我國(guó)公共租賃住房融資困境與破局之路：理論、問(wèn)題與創(chuàng)新策略一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增長(zhǎng)，住房問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。住房作為人們生活的基本需求，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。然而，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使得許多中低收入群體難以通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買到合適的住房，住房困難問(wèn)題愈發(fā)突出。在此背景下，公共租賃住房作為保障性住房的重要組成部分，應(yīng)運(yùn)而生。公共租賃住房旨在為中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和外來(lái)務(wù)工人員等群體提供可負(fù)擔(dān)的租賃住房，解決他們的階段性住房問(wèn)題。其具有租金相對(duì)較低、租賃期限靈活等特點(diǎn)，能夠有效滿足不同群體的住房需求，對(duì)于完善我國(guó)住房保障體系、促進(jìn)社會(huì)公平具有重要作用。自2010年我國(guó)大規(guī)模推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)以來(lái)，取得了顯著的成效。截至2020年底，全國(guó)累計(jì)建設(shè)公共租賃住房約1900萬(wàn)套，為大量住房困難群體提供了住房保障。然而，在公共租賃住房建設(shè)過(guò)程中，融資問(wèn)題逐漸成為制約其發(fā)展的瓶頸。公共租賃住房建設(shè)需要大量的資金投入，包括土地購(gòu)置、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的費(fèi)用。而目前，我國(guó)公共租賃住房的融資渠道相對(duì)單一，主要依賴政府財(cái)政投入和銀行貸款。政府財(cái)政資金有限，難以滿足大規(guī)模公共租賃住房建設(shè)的資金需求；銀行貸款則受到政策、利率等因素的影響，融資難度較大。此外，公共租賃住房的租金收入相對(duì)較低，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，社會(huì)資本參與的積極性不高。這些因素導(dǎo)致公共租賃住房建設(shè)面臨著巨大的資金缺口，嚴(yán)重影響了其建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模。1.1.2研究意義解決公共租賃住房融資問(wèn)題對(duì)于完善我國(guó)住房保障體系具有重要意義。住房保障體系是社會(huì)保障體系的重要組成部分，關(guān)系到廣大人民群眾的基本生活權(quán)益。公共租賃住房作為住房保障體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響著住房保障體系的完整性和有效性。通過(guò)創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，解決公共租賃住房建設(shè)的資金問(wèn)題，能夠增加公共租賃住房的供給，提高住房保障的覆蓋面，使更多的中低收入群體受益，進(jìn)一步完善我國(guó)的住房保障體系，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。解決公共租賃住房融資問(wèn)題有助于促進(jìn)社會(huì)公平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房資源的分配往往受到市場(chǎng)機(jī)制的影響，中低收入群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，在住房市場(chǎng)中處于劣勢(shì)地位，難以獲得合適的住房。公共租賃住房的建設(shè)能夠?yàn)檫@部分群體提供公平的住房機(jī)會(huì)，緩解住房資源分配不均的問(wèn)題。而充足的資金是保障公共租賃住房建設(shè)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，解決融資問(wèn)題能夠確保公共租賃住房項(xiàng)目的順利實(shí)施，使社會(huì)公平在住房領(lǐng)域得到更好的體現(xiàn)，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。解決公共租賃住房融資問(wèn)題還對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極影響。一方面，公共租賃住房建設(shè)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。大規(guī)模的公共租賃住房建設(shè)需要大量的建筑材料和勞動(dòng)力，能夠刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入動(dòng)力。另一方面，解決公共租賃住房融資問(wèn)題，能夠吸引更多的社會(huì)資本參與，優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)和泡沫化，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外在公共住房領(lǐng)域的研究起步較早，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和成果。