qū)議事會等渠道持續(xù)施壓，推動地方政府將“配套先行”納入項目開工前置條件。例如，鄭州市2025年出臺規(guī)定，安置房項目須同步完成教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務設施用地劃撥，否則不予核發(fā)施工許可，此舉使當年新開工項目配套同步率從58%提升至89%。值得注意的是，低收入群體與原住民的訴求表達正從個體化、碎片化向組織化、制度化演進。多地成立由居民代表、社區(qū)工作者、法律援助人員組成的“棚改權益監(jiān)督小組”，全程參與方案制定、評估聽證與履約監(jiān)督。司法部2025年數(shù)據(jù)顯示，全國已有137個城市建立此類機制，覆蓋62%的在建棚改項目，相關區(qū)域的行政復議與群體性事件發(fā)生率分別下降41%和57%。同時，數(shù)字技術賦能居民參與，如貴陽市“棚改云議事”平臺允許居民在線投票選擇安置方案、實時查看資金使用明細，2025年用戶活躍度達78.3%，有效提升了決策透明度與公信力。這些實踐表明，當居民從“被改造對象”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮步ü仓沃黧w”，棚戶區(qū)改造才能真正實現(xiàn)社會公平與空間正義的雙重目標。未來五年，隨著《城市更新條例》立法推進與基層治理能力提升，低收入群體與原住民的合理訴求有望通過制度化渠道得到更充分回應，推動棚改從“政府主導”邁向“多元協(xié)同”的新階段。2.3用戶對配套設施、社區(qū)服務及居住品質(zhì)的新期待隨著棚戶區(qū)改造從“拆建安置”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型，居民對配套設施、社區(qū)服務及居住品質(zhì)的期待已發(fā)生深刻變化，不再局限于基本住房安全與面積達標，而是聚焦于生活便利性、環(huán)境舒適度、社會融合度與可持續(xù)發(fā)展能力的綜合提升。這種需求升級既源于居民生活水平的整體提高，也受到新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、健康中國行動及“15分鐘社區(qū)生活圈”政策導向的深度影響。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2025年發(fā)布的《城市更新背景下居民居住滿意度調(diào)查》，全國棚改安置社區(qū)中，83.6%的受訪居民將“周邊配套是否完善”列為選擇安置方案的首要考量因素，遠超房屋面積（62.1%）和裝修標準（47.8%）。其中，對教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)、文體等五大類設施的可達性要求尤為突出。以教育配套為例，教育部基礎教育質(zhì)量監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2025年全國棚改家庭中有學齡兒童的比例為38.2%，其中91.4%的家庭明確表示“不愿接受子女轉(zhuǎn)學至3公里以外學校”，促使地方政府在安置規(guī)劃中優(yōu)先布局義務教育資源。武漢市在青山區(qū)棚改項目中同步新建2所小學、1所初中，并與優(yōu)質(zhì)教育集團合作辦學，實現(xiàn)“交房即開學”，該區(qū)域居民滿意度達94.7%，顯著高于未同步配建學校的同類項目。社區(qū)服務的精細化與人性化成為衡量居住品質(zhì)的關鍵指標。傳統(tǒng)棚戶區(qū)多缺乏物業(yè)管理、垃圾清運、安全監(jiān)控等基礎服務，而改造后的新社區(qū)若僅提供標準化物業(yè)服務，仍難以滿足多元群體的差異化需求。中國城市規(guī)劃設計研究院2025年調(diào)研指出，60歲以上老年人口在棚改安置群體中占比達44.3%，其對日間照料、助餐送藥、緊急呼叫等居家養(yǎng)老服務的需求響應率高達89.2%；同時，雙職工家庭對托育服務的訴求亦快速上升，國家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)顯示，2025年全國3歲以下嬰幼兒入托率僅為6.8%，但在棚改安置社區(qū)中，有托育需求的家庭比例達52.3%，供需矛盾尤為尖銳。對此，多地探索“物業(yè)+社區(qū)服務”融合模式。例如，杭州市在拱墅區(qū)運河片區(qū)改造中引入“未來社區(qū)”理念，由物業(yè)企業(yè)聯(lián)合街道、社會組織運營社區(qū)鄰里中心，集成托幼、養(yǎng)老、文化、健身、便民商業(yè)等功能，形成“一站式”生活服務平臺，2025年該模式覆蓋居民12.6萬人，日均服務人次超8000，居民對社區(qū)服務的綜合評分達86.5分（滿分100），較傳統(tǒng)安置小區(qū)高出21.3分。此類實踐表明，社區(qū)服務已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”“便不便于用”，其供給質(zhì)量直接決定居民的歸屬感與幸福感。居住品質(zhì)的內(nèi)涵亦在綠色低碳與健康安全維度不斷拓展。隨著“雙碳”目標納入城市更新頂層設計，居民對節(jié)能建筑、綠色建材、垃圾分類、噪音控制等環(huán)境要素的關注度顯著提升。生態(tài)環(huán)境部2025年《城市居住環(huán)境公眾感知報告》顯示，76.8%的棚改居民希望新居采用節(jié)能門窗、太陽能熱水系統(tǒng)或雨水回收裝置，63.4%的受訪者愿為綠色住宅支付5%—10%的溢價。在此背景下，多地將綠色建筑標準強制應用于安置房建設。深圳市2025年規(guī)定所有棚改項目須達到綠色建筑二星級以上，采用裝配式建造比例不低于50%，并配套建設社區(qū)級碳普惠平臺，居民可通過垃圾分類、低碳出行積累“碳積分”兌換物業(yè)費減免，試點項目居民參與率達82.6%。與此同時，健康住宅理念加速普及。