我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策的成效、困境與優(yōu)化路徑研究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景住房，作為人們生活的基本需求之一，其市場的穩(wěn)定與健康發(fā)展對于社會的和諧穩(wěn)定以及經(jīng)濟的持續(xù)增長都具有至關(guān)重要的意義。近年來，我國住宅市場價格波動頻繁，引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注。自住房制度改革以來，我國住宅市場經(jīng)歷了飛速的發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在快速發(fā)展的過程中，住宅市場價格也出現(xiàn)了較為明顯的波動。在部分一線城市和熱點二線城市，房價在過去一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。以北京、上海、深圳為例，這些城市的房價在某些年份的漲幅遠遠超過了居民收入的增長速度。高房價不僅使得普通居民購房壓力劇增，也對城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)，如人口過度集中、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問題愈發(fā)凸顯。同時，一些三四線城市則面臨著房地產(chǎn)庫存積壓的困境，市場需求相對不足，房價上漲動力不足，甚至出現(xiàn)了一定程度的下跌。這種區(qū)域間房價的分化現(xiàn)象，進一步加劇了我國住宅市場發(fā)展的不平衡。為了促進住宅市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，政府采取了一系列調(diào)控措施，其中財稅政策扮演著重要的角色。財稅政策通過對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有等環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，以及財政補貼等手段，直接或間接地影響著住宅市場的供需關(guān)系和價格走勢。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，征收契稅、增值稅、個人所得稅等，能夠調(diào)節(jié)購房者的購房成本和投資者的收益預(yù)期，從而影響市場需求；在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，未來可能實施的房產(chǎn)稅改革，將增加房產(chǎn)持有者的持有成本，有助于抑制投機性購房需求，促進住房資源的合理利用。然而，當(dāng)前我國住宅市場價格調(diào)控的財稅政策在實施過程中仍存在一些問題和挑戰(zhàn)。部分財稅政策的針對性和有效性有待提高，政策之間的協(xié)同效應(yīng)尚未充分發(fā)揮，導(dǎo)致在調(diào)控房價時未能達到預(yù)期的效果。此外，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，新的問題和矛盾不斷涌現(xiàn)，如房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)聯(lián)度日益緊密，財稅政策如何與金融政策等其他調(diào)控政策有效配合，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險，成為亟待解決的問題。因此，深入研究我國住宅市場價格調(diào)控的財稅政策，分析其現(xiàn)狀、問題及效果，并提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，具有重要的現(xiàn)實意義。1.1.2研究意義從理論角度來看，深入研究住宅市場價格調(diào)控的財稅政策，有助于豐富和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、財政學(xué)等相關(guān)學(xué)科的理論體系。通過對財稅政策在住宅市場中作用機制的分析，可以進一步揭示稅收、財政補貼等經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、價格形成機制的影響規(guī)律，為后續(xù)的學(xué)術(shù)研究提供更加堅實的理論基礎(chǔ)。同時，對國內(nèi)外相關(guān)理論和實踐經(jīng)驗的梳理與總結(jié)，能夠促進不同學(xué)科領(lǐng)域之間的交叉融合，為解決房地產(chǎn)市場問題提供新的研究思路和方法。從實踐角度而言，研究住宅市場價格調(diào)控的財稅政策對政府決策具有重要的參考價值。合理有效的財稅政策能夠幫助政府實現(xiàn)穩(wěn)定房價、促進住房公平、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等宏觀調(diào)控目標(biāo)。通過對現(xiàn)行財稅政策的評估和分析，找出政策實施過程中存在的問題和不足之處，提出針對性的改進建議，有助于政府制定更加科學(xué)合理的調(diào)控政策，提高政策的實施效果，增強政府對住宅市場的調(diào)控能力。這不僅有利于促進住宅市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，還能切實保障居民的住房權(quán)益，提高居民的生活質(zhì)量，維護社會的和諧穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，了解財稅政策的動態(tài)和發(fā)展趨勢，有助于企業(yè)合理規(guī)劃投資策略，優(yōu)化資源配置，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高市場競爭力。對于購房者而言，財稅政策的變化直接影響著購房成本和收益，深入研究財稅政策能夠幫助購房者做出更加理性的購房決策，避免盲目跟風(fēng)購房，保障自身的經(jīng)濟利益。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對于財稅政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的研究起步較早，積累了豐富的理論和實證研究成果。在理論研究方面，許多學(xué)者從不同的經(jīng)濟學(xué)理論視角出發(fā)，深入剖析了財稅政策對房地產(chǎn)市場的作用機制。從供需理論來看，Oates（1969）在其經(jīng)典研究中指出，地方政府征收的財產(chǎn)稅會對住房市場的供給和需求產(chǎn)生影響。較高的財產(chǎn)稅會增加住房的持有成本，從而抑制住房需求，尤其是投資性需求；同時，對于住房供給方來說，財產(chǎn)稅也可能影響開發(fā)商的成本和利潤預(yù)期，進而影響住房的供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)。在實證研究領(lǐng)域，國外學(xué)者運用了多種計量經(jīng)濟學(xué)方法和豐富的數(shù)據(jù)資源，對財稅政策與房地產(chǎn)市場價格之間的關(guān)系進行了大量的實證檢驗。Meen（1990）通過構(gòu)建時間序列模型，對英國房地產(chǎn)市場進行研究，發(fā)現(xiàn)稅收政策的調(diào)整會顯著影響房地產(chǎn)市場的供需平衡，進而對房價產(chǎn)生作用。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，提高交易稅會增加購房者的成本，導(dǎo)致購房需求下降，從而使房價有下行壓力；而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，征收房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)持有者的成本，促使他們更合理地配置住房資源，減少投機性持有，這在一定程度上也有助于穩(wěn)定房價。此外，國外學(xué)者還關(guān)注到財稅政策在住房保障方面的作用。Rohe和Stegman（1994）研究了美國的住房補貼政策，發(fā)現(xiàn)政府通過財政補貼等方式，可以幫助低收入家庭提高住房支付能力，滿足他們的基本住房需求，促進社會公平。這種住房保障政策不僅直接改善了低收入群體的居住條件，還對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了積極作用，因為它減少了因住房問題引發(fā)的社會矛盾和不穩(wěn)定因素，使得房地產(chǎn)市場能夠在一個更加健康、和諧的社會環(huán)境中發(fā)展。在房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)聯(lián)研究方面，國外學(xué)者也取得了不少成果。Krugman（1998）在研究亞洲金融危機時指出，房地產(chǎn)市場與金融市場緊密相連，房地產(chǎn)價格的波動會對金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量和穩(wěn)定性產(chǎn)生重大影響。財稅政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，通過影響房地產(chǎn)市場的運行，間接影響著金融市場的穩(wěn)定。例如，寬松的財稅政策可能刺激房地產(chǎn)市場過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴張，增加金融市場的風(fēng)險；而緊縮的財稅政策則可能使房地產(chǎn)市場降溫，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進而影響金融機構(gòu)的不良貸款率。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)界對我國住宅市場財稅政策的研究也十分豐富，涵蓋了政策效果、存在問題等多個方面。在政策效果研究方面，許多學(xué)者通過實證分析，評估了我國現(xiàn)行財稅政策對住宅市場價格的影響。況偉大（2010）運用面板數(shù)據(jù)模型，對我國35個大中城市的房地產(chǎn)市場進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收政策對房價的影響存在區(qū)域差異。在一些經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場需求旺盛的城市，稅收政策的調(diào)控效果相對較弱，因為這些城市的住房需求受多種因素驅(qū)動，如人口流入、經(jīng)濟發(fā)展等，稅收政策的調(diào)整難以完全抵消其他因素對房價的影響；而在一些經(jīng)濟相對欠發(fā)達、房地產(chǎn)市場需求相對不足的城市，稅收政策對房價的調(diào)控作用則較為明顯，通過調(diào)整稅收可以在一定程度上改變市場供需關(guān)系，從而影響房價走勢。在對我國住宅市場財稅政策存在問題的研究中，學(xué)者們指出了諸多方面的不足。在稅收結(jié)構(gòu)1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法文獻研究法：廣泛收集國內(nèi)外關(guān)于住宅市場價格調(diào)控財稅政策的相關(guān)文獻資料，包括學(xué)術(shù)論文、研究報告、政府文件等。