在融資模式方面，不同國(guó)家根據(jù)自身國(guó)情和發(fā)展階段，形成了各具特色的融資體系。新加坡的組屋模式是政府主導(dǎo)公共住房建設(shè)的典型代表。新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)公共組屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)營(yíng)以及維修等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，其資金主要來(lái)源于中央公積金和政府的建屋發(fā)展貸款及運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。政府以低息甚至無(wú)息貸款的方式，幫助建屋發(fā)展局降低組屋建設(shè)和發(fā)展資金成本。這種模式使得新加坡絕大多數(shù)居民實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)想，有效解決了住房短缺問(wèn)題。但隨著保障房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，政府財(cái)政壓力也逐漸增大。德國(guó)則側(cè)重于通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄制度和金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)推動(dòng)公共住房融資。在德國(guó)，潛在購(gòu)房者可按低于市場(chǎng)水平的利率參加住房?jī)?chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到一定期限或額度時(shí)，就能獲得優(yōu)惠利率的住房貸款，目前德國(guó)40%的住房融資來(lái)自住房?jī)?chǔ)蓄體系。此外，德國(guó)還對(duì)興建福利性住房者提供財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，福利性住房開(kāi)發(fā)商可獲得占建筑費(fèi)用50%的無(wú)息貸款，歸還期為25年；大型廠礦企業(yè)為職工建造福利住宅，只需籌備建房資金的25%，另外75%由政府提供優(yōu)惠貸款，同時(shí)減免土地所得稅。這種模式有效聚集了私人資金，調(diào)動(dòng)了社會(huì)投資者的積極性。美國(guó)在公共住房融資中廣泛運(yùn)用房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如房地產(chǎn)信托基金（REITs）。20世紀(jì)80年代，美國(guó)將REITs用于廉租房建設(shè)，1986年出臺(tái)低收入住房返稅政策后，廉租房信托基金受到投資者熱捧。1986-1995年，美國(guó)有80萬(wàn)套中低檔住房投放市場(chǎng)，很大一部分是房地產(chǎn)信托基金投資的廉租房項(xiàng)目。同時(shí)，美國(guó)地方政府通過(guò)發(fā)行債券支持保障房建設(shè)，聯(lián)邦政府根據(jù)各州具體情況，撥付一定數(shù)額的專項(xiàng)資金予以補(bǔ)充，個(gè)人和機(jī)構(gòu)購(gòu)買此類債券可免交所得稅。目前，美國(guó)運(yùn)作中的REITs約有300個(gè)，資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元。英國(guó)的公共住房融資模式以政府為主導(dǎo)，多方融資、多方承擔(dān)和多方參與。住房協(xié)會(huì)作為非營(yíng)利組織參與公共住房建設(shè)，其資金來(lái)源包括政府部門(mén)公共資金資助、地方政府補(bǔ)貼、公共住房的收入以及金融機(jī)構(gòu)、私人部門(mén)提供的貸款等。這種模式在一定程度上減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高了公共住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的效率。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公共租賃住房融資問(wèn)題的研究主要集中在融資模式、存在的問(wèn)題及對(duì)策等方面。在融資模式研究上，許多學(xué)者探討了多元化融資的可能性。有學(xué)者提出，公共租賃住房融資應(yīng)構(gòu)建以政府投入為主導(dǎo)，銀行貸款、社會(huì)資本參與、住房公積金貸款等多種方式相結(jié)合的多元化融資模式。政府財(cái)政資金是公共租賃住房建設(shè)的重要基礎(chǔ)，包括中央和地方財(cái)政資金的投入；銀行貸款可分為政策性和商業(yè)性貸款，為項(xiàng)目提供資金支持；社會(huì)資本參與能夠拓寬融資渠道，提高建設(shè)效率，如通過(guò)PPP模式吸引社會(huì)資本參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。對(duì)于公共租賃住房融資存在的問(wèn)題，學(xué)者們普遍認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)。一是政府財(cái)政壓力較大，公共租賃住房建設(shè)資金主要依靠政府財(cái)政投入，給地方政府帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)，不利于公共租賃住房的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。