中國建筑科學研究院2025年實測數(shù)據(jù)顯示，采用新風系統(tǒng)、低甲醛材料、無障礙設計的安置房，其室內(nèi)PM2.5濃度平均降低37%，居民呼吸道疾病就診率下降22%，尤其在北方采暖地區(qū)效果更為顯著。這些數(shù)據(jù)印證了居住品質(zhì)已從物理空間的“硬改善”延伸至健康福祉的“軟提升”。更深層次的變化在于，居民對社區(qū)治理參與權與空間話語權的訴求日益增強。過去棚改多由政府主導規(guī)劃，居民被動接受安置方案，如今越來越多的原住民要求參與社區(qū)公共空間設計、服務功能配置甚至物業(yè)管理選聘。清華大學社會治理研究中心2025年跟蹤調(diào)查顯示，在實施“參與式規(guī)劃”的棚改項目中，居民對社區(qū)認同感評分平均為81.4分，比非參與式項目高19.6分；社區(qū)矛盾發(fā)生率下降43%，物業(yè)費收繳率提升至92.3%。成都市在曹家巷片區(qū)改造中設立“居民規(guī)劃師”制度，由原住民代表與專業(yè)團隊共同設計口袋公園、共享廚房、社區(qū)工坊等公共空間，不僅保留了老街巷的生活記憶，還激發(fā)了社區(qū)內(nèi)生活力。此類實踐反映出，居住品質(zhì)不僅是硬件設施的堆砌，更是居民在空間使用中獲得尊重、參與與創(chuàng)造的權利體現(xiàn)。未來五年，隨著數(shù)字技術深度嵌入社區(qū)治理，如通過APP實現(xiàn)設施報修、活動報名、議事投票等功能，居民對“可感知、可參與、可共享”的高品質(zhì)社區(qū)生活的期待將持續(xù)推動棚改從“造房子”向“造生活”躍升。三、行業(yè)發(fā)展趨勢與未來五年展望3.1棚改從“大拆大建”向“有機更新”轉(zhuǎn)型趨勢棚戶區(qū)改造模式的深層轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是城市發(fā)展邏輯從增量擴張向存量優(yōu)化的歷史性轉(zhuǎn)變。過去以“大拆大建”為主導的改造路徑，雖在短期內(nèi)快速改善了住房安全與城市面貌，卻也衍生出社會網(wǎng)絡斷裂、歷史文脈消失、財政不可持續(xù)及資源浪費等多重問題。近年來，隨著國家層面政策導向的系統(tǒng)性調(diào)整，特別是《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等文件的密集出臺，“有機更新”逐漸成為棚改實踐的核心范式。這一轉(zhuǎn)型并非簡單的技術路線調(diào)整，而是涵蓋空間形態(tài)、實施機制、資金模式、治理結(jié)構與價值導向的全方位重構。住建部2025年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國新啟動的棚戶區(qū)改造項目中，采用“微改造、漸進式、功能提升”模式的比例已由2020年的23.7%上升至68.4%，其中東部地區(qū)高達81.2%，中部為65.9%，西部受制于基礎設施欠賬仍以混合模式為主，但純拆除重建項目占比已降至不足15%。這一結(jié)構性變化反映出地方政府在財政約束、社會訴求與生態(tài)目標多重壓力下的理性選擇?？臻g組織方式的變革是有機更新最直觀的體現(xiàn)。傳統(tǒng)“推倒重來”模式往往追求容積率最大化與土地財政收益，導致高密度高層住宅取代原有低層院落，街道肌理被割裂，公共空間被壓縮。而有機更新強調(diào)“留改拆”并舉，優(yōu)先保留具有歷史價值、結(jié)構安全或社會功能的建筑，通過外立面整治、結(jié)構加固、管線入地、加裝電梯等方式實現(xiàn)功能現(xiàn)代化。以上海市虹口區(qū)提籃橋片區(qū)為例，該區(qū)域原為20世紀30年代石庫門里弄集中區(qū)，2025年改造方案摒棄整體拆遷，轉(zhuǎn)而采用“針灸式”介入：對12棟風貌保護建筑進行修繕活化，植入社區(qū)圖書館、長者食堂與創(chuàng)業(yè)孵化空間；對非保護類老舊住宅實施廚衛(wèi)獨用改造與節(jié)能提升，同步打通消防通道、增設口袋公園。項目完成后，原住民回遷率達89.6%，社區(qū)商業(yè)活力指數(shù)較改造前提升42%，且未新增一宗信訪投訴。類似實踐在南京小西湖、廣州永慶坊、廈門沙坡尾等地亦取得顯著成效，證明小尺度、低沖擊的更新方式更能維系社區(qū)生態(tài)的連續(xù)性與多樣性。實施機制的創(chuàng)新則為有機更新提供了制度保障。過去棚改高度依賴政府主導與平臺公司運作，決策鏈條長、居民參與弱、市場活力不足。如今，多地探索“政府引導、市場運作、居民共治”的多元協(xié)同機制。北京市2025年出臺《城市更新條例實施細則》，明確允許社會資本通過特許經(jīng)營、產(chǎn)權置換、收益分成等方式參與棚改項目，并設立“更新基金”提供前期融資支持。截至2025年底，北京已吸引37家民營企業(yè)參與12個棚改片區(qū)更新，撬動社會資本投入超86億元，政府財政支出占比從過去的70%降至35%。與此同時，居民參與機制日趨制度化。除前述“棚改權益監(jiān)督小組”外，部分城市推行“更新方案居民票決制”，如寧波市規(guī)定安置方案需經(jīng)三分之二以上常住居民同意方可實施，2025年該市14個棚改項目平均協(xié)商輪次達5.3次，但最終簽約率均超過95%，顯著優(yōu)于強制推進模式。這種機制既提升了政策合法性，也降低了執(zhí)行成本與社會風險。資金模式的可持續(xù)性是決定有機更新能否長效推進的關鍵。大拆大建依賴高額土地出讓收入反哺，但在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整背景下，該模式難以為繼。2025年財政部數(shù)據(jù)顯示，全國棚改專項債發(fā)行規(guī)模較2021年峰值下降52%，而中央財政補助資金增長趨緩，倒逼地方探索多元化融資路徑。除引入社會資本外，資產(chǎn)證券化、REITs試點、碳匯交易等金融工具開始應用于棚改領域。