PAGE物業(yè)服務(wù)無企業(yè)財務(wù)制度一、總則（一）目的為了規(guī)范本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，依據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務(wù)通則》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其所屬各部門、各項目管理處。（三）基本原則1.本企業(yè)財務(wù)管理的基本原則是：建立健全內(nèi)部財務(wù)管理制度，做好財務(wù)管理基礎(chǔ)工作，如實反映企業(yè)財務(wù)狀況，依法計算和繳納國家稅收，保證投資者權(quán)益不受侵犯。2.財務(wù)管理的基本任務(wù)和方法是：做好各項財務(wù)收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。二、財務(wù)機構(gòu)與會計人員（一）財務(wù)機構(gòu)設(shè)置1.本企業(yè)設(shè)置獨立的財務(wù)部門，負責(zé)企業(yè)的財務(wù)管理和會計核算工作。2.財務(wù)部門配備財務(wù)負責(zé)人一名，全面負責(zé)財務(wù)部門的管理工作，并對企業(yè)財務(wù)工作的合法性、真實性、準確性和完整性負責(zé)。3.根據(jù)企業(yè)實際業(yè)務(wù)需要，財務(wù)部門設(shè)置會計、出納等崗位，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，確保財務(wù)工作的順利開展。（二）會計人員職責(zé)1.會計人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和財務(wù)制度的規(guī)定，認真履行會計核算和監(jiān)督職責(zé)，及時、準確地記錄和反映企業(yè)的財務(wù)收支情況。2.負責(zé)編制和審核會計憑證、登記賬簿、編制財務(wù)報表等工作，確保財務(wù)信息的真實、完整和準確。3.定期對企業(yè)的財務(wù)狀況進行分析，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)，并協(xié)助管理層做好財務(wù)預(yù)算、成本控制等工作。4.嚴格遵守財務(wù)保密制度，妥善保管會計憑證、賬簿、報表等財務(wù)資料，防止財務(wù)信息泄露。（三）會計人員職業(yè)道德1.會計人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，誠實守信，客觀公正，保守秘密，廉潔奉公。2.嚴禁會計人員利用職務(wù)之便，貪污受賄、挪用公款、私設(shè)小金庫等違法違紀行為。三、會計核算（一）會計核算原則1.本企業(yè)會計核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，采用借貸記賬法進行核算。2.會計核算應(yīng)當(dāng)遵循真實性、準確性、完整性和及時性的原則，如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制財務(wù)報表。會計期間分為年度、季度和月度，年度、季度和月度均按公歷起訖日期確定。（二）會計憑證1.會計憑證是記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟責(zé)任、作為記賬依據(jù)的書面證明。會計憑證包括原始憑證和記賬憑證。2.原始憑證是經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時取得或填制的，用以證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生或完成情況，并作為記賬原始依據(jù)的書面證明。原始憑證必須具備以下內(nèi)容：憑證的名稱、填制憑證的日期、填制憑證單位名稱或者填制人姓名、經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章、接受憑證單位名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額。3.記賬憑證是根據(jù)審核無誤的原始憑證編制的，用以確定會計分錄，作為記賬依據(jù)的書面證明。記賬憑證必須具備以下內(nèi)容：填制憑證的日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制憑證人員、稽核人員、記賬人員、會計機構(gòu)負責(zé)人、會計主管人員簽名或者蓋章。收款和付款記賬憑證還應(yīng)當(dāng)由出納人員簽名或者蓋章。（三）會計賬簿1.會計賬簿是由一定格式、相互聯(lián)系的賬頁所組成，用來序時、分類地全面記錄和反映一個企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項的會計簿籍。會計賬簿包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。2.總賬是根據(jù)總分類科目開設(shè)的賬戶，用來分類登記全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供總括核算資料的分類賬簿。3.明細賬是根據(jù)明細分類科目開設(shè)的賬戶，用來分類登記某一類經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供明細核算資料的分類賬簿。4.日記賬是按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的時間先后順序，逐日逐筆進行登記的賬簿。日記賬分為現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。5.其他輔助性賬簿是指除總賬、明細賬、日記賬以外的，用于記錄和反映企業(yè)某一類經(jīng)濟業(yè)務(wù)或某一方面經(jīng)濟活動的賬簿，如固定資產(chǎn)卡片、低值易耗品臺賬等。（四）財務(wù)報表1.財務(wù)報表是企業(yè)對外提供的反映企業(yè)某一特定日期財務(wù)狀況和某一會計期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的書面文件。財務(wù)報表包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表及附注。2.資產(chǎn)負債表是反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的報表，它表明企業(yè)在某一特定日期所擁有或控制的經(jīng)濟資源、所承擔(dān)的現(xiàn)時義務(wù)和所有者對凈資產(chǎn)的要求權(quán)。3.利潤表是反映企業(yè)在一定會計期間經(jīng)營成果的報表，它表明企業(yè)運用所擁有的資產(chǎn)的獲利能力。4.現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的報表，它表明企業(yè)獲取現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的能力。5.所有者權(quán)益變動表是反映構(gòu)成所有者權(quán)益的各組成部分當(dāng)期的增減變動情況的報表。6.附注是對在資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和所有者權(quán)益變動表等報表中列示項目的文字描述或明細資料，以及對未能在這些報表中列示項目的說明等。四、收入管理（一）收入范圍1.本企業(yè)的收入主要包括物業(yè)管理費收入、物業(yè)經(jīng)營收入、特約服務(wù)收入等。2.