二是銀行貸款審批復(fù)雜，受政策影響較大，難以滿足公共租賃住房建設(shè)對(duì)資金的及時(shí)性和規(guī)模性需求。三是社會(huì)資本參與不足，由于公共租賃住房投資回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益率低，社會(huì)資本參與的積極性不高。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)內(nèi)學(xué)者提出了一系列對(duì)策建議。在加大政府財(cái)政投入方面，建議中央和地方財(cái)政進(jìn)一步加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)的資金支持力度，同時(shí)合理規(guī)劃財(cái)政資金，提高資金使用效率。在創(chuàng)新銀行業(yè)務(wù)模式上，銀行應(yīng)簡(jiǎn)化貸款審批流程，提高貸款額度，并通過(guò)政策支持提高參與公共租賃住房建設(shè)的積極性。為引導(dǎo)社會(huì)資本參與，政府應(yīng)制定稅收優(yōu)惠、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等優(yōu)惠政策，降低社會(huì)資本參與的風(fēng)險(xiǎn)，提高其收益預(yù)期。此外，還有學(xué)者提出推進(jìn)公共租賃住房資產(chǎn)證券化，通過(guò)將未來(lái)穩(wěn)定的租金收入等資產(chǎn)進(jìn)行證券化，在資本市場(chǎng)上融資，以解決公共租賃住房建設(shè)的資金缺口問(wèn)題。1.3研究方法與思路1.3.1研究方法本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以全面、深入地剖析我國(guó)公共租賃住房融資問(wèn)題。文獻(xiàn)研究法是基礎(chǔ)。通過(guò)廣泛查閱國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、政府報(bào)告、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等，梳理公共租賃住房融資領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展脈絡(luò)。對(duì)國(guó)外公共住房融資模式的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行分析，了解新加坡、德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家在公共住房融資方面的成功經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐案例，為我國(guó)公共租賃住房融資提供國(guó)際視角的參考；對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于公共租賃住房融資模式、存在問(wèn)題及對(duì)策的研究成果進(jìn)行總結(jié)歸納，明確當(dāng)前研究的重點(diǎn)和不足，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。案例分析法為研究提供實(shí)踐依據(jù)。選取國(guó)內(nèi)具有代表性的城市或地區(qū)，如重慶、上海、北京等，深入分析其公共租賃住房融資的具體實(shí)踐案例。研究重慶市“政府主導(dǎo)，投資公司運(yùn)作”的模式，分析政府如何通過(guò)財(cái)政資金投入、土地出讓金作價(jià)入股等方式，借助專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)施公共租賃住房的經(jīng)營(yíng)管理；研究上海市在吸引社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)方面的創(chuàng)新舉措，以及取得的成效和面臨的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)這些案例的詳細(xì)分析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和可借鑒之處，找出存在的問(wèn)題和不足，為提出針對(duì)性的對(duì)策建議提供實(shí)踐支持。對(duì)比分析法用于深入探究問(wèn)題。一方面，對(duì)不同國(guó)家公共住房融資模式進(jìn)行對(duì)比，分析新加坡以政府投入為主導(dǎo)、德國(guó)以住房?jī)?chǔ)蓄制度和金融創(chuàng)新為特色、美國(guó)運(yùn)用房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品等模式在資金來(lái)源、運(yùn)作機(jī)制、政策支持等方面的差異，以及各自的優(yōu)勢(shì)和局限性，從中汲取適合我國(guó)國(guó)情的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，對(duì)國(guó)內(nèi)不同地區(qū)公共租賃住房融資模式進(jìn)行對(duì)比，分析經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)在融資渠道、資金規(guī)模、社會(huì)資本參與程度等方面的不同特點(diǎn)，找出影響公共租賃住房融資的因素，為制定差異化的融資策略提供參考。1.3.2研究思路本研究遵循從現(xiàn)狀分析到問(wèn)題剖析，再到經(jīng)驗(yàn)借鑒，最后提出對(duì)策的邏輯思路。