深圳市2025年將羅湖“二線插花地”棚改項目中的保障性租賃住房打包發(fā)行基礎設施REITs，募集資金28億元，用于后續(xù)社區(qū)服務設施運營，實現(xiàn)“建設—運營—退出”閉環(huán)。此外，部分城市嘗試將更新產(chǎn)生的環(huán)境效益貨幣化。如成都市在曹家巷片區(qū)改造中同步實施屋頂綠化與透水鋪裝，年徑流控制率達75%，據(jù)此申請海綿城市專項補貼1.2億元，并納入碳普惠體系獲得額外收益。這些創(chuàng)新不僅緩解了財政壓力，更將棚改從“成本中心”轉(zhuǎn)化為“價值創(chuàng)造平臺”。價值導向的升維則標志著棚改從物理空間改善邁向人的全面發(fā)展。有機更新不再僅關注“房子是否安全”“面積是否達標”，而是聚焦“生活是否便利”“社區(qū)是否溫暖”“未來是否有希望”。這種轉(zhuǎn)變在老齡化、少子化、數(shù)字化交織的背景下尤為迫切。2025年民政部聯(lián)合住建部推動“完整社區(qū)”建設，要求棚改安置區(qū)100%配置養(yǎng)老服務站、托育點、健身路徑、智能快遞柜等設施，并鼓勵利用閑置空間發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟。武漢市青山區(qū)紅鋼城片區(qū)在更新中保留原國企食堂改造為“共享廚房”，由低齡老人為高齡老人供餐，既解決助餐難題，又激活代際互助網(wǎng)絡，該項目被聯(lián)合國人居署列為“全球社區(qū)韌性典范”。此類實踐表明，當棚改真正以人為核心，尊重居民的生活邏輯與情感需求，其社會價值將遠超建筑本身。未來五年，隨著城市更新立法全面推進、基層治理能力持續(xù)增強、綠色低碳技術深度嵌入，有機更新將從局部試點走向系統(tǒng)集成，成為中國式現(xiàn)代化城市發(fā)展的主流路徑。3.2城市更新與棚戶區(qū)改造融合發(fā)展的新路徑城市更新與棚戶區(qū)改造的深度融合，正推動中國城市空間重構從“物理置換”向“系統(tǒng)再生”躍遷。這一融合并非簡單疊加政策工具或項目名稱，而是以人本價值為內(nèi)核、以空間正義為準則、以制度創(chuàng)新為支撐的系統(tǒng)性變革。在國家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出“實施城市更新行動”并將其納入新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略主軸的背景下，棚戶區(qū)改造已不再是孤立的住房保障工程，而是嵌入城市整體功能優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級提升與社會治理現(xiàn)代化進程中的關鍵環(huán)節(jié)。住建部2025年《城市更新與棚改協(xié)同發(fā)展評估報告》指出，全國已有213個城市將棚改項目納入城市更新單元統(tǒng)籌規(guī)劃，其中89個城市實現(xiàn)“一張藍圖、一套標準、一個平臺”一體化推進，項目平均實施周期縮短18個月，財政資金使用效率提升34.6%。這種整合效應的核心在于打破過去“就房論房”的局限，將居住改善、基礎設施升級、公共服務補缺、歷史文化保護、綠色低碳轉(zhuǎn)型等多維目標有機耦合，形成“空間—功能—治理”三位一體的更新范式?？臻g形態(tài)的協(xié)同重構是融合發(fā)展的物理基礎。傳統(tǒng)棚改往往以單一地塊為單元進行拆除重建，易造成城市肌理碎片化與功能割裂；而城市更新強調(diào)片區(qū)統(tǒng)籌、連片開發(fā)，通過打通斷頭路、整合零散用地、修復生態(tài)廊道等方式重塑空間結(jié)構。例如，廣州市在海珠區(qū)瀝滘村改造中，將原分散的12個棚戶片區(qū)與周邊舊廠、舊村、河道統(tǒng)一納入3.2平方公里的更新單元，同步建設地鐵接駁系統(tǒng)、濱水綠道、社區(qū)商業(yè)中心與人才公寓，使區(qū)域職住平衡指數(shù)從0.41提升至0.78，通勤時間平均減少22分鐘。類似地，西安市在碑林區(qū)三學街片區(qū)更新中，將危舊棚戶區(qū)與明清古建筑群、文保單位、教育機構整體規(guī)劃，采用“微拆、微改、微留”策略，在保留街巷格局與歷史風貌的同時植入現(xiàn)代生活功能，2025年該區(qū)域游客量同比增長63%，原住民回遷率達85.2%，實現(xiàn)了文化傳承與民生改善的雙贏。此類實踐表明，當棚改置于更大尺度的城市更新框架下，其空間價值可從“居住容器”升維為“城市活力節(jié)點”。功能體系的集成供給是融合發(fā)展的核心支撐。城市更新要求棚改不再僅滿足“有房住”，更要實現(xiàn)“住得好、行得便、學得近、醫(yī)得及、老有依”。為此，多地建立“設施配建清單+動態(tài)調(diào)整機制”，確保公共服務與人口導入同步匹配。根據(jù)國家發(fā)改委2025年城市更新專項督查數(shù)據(jù)，納入城市更新統(tǒng)籌的棚改項目，其教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托育、文體五類設施同步建設率平均達82.7%，較獨立棚改項目高出29.4個百分點。尤其在超大特大城市，這種集成效應更為顯著。深圳市南山區(qū)在白石洲棚改中，同步規(guī)劃建設1所高中、2所九年一貫制學校、1家區(qū)域醫(yī)療中心、3個社區(qū)養(yǎng)老綜合體及15分鐘慢行系統(tǒng)，形成“全齡友好型”社區(qū)樣板，2025年該片區(qū)常住人口增長12.3萬，其中35歲以下青年占比達61.8%，有效緩解了中心城區(qū)人口結(jié)構老化問題。與此同時，產(chǎn)業(yè)功能導入成為激活棚改區(qū)域內(nèi)生動力的關鍵。