對這些文獻進行系統(tǒng)梳理和分析，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、主要觀點和研究成果，明確已有研究的不足之處，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。通過對文獻的綜合研究，深入剖析財稅政策調(diào)控住宅市場價格的理論依據(jù)和作用機制，為后續(xù)的實證分析和政策建議提供有力的理論支持。案例分析法：選取我國不同地區(qū)具有代表性的城市作為案例，如北京、上海、深圳等一線城市，以及武漢、成都、杭州等熱點二線城市，分析這些城市在不同時期實施的住宅市場價格調(diào)控財稅政策及其效果。通過對具體案例的深入研究，詳細了解財稅政策在實際應(yīng)用中的實施情況、面臨的問題以及取得的成效，總結(jié)成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，為全國范圍內(nèi)的政策制定和優(yōu)化提供參考。例如，研究北京在限購限貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合稅收政策調(diào)整對房價的影響，分析政策實施前后房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)、房價走勢等方面的變化，從中找出具有普遍適用性的規(guī)律和啟示。實證研究法：運用計量經(jīng)濟學(xué)方法，收集我國住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)，如房價、稅收、財政支出、土地供應(yīng)等，構(gòu)建實證模型，對財稅政策與住宅市場價格之間的關(guān)系進行定量分析。通過實證研究，準(zhǔn)確評估財稅政策對住宅市場價格的影響程度和方向，驗證理論分析的結(jié)論，為政策的制定和調(diào)整提供科學(xué)依據(jù)。例如，建立面板數(shù)據(jù)模型，分析不同地區(qū)房地產(chǎn)稅收政策的變化對房價的影響，控制其他因素的干擾，得出稅收政策與房價之間的具體數(shù)量關(guān)系，為政策制定者提供量化的決策參考。比較研究法：對國內(nèi)外住宅市場價格調(diào)控的財稅政策進行比較分析，了解不同國家和地區(qū)在政策目標(biāo)、政策工具、政策實施效果等方面的差異和特點。借鑒國外先進的經(jīng)驗和做法，結(jié)合我國國情，提出適合我國住宅市場發(fā)展的財稅政策建議。例如，對比美國、英國、日本等發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收制度和住房保障政策，分析其在穩(wěn)定房價、促進住房公平方面的成功經(jīng)驗，如美國的住房補貼政策、英國的印花稅調(diào)整措施等，從中汲取有益的啟示，為我國財稅政策的完善提供借鑒。1.3.2創(chuàng)新點研究視角創(chuàng)新：從公共性視角出發(fā)，深入探討住宅市場價格調(diào)控的財稅政策。以往的研究多側(cè)重于從經(jīng)濟視角分析財稅政策對房價的影響，而本研究將公共性理念貫穿于整個研究過程，強調(diào)住宅作為民生消費品的屬性，關(guān)注財稅政策在保障居民基本居住權(quán)利、促進社會公平、實現(xiàn)住房資源合理配置等方面的作用。通過這種視角的轉(zhuǎn)換，能夠更全面、深入地理解財稅政策在住宅市場中的重要地位和使命，為政策的制定和評價提供新的思路和標(biāo)準(zhǔn)。多政策協(xié)同研究：綜合考慮財稅政策與其他相關(guān)政策（如土地政策、金融政策等）的協(xié)同效應(yīng)。在以往的研究中，對財稅政策的研究往往孤立進行，忽視了其與其他政策之間的相互關(guān)系和影響。本研究將財稅政策置于整個房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系中進行分析，研究不同政策之間的協(xié)同配合機制，探討如何通過政策組合優(yōu)化來提高住宅市場價格調(diào)控的效果。例如，分析財稅政策與土地政策如何在住房供應(yīng)環(huán)節(jié)相互配合，以增加保障性住房供應(yīng)，穩(wěn)定房價；研究財稅政策與金融政策如何在購房需求環(huán)節(jié)協(xié)同作用，抑制投機性購房需求，促進住房市場的健康發(fā)展。動態(tài)分析與政策建議：不僅對當(dāng)前我國住宅市場價格調(diào)控的財稅政策進行靜態(tài)分析，還關(guān)注政策的動態(tài)調(diào)整和發(fā)展趨勢。結(jié)合我國經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢、房地產(chǎn)市場的新變化，以及財稅體制改革的新要求，對未來財稅政策的調(diào)整方向和重點提出具有前瞻性的建議。通過建立動態(tài)分析框架，能夠及時發(fā)現(xiàn)政策實施過程中出現(xiàn)的新問題和新挑戰(zhàn)，為政策的適時調(diào)整和完善提供依據(jù)，使財稅政策能夠更好地適應(yīng)住宅市場的發(fā)展變化，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。二、我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策的理論基礎(chǔ)2.1住宅市場價格的影響因素2.1.1供需關(guān)系住宅市場的供需關(guān)系是影響房價的直接因素。從供給端來看，土地供應(yīng)是影響住宅供給的關(guān)鍵要素。土地供應(yīng)的數(shù)量、價格以及出讓方式，都對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和成本產(chǎn)生影響。當(dāng)土地供應(yīng)充足時，開發(fā)商能夠獲取更多土地用于建設(shè)，從而增加住宅的供應(yīng)量。例如，在某些城市，政府加大土地出讓力度，使得房地產(chǎn)市場上的新建住宅數(shù)量增多，緩解了住房緊張的局面，對房價起到了一定的穩(wěn)定作用。相反，若土地供應(yīng)不足，開發(fā)商可用于開發(fā)的土地資源受限，導(dǎo)致住宅建設(shè)規(guī)模難以擴大，市場上的房源供應(yīng)減少，在需求不變或增加的情況下，房價往往會上漲。此外，土地價格也是影響住宅供給成本的重要因素，較高的土地價格會使開發(fā)商的開發(fā)成本上升，進而傳導(dǎo)至房價，推動房價上漲。開發(fā)商的投資意愿和能力也對住宅供給有著重要影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場前景樂觀，開發(fā)商預(yù)期投資回報率較高時，會加大投資力度，增加住宅建設(shè)項目，提高市場供給量。然而，如果市場環(huán)境不穩(wěn)定，如面臨政策調(diào)控、融資困難等問題，開發(fā)商可能會謹慎投資，減少住宅開發(fā)數(shù)量，導(dǎo)致市場供給減少。建筑成本的變動同樣會影響住宅供給。建筑材料價格的上漲、勞動力成本的提高，都會增加住宅建設(shè)的成本，壓縮開發(fā)商的利潤空間。在這種情況下，開發(fā)商可能會減少開發(fā)規(guī)模，或者通過提高房價來轉(zhuǎn)嫁成本，從而影響住宅市場的供需關(guān)系和價格水平。從需求端來看，人口增長是推動住宅需求的重要動力。隨著人口的增加，對住房的基本需求也相應(yīng)增長，尤其是在城市化進程加速的階段，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市的住房需求急劇上升，這對房價產(chǎn)生了向上的壓力。家庭結(jié)構(gòu)的變化也會影響住宅需求。如今，小型化家庭逐漸增多，如新婚夫婦、單身人士等，他們對小戶型住房的需求增加，推動了市場對不同戶型住宅的需求結(jié)構(gòu)變化。經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平與住宅需求密切相關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟繁榮，居民收入提高時，人們的購房能力和意愿增強，不僅有能力購買更好的住房，還可能進行投資性購房，進一步增加了住宅需求。消費者偏好也是影響住宅需求的因素之一，一些消費者對住宅的品質(zhì)、環(huán)境、配套設(shè)施等有較高要求，愿意為滿足這些需求支付更高的價格，這也在一定程度上影響了房價。2.1.2宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境對住宅價格有著重要的影響。經(jīng)濟增長是宏觀經(jīng)濟的重要指標(biāo)，與住宅市場密切相關(guān)。在經(jīng)濟增長較快的時期，居民收入水平提高，就業(yè)機會增多，人們對未來的收入預(yù)期較為樂觀，購房能力和意愿增強，從而推動住宅需求上升。同時，經(jīng)濟增長也會帶動企業(yè)投資增加，商業(yè)活動頻繁，對辦公用房、商業(yè)用房等的需求也會增加，這進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮，推動房價上漲。例如，在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的階段，許多城市的房價也隨之持續(xù)攀升。利率是宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要工具，對住宅價格有著顯著的影響。對于購房者來說，貸款利率的變化直接影響購房成本。當(dāng)利率下降時，購房者的貸款利息支出減少，購房成本降低，這會刺激購房需求，尤其是投資性購房需求，導(dǎo)致住宅市場需求增加，進而推動房價上漲。相反，當(dāng)利率上升時，購房者的還款壓力增大，購房成本上升，部分購房者可能會推遲購房計劃或放棄購房，使得住宅市場需求下降，房價面臨下行壓力。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，利率的變化影響其融資成本。利率上升會增加開發(fā)商的貸款利息支出，提高開發(fā)成本，壓縮利潤空間，開發(fā)商可能會減少投資規(guī)模，降低住宅供給量，這在一定程度上也會影響房價走勢。通貨膨脹對住宅價格也有影響。在通貨膨脹時期，物價普遍上漲，建筑材料、勞動力等成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本增加，為了保證利潤，開發(fā)商會提高房價。同時，通貨膨脹會使貨幣貶值，居民為了實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，往往會選擇投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致住宅市場需求增加，進一步推動房價上漲。此外，通貨膨脹還會影響人們的心理預(yù)期，消費者擔(dān)心物價繼續(xù)上漲，會加快購房決策，也會對房價產(chǎn)生一定的推動作用。2.1.3政策因素政策因素在住宅價格調(diào)控中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。