物業(yè)管理費收入是指企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主或使用人收取的物業(yè)管理費用。3.物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動取得的收入，如房屋出租收入、停車場收入等。4.特約服務(wù)收入是指企業(yè)為業(yè)主或使用人提供特約服務(wù)取得的收入，如家政服務(wù)收入、維修服務(wù)收入等。（二）收入確認原則1.物業(yè)管理費收入應(yīng)當(dāng)在滿足以下條件時予以確認：物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)簽訂，且合同約定的服務(wù)期限已經(jīng)開始；企業(yè)已經(jīng)按照合同約定提供了物業(yè)服務(wù)；與收入相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；收入的金額能夠可靠地計量。2.物業(yè)經(jīng)營收入應(yīng)當(dāng)在滿足以下條件時予以確認：經(jīng)營項目已經(jīng)開始運營，且相關(guān)的經(jīng)營活動已經(jīng)發(fā)生；與經(jīng)營收入相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；收入的金額能夠可靠地計量。3.特約服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)在滿足以下條件時予以確認：特約服務(wù)已經(jīng)完成，且服務(wù)質(zhì)量符合合同約定；與特約服務(wù)收入相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；收入的金額能夠可靠地計量。（三）收入核算與管理1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和財務(wù)制度的要求，對各項收入進行明細核算，確保收入的準確記錄和反映。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全收入管理制度，加強對收入的收取、核對和管理工作，確保收入的及時足額收取。3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對收入情況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決收入管理中存在的問題，提高收入管理水平。五、成本費用管理（一）成本費用范圍1.本企業(yè)的成本費用主要包括人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用等。2.人員費用是指企業(yè)為員工支付的工資、獎金、福利、社會保險等費用。3.物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用是指企業(yè)為維護物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常運行而發(fā)生的費用，如維修保養(yǎng)費用、水電費等。4.綠化養(yǎng)護費用是指企業(yè)為保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化景觀的美觀和整潔而發(fā)生的費用，如澆水、施肥、修剪等費用。5.清潔衛(wèi)生費用是指企業(yè)為保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生而發(fā)生的費用，如清掃、消毒、垃圾清運等費用。6.秩序維護費用是指企業(yè)為維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序而發(fā)生的費用，如保安人員工資、巡邏費用等。7.辦公費用是指企業(yè)為開展日常辦公活動而發(fā)生的費用，如辦公用品、水電費、通訊費等。8.固定資產(chǎn)折舊費用是指企業(yè)按照規(guī)定對固定資產(chǎn)計提的折舊費用。（二）成本費用核算原則1.本企業(yè)成本費用核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按照實際發(fā)生額進行核算。2.成本費用核算應(yīng)當(dāng)遵循配比原則，將成本費用與相應(yīng)的收入進行配比，以正確計算企業(yè)的經(jīng)營成果。3.成本費用核算應(yīng)當(dāng)遵循劃分收益性支出與資本性支出原則，凡支出的效益僅及于本年度（或一個營業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個會計年度（或幾個營業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出。（三）成本費用控制與管理1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全成本費用管理制度，加強對成本費用的預(yù)算、控制、核算和分析工作，確保成本費用的合理支出。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算，制定成本費用控制目標，并將目標分解到各部門、各項目管理處，明確各部門、各項目管理處的成本費用控制責(zé)任。3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對成本費用支出的審核和監(jiān)督，嚴格控制各項費用的支出，杜絕不合理的開支。4.企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對成本費用情況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本費用管理中存在的問題，采取有效措施降低成本費用，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。六、利潤及利潤分配管理（一）利潤計算1.本企業(yè)的利潤包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。2.營業(yè)利潤是指企業(yè)營業(yè)收入減去營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用后的余額。3.利潤總額是指營業(yè)利潤加上營業(yè)外收入，減去營業(yè)外支出后的余額。4.凈利潤是指利潤總額減去所得稅費用后的余額。（二）利潤分配原則1.本企業(yè)利潤分配應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和財務(wù)制度的規(guī)定，兼顧投資者、企業(yè)和員工的利益。2.利潤分配應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的順序進行，先彌補以前年度虧損，再提取法定盈余公積，然后向投資者分配利潤。（三）利潤分配管理1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的順序進行利潤分配，確保利潤分配的合法性和合理性。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對利潤分配的管理，及時足額地向投資者分配利潤，并按照規(guī)定提取法定盈余公積。3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對利潤分配情況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決利潤分配中存在的問題，維護投資者的合法權(quán)益。七、財務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.