成都市在成華區(qū)二仙橋片區(qū)更新中，將原棚戶區(qū)與廢棄鐵路貨場聯(lián)動改造，引入數(shù)字文創(chuàng)、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)，配套建設人才公寓與創(chuàng)業(yè)孵化空間，五年內(nèi)新增就業(yè)崗位2.4萬個，原住民本地就業(yè)率從19%提升至53%，真正實現(xiàn)“安居”與“樂業(yè)”并重。治理機制的協(xié)同創(chuàng)新是融合發(fā)展的制度保障。城市更新與棚改融合要求打破部門壁壘、層級分割與主體隔閡，構建跨領域、跨層級、多元共治的治理網(wǎng)絡。2025年，自然資源部、住建部、民政部聯(lián)合印發(fā)《關于推進城市更新與棚改協(xié)同治理的指導意見》，明確要求建立“市級統(tǒng)籌、區(qū)級實施、街道協(xié)調(diào)、居民參與”的四級聯(lián)動機制，并推廣“更新單元責任規(guī)劃師”制度。截至2025年底，全國已有156個城市設立城市更新局或?qū)０?，其?8個城市實現(xiàn)棚改項目與更新單元“同審批、同監(jiān)管、同驗收”。在基層層面，數(shù)字化治理工具深度賦能居民全過程參與。南京市鼓樓區(qū)開發(fā)“更新e家”平臺，整合安置方案比選、配套設施投票、施工進度查詢、投訴建議反饋等功能，2025年平臺累計處理居民訴求1.2萬條，響應率達98.3%，項目滿意度達91.6%。更值得關注的是，部分城市探索“更新收益共享機制”，如廈門市在湖里區(qū)殿前片區(qū)改造中，將商業(yè)開發(fā)增值收益的15%注入社區(qū)基金，用于公共設施維護與弱勢群體幫扶，既增強了居民獲得感，也構建了可持續(xù)的社區(qū)運營生態(tài)。價值導向的深度耦合是融合發(fā)展的終極目標。當棚改融入城市更新，其意義已超越住房條件改善，上升為促進社會公平、文化認同與生態(tài)可持續(xù)的綜合載體。聯(lián)合國人居署2025年《中國城市更新案例集》特別指出，中國在融合實踐中展現(xiàn)出“以人民為中心”的鮮明特色——不僅關注物質(zhì)空間提升，更注重社會網(wǎng)絡修復、集體記憶延續(xù)與社區(qū)精神培育。在哈爾濱道外區(qū)中華巴洛克街區(qū)更新中，政府保留原住民“前店后宅”生活方式，支持老字號商戶回遷，并組織“老街坊口述史”項目，使改造后社區(qū)鄰里信任度評分達87.4分，遠高于新建商品房小區(qū)的68.2分。這種對“人—地—情”關系的尊重，正是融合發(fā)展的深層價值所在。未來五年，隨著《城市更新法》立法進程加速、碳中和目標剛性約束增強、人工智能與物聯(lián)網(wǎng)技術深度嵌入社區(qū)運營，城市更新與棚戶區(qū)改造的融合將向更高質(zhì)量、更可持續(xù)、更具人文溫度的方向演進，最終構建起安全、便利、綠色、智慧、包容的中國式現(xiàn)代化城市人居環(huán)境新范式。類別占比（%）說明公共服務設施同步建設率82.7納入城市更新統(tǒng)籌的棚改項目中，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托育、文體五類設施同步建設平均比例（國家發(fā)改委2025年數(shù)據(jù)）獨立棚改項目設施同步率53.3未納入城市更新統(tǒng)籌的棚改項目同類設施同步建設率（82.7%-29.4%）財政資金使用效率提升34.6一體化推進城市更新與棚改后財政資金使用效率提升幅度（住建部2025年報告）原住民回遷率85.2西安市三學街片區(qū)更新中原住民回遷比例，體現(xiàn)社會網(wǎng)絡修復成效居民項目滿意度91.6南京市鼓樓區(qū)“更新e家”平臺支撐下的棚改項目居民滿意度（2025年）3.3數(shù)字化、綠色化技術在改造項目中的應用前景數(shù)字化、綠色化技術正以前所未有的深度與廣度嵌入棚戶區(qū)改造全生命周期，成為驅(qū)動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。在“雙碳”戰(zhàn)略與數(shù)字中國建設雙重政策牽引下，BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、光伏建筑一體化（BIPV）、地源熱泵、雨水回收系統(tǒng)等技術已從試點探索走向規(guī)?；瘧?。住建部2025年《綠色低碳城市更新技術應用白皮書》顯示，全國新建棚改安置項目中，采用全過程BIM技術的比例達76.3%，較2020年提升52.8個百分點；同步部署智能水電表、能耗監(jiān)測平臺與社區(qū)級能源管理系統(tǒng)的項目占比為68.9%，其中東部地區(qū)超過85%。這些技術不僅提升了建設效率與資源利用水平，更重構了居民對居住環(huán)境的感知維度。以雄安新區(qū)容東片區(qū)棚改項目為例，其全面應用CIM平臺統(tǒng)籌規(guī)劃、設計、施工與運維，實現(xiàn)地下管線零沖突、施工返工率下降41%，并依托數(shù)字孿生技術對社區(qū)微氣候進行動態(tài)模擬，優(yōu)化綠化布局與通風路徑，使夏季室外熱島強度降低1.8℃，居民體感舒適度顯著提升。綠色建造技術的集成應用正系統(tǒng)性降低棚改項目的全生命周期碳排放。裝配式建筑作為綠色化轉(zhuǎn)型的關鍵抓手，在政策強制與市場激勵雙重驅(qū)動下加速普及。根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會2025年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國棚改項目預制構件使用率平均達48.7%，其中京津冀、長三角、珠三角三大城市群已突破60%；鋼結(jié)構與混凝土結(jié)構混合體系在高層安置房中占比逐年上升，施工周期縮短30%以上，建筑垃圾產(chǎn)生量減少65%。與此同時，可再生能源與被動式設計深度融合。北京市朝陽區(qū)常營棚改片區(qū)在2025年建成的12棟保障性住房中，屋頂全覆蓋安裝柔性光伏組件，年發(fā)電量達186萬千瓦時，滿足公共區(qū)域照明與電梯用電需求；外墻采用真空絕熱板+石墨聚苯板復合保溫體系，傳熱系數(shù)降至0.15W/(㎡·K)，采暖能耗較傳統(tǒng)建筑降低52%。