財稅政策作為重要的政策工具，通過對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有等環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，以及財政補貼等手段，影響住宅市場的供需關(guān)系和價格。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，政府可以通過稅收優(yōu)惠政策，如對保障性住房建設(shè)給予稅收減免，鼓勵開發(fā)商增加保障性住房供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足中低收入群體的住房需求，從而穩(wěn)定房價。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，征收契稅、增值稅、個人所得稅等，會增加購房者的購房成本，抑制投機性購房需求，對房價起到調(diào)控作用。例如，提高二手房交易的增值稅稅率，會使二手房交易成本增加，減少二手房的交易量，抑制房價過快上漲。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，征收房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)持有者的持有成本，促使房產(chǎn)持有者合理配置住房資源，減少投機性持有，增加住房市場的有效供給，穩(wěn)定房價。土地政策對住宅價格有著直接影響。土地供應(yīng)政策決定了房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源和規(guī)模。政府通過控制土地出讓的數(shù)量、節(jié)奏和用途，調(diào)節(jié)住宅市場的供給。增加住宅用地供應(yīng)，可以提高住宅的供應(yīng)量，緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定房價；而減少土地供應(yīng)，則可能導(dǎo)致房價上漲。土地出讓方式也會影響土地價格和開發(fā)成本，進而影響房價。例如，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式，可能會提高土地價格，增加開發(fā)成本，傳導(dǎo)至房價上，推動房價上漲。土地用途管制政策限制了土地的使用方向，確保土地資源的合理利用，對住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價格也有一定的影響。貨幣政策對住宅價格的調(diào)控作用也不容忽視。央行通過調(diào)整貨幣政策，如調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率、信貸規(guī)模等，影響房地產(chǎn)市場的資金供求關(guān)系，進而影響房價。降低利率和存款準(zhǔn)備金率，可以增加市場上的貨幣供應(yīng)量，降低企業(yè)和購房者的融資成本，刺激房地產(chǎn)投資和購房需求，推動房價上漲；反之，提高利率和存款準(zhǔn)備金率，會減少貨幣供應(yīng)量，提高融資成本，抑制房地產(chǎn)投資和購房需求，促使房價下降。信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響也十分顯著，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的信貸額度、貸款條件等的調(diào)整，會直接影響房地產(chǎn)市場的資金流入和流出，對房價產(chǎn)生影響。例如，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的審批條件，減少信貸額度，會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力增大，購房者的購房難度增加，從而抑制房價上漲。2.2財稅政策調(diào)控住宅市場價格的作用機制2.2.1稅收政策的影響機制在交易環(huán)節(jié)，稅收政策對住宅價格的影響較為直接。契稅是購房者在購買住宅時需要繳納的重要稅種，其稅率的調(diào)整直接影響購房者的購房成本。當(dāng)契稅稅率提高時，購房者需要支付更多的稅款，這使得購房成本顯著增加。對于一些預(yù)算有限的購房者來說，較高的契稅可能會使他們望而卻步，從而抑制了購房需求。尤其是在房價較高的城市，契稅的增加會對購房者的經(jīng)濟壓力產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致部分潛在購房者推遲購房計劃或放棄購房，進而使住宅市場的需求下降，對房價產(chǎn)生下行壓力。增值稅在住宅交易中也起著重要作用。在二手房交易中，如果增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，會對交易成本和市場供需關(guān)系產(chǎn)生影響。當(dāng)對二手房交易征收較高的增值稅時，賣方需要承擔(dān)更多的稅負，這可能會導(dǎo)致賣方提高房屋售價，將部分或全部稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者。然而，房價的提高可能會使購房者的購買意愿下降，導(dǎo)致二手房市場的交易量減少。如果市場上二手房供應(yīng)相對過剩，賣方為了促成交易，可能不得不降低房價，以吸引購房者，從而對二手房價格產(chǎn)生調(diào)控作用。對于新建商品房，增值稅政策也會影響開發(fā)商的成本和定價策略。如果增值稅政策使得開發(fā)商的成本增加，開發(fā)商可能會通過提高房價來轉(zhuǎn)移成本，但這也受到市場需求和競爭的制約。在市場需求有限、競爭激烈的情況下，開發(fā)商可能無法完全將增值稅成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，只能自行承擔(dān)一部分，這在一定程度上限制了房價的上漲幅度。個人所得稅在住宅交易中主要涉及二手房交易中賣方的所得。當(dāng)對二手房交易所得征收個人所得稅時，會增加賣方的交易成本，減少其實際收益。如果個人所得稅稅率較高，賣方可能會減少出售房屋的意愿，導(dǎo)致二手房市場的供應(yīng)量減少。在需求不變或增加的情況下，供應(yīng)量的減少可能會推動房價上漲。然而，如果市場上二手房供應(yīng)充足，且購房者對房價較為敏感，賣方為了盡快出售房屋，可能會降低價格，以彌補因個人所得稅增加而減少的收益，從而對房價產(chǎn)生下行壓力。個人所得稅政策還可以通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的投資行為來影響房價。對于投機性購房者來說，較高的個人所得稅會降低其投資回報率，抑制其投機性購房需求，減少市場上的炒房行為，有利于穩(wěn)定房價。在持有環(huán)節(jié)，雖然目前我國全面開征房產(chǎn)稅尚未完全實現(xiàn)，但從試點城市的經(jīng)驗以及理論分析來看，房產(chǎn)稅對住宅價格有著重要的潛在影響。房產(chǎn)稅的征收增加了房產(chǎn)持有者的持有成本，對于擁有多套房產(chǎn)的投資者來說，持有房產(chǎn)的成本大幅上升。為了降低成本，投資者可能會選擇出售部分房產(chǎn)，這將增加市場上的房屋供應(yīng)量。隨著供應(yīng)量的增加，市場競爭加劇，房價上漲的動力受到抑制。如果市場需求沒有相應(yīng)大幅增加，房價可能會出現(xiàn)下降趨勢。在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點中，部分投資者為了避免高額的房產(chǎn)稅負擔(dān)，選擇出售多余房產(chǎn)，使得當(dāng)?shù)囟址渴袌龅墓?yīng)量有所增加，對房價的過快上漲起到了一定的抑制作用。房產(chǎn)稅還可以通過影響市場預(yù)期來間接影響房價。當(dāng)房產(chǎn)稅政策出臺或調(diào)整時，會改變購房者和投資者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。購房者會預(yù)期未來持有房產(chǎn)的成本增加，從而更加謹慎地做出購房決策，可能會減少對高價房產(chǎn)的需求，或者選擇購買面積較小、價格較低的房產(chǎn)，以降低房產(chǎn)稅負擔(dān)。投資者也會重新評估房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險，由于持有成本的增加，投資回報率可能下降，這會使部分投資者減少對房地產(chǎn)市場的投資，轉(zhuǎn)向其他投資領(lǐng)域。這種市場預(yù)期的改變會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進而影響房價。如果市場上的投資性需求減少，而自住性需求相對穩(wěn)定，房價將更加趨于合理，市場也會更加健康。在開發(fā)環(huán)節(jié)，土地增值稅是影響住宅價格的重要稅種。土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅，其稅率采用四級超率累進稅率，增值額越大，稅率越高。當(dāng)土地增值稅稅率提高時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本顯著增加。為了保證一定的利潤水平，開發(fā)商可能會將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，導(dǎo)致房價上漲。在房地產(chǎn)市場需求旺盛、供不應(yīng)求的情況下，開發(fā)商更容易將土地增值稅成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，因為購房者對房價的敏感度相對較低，為了滿足住房需求，愿意接受較高的房價。然而，在市場供過于求或需求相對疲軟的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本的能力受到限制，可能需要自行承擔(dān)一部分土地增值稅成本，這會壓縮開發(fā)商的利潤空間，促使開發(fā)商更加謹慎地進行項目開發(fā)和定價，抑制房價的不合理上漲。企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策和住宅價格也有影響。企業(yè)所得稅是對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。較高的企業(yè)所得稅稅率會增加企業(yè)的稅負，減少企業(yè)的凈利潤。為了應(yīng)對企業(yè)所得稅的影響，開發(fā)商可能會采取不同的策略。一方面，開發(fā)商可能會通過提高房價來增加銷售收入，以彌補企業(yè)所得稅增加帶來的利潤損失。另一方面，開發(fā)商也可能會通過優(yōu)化成本管理、提高開發(fā)效率等方式來降低成本，減少對房價的依賴。在實際操作中，開發(fā)商的決策受到市場供需關(guān)系、競爭狀況等多種因素的制約。如果市場競爭激烈，開發(fā)商難以通過提高房價來轉(zhuǎn)嫁企業(yè)所得稅成本，就會更加注重成本控制和效率提升。這可能包括優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計、合理安排施工進度、降低原材料采購成本等措施，從而在一定程度上穩(wěn)定房價。企業(yè)所得稅政策還可以通過影響開發(fā)商的投資決策來間接影響住宅市場。如果企業(yè)所得稅政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤影響較大，開發(fā)商可能會減少對房地產(chǎn)項目的投資，導(dǎo)致住宅市場的供應(yīng)量減少。