在現(xiàn)狀分析階段，對(duì)我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展歷程、建設(shè)規(guī)模、覆蓋群體等進(jìn)行梳理，明確公共租賃住房在我國(guó)住房保障體系中的重要地位。詳細(xì)闡述當(dāng)前我國(guó)公共租賃住房的融資現(xiàn)狀，包括政府財(cái)政投入、銀行貸款、社會(huì)資本參與等主要融資渠道的規(guī)模和占比，分析各融資渠道的運(yùn)作方式和特點(diǎn)，為后續(xù)研究奠定基礎(chǔ)。在問(wèn)題剖析階段，深入分析我國(guó)公共租賃住房融資存在的問(wèn)題。從政府財(cái)政壓力角度，探討財(cái)政資金投入有限，難以滿足大規(guī)模公共租賃住房建設(shè)需求的原因和影響；從銀行貸款角度，分析貸款審批復(fù)雜、受政策影響大、融資難度大等問(wèn)題對(duì)公共租賃住房建設(shè)進(jìn)度的制約；從社會(huì)資本參與角度，研究社會(huì)資本參與積極性不高的原因，如投資回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益率低等，以及這些問(wèn)題對(duì)公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的不利影響。在經(jīng)驗(yàn)借鑒階段，系統(tǒng)研究國(guó)外公共住房融資的成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)新加坡、德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的公共住房融資模式進(jìn)行深入分析，總結(jié)其在資金籌集、政策支持、運(yùn)作機(jī)制等方面的成功做法，如新加坡的中央公積金制度、德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度和財(cái)政稅收優(yōu)惠政策、美國(guó)的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品、英國(guó)的多方融資模式等。同時(shí)，分析國(guó)內(nèi)部分地區(qū)在公共租賃住房融資方面的創(chuàng)新實(shí)踐和有益探索，為解決我國(guó)公共租賃住房融資問(wèn)題提供參考。在對(duì)策提出階段，基于前面的研究，從多個(gè)角度提出解決我國(guó)公共租賃住房融資問(wèn)題的對(duì)策建議。在加大政府財(cái)政支持方面，提出合理規(guī)劃財(cái)政資金，提高資金使用效率，完善財(cái)政補(bǔ)貼政策等措施；在創(chuàng)新融資渠道方面，探討推進(jìn)公共租賃住房資產(chǎn)證券化、發(fā)展住房公積金貸款、引入保險(xiǎn)資金等多元化融資方式；在吸引社會(huì)資本參與方面，制定稅收優(yōu)惠、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合理確定租金水平等政策，降低社會(huì)資本參與風(fēng)險(xiǎn)，提高其收益預(yù)期；在完善政策支持體系方面，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，完善監(jiān)管機(jī)制，為公共租賃住房融資創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。二、我國(guó)公共租賃住房融資相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1公共租賃住房的概念與特點(diǎn)公共租賃住房，作為我國(guó)住房保障體系的關(guān)鍵構(gòu)成部分，是指由國(guó)家提供政策支持，各類社會(huì)主體通過(guò)新建、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式籌集房源，專門(mén)面向中低收體出租的保障性住房。其并非歸個(gè)人所有，通常由政府或公共機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，以低于市場(chǎng)價(jià)格或承租者可承受的租金水平，向新就業(yè)職工（如剛畢業(yè)的大學(xué)生）、從外地遷移到城市工作的群體以及城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭出租。公共租賃住房可以是成套住房，也能以宿舍型住房的形式存在。公共租賃住房具有保障性。這是其最為核心的屬性，旨在為中低收入住房困難群體提供基本的住房保障，滿足他們的居住需求，是政府履行社會(huì)保障職能的重要體現(xiàn)，有助于緩解社會(huì)住房矛盾，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧穩(wěn)定。以重慶市為例，自大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房以來(lái)，大量中低收入家庭告別了居住條件惡劣的環(huán)境，搬進(jìn)了寬敞明亮、配套設(shè)施完善的公租房小區(qū)，切實(shí)改善了居住條件，提升了生活質(zhì)量。公共租賃住房具有政策支持性。其發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家特殊政策的扶持，在土地供應(yīng)上，新建公共租賃住房用地多采用行政劃撥方式，降低建設(shè)成本；在資金方面，政府通過(guò)財(cái)政資金劃撥、政府債券發(fā)行等形式直接投資，還鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過(guò)中長(zhǎng)期債券籌集資金，同時(shí)積極探索引入保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托資金等參與建設(shè)。