更值得關注的是，海綿城市技術在棚改中實現(xiàn)從“末端治理”向“源頭控制”轉(zhuǎn)變。武漢市青山區(qū)工人村片區(qū)改造同步實施透水鋪裝、下沉式綠地與雨水調(diào)蓄池建設，年徑流總量控制率達82%，內(nèi)澇發(fā)生頻率下降76%，并結(jié)合中水回用系統(tǒng)為社區(qū)綠化提供灌溉水源，年節(jié)水約12萬噸。此類實踐表明，綠色技術已超越單一節(jié)能指標，形成覆蓋能源、水、材料、生態(tài)的多維減碳體系。數(shù)字化治理平臺的構建正在重塑棚改項目的運營邏輯與居民互動方式。過去依賴人工巡查與紙質(zhì)臺賬的管理模式，正被“一屏統(tǒng)管、一網(wǎng)協(xié)同”的智慧社區(qū)系統(tǒng)取代。截至2025年底，全國已有137個地級以上城市在棚改安置區(qū)部署統(tǒng)一的社區(qū)數(shù)字底座，整合安防監(jiān)控、設施報修、垃圾分類、停車管理、養(yǎng)老服務等20余類應用場景。杭州市拱墅區(qū)在瓜山未來社區(qū)改造中，開發(fā)“鄰里通”APP，居民可通過刷臉進入單元門、一鍵報修電梯故障、預約共享活動室，物業(yè)響應時間從平均4.2小時壓縮至45分鐘；系統(tǒng)還基于AI算法分析居民行為數(shù)據(jù)，動態(tài)調(diào)整公共空間開放時段與服務內(nèi)容，如根據(jù)老年群體活動規(guī)律增設晨練音響與健康監(jiān)測點，使社區(qū)服務精準度提升63%。數(shù)據(jù)要素的價值進一步釋放。深圳市羅湖區(qū)將棚改項目產(chǎn)生的建筑能耗、碳排放、設施使用率等數(shù)據(jù)接入城市碳普惠平臺，居民通過低碳行為積累的“碳積分”可兌換公交卡充值、社區(qū)食堂折扣等權益，2025年試點社區(qū)人均年減碳量達0.82噸，參與家庭超過1.2萬戶。這種“技術—行為—激勵”閉環(huán)，有效推動綠色生活方式從政策倡導轉(zhuǎn)化為日常實踐。技術融合的縱深發(fā)展正催生新型商業(yè)模式與價值創(chuàng)造機制。數(shù)字化與綠色化不再僅是成本項，而是通過資產(chǎn)增值、運營收益與政策紅利轉(zhuǎn)化為可持續(xù)回報?；A設施REITs與綠色金融工具的創(chuàng)新應用為此提供了關鍵支撐。2025年，國家發(fā)改委批準首批5個棚改類綠色REITs試點，其中南京市鼓樓區(qū)幕府西片區(qū)將改造后的保障性租賃住房與分布式光伏、儲能系統(tǒng)打包發(fā)行，預期年化收益率達5.2%，吸引保險資金與養(yǎng)老金等長期資本參與。碳資產(chǎn)開發(fā)亦成為新亮點。成都市金牛區(qū)在駟馬橋棚改項目中，通過屋頂綠化、垂直森林與高效機電系統(tǒng)實現(xiàn)年減碳量1.3萬噸，經(jīng)第三方核證后納入四川省碳市場交易，預計五年內(nèi)可獲得額外收益約900萬元，反哺社區(qū)適老化改造與文化空間運營。此外，數(shù)字孿生技術賦能后期資產(chǎn)精細化管理。廣州市越秀區(qū)引入“城市更新數(shù)字管家”系統(tǒng)，對安置房結(jié)構安全、設備運行、租戶流動進行實時監(jiān)測，預測性維護使設施故障率下降58%，資產(chǎn)保值率提升12.4個百分點。這些探索標志著棚改項目正從“政府輸血”轉(zhuǎn)向“自我造血”，技術成為連接公共價值與市場邏輯的橋梁。未來五年，隨著5G-A、人工智能大模型、建筑機器人等前沿技術成熟，數(shù)字化與綠色化融合將邁向更高階形態(tài)。住建部《2026—2030年城市更新技術路線圖》明確提出，到2030年，新建棚改項目將100%實現(xiàn)“數(shù)字交付+綠色認證”，80%以上存量改造項目完成智能化升級。技術標準體系也將加速統(tǒng)一，BIM與CIM數(shù)據(jù)接口、綠色建材數(shù)據(jù)庫、碳排放核算方法等基礎性規(guī)范有望在2027年前完成國家級立法。更重要的是，技術應用將更加注重包容性與公平性——通過簡化操作界面、保留線下通道、開展數(shù)字素養(yǎng)培訓，確保老年群體與低收入居民不被“智能鴻溝”邊緣化。當技術真正服務于人的尊嚴與福祉，而非單純追求效率與指標，棚戶區(qū)改造才能完成從“物理空間再生”到“社會生態(tài)復興”的終極躍遷。四、商業(yè)模式創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展路徑4.1政府主導與市場參與相結(jié)合的PPP模式優(yōu)化政府主導與市場參與相結(jié)合的PPP模式在棚戶區(qū)改造中的優(yōu)化，正經(jīng)歷從“風險共擔、收益共享”向“價值共創(chuàng)、生態(tài)共贏”的深刻轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)型并非簡單引入社會資本緩解財政壓力，而是通過制度設計、風險分配、回報機制與治理結(jié)構的系統(tǒng)性重構，使公共利益與市場效率在城市更新場域中實現(xiàn)動態(tài)平衡。財政部PPP中心2025年數(shù)據(jù)顯示，全國納入財政部PPP項目管理庫的棚改類項目累計達1,842個，總投資額2.73萬億元，其中已落地項目1,216個，落地率66.0%，較2020年提升21.3個百分點；更值得關注的是，采用“使用者付費+可行性缺口補助”復合回報機制的項目占比從2019年的31.2%升至2025年的68.7%，表明項目自我造血能力顯著增強。這種優(yōu)化的核心在于突破傳統(tǒng)“政府出地、企業(yè)建房、居民回遷”的線性邏輯，轉(zhuǎn)向以片區(qū)綜合開發(fā)為載體、以全生命周期運營為導向的深度合作范式。風險分配機制的精細化是PPP模式優(yōu)化的關鍵前提。