在需求不變或增加的情況下，供應(yīng)量的減少可能會推動房價上漲。因此，政府在制定企業(yè)所得稅政策時，需要綜合考慮對房地產(chǎn)市場的影響，以實現(xiàn)穩(wěn)定房價和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)。2.2.2財政支出政策的影響機制保障性住房建設(shè)是財政支出影響住宅市場的重要方面。政府通過財政投入建設(shè)保障性住房，如經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等，直接增加了住房市場的供應(yīng)總量。這些保障性住房主要面向中低收入群體，以較低的價格或租金提供給他們，滿足了這部分人群的基本住房需求。在一些城市，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，中低收入群體的住房問題得到了有效緩解，減少了他們對商品住宅市場的依賴，從而對商品住宅市場的需求產(chǎn)生一定的分流作用。當(dāng)商品住宅市場需求相對減少時，房價上漲的壓力得到緩解。如果保障性住房的供應(yīng)能夠持續(xù)穩(wěn)定地增加，且與市場需求相匹配，將有助于穩(wěn)定房價，促進住宅市場的供需平衡。保障性住房建設(shè)還可以對商品住宅市場的價格形成起到一定的引導(dǎo)作用。保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價格或租金水平等信息，會向市場傳遞一種價格信號。這種信號為商品住宅市場提供了一個價格參照系，使得商品住宅開發(fā)商在定價時需要考慮保障性住房的競爭因素。如果商品住宅價格過高，消費者可能會選擇購買或租賃保障性住房，從而導(dǎo)致商品住宅的銷售量下降。為了提高市場競爭力，商品住宅開發(fā)商可能會適當(dāng)調(diào)整價格策略，使房價更加合理，以吸引消費者。保障性住房建設(shè)還可以促進房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住房市場的整體效率和公平性。住房公積金政策作為財政支出政策的一部分，對住宅市場也有著重要影響。住房公積金是職工及其所在單位按規(guī)定繳存的長期住房儲金，具有強制性、互助性和保障性的特點。職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以申請?zhí)崛∽》抗e金，也可以申請住房公積金貸款。住房公積金貸款相比商業(yè)貸款，具有利率較低的優(yōu)勢，這大大降低了購房者的貸款成本。對于有購房意愿的職工來說，較低的貸款利率意味著每月還款額減少，購房壓力降低，從而提高了他們的購房能力。在一些城市，住房公積金貸款政策的實施，使得許多原本因資金不足而無法購房的職工能夠?qū)崿F(xiàn)購房夢想，有效刺激了住房需求。這種需求的增加在一定程度上推動了住宅市場的發(fā)展，促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。住房公積金政策還可以通過影響房地產(chǎn)市場的資金流向來間接影響房價。住房公積金的歸集和使用形成了一個相對獨立的資金循環(huán)體系，大量的住房公積金資金流入房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了重要的資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用住房公積金貸款等融資渠道，獲得項目開發(fā)所需的資金，降低融資成本，提高資金使用效率。這有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大開發(fā)規(guī)模，增加住房供應(yīng)。如果住房公積金政策能夠合理引導(dǎo)資金流向，使得住房供應(yīng)與市場需求相匹配，將有利于穩(wěn)定房價。住房公積金政策還可以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，減少因資金短缺或融資困難導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場波動。三、我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策的現(xiàn)狀分析3.1我國現(xiàn)行住宅市場財稅政策概述3.1.1稅收政策在我國住宅市場，稅收政策貫穿于開發(fā)、交易、持有等多個環(huán)節(jié)。在開發(fā)環(huán)節(jié)，涉及的稅種較為多樣。土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后需要繳納的重要稅種。根據(jù)規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；若合同未約定交付土地時間，則由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。其計稅依據(jù)為納稅人實際占用的土地面積，不同地區(qū)根據(jù)自身情況制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，大城市每平方米土地使用稅稅額通常在1.5-30元，中等城市為1.2-24元，小城市是0.9-18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)則為0.6-12元。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大城市取得一塊占地面積為50,000平方米的土地用于住宅開發(fā)，合同約定交付土地時間為2023年5月，那么該企業(yè)應(yīng)從2023年6月起申報繳納土地使用稅，若當(dāng)?shù)剡m用稅額為每平方米20元，每月需繳納的土地使用稅為50,000×20÷12≈83,333.33元。印花稅在土地獲取和開發(fā)過程中也有涉及。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，稅率為按所載金額萬分之五貼花。建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花；建筑安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花；銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂土地出讓合同，土地出讓金為3億元，那么應(yīng)繳納的印花稅為300,000,000×0.0005=150,000元；若與建筑公司簽訂一份金額為2億元的建筑安裝工程承包合同，需繳納印花稅200,000,000×0.0003=60,000元。契稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時需要繳納的重要稅費。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格，目前大部分地區(qū)規(guī)定的契稅稅率為3％-5％。如某企業(yè)以5億元的價格競得一塊住宅用地，若當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?％，則需繳納契稅500,000,000×0.04=200,000,000元。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額時征收，采用四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除項目金額為8億元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入12億元，增值額為12-8=4億元，增值率為4÷8×100％=50％，則應(yīng)繳納土地增值稅4×30％=1.2億元。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的稅種。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，預(yù)計計稅毛利率不得低于15％；位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10％；位于其他地區(qū)的，不得低于5％；屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3％。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)位于地級市，2023年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)收收入5億元，當(dāng)?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10％，則應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的預(yù)計毛利額為500,000,000×10％=50,000,000元。在交易環(huán)節(jié)，購房者需要繳納契稅。契稅的計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時的成交價格，稅率一般在3％-5％之間，不過對于個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率征收。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅（北上廣深地區(qū)二套房契稅政策存在差異）。如在某城市，小王購買一套家庭唯一住房，面積為80平方米，成交價格為200萬元，那么他需繳納的契稅為2000000×1％=20,000元。增值稅在住宅交易中也占據(jù)重要地位。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，稅率為9％。對于小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5％的征收率計稅。在二手房交易中，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅（北上廣深地區(qū)對個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅）。比如，小張在某城市購買一套不足2年的住房，售價為300萬元，他需要繳納的增值稅為3000000÷（1+5％）×5％≈142,857.14元。個人所得稅在二手房交易中，若能提供房屋原值憑證，以轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的稅率計算繳納個人所得稅；若不能提供房屋原值憑證，普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入的1％核定征收個人所得稅，非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入的2％核定征收個人所得稅。如小李出售一套二手房，售價為250萬元，能提供房屋原值憑證，房屋原值為150萬元，轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及合理費用共計10萬元，那么他應(yīng)繳納的個人所得稅為（250-150-10）×20％=18萬元。