本企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)遵循“以收定支、收支平衡、略有結(jié)余”的原則，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。2.財務(wù)預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，充分考慮企業(yè)的實際情況和市場變化，合理安排各項收支。3.財務(wù)預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)堅持全員參與、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總的原則，確保預(yù)算的準確性和可操作性。（二）預(yù)算編制方法1.本企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制采用零基預(yù)算和滾動預(yù)算相結(jié)合的方法。2.零基預(yù)算是指在編制預(yù)算時，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用數(shù)額，而是以所有的預(yù)算支出為零作為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及其開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制費用預(yù)算的一種方法。3.滾動預(yù)算是指在編制預(yù)算時，將預(yù)算期與會計年度脫離開，隨著預(yù)算的執(zhí)行不斷延伸補充預(yù)算，逐期向后滾動，使預(yù)算期始終保持為一個固定期間的一種預(yù)算編制方法。（三）預(yù)算執(zhí)行與控制1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，確保預(yù)算的順利執(zhí)行。2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全預(yù)算執(zhí)行考核制度，對各部門、各項目管理處的預(yù)算執(zhí)行情況進行考核，將考核結(jié)果與績效掛鉤，激勵各部門、各項目管理處積極完成預(yù)算任務(wù)。3.企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況，及時調(diào)整預(yù)算指標，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。八、財務(wù)風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.本企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)風(fēng)險識別與評估機制，定期對企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險進行識別和評估。2.財務(wù)風(fēng)險識別是指對企業(yè)面臨的各種財務(wù)風(fēng)險進行識別和判斷，確定風(fēng)險的類型和性質(zhì)。3.財務(wù)風(fēng)險評估是指對識別出的財務(wù)風(fēng)險進行分析和評價，確定風(fēng)險的大小和影響程度。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.針對不同類型的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，如風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險承受等。2.風(fēng)險規(guī)避是指企業(yè)通過放棄或拒絕與風(fēng)險相關(guān)的活動，以避免承擔(dān)風(fēng)險損失的一種風(fēng)險應(yīng)對措施。3.風(fēng)險降低是指企業(yè)通過采取一定的措施，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性或減輕風(fēng)險損失的程度的一種風(fēng)險應(yīng)對措施。4.風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指企業(yè)通過合同或協(xié)議等方式，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他單位或個人的一種風(fēng)險應(yīng)對措施。5.風(fēng)險承受是指企業(yè)對風(fēng)險采取接受的態(tài)度，不采取任何措施進行防范或控制的一種風(fēng)險應(yīng)對措施。（三）風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警機制，對財務(wù)風(fēng)險進行實時監(jiān)控和預(yù)警。2.財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控是指對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生情況進行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險變化情況。3.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警是指當(dāng)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險達到一定程度時，及時發(fā)出預(yù)警信號，提醒企業(yè)采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。九、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制目標1.本企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的目標是：保證企業(yè)財務(wù)活動合法合規(guī)、資產(chǎn)安全完整、財務(wù)信息真實準確、提高經(jīng)營效率和效果、促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。（二）內(nèi)部控制原則1.本企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)遵循全面性、重要性、制衡性、適應(yīng)性和成本效益原則。2.全面性原則是指內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，覆蓋企業(yè)及其所屬單位的各種業(yè)務(wù)和事項。3.重要性原則是指內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在全面控制的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域。4.制衡性原則是指內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時兼顧運營效率。5.適應(yīng)性原則是指內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時加以調(diào)整。6.成本效益原則是指內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)權(quán)衡實施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制。（三）內(nèi)部控制措施1.本企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健