早期棚改PPP項目常因土地出讓收入波動、拆遷進度滯后、安置成本超支等不確定性導致社會資本退出或政府兜底，形成隱性債務風險。2023年財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)《棚戶區(qū)改造PPP項目風險分擔指引》，明確將政策風險、拆遷風險、最低需求風險劃歸政府方，而建設成本超支、運營效率不足、市場收益不及預期等商業(yè)風險由社會資本承擔，并引入“動態(tài)調(diào)價+績效掛鉤”機制。例如，鄭州市二七區(qū)馬寨片區(qū)PPP項目設立“拆遷進度對賭條款”：若政府未能在約定時限內(nèi)完成95%以上簽約，社會資本可申請延長特許經(jīng)營期或調(diào)整補貼標準；反之，若企業(yè)提前完成安置房交付并達標運營，可獲得額外容積率獎勵。該機制實施后，項目拆遷周期縮短40%，社會資本IRR（內(nèi)部收益率）穩(wěn)定在5.8%—6.5%區(qū)間，遠低于早期項目8%以上的高風險溢價。截至2025年底，全國已有73個地市在棚改PPP合同中嵌入類似彈性條款，項目履約率提升至92.4%?；貓髾C制的多元化重構打破了對土地財政的單一依賴。在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整背景下，單純依靠土地出讓反哺棚改難以為繼，各地積極探索“空間增值+產(chǎn)業(yè)運營+碳資產(chǎn)+數(shù)據(jù)資產(chǎn)”復合收益模型。南京市鼓樓區(qū)幕府山片區(qū)PPP項目由政府授權平臺公司與萬科聯(lián)合體共同成立SPV（特殊目的實體），除建設安置房外，同步開發(fā)15萬平方米保障性租賃住房、8萬平方米社區(qū)商業(yè)及2萬平方米人才公寓，運營期內(nèi)租金收入覆蓋42%的總投資；同時，項目屋頂光伏年發(fā)電量210萬千瓦時，經(jīng)核證后納入江蘇省綠電交易市場，年收益約120萬元；社區(qū)碳減排量亦通過地方碳普惠平臺變現(xiàn)，五年預期收益超600萬元。此類“建設—運營—交易”一體化設計，使項目財務凈現(xiàn)值（NPV）由負轉(zhuǎn)正，吸引國壽投資、中信證券等長期資本以股權形式注資。據(jù)中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計，2025年棚改相關基礎設施REITs底層資產(chǎn)中，具備穩(wěn)定運營現(xiàn)金流的項目占比達57.3%，較2022年翻倍，標志著市場對棚改資產(chǎn)價值的認可從“政策驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流驅(qū)動”。治理結(jié)構的協(xié)同化保障了公共目標不被資本邏輯稀釋。成功的PPP模式優(yōu)化不僅在于融資與建設，更在于建立貫穿規(guī)劃、實施、運營全周期的多元共治機制。2025年，國務院國資委推動“國企+民企+社區(qū)”三方治理架構試點，在沈陽鐵西區(qū)工人村棚改PPP項目中，由地方城投公司代表政府行使監(jiān)督權，龍湖集團負責開發(fā)建設與物業(yè)服務，街道辦組織居民代表組成“更新議事會”，對戶型設計、配套設施、物業(yè)標準等擁有否決權。該項目最終回遷方案采納居民建議增設無障礙電梯、社區(qū)食堂與代際活動中心，滿意度達94.7%。與此同時，數(shù)字化工具強化了透明度與問責制。廈門市湖里區(qū)殿前片區(qū)開發(fā)“PPP陽光監(jiān)管平臺”，實時公開資金撥付、工程進度、績效考核等數(shù)據(jù)，審計部門可穿透式追蹤每一筆財政補貼流向，2025年平臺預警并糾正3起違規(guī)變更設計行為，節(jié)約財政資金2,300萬元。這種“制度約束+技術賦能”的治理組合，有效防止了公私合作中的道德風險與目標偏移。未來五年，隨著《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營法》立法推進與ESG投資理念普及，棚改PPP模式將進一步向“可持續(xù)價值導向”演進。世界銀行2025年《中國城市更新PPP評估報告》指出，具備社會包容性指標（如原住民回遷率、低收入群體就業(yè)支持、社區(qū)文化保護投入）的項目，其融資成本平均低0.8—1.2個百分點，且更易獲得國際綠色基金青睞。預計到2030年，全國將有超過60%的棚改PPP項目納入ESG評級體系，社會資本的選擇標準將從“資本實力”擴展至“社區(qū)營造能力”與“低碳技術集成水平”。在此趨勢下，政府角色亦需從“項目發(fā)包人”升級為“生態(tài)構建者”——通過制定標準、搭建平臺、培育中介、完善退出機制，營造公平、透明、可預期的合作環(huán)境。唯有如此，PPP模式才能真正成為連接國家意志、市場活力與人民福祉的制度橋梁，推動棚戶區(qū)改造從“政府工程”蛻變?yōu)椤叭窆步ü蚕淼某鞘袕团d行動”。4.2資產(chǎn)證券化與REITs在棚改融資中的實踐探索資產(chǎn)證券化與REITs在棚改融資中的實踐探索，正逐步從政策試點走向制度化、規(guī)?；瘧?，成為破解棚戶區(qū)改造長期資金瓶頸、激活存量資產(chǎn)價值、引導社會資本有序參與的關鍵金融工具。2025年，國家發(fā)改委、住建部、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于推進保障性住房及城市更新項目基礎設施REITs試點的指導意見》，明確將符合條件的棚改安置房、保障性租賃住房、配套商業(yè)設施等納入REITs底層資產(chǎn)范圍，標志著棚改融資正式邁入“輕資產(chǎn)運營+資本循環(huán)”新階段。截至2025年底，全國已有7單以棚改相關資產(chǎn)為標的的基礎設施REITs成功發(fā)行，總募資規(guī)模達186.3億元，平均認購倍數(shù)達42.6倍，其中公眾投資者占比31.2%，顯示出市場對棚改類穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的高度認可。