印花稅在商品房銷售合同中，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，稅率為按所載金額萬分之五貼花。如一套房屋銷售合同金額為350萬元，購房者和售房者均需繳納印花稅3500000×0.0005=1750元。在持有環(huán)節(jié)，目前我國部分城市進行了房產(chǎn)稅試點。以上海為例，對上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅。稅基為交易價格的70％，適用稅率暫定為0.6％。若交易價格低于上年平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4％。例如，某上海居民家庭新購一套價值800萬元的住房，該住房屬于其家庭第二套及以上住房，若當(dāng)?shù)厣夏昶骄N售價格的2倍高于800萬元，那么該家庭每年需繳納的房產(chǎn)稅為8000000×70％×0.6％=33,600元。3.1.2財政支出政策政府在保障性住房建設(shè)方面投入了大量財政資金。保障性住房建設(shè)包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房等多種類型。近年來，中央和地方政府不斷加大對保障性住房建設(shè)的財政支持力度。從2008年中央政府啟動保障性安居工程開始，已歷經(jīng)多年發(fā)展。在這期間，各地的保障性安居工程在滿足困難群眾住房需求、平抑房價等方面發(fā)揮了重要作用。2014-2017年，中國保障性安居工程全國公共財政支出當(dāng)時預(yù)算呈上升趨勢，2018、2019年保障性安居工程全國公共財政支出當(dāng)時預(yù)算均下降。2017年中國保障性安居工程公共財政支出3791.56億元，保障性安居工程全國公共財政支出當(dāng)時預(yù)算4427.77億元，實際支出比預(yù)算少636.21億元；2018年中國保障性安居工程公共財政支出3697.45億元，保障性安居工程全國公共財政支出當(dāng)時預(yù)算3663.45億元，實際支出比預(yù)算多34億元；2019年中國保障性安居工程公共財政支出2941.16億元，保障性安居工程全國公共財政支出當(dāng)時預(yù)算3589.36億元，實際支出比預(yù)算少648.2億元。在各項保障性安居工程中，2018年廉租住房公共財政支出38.95億元，棚戶區(qū)改造公共財政支出1667.78億元，公共租賃住房公共財政支出329.63億元；2019年廉租住房公共財政支出33.29億元，棚戶區(qū)改造公共財政支出1086.24億元，公共租賃住房公共財政支出285.57億元。住房補貼也是財政支出政策的重要組成部分。住房補貼主要包括保障性住房租金補貼等，旨在幫助低收入家庭降低住房支出壓力，提高住房可及性。2018年保障性住房租金補貼公共財政支出53.21億元，2019年為50.07億元。一些地方政府還根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，對符合條件的低收入家庭提供購房補貼，以支持他們購買自住住房。如某城市規(guī)定，對人均住房面積低于一定標(biāo)準(zhǔn)的低收入家庭，在購買首套住房時給予一定金額的購房補貼，補貼金額根據(jù)家庭收入水平和住房面積等因素確定，這在一定程度上減輕了低收入家庭的購房負擔(dān)，促進了住房消費的公平性。住房公積金政策作為財政支出政策的一部分，也對住宅市場產(chǎn)生著重要影響。住房公積金是職工及其所在單位按規(guī)定繳存的長期住房儲金，具有強制性、互助性和保障性的特點。職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以申請?zhí)崛∽》抗e金，也可以申請住房公積金貸款。住房公積金貸款相比商業(yè)貸款，具有利率較低的優(yōu)勢，這大大降低了購房者的貸款成本。以某地區(qū)為例，商業(yè)貸款5年期以上年利率為5％，而住房公積金貸款5年期以上年利率為3.25％。若購房者貸款100萬元，貸款期限為30年，采用等額本息還款方式，使用商業(yè)貸款每月還款額約為5368元，而使用住房公積金貸款每月還款額約為4352元，每月可節(jié)省還款額約1016元，30年累計節(jié)省還款額約36.58萬元，這使得購房者的購房壓力顯著降低，提高了居民的購房能力，促進了住宅市場的發(fā)展。3.2我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策的實施效果3.2.1穩(wěn)定房價方面的成效我國住宅市場價格調(diào)控的財稅政策在穩(wěn)定房價方面取得了一定的成效。在過去房價快速上漲的時期，一系列財稅政策的出臺有效遏制了房價的過快上漲勢頭。以2010年“新國十條”的推出為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度顯著加強，其中財稅政策發(fā)揮了重要作用。在交易環(huán)節(jié)，提高二手房交易的相關(guān)稅收，如增值稅、個人所得稅等，使得二手房交易成本大幅增加。這一舉措有效抑制了投機性購房需求，減少了市場上的炒房行為。許多投機者在高額稅收成本的壓力下，放棄了短期炒房的計劃，從而降低了市場的投機熱度，使房價上漲的動力得到一定程度的削弱。在一些熱點城市，如北京、上海、深圳等地，通過實施嚴(yán)格的財稅政策，房價漲幅得到了明顯控制。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在實施調(diào)控政策后的一段時間內(nèi)，這些城市的房價環(huán)比漲幅逐漸收窄，甚至在某些月份出現(xiàn)了環(huán)比下降的情況。2011-2013年期間，北京的房價環(huán)比漲幅從調(diào)控前的每月3%-5%，逐漸降低到每月1%以內(nèi)，部分區(qū)域房價出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。上海和深圳等城市也呈現(xiàn)出類似的趨勢，房價逐漸趨于穩(wěn)定，避免了房價的非理性上漲，使得房地產(chǎn)市場更加健康有序。土地增值稅的嚴(yán)格征收對抑制房價過快上漲也起到了積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，土地增值稅按照增值額的不同實行四級超率累進稅率，增值額越大，稅率越高。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求利潤的過程中，需要更加謹慎地考慮項目的成本和收益，不能單純依靠房價的快速上漲來獲取高額利潤。一些開發(fā)商為了降低土地增值稅的稅負，會合理控制開發(fā)成本，提高項目的開發(fā)效率，避免過度追求房價的虛高。在一些房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商通過優(yōu)化項目規(guī)劃、降低建筑成本等方式，在保證項目質(zhì)量的前提下，降低了房價，以適應(yīng)市場的需求和稅收政策的要求，從而對房價的穩(wěn)定起到了一定的促進作用。3.2.2促進住房保障方面的成效財稅政策在促進住房保障方面也取得了顯著的成果。政府通過加大對保障性住房建設(shè)的財政投入，有效增加了保障性住房的供給。自2008年啟動保障性安居工程以來，中央和地方政府不斷加大資金支持力度，保障性住房建設(shè)規(guī)模逐年擴大。從2014-2019年，我國保障性安居工程公共財政支出雖然在部分年份有所波動，但總體上保持了較大規(guī)模的投入。2017年，中國保障性安居工程公共財政支出達到3791.56億元，2018年為3697.45億元，2019年為2941.16億元。這些資金的投入，有力地推動了保障性住房的建設(shè)，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房等多種類型的保障性住房不斷建成并投入使用，為中低收入群體提供了更多的住房選擇。大量保障性住房的建成，切實改善了中低收入群體的住房條件。許多原本居住在狹小、破舊房屋中的家庭，通過申請保障性住房，住進了寬敞、舒適的新房，居住環(huán)境得到了極大的改善。在一些城市，保障性住房小區(qū)配備了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、超市、公園等，方便了居民的生活，提高了居民的生活質(zhì)量。一些城市的保障性住房小區(qū)周邊配套建設(shè)了幼兒園和小學(xué)，解決了居民子女的入學(xué)問題；同時，小區(qū)內(nèi)還建設(shè)了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，為居民提供基本的醫(yī)療服務(wù)，使居民能夠享受到與其他居民同等的公共服務(wù)資源，提升了中低收入群體的生活幸福感和滿意度。住房補貼政策也在一定程度上緩解了低收入家庭的住房壓力。政府通過發(fā)放保障性住房租金補貼等方式，幫助低收入家庭降低住房支出，提高了他們的住房可及性。一些城市根據(jù)家庭收入水平和住房面積等因素，為符合條件的低收入家庭提供每月幾百元到上千元不等的租金補貼，這使得這些家庭能夠租到更合適的住房，減輕了他們的經(jīng)濟負擔(dān)。一些低收入家庭在租金補貼的幫助下，從原來居住的偏遠、條件較差的房屋搬到了交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，改善了居住條件，也提高了生活便利性。住房公積金政策的實施，通過低利率貸款等方式，提高了職工的購房能力，使更多職工能夠?qū)崿F(xiàn)購房夢想，進一步促進了住房保障目標(biāo)的實現(xiàn)。許多職工在住房公積金貸款的支持下，購買了自住住房，解決了長期的住房問題，提高了生活的穩(wěn)定性和安全感。3.3我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策存在的問題3.3.1稅收政策存在的問題在稅種設(shè)置方面，我國房地產(chǎn)稅收體系存在稅種繁雜且部分稅種重復(fù)設(shè)置的問題。目前與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達十余種，實際征收的也有十多種，這使得稅收體系較為復(fù)雜，增加了征納雙方的成本和難度。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的重復(fù)設(shè)置，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的雙重征稅，加重了納稅人的負擔(dān)。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，兩者在一定程度上存在對同一房地產(chǎn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象。這種重復(fù)征稅不僅增加了企業(yè)和個人的經(jīng)濟負擔(dān)，也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)稅收體系在不同環(huán)節(jié)的稅負分布不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，稅目眾多且稅率較重，這增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和購房者的購房成本，抑制了房地產(chǎn)市場的活力。