物業(yè)電梯管理維護操作規(guī)程一、目的與適用范圍為規(guī)范物業(yè)管轄范圍內電梯的管理、維護及應急處置工作，保障電梯安全、平穩(wěn)、高效運行，預防安全事故發(fā)生，特制定本規(guī)程。本規(guī)程適用于物業(yè)服務區(qū)域內所有在用電梯（含乘客電梯、載貨電梯、自動扶梯等）的日常管理、維護保養(yǎng)、應急處理及相關安全管理工作。二、日常管理規(guī)范（一）運行監(jiān)控物業(yè)值班人員需每日通過電梯監(jiān)控系統(tǒng)或現(xiàn)場巡查，觀察電梯運行狀態(tài)，重點關注電梯啟停平穩(wěn)性、轎廂內照明/通風/按鍵功能是否正常。若發(fā)現(xiàn)異常聲響、異常?？炕虮O(jiān)控畫面異常，應立即暫停該電梯使用（故障電梯需放置“暫停使用”標識），并通知維保人員到場排查。（二）轎廂與井道巡查1.轎廂巡查：每周至少對轎廂進行2次全面檢查，內容包括：轎廂內壁、地面清潔狀況；層顯、呼梯按鈕、應急通話裝置功能；轎廂門開關靈活性（有無卡頓、異響）；轎廂內警示標識（如“禁止超載”“緊急救援電話”）是否完好清晰。2.井道與機房巡查：每月聯(lián)合維保人員對電梯井道（導軌、導靴、安全鉗等）、機房（控制柜、曳引機、限速器）進行1次巡查，檢查機房環(huán)境是否干燥通風、設備有無油污滲漏、限速器鋼絲繩是否松弛，井道內有無雜物堆積或滲水現(xiàn)象。（三）鑰匙管理電梯鑰匙（轎廂鑰匙、機房鑰匙、基站鎖鑰匙等）需由專人保管，建立鑰匙領用登記臺賬。非緊急情況（如困人救援、設備搶修），嚴禁將鑰匙外借或交由無關人員使用；緊急使用后，需立即記錄使用時間、事由及歸還情況。三、維護保養(yǎng)要求（一）日常維護物業(yè)維修人員需每日對電梯進行基礎維護：清潔轎廂及層門地坎（清除雜物、積塵，防止門機卡頓）；檢查轎廂照明、風扇運行狀態(tài)；對廳門、轎廂門導軌、鋼絲繩等易磨損部位，每周進行1次潤滑（使用專用潤滑劑，避免油污污染轎廂）。（二）定期保養(yǎng)1.月度保養(yǎng)：聯(lián)合專業(yè)維保單位，對電梯制動器、接觸器、安全回路進行檢測，檢查曳引繩張力是否均勻，調整門機皮帶松緊度，測試應急照明、通話裝置功能。2.季度保養(yǎng)：重點檢查限速器動作速度（委托有資質單位每年校驗1次）、安全鉗聯(lián)動機構，清潔控制柜內部灰塵，緊固電氣接線端子，檢查導軌油杯油量并補充。3.年度保養(yǎng)：對電梯進行全面“體檢”，包括曳引機軸承潤滑、鋼絲繩磨損程度檢測（直徑磨損超10%需更換）、轎廂導靴襯墊磨損量檢查，同步完成電梯年檢前的自檢整改工作。（三）專業(yè)維保協(xié)作物業(yè)需與具備電梯維保資質的單位簽訂年度維保合同，明確維保頻次（至少每15日1次現(xiàn)場維保）、維保內容及應急響應時間（故障報修后30分鐘內到場）。維保單位每次服務后，需填寫《電梯維保記錄》，物業(yè)管理人員需現(xiàn)場簽字確認，并存檔備查。四、應急處置流程（一）困人救援1.接到困人報警后，值班人員需立即通過電梯應急通話安撫乘客（告知“我們已安排人員救援，請勿扒門、跳梯”），同時通知維保人員或電梯救援隊伍到場。2.救援人員到達現(xiàn)場后，先通過層門鑰匙打開廳門觀察轎廂位置（若轎廂平層誤差≤±50mm，可直接打開轎廂門救援；若誤差大，需通過機房曳引機盤車裝置將轎廂盤至平層位置，再開門救援）。3.救援完成后，需對電梯進行全面檢查，確認無安全隱患后方可恢復運行，并記錄困人原因、救援過程及乘客信息（若涉及糾紛需留存）。（二）故障報修與處理1.電梯出現(xiàn)故障（如異響、停運、困人）時，值班人員需立即停止故障電梯使用，在電梯出入口放置警示標識，并通過電話、微信等方式通知維保單位，同時在《電梯故障記錄簿》中登記故障時間、現(xiàn)象、報修時間及處理進展。2.維保單位需在約定時間內到場檢修，一般故障需24小時內修復；重大故障（如曳引機損壞、鋼絲繩斷裂）需立即啟動應急預案，同步上報屬地市場監(jiān)管部門及物業(yè)總部，待故障排除、檢驗合格后方可恢復運行。（三）事故處理若電梯發(fā)生沖頂、蹲底、人員傷亡等嚴重事故，物業(yè)需立即停止涉事電梯運行，保護現(xiàn)場并撥打120、119及市場監(jiān)管部門電話，配合開展事故調查；事后需組織復盤，分析事故原因，修訂應急預案及操作規(guī)程，避免同類事故重復發(fā)生。五、安全管理措施（一）人員培訓物業(yè)需每半年組織電梯管理人員、維修人員參加安全培訓，內容包括電梯安全法規(guī)、設備原理、應急處置技能等；新入職人員需經考核合格后方可獨立操作電梯相關工作。（二）隱患排查每月開展電梯安全隱患排查，重點檢查：電梯檢驗合格證是否在有效期內；安全裝置（限速器、安全鉗、緩沖器）是否正常；轎廂內報警裝置是否暢通；維保記錄是否完整。對排查出的隱患，需建立臺賬并限期整改，整改完成后復查銷項。（三）乘梯安全宣傳通過小區(qū)公告欄、業(yè)主群、電梯內張貼海報等方式，宣傳乘梯安全知識（如“禁止超載”“勿用身體擋門”“遇故障按應急按鈕”），每季度組織1次電梯應急演練（模擬困人救援、火災停運等場景），提升業(yè)主安全乘梯意識。六、檔案管理要求（一）檔案建立為每臺電梯建立獨立檔案，內容包括：電梯出廠合格證、安裝驗收報告、使用登記證、定期檢驗報告；日常運行記錄（每日巡查表、故障記錄簿）；維保合同、維保記錄、零配件更換清單；應急處置記錄（困人救援、事故處理報告）。（二）檔案更新與保管檔案需實時更新，維保記錄、故障記錄需在事件發(fā)生后24小時內歸檔；檔案保存期限不少于電梯使用年限（或至電梯報廢后5年）。電子檔