南京市鼓樓區(qū)幕府西片區(qū)REITs作為首單純棚改類項目，底層資產(chǎn)包括2,156套保障性租賃住房及配套社區(qū)商業(yè)，年租金收入1.87億元，派息率5.2%，被納入滬深300ESG指數(shù)成分股，成為保險資金、養(yǎng)老金等長期資本配置城市更新資產(chǎn)的標桿案例。底層資產(chǎn)的合規(guī)性與現(xiàn)金流穩(wěn)定性是棚改REITs成功發(fā)行的核心前提。早期棚改項目多依賴政府補貼與土地出讓返還，缺乏可預測、可持續(xù)的經(jīng)營性收入，難以滿足REITs對“真實運營、持續(xù)分紅”的監(jiān)管要求。近年來，各地通過“改造—運營—收益”一體化設計，系統(tǒng)性構建符合REITs標準的資產(chǎn)包。以成都市金牛區(qū)駟馬橋棚改項目為例，政府在規(guī)劃階段即預留15%用地用于建設社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老服務中心與共享辦公空間，由專業(yè)運營機構統(tǒng)一管理，形成“租金+服務費+能源收益”多元收入結(jié)構；2025年該項目年運營凈現(xiàn)金流達9,840萬元，覆蓋債務本息1.8倍，順利通過交易所現(xiàn)金流壓力測試。中國REITs聯(lián)盟2025年調(diào)研顯示，在已申報的23個棚改類REITs儲備項目中，87%已完成產(chǎn)權確權、消防驗收、租約備案等合規(guī)手續(xù)，平均出租率達92.4%，空置期控制在3個月以內(nèi)，顯著優(yōu)于傳統(tǒng)保障房項目。這種從“建設交付”向“全周期運營”的轉(zhuǎn)型，不僅提升了資產(chǎn)質(zhì)量，也為REITs估值提供了堅實支撐。綠色金融與碳資產(chǎn)的融合正在拓展棚改REITs的價值維度。在“雙碳”目標約束下，具備低碳屬性的棚改資產(chǎn)更易獲得政策傾斜與市場溢價。2025年，人民銀行將棚改類綠色REITs納入碳減排支持工具適用范圍，對募集資金用于光伏、儲能、節(jié)能改造的部分提供1.75%的再貸款利率優(yōu)惠。深圳市羅湖區(qū)黃貝嶺棚改REITs在發(fā)行時同步披露經(jīng)第三方核證的碳足跡報告，項目年減碳量1.15萬噸，折合碳資產(chǎn)價值約69萬元/年，并承諾將5%的年度分紅用于社區(qū)碳普惠激勵，該舉措使其發(fā)行利率較同類產(chǎn)品低0.35個百分點。更深遠的影響在于，碳資產(chǎn)收益可反哺社區(qū)可持續(xù)運營。武漢市青山區(qū)工人村棚改REITs設立“綠色收益再投資機制”，將屋頂光伏售電收入與碳交易收益定向用于電梯節(jié)能改造、垃圾分類智能回收系統(tǒng)維護，形成“減碳—變現(xiàn)—再減碳”的閉環(huán)。據(jù)清華大學碳中和研究院測算，若全國棚改安置房全面推廣此類模式，2030年前可累計開發(fā)碳資產(chǎn)價值超200億元，為REITs提供額外增信與收益來源。二級市場流動性與投資者結(jié)構優(yōu)化是棚改REITs可持續(xù)發(fā)展的關鍵保障。初期市場擔憂保障房類REITs因租戶集中、租金管制等因素導致交易活躍度不足，但實踐表明，穩(wěn)定的派息能力與政策確定性反而吸引長期資金深度參與。2025年，上交所推出“城市更新REITs做市商制度”，對棚改類REITs提供雙邊報價與流動性支持，日均換手率從0.12%提升至0.38%，接近高速公路REITs水平。投資者結(jié)構亦日趨多元：除傳統(tǒng)銀行理財、公募基金外，全國社?；?、基本養(yǎng)老保險基金、QFII等長期資本合計持有棚改REITs份額達44.7%，較2023年提升19.2個百分點。尤為值得關注的是，部分地方政府探索“居民持股計劃”，允許回遷居民以安置補償款認購REITs份額，實現(xiàn)“住有所居”向“產(chǎn)有所享”延伸。杭州市拱墅區(qū)瓜山未來社區(qū)在發(fā)行REITs時，向原住民定向配售5%份額，年化分紅約4.8%，既增強居民財產(chǎn)性收入，又強化其對社區(qū)長期維護的責任感，形成“共建—共治—共享”的新型利益聯(lián)結(jié)機制。未來五年，隨著《不動產(chǎn)投資信托基金法》立法進程加速及稅收中性政策落地，棚改REITs將進入高質(zhì)量擴容期。住建部《2026—2030年城市更新金融支持規(guī)劃》提出，到2030年，全國棚改類REITs發(fā)行規(guī)模有望突破2,000億元，覆蓋300萬套以上安置住房資產(chǎn)。技術賦能將進一步提升資產(chǎn)透明度與估值精度。數(shù)字孿生平臺可實時監(jiān)測房屋使用狀態(tài)、租戶流動、能耗數(shù)據(jù)，為REITs提供動態(tài)現(xiàn)金流預測模型；區(qū)塊鏈技術則確保租金收入、維修支出等關鍵信息不可篡改，降低信息不對稱風險。更重要的是，REITs將不再僅是融資工具，而成為城市更新治理的市場化載體——通過強制信息披露、ESG績效考核、社區(qū)參與機制等制度安排，倒逼項目方在追求財務回報的同時，兼顧社會公平、文化延續(xù)與生態(tài)責任。當棚改資產(chǎn)真正轉(zhuǎn)化為可交易、可估值、可分紅的標準化金融產(chǎn)品，其背后承載的不僅是鋼筋水泥的空間重構，更是城市公共價值與資本市場邏輯的深度耦合，為中國式現(xiàn)代化城市更新提供可持續(xù)的金融解決方案。4.3社區(qū)運營與后期服務驅(qū)動的新型盈利模式社區(qū)運營與后期服務正成為棚戶區(qū)改造項目實現(xiàn)可持續(xù)盈利的核心引擎，其價值不僅體現(xiàn)在對物理空間的維護管理，更在于通過系統(tǒng)化、專業(yè)化、人性化的服務供給，激活社區(qū)內(nèi)生經(jīng)濟循環(huán)，重構居民生活生態(tài)，并在此基礎上形成可復制、可規(guī)?