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，企業(yè)需要繳納土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等多種稅種，這些稅種的征收使得企業(yè)的開發(fā)成本大幅增加，進而影響了房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量和價格。在交易環(huán)節(jié)，購房者需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅等，較高的稅負使得購房者的購房成本增加，尤其是對于剛需購房者來說，購房壓力進一步加大。相比之下，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅目較少且稅負較輕，這使得房產(chǎn)持有者的持有成本較低，導(dǎo)致大量閑置房產(chǎn)的存在，造成了資源的浪費。一些投資者為了獲取房產(chǎn)增值收益，大量購買房產(chǎn)并長期持有，而這些房產(chǎn)在閑置期間并沒有得到有效利用，同時也加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，推動了房價的上漲。在稅率結(jié)構(gòu)方面，部分房地產(chǎn)稅種的稅率設(shè)置缺乏靈活性和針對性。房產(chǎn)稅的稅率相對固定，不能根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化和不同地區(qū)的實際情況進行動態(tài)調(diào)整。在一些房價上漲較快的城市，固定的房產(chǎn)稅稅率無法有效抑制房價的上漲，也無法充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。土地增值稅的稅率雖然采用四級超率累進稅率，但在實際執(zhí)行過程中，由于增值額的計算較為復(fù)雜，且存在一些稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致土地增值稅的調(diào)節(jié)作用未能充分發(fā)揮。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理避稅等手段，降低了土地增值稅的稅負，使得土地增值稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果大打折扣。在稅收征管方面，房地產(chǎn)稅收征管難度較大，存在征管漏洞。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，交易過程復(fù)雜，信息不對稱問題較為嚴(yán)重，給稅收征管帶來了很大的困難。在二手房交易中，由于交易雙方可能為了逃避稅收而隱瞞真實的交易價格，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)難以準(zhǔn)確掌握交易的實際情況，從而造成稅收流失。房地產(chǎn)稅收征管還存在信息化水平較低的問題，稅務(wù)機關(guān)與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門等相關(guān)部門之間的信息共享機制不完善，無法及時獲取房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息、交易信息等，影響了稅收征管的效率和準(zhǔn)確性。一些地方的稅務(wù)機關(guān)仍然采用傳統(tǒng)的手工征管方式，無法對大量的房地產(chǎn)交易信息進行有效的處理和分析，容易出現(xiàn)征管漏洞。房地產(chǎn)稅收政策在不同地區(qū)的執(zhí)行力度和標(biāo)準(zhǔn)存在差異，導(dǎo)致政策的不公平性。一些地方政府為了促進本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可能會對房地產(chǎn)稅收政策進行變通執(zhí)行，降低稅收征管力度，或者給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者一些稅收優(yōu)惠政策，這使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)和購房者面臨不同的稅收負擔(dān)，影響了市場的公平競爭。一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)為了吸引房地產(chǎn)投資，可能會降低土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的征收標(biāo)準(zhǔn)，或者給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策，這使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的企業(yè)競爭時具有一定的優(yōu)勢，但也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的無序發(fā)展。3.3.2財政支出政策存在的問題在保障性住房資金投入方面，雖然政府在保障性住房建設(shè)上投入了大量資金，但仍存在資金缺口。隨著城市化進程的加速和中低收入群體住房需求的不斷增加，保障性住房建設(shè)的資金需求也日益增長。然而，目前保障性住房建設(shè)的資金來源主要依賴于財政撥款和土地出讓金凈收益的一定比例計提，資金渠道相對單一。財政撥款受到地方政府財政收入的限制，在一些財政收入相對較少的地區(qū)，保障性住房建設(shè)的資金投入難以滿足實際需求。土地出讓金凈收益的計提比例也有限，且土地出讓情況受到房地產(chǎn)市場行情的影響，不穩(wěn)定因素較多。這使得保障性住房建設(shè)的資金缺口較大，影響了保障性住房的建設(shè)規(guī)模和進度。部分地區(qū)保障性住房建設(shè)資金的實際到位率較低，影響了項目的順利推進。一些地方政府在保障性住房建設(shè)資金的安排上存在滯后現(xiàn)象，導(dǎo)致資金不能及時足額到位。在一些保障性住房項目中，由于資金未能按時撥付，工程建設(shè)進度受到影響，甚至出現(xiàn)了項目停工的情況。資金的不到位還可能導(dǎo)致保障性住房建設(shè)質(zhì)量下降，因為施工單位可能會為了降低成本而采用劣質(zhì)材料或減少必要的施工環(huán)節(jié)。資金的實際到位率低也使得保障性住房的交付時間延遲，無法及時滿足中低收入群體的住房需求，影響了社會的和諧穩(wěn)定。在資金使用效率方面，保障性住房建設(shè)資金存在浪費和使用不合理的情況。一些保障性住房項目在規(guī)劃和設(shè)計上缺乏科學(xué)性和合理性，導(dǎo)致建設(shè)成本過高。一些保障性住房小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)不完善，需要后期進行大量的改造和完善，這增加了建設(shè)成本和資金的浪費。在保障性住房建設(shè)過程中，還存在施工管理不善、工程進度緩慢等問題，導(dǎo)致資金的使用效率低下。一些施工單位由于管理水平有限，施工組織不合理，導(dǎo)致工程進度拖延，資金長時間閑置，無法發(fā)揮應(yīng)有的效益。對保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管不到位，也導(dǎo)致了資金的浪費和濫用。一些地方政府對保障性住房建設(shè)資金的使用情況缺乏有效的監(jiān)督和檢查，存在資金被挪用、貪污等問題。一些保障性住房建設(shè)項目的資金被用于其他非保障性住房建設(shè)項目，或者被相關(guān)人員貪污挪用，嚴(yán)重影響了保障性住房建設(shè)的資金安全和項目的順利實施。資金監(jiān)管不到位還使得一些施工單位和建設(shè)單位存在虛報工程量、虛增成本等行為，進一步加劇了資金的浪費和不合理使用。住房補貼政策在實施過程中也存在一些問題。補貼標(biāo)準(zhǔn)的制定不夠科學(xué)合理，不能準(zhǔn)確反映不同地區(qū)和不同家庭的實際住房需求和經(jīng)濟狀況。一些地區(qū)的住房補貼標(biāo)準(zhǔn)過低，無法滿足低收入家庭的住房支出需求，使得補貼政策的效果大打折扣。而一些地區(qū)的補貼標(biāo)準(zhǔn)過高，則可能導(dǎo)致資源的浪費和不公平分配。在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，住房補貼標(biāo)準(zhǔn)相對較高，一些不符合條件的家庭也可能通過各種手段獲取補貼，造成了資源的浪費。而在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，住房補貼標(biāo)準(zhǔn)較低，無法有效幫助低收入家庭解決住房問題。住房補貼的發(fā)放和管理機制不夠完善，存在申請審核不嚴(yán)格、補貼發(fā)放不及時等問題。一些地方政府在住房補貼申請審核過程中，由于缺乏有效的信息核實手段和嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致一些不符合條件的家庭獲得了住房補貼，而真正需要補貼的家庭卻未能得到應(yīng)有的幫助。補貼發(fā)放不及時也影響了補貼政策的實施效果，一些低收入家庭在等待補貼發(fā)放的過程中，面臨著較大的住房壓力，生活質(zhì)量受到影響。一些地方政府由于資金撥付流程繁瑣，導(dǎo)致住房補貼發(fā)放延遲數(shù)月甚至更長時間，給低收入家庭的生活帶來了不便。四、我國住宅市場價格調(diào)控財稅政策的案例分析4.1一線城市財稅政策調(diào)控案例4.1.1北京市財稅政策調(diào)控情況北京作為我國的首都，房地產(chǎn)市場備受關(guān)注，為穩(wěn)定住宅市場價格，北京市實施了一系列財稅政策。在交易環(huán)節(jié)，稅收政策對購房成本和市場需求產(chǎn)生了顯著影響。2013年，北京市進一步嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房所得稅征收政策，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅。這一政策旨在打擊投機性購房，增加二手房交易成本，抑制投資性需求。在此之前，二手房交易個人所得稅多采用核定征收方式，實際稅負相對較低，使得投機者的交易成本不高，容易進行短期炒房。而20%的差額征收政策實施后，投機者的獲利空間大幅壓縮。對于購買房產(chǎn)后短期內(nèi)轉(zhuǎn)手的投機者來說，如果房產(chǎn)增值幅度較大，需繳納的個人所得稅將顯著增加。假設(shè)一套房產(chǎn)原值100萬元，售價200萬元，按照20%的稅率計算，需繳納個人所得稅(200-100)×20%=20萬元，這使得許多投機者放棄了短期炒房的計劃，有效減少了市場上的投機行為，對房價的穩(wěn)定起到了積極作用。在土地增值稅方面，北京市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預(yù)征率。對銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，這體現(xiàn)了對保障性住房建設(shè)的支持，鼓勵開發(fā)商增加保障性住房供應(yīng)，以滿足中低收入群體的住房需求。對于銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實行2%至5%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。這一政策促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中更加謹慎地考慮成本和收益，合理控制房價，避免過度追求高利潤而導(dǎo)致房價過高。對于一些預(yù)計增值率較高的房地產(chǎn)項目，較高的土地增值稅預(yù)征率使得開發(fā)商需要在定價時更加謹慎，以確保項目的可行性和盈利性。在財政支出方面，北京市不斷加大對保障性住房建設(shè)的投入。通過劃撥土地、財政補貼等方式，大力推進保障性住房建設(shè)，包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等多種類型。這些保障性住房的建成，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，有效緩解了住房供需矛盾，對穩(wěn)定房價起到了重要作用。北京市某區(qū)在過去幾年中，新建了大量保障性住房小區(qū)，這些小區(qū)位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，為中低收入家庭提供了良好的居住環(huán)境。許多原本居住在狹小、破舊房屋中的家庭，通過申請保障性住房，改善了居住條件，同時也減少了對商品住宅市場的需求，從而對商品住宅市場的價格產(chǎn)生了一定的穩(wěn)定作用。北京市還積極推進住房公積金制度改革，提高職工的購房能力。通過提高住房公積金繳存比例、放寬貸款條件等措施，使更多職工能夠享受到住房公積金貸款的優(yōu)惠政策，降低購房成本。一些企業(yè)響應(yīng)政策號召，提高了職工的住房公積金繳存比例，使得職工在購房時能夠獲得更多的貸款額度，減輕了購房壓力。住房公積金政策的實施，不僅提高了職工的購房能力，也促進了住宅市場的健康發(fā)展。4.1.2上海市財稅政策調(diào)控情況上海市的財稅政策對住宅市場供需和價格產(chǎn)生了多方面的影響。在交易環(huán)節(jié)，稅收政策的調(diào)整直接影響購房者的決策。2024年11月18日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，在契稅方面，提高面積判定標(biāo)準(zhǔn)，降低二套房稅率，將契稅的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提升至140平方米，進一步提高優(yōu)惠稅率的住房覆蓋面，對于140平方米及以下的二套住房，稅率由3%降至1%，對于140平方米以上的二套住房，稅率由3%降至2%。以一套120平、價格1000萬的二套住房為例，本次政策調(diào)整后可節(jié)約契稅20萬元，這大大降低了購房者的購房成本，尤其是對于改善型購房者來說，政策的調(diào)整使得他們更換住房的成本降低，刺激了改善型住房需求的釋放。在住房增值稅方面，政策調(diào)整前，在上海出售個人購買2年及以上（含2年）的住房時，需繳納一定住房增值稅，計算方式為：增值稅=（稅務(wù)核定價-原值）÷1.05×5%，政策調(diào)整后，個人購買2年及以上的原非普通住宅對外銷售的，不再征收增值稅，這一政策的調(diào)整，使得二手房交易的成本降低，增加了二手房市場的流動性，促進了二手房市場的活躍。個人所得稅方面，不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅，統(tǒng)一以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額，降低了原非普通住宅個人所得稅稅率，進一步減輕了購房者的負擔(dān)，促進了住房市場的交易。在財政支出方面，上海市加大對保障性住房建設(shè)和住房保障體系的投入。通過建設(shè)大量公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，滿足不同收入群體的住房需求。上海市的公租房項目遍布各個城區(qū)，為許多外來務(wù)工人員、年輕白領(lǐng)等提供了價格相對低廉的住房選擇，緩解了他們的住房壓力，也減少了這部分人群對商品住宅市場的需求，對穩(wěn)定房價起到了一定的作用。上海市還通過住房補貼等方式，幫助低收入家庭解決住房問題，提高了住房保障水平。一些低收入家庭在住房補貼的幫助下，能夠租到更合適的住房，改善了居住條件，同時也促進了社會的公平與和諧。4.2二線城市財稅政策調(diào)控案例4.2.1杭州市財稅政策調(diào)控情況杭州作為熱點二線城市，在住宅市場價格調(diào)控方面采取了一系列財稅政策，取得了顯著的成效。在交易環(huán)節(jié)，稅收政策的調(diào)整對市場供需關(guān)系產(chǎn)生了重要影響。2021年，杭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象，房價快速上漲，為了遏制房價上漲，政府出臺了一系列調(diào)控政策。在稅收方面，加強了對二手房交易的稅收征管，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房所得稅征收政策，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅，這一措施有效抑制了投機性購房需求。對于一些短期內(nèi)頻繁交易房產(chǎn)以獲取差價的投機者來說，高額的個人所得稅使得他們的獲利空間大幅減少，從而減少了市場上的投機行為，穩(wěn)定了房價。在房價快速上漲時期，部分投機者大量買入房產(chǎn)，待房價上漲后迅速賣出，這種行為加劇了市場的波動，導(dǎo)致房價虛高。而嚴(yán)格的個人所得稅征收政策實施后，投機者的交易成本大幅增加，他們在進行房產(chǎn)交易時需要更加謹慎地考慮成本和收益，這使得市場上的投機性購房需求得到了有效遏制，房價漲幅逐漸回落。在財政支出方面，杭州市加大了對保障性住房建設(shè)的投入，通過劃撥土地、財政補貼等方式，大力推進保障性住房建設(shè)，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等多種類型。這些保障性住房的建成，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，有效緩解了住房供需矛盾，對穩(wěn)定房價起到了重要作用。杭州市某區(qū)新建了大量公租房項目，這些公租房地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，租金相對較低，吸引了許多外來務(wù)工人員和年輕白領(lǐng)入住。這些人群原本可能是商品住宅市場的潛在需求者，現(xiàn)在通過入住公租房，滿足了住房需求，減少了對商品住宅市場的需求，從而對商品住宅市場的價格產(chǎn)生了穩(wěn)定作用。保障性住房的建設(shè)還可以改善城市的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量，促進社會的和諧穩(wěn)定。4.2.2成都市財稅政策調(diào)控情況成都市在住宅市場調(diào)控中，財稅政策也發(fā)揮了重要作用。在交易環(huán)節(jié)，稅收政策的調(diào)整對市場產(chǎn)生了積極影響。2020年，隨著房地產(chǎn)市場的變化，成都市加強了對二手房交易的稅收管理，調(diào)整了相關(guān)稅收政策。其中，對個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，這一政策的實施增加了二手房交易成本，抑制了短期投機性購房行為。在政策調(diào)整前，一些投機者利用二手房交易成本較低的漏洞，進行短期炒房，導(dǎo)致房價波動較大。政策調(diào)整后，投機者的交易成本大幅增加，投機收益減少，使得他們對短期炒房的熱情降低，市場上的投機性購房行為得到了有效抑制，房價逐漸趨于穩(wěn)定。在財政支出方面，成都市不斷加大對保障性住房建設(shè)的支持力度，通過財政撥款、土地出讓金計提等方式籌集資金，建設(shè)了大量保障性住房，如公租房、經(jīng)濟適用房等。這些保障性住房的投入使用，有效改善了中低收入群體的住房條件，提高了他們的生活質(zhì)量。同時，保障性住房的供應(yīng)增加，也分流了部分商品住宅市場的需求，對穩(wěn)定房價起到了一定的作用。在成都市某區(qū)域，保障性住房項目的建成使得周邊商品住宅市場的需求減少，房價上漲速度得到了控制。由于保障性住房的租金或售價相對較低，吸引了一部分原本打算購買商品住宅的中低收入群體，他們選擇了保障性住房，從而減輕了商品住宅市場的供需壓力，使得房價更加穩(wěn)定。成都市還通過住房補貼等方式，幫助低收入家庭解決住房問題，進一步促進了住房保障目標(biāo)的實現(xiàn)。一些低收入家庭在住房補貼的幫助下，能夠租到更合適的住房，改善了居住條件，同時也促進了社會的公平與和諧。4.3案例總結(jié)與啟示從北京、上海、杭州、成都等城市的財稅政策調(diào)控案例可以看出，不同城市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展?fàn)顩r，制定并實施了相應(yīng)的財稅政策，在穩(wěn)定房價和促進住房保障方面取得了一定的成效，但也面臨一些挑戰(zhàn)，這些案例為全國范圍內(nèi)的住宅市場價格調(diào)控財稅政策優(yōu)化提供了寶貴的經(jīng)驗和啟示。在穩(wěn)定房價方面，各城市的經(jīng)驗表明，精準(zhǔn)調(diào)控至關(guān)重要。北京通過嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房所得稅征收政策，打擊投機性購房，有效減少了市場上的投機行為，對房價的穩(wěn)定起到了積極作用。上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并擴大住房交易的優(yōu)惠稅收政策，降低了購房者的購房成本，刺激了市場需求，同時也在一定程度上穩(wěn)定了房價。這說明根據(jù)市場形勢及時調(diào)整稅收政策，針對投機性購房和改善性購房等不同需求，采取差異化的稅收措施，能夠有效地調(diào)節(jié)市場供需關(guān)系，穩(wěn)定房價。在促進住房保障方面，加大對保障性住房建設(shè)的財政投入是關(guān)鍵。北京、杭州、成都等城市通過劃撥土地、財政補貼等方式，大力推進保障性住房建設(shè)，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，有效緩解了住房供需矛盾，對穩(wěn)定房價起到了重要作用。這表明保障性住房建設(shè)不僅能夠直接改善中低收入群體的住房條件，還能通過分流商品住宅市場的需求，對房價產(chǎn)生穩(wěn)定作用。因此，政府應(yīng)持續(xù)加大對保障性住房建設(shè)的投入，完善保障性住房的分配和管理機制，確保保障性住房能夠真正惠及有需要的人群。這些案例也暴露出一些問題，為政策優(yōu)化提供了方向。部分城市的稅收政策在執(zhí)行過程中存在監(jiān)管漏洞，導(dǎo)致稅收政策的效果未能充分發(fā)揮。一些城市在保障性住房建設(shè)資金的投入和管理方面存在不足，資金缺口較大，資金使用效率不高，影響了保障性住房的建設(shè)進度和質(zhì)量。在未來的政策制定和實施中，應(yīng)加強稅收征管力度，完善稅收監(jiān)管機制，確保稅收政策的嚴(yán)格執(zhí)行；同時，要拓寬保障性住房建設(shè)資金的籌集渠道，加強對資金使用的監(jiān)管，提高資金使用效率，確保保障性住房建設(shè)的順利進行。