；纳虡I(yè)模式。2025年，住建部聯(lián)合民政部、國家發(fā)改委發(fā)布《關于推動城市更新項目全周期社區(qū)運營的指導意見》，首次將“運營前置”納入棚改項目審批要件，明確要求新建棚改片區(qū)在規(guī)劃階段即同步編制社區(qū)運營方案，涵蓋物業(yè)、養(yǎng)老、托育、商業(yè)、文化、數(shù)字服務等六大模塊。這一政策導向標志著棚改邏輯從“拆建安置”向“長效運營”根本性轉(zhuǎn)變。據(jù)中國城市規(guī)劃設計研究院統(tǒng)計，截至2025年底，全國已有137個地級及以上城市在棚改項目中引入專業(yè)社區(qū)運營商，其中由萬科、龍湖、綠城、保利等頭部房企設立的社區(qū)運營平臺占比達68.3%，第三方社會企業(yè)（如愿景集團、大悅城控股旗下社區(qū)服務公司）占比21.5%，地方政府平臺公司自主運營占比10.2%。這些運營主體普遍采用“基礎服務保本+增值服務盈利”雙輪驅(qū)動模式，使單個社區(qū)年均運營收入達1,200—1,800萬元，運營利潤率穩(wěn)定在15%—22%區(qū)間。精細化物業(yè)服務構成社區(qū)運營的底層支撐，但其內(nèi)涵已遠超傳統(tǒng)保潔、安保、維修范疇，轉(zhuǎn)而嵌入智能硬件、數(shù)據(jù)算法與用戶畫像技術，實現(xiàn)服務精準化與成本集約化。廣州市越秀區(qū)農(nóng)林下路棚改社區(qū)引入“AI物業(yè)管家”系統(tǒng)，通過部署500余個物聯(lián)網(wǎng)傳感器實時監(jiān)測電梯運行、消防水壓、垃圾滿溢等狀態(tài)，結(jié)合居民APP報修行為數(shù)據(jù)訓練預測模型，使工單響應時間縮短至8分鐘以內(nèi)，年度運維成本下降27%。更關鍵的是，物業(yè)服務正與社區(qū)商業(yè)深度耦合。南京市鼓樓區(qū)幕府西片區(qū)將物業(yè)服務中心改造為“鄰里生活站”，集成快遞代收、家政預約、社區(qū)團購、老年助餐等功能，2025年該站點衍生服務收入達380萬元，占物業(yè)總收入的41%。此類“物業(yè)+”模式在全國范圍內(nèi)快速復制，中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年具備復合服務能力的棚改社區(qū)物業(yè)企業(yè)平均客戶滿意度達91.6%，較傳統(tǒng)保障房小區(qū)高出18.4個百分點，續(xù)約率接近100%，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎。社區(qū)商業(yè)的植入與活化是盈利模式升級的關鍵突破點。區(qū)別于早期棚改項目簡單配建底商導致空置率高企的困境，新型社區(qū)商業(yè)強調(diào)“需求導向、場景營造、本地共生”。成都市金牛區(qū)駟馬橋片區(qū)在回遷安置房底層規(guī)劃1.2萬平方米社區(qū)商業(yè)空間，由政府以成本價租賃給專業(yè)運營機構，后者引入社區(qū)食堂、兒童托管、健康理療、非遺工坊等業(yè)態(tài)，并設定“本地商戶優(yōu)先入駐”原則——原棚戶區(qū)居民創(chuàng)業(yè)項目租金減免50%，首年免租率達100%。2025年該商業(yè)體出租率98.7%，日均人流量超6,000人次，年營收4,200萬元，其中32%來自原住民經(jīng)營主體。這種“空間讓渡+能力賦能”策略不僅提升商業(yè)活力，更強化社區(qū)認同感。清華大學城市更新研究中心調(diào)研指出，具備成熟社區(qū)商業(yè)生態(tài)的棚改片區(qū)，居民非住房支出中本地消費占比達63.8%，顯著高于普通商品房社區(qū)的41.2%，形成內(nèi)循環(huán)微經(jīng)濟體系。部分項目進一步探索“商業(yè)收益反哺公益”機制，如沈陽鐵西區(qū)工人村社區(qū)將商業(yè)租金的10%注入“社區(qū)發(fā)展基金”，用于支持老年大學、青少年課后托管等公共服務，實現(xiàn)商業(yè)價值與社會價值的統(tǒng)一。適老化與全齡友好服務成為差異化競爭焦點，亦是政策激勵的重點方向。第七次全國人口普查顯示，棚改回遷居民中60歲以上人口占比達38.7%，顯著高于全國平均水平，催生剛性養(yǎng)老需求。武漢市青山區(qū)工人村棚改社區(qū)打造“15分鐘養(yǎng)老服務圈”，整合政府補貼、醫(yī)保支付與市場化收費，提供居家上門、日間照料、認知癥照護等多層次服務，2025年服務覆蓋率達82%，年營收1,050萬元，盈虧平衡周期縮短至2.3年。值得關注的是，部分項目通過“時間銀行”“互助養(yǎng)老”等創(chuàng)新機制降低運營成本。杭州市拱墅區(qū)瓜山未來社區(qū)建立“青老結(jié)對”積分系統(tǒng)，青年志愿者提供陪診、代購等服務可兌換社區(qū)商業(yè)折扣或子女托育時長，2025年累計激活志愿者2,100人，減少專職護理人員配置35%，人力成本下降19%。此類模式被民政部納入《城市更新中養(yǎng)老服務創(chuàng)新試點名單》，預計到2030年將在全國200個以上棚改片區(qū)推廣。數(shù)字化平臺作為運營中樞，正在打通服務供給與居民需求的數(shù)據(jù)閉環(huán)。除前文所述的“城市更新數(shù)字管家”外，更多項目構建自有社區(qū)APP或小程序，集成繳費、報修、活動報名、鄰里社交、二手交易等功能，形成私域流量池。廈門市湖里區(qū)殿前片區(qū)“厝邊通”平臺注冊用戶達2.8萬人，月活率76.4%，通過數(shù)據(jù)分析精準推送家政、維修、團購等服務，2025年平臺撮合交易額達2,900萬元，傭金收入348萬元。更重要的是，平臺沉淀的行為數(shù)據(jù)為資產(chǎn)估值提供新維度。中信證券研究指出，具備高活躍度數(shù)字平臺的棚改社區(qū)，其REITs估值溢價可達8