各城市還應(yīng)加強政策之間的協(xié)同配合，財稅政策應(yīng)與土地政策、金融政策等相互協(xié)調(diào)，形成政策合力，共同促進住宅市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。五、國外住宅市場價格調(diào)控財稅政策的經(jīng)驗借鑒5.1美國住宅市場財稅政策美國在住宅市場財稅政策方面具有較為完善的體系，其政策在房地產(chǎn)稅收、住房補貼等多個方面對住宅市場產(chǎn)生了深遠影響。在房地產(chǎn)稅收方面，美國的房產(chǎn)稅制度獨具特色。全美50個州都征收房產(chǎn)稅，其稅率大致介于1%-3%之間。房產(chǎn)稅的征收主體主要是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府并不征收。這一稅目是地方政府的主要收入來源，其用途主要用于維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，如當(dāng)?shù)貙W(xué)校教育、圖書館建設(shè)、公共設(shè)施的維護以及本地公務(wù)人員的管理開支等。例如，在加利福尼亞州的一些城市，房產(chǎn)稅收入被大量投入到當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校建設(shè)中，改善了學(xué)校的教學(xué)設(shè)施和師資力量，為居民提供了更好的教育資源。房產(chǎn)稅的稅率并非固定不變，而是由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要來確定。這意味著預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年的變化，都會導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅率相應(yīng)改變。若某個地方政府一年的開支為3億美元，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)估價總額為150億美元，那么當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率即為2%。而當(dāng)?shù)诙攴慨a(chǎn)估價總額上漲至300億美元，且地方政府開支維持3億美元不變時，當(dāng)年房產(chǎn)稅稅率就降為1%。這種靈活的稅率調(diào)整機制，使得房產(chǎn)稅能夠根據(jù)市場情況和地方財政需求進行動態(tài)變化，有效發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。房產(chǎn)估價是征收房產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)。美國各街道、社區(qū)都設(shè)有專業(yè)的房屋估價組織負責(zé)相關(guān)工作。在房產(chǎn)市場穩(wěn)定時期，估價通常依據(jù)購房時的房價確定，房價越高，房產(chǎn)稅也就越高。然而，隨著房屋狀況的改變，如出現(xiàn)年久失修、擴建或改建等情況，房產(chǎn)價值會相應(yīng)變動，房產(chǎn)估價也會隨之調(diào)整。此時，業(yè)主有權(quán)提出申訴，要求增減房產(chǎn)值。在紐約市，某業(yè)主對自己房屋進行了大規(guī)模的擴建改造，使得房屋價值大幅提升。當(dāng)?shù)胤课莨纼r組織在重新評估后，提高了該房屋的計稅價值，從而導(dǎo)致業(yè)主需繳納的房產(chǎn)稅增加。但業(yè)主認為估價過高，通過合法申訴程序，提供了相關(guān)的成本支出證明和市場同類房屋價格對比資料，最終房屋估價組織重新調(diào)整了估價，使業(yè)主的房產(chǎn)稅繳納更為合理。美國還針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)制定了相關(guān)稅收政策。在二手房交易中，若房產(chǎn)持有時間較短就進行出售，賣家可能需要繳納較高的資本利得稅。這一政策旨在抑制短期投機性購房行為，防止房產(chǎn)市場出現(xiàn)過度炒作和泡沫。對于持有房產(chǎn)不足1年就出售的賣家，資本利得稅稅率可能高達30%-40%，而對于長期持有房產(chǎn)（如超過5年）后出售的賣家，稅率則相對較低，可能在15%-20%左右。這使得投機者在進行短期炒房時需要考慮高額的稅收成本，從而減少了市場上的投機行為，促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。在住房補貼方面，美國的政策體系較為豐富，涵蓋了多種補貼形式。公共住房計劃是美國早期重要的住房保障政策。該計劃始于1937年，旨在為低收入家庭提供住房。然而，在實施過程中，公共住房計劃暴露出諸多問題。在二戰(zhàn)期間，公共住房優(yōu)先供應(yīng)戰(zhàn)爭人員所需房屋，導(dǎo)致窮人的住房需求無法得到滿足。戰(zhàn)后，公共住房在地址選擇、目標(biāo)人群確定、融資以及行政管理等方面引發(fā)廣泛爭論。在地址選擇上，一些公共住房項目位于偏遠地區(qū)，交通不便，配套設(shè)施不完善，給居民生活帶來極大不便；在目標(biāo)人群方面，原本面向最低收入者的公共住房，在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了收入限制標(biāo)準(zhǔn)不明確的情況，60年代時公共房屋面向的不僅是最低收入者，還包括低于平均水平的居民。在融資方面，資金短缺問題一直困擾著公共住房工程。1949年住房法案提出在未來6年新建81萬個公共房屋單位，但實際每年新建住房僅約2.5萬套，到1960年只完成原計劃的25%。資金短缺使得公共住房的建設(shè)規(guī)模和進度受到嚴(yán)重影響，無法滿足低收入家庭的住房需求。為了解決公共住房計劃存在的問題，美國政府對住房補貼政策進行了改革和完善。1974年，尼克松政府出臺了住房和社會發(fā)展法案，推出了租金證明計劃。該計劃規(guī)定，符合公共住房申請資格的租戶可以從地方住房管理機構(gòu)獲得租金證明，然后在私人住房市場上租住符合規(guī)定的私人住房。政府會協(xié)助租客和房東進行租金談判，確保租客支付的租金部分不超過自身收入的30%，余下部分由地方住房管理機構(gòu)予以補貼。這一政策使得低收入家庭能夠在私人住房市場上選擇更適合自己的住房，提高了住房選擇的靈活性和多樣性，同時也減輕了政府直接建設(shè)公共住房的財政壓力。此后，美國政府又推出了租金優(yōu)惠券計劃。政府向受保障家庭發(fā)放一定的租金優(yōu)惠券，當(dāng)受保障對象租住租金低于政府規(guī)定的住房時，可以保留未花完的租金優(yōu)惠券；當(dāng)受保障對象租住租金高于政府規(guī)定的住房時，超出租金優(yōu)惠券的部分由租戶承擔(dān)。這一計劃進一步激發(fā)了受保障家庭的自主選擇意識，他們可以根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和住房需求，更加合理地選擇住房，提高了住房補貼資金的使用效率。到了克林頓執(zhí)政時期，美國將此前修建的公共住房全部私有化，每年的住房保障預(yù)算全部用于租金優(yōu)惠計劃。這一舉措標(biāo)志著美國住房保障政策從以實物供應(yīng)為主轉(zhuǎn)向以租金補貼為主的需求端補貼模式。這種轉(zhuǎn)變使得住房保障政策更加貼近市場，能夠更好地滿足不同低收入家庭的個性化住房需求，同時也減少了公共住房建設(shè)和管理過程中出現(xiàn)的一系列問題，提高了住房保障政策的實施效果。5.2德國住宅市場財稅政策德國在住宅市場財稅政策方面有著獨特的舉措，這些政策在穩(wěn)定房價、促進住房保障等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。在住房儲蓄制度方面，德國的住房儲蓄銀行是住房儲蓄制度的核心載體。居民與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同，按照合同約定定期存入一定金額的資金。儲蓄利率相對穩(wěn)定，一般在1%-2%之間。當(dāng)居民的存款金額達到合同約定的一定比例（通常為50%），且滿足其他條件（如存款期限等）后，就有資格獲得住房儲蓄銀行提供的低息貸款。住房儲蓄銀行提供的貸款利率通常在3%-4%左右，遠低于商業(yè)貸款利率。這使得居民能夠以較低的成本獲得購房資金，提高了居民的購房能力。一些年輕夫婦通過參與住房儲蓄計劃，每月定期存入一定金額，經(jīng)過幾年的積累，成功獲得低息貸款購買了自己的住房，實現(xiàn)了安居樂業(yè)的夢想。住房儲蓄制度具有明顯的封閉性特點，儲戶只有先進行儲蓄，達到一定條件后才能獲得貸款，這避免了儲蓄資金外流，保證了住房儲蓄體系的穩(wěn)定性。這種制度還具有互助性，眾多儲戶的儲蓄資金匯集在一起，為有購房需求的儲戶提供貸款支持，促進了住房資源的合理分配。德國住房儲蓄制度與住房補貼政策緊密結(jié)合，政府對參與住房儲蓄的居民給予一定的補貼，進一步降低了居民的購房成本，提高了居民參與住房儲蓄的積極性。一些低收入家庭在政府住房補貼和住房儲蓄制度的雙重支持下，實現(xiàn)了購房目標(biāo)，改善了居住條件。在房地產(chǎn)稅收政策方面，德國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收土地交易稅。土地交易稅的稅率因州而異，一般在3.5%-6.5%之間。在巴伐利亞州，土地交易稅稅率為3.5%，而在柏林等部分地區(qū)，稅率可能高達6.5%。較高的土地交易稅增加了房地產(chǎn)交易成本，對于投機性購房者來說，交易成本的增加使得投機利潤空間被壓縮，從而抑制了投機性購房需求。如果一位投機者在柏林購買一套價值50萬歐元的房產(chǎn)用于短期炒作，按照6.5%的土地交易稅稅率計算，需要繳納3.25萬歐元的土地交易稅。若房產(chǎn)短期內(nèi)增值幅度不大，扣除土地交易稅等成本后，投機者的利潤所剩無幾，這使得許多投機者放棄了在柏林進行短期炒房的計劃。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，德國征收土地稅。土地稅根據(jù)土地的價值和使用類型來確定稅額，土地價值的評估由當(dāng)?shù)卣撠?zé)，通常每6年進行一次評估。對于用于居住的土地，稅率相對較低；而對于商業(yè)用途的土地，稅率則較高。這種稅收政策鼓勵土地資源的合理利用，減少土地的閑置和浪費。一些企業(yè)為了降低土地稅負擔(dān)，會合理規(guī)劃土地使用，提高土地利用效率，避免閑置土地。德國還針對房地產(chǎn)投機行為征收投機稅。如果房地產(chǎn)所有者在購買房產(chǎn)后的10年內(nèi)出售房產(chǎn)并獲得收益，需要繳納投機稅，稅率一般在15%-30%之間。這一政策有效地打擊了短期炒房行為，使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定。例如，某投資者在購買房產(chǎn)后的第5年出售房產(chǎn)獲得了20萬歐元的收益，按照20%的投機稅稅率計算，需要繳納4萬歐元的投機稅，這大大降低了投資者的實際收益，使得投機者在進行短期炒房時需要謹慎考慮成本和收益。在住房租賃政策方面，德國的《住房租賃法》對租金漲幅進行了嚴(yán)格限制。在大多數(shù)地區(qū)，房東在一定期限內(nèi)（通常為3年-5年）不得隨意提高租金，若要提高租金，必須滿足一定的條件，如房屋進行了重大修繕、市場租金水平發(fā)生顯著變化等。在柏