《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》從土地供應(yīng)、國(guó)家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持等多方面給予政策支持，為公共租賃住房的發(fā)展提供了有力保障。租賃性是公共租賃住房的重要特征。與經(jīng)濟(jì)適用房等以銷售為主的保障性住房不同，它主要以租賃形式為目標(biāo)群體提供住房，解決他們的階段性居住問(wèn)題，避免了中低收入群體因購(gòu)房壓力過(guò)大而陷入經(jīng)濟(jì)困境，同時(shí)也有助于培育住房租賃市場(chǎng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。公共租賃住房具有專業(yè)性。與個(gè)人出租住房首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住不同，公共租賃住房無(wú)論是新建、改建、收購(gòu)，還是在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃的房源，都是專門(mén)用于出租，在房源籌集、運(yùn)營(yíng)管理、維護(hù)修繕等方面都更加專業(yè)，能夠?yàn)樽鈶籼峁└€(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。一些城市成立了專門(mén)的公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)公租房的日常管理和維護(hù)，確保公租房的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良好居住環(huán)境。公共租賃住房供應(yīng)群體具有廣泛性。在我國(guó)原有的保障性住房體系中，廉租住房主要面向最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房面向中等收入群體，而公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)還將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，覆蓋了更廣泛的住房困難群體。以上海市為例，公共租賃住房不僅解決了本地中等偏下收入家庭的住房問(wèn)題，還為大量在滬工作的新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員提供了住房選擇，促進(jìn)了人才的流動(dòng)和城市的發(fā)展。2.2公共產(chǎn)品理論2.2.1公共產(chǎn)品理論概述公共產(chǎn)品理論是當(dāng)代西方財(cái)政理論的核心內(nèi)容，其發(fā)展源頭可追溯到古典學(xué)派。大衛(wèi)?休謨?cè)?740年發(fā)表的《人性論》中，以“草地排水”的例子對(duì)公共產(chǎn)品進(jìn)行了初步探討，他指出當(dāng)個(gè)人無(wú)法單獨(dú)完成草地排水工程時(shí)，需要集體行動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)共同利益，這一觀點(diǎn)被視為公共產(chǎn)品理論的早期思想雛形。亞當(dāng)?斯密在《國(guó)富論》中提出政府應(yīng)執(zhí)行三項(xiàng)國(guó)家職能，包括提供國(guó)防、司法和公共工程等，這些職能所涉及的產(chǎn)品或服務(wù)具有公共產(chǎn)品的屬性，為公共產(chǎn)品理論的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。20世紀(jì)50年代，薩繆爾森完成了對(duì)公共產(chǎn)品的經(jīng)典定義，標(biāo)志著現(xiàn)代公共產(chǎn)品理論的正式形成。他認(rèn)為公共產(chǎn)品是指“每個(gè)人對(duì)這種產(chǎn)品的消費(fèi)不會(huì)造成任何其他人對(duì)該產(chǎn)品消費(fèi)的減少”的產(chǎn)品，這一定義強(qiáng)調(diào)了公共產(chǎn)品的非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性特征。非競(jìng)爭(zhēng)性是指一個(gè)人對(duì)公共產(chǎn)品的消費(fèi)不會(huì)影響其他人對(duì)該產(chǎn)品的消費(fèi)數(shù)量和質(zhì)量，即增加一個(gè)消費(fèi)者的邊際成本為零；非排他性是指在技術(shù)上無(wú)法將拒絕為之付款的個(gè)人排除在公共產(chǎn)品的受益范圍之外，或者雖然在技術(shù)上可行但成本過(guò)高。國(guó)防就是典型的純公共產(chǎn)品，一個(gè)國(guó)家的國(guó)防安全保障了全體國(guó)民的安全，新增一個(gè)國(guó)民享受國(guó)防安全并不會(huì)增加國(guó)防成本，也無(wú)法將任何一個(gè)國(guó)民排除在國(guó)防保護(hù)范圍之外。依據(jù)非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性這兩個(gè)特征，可以將不同的物品分為純公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品及私人產(chǎn)品。同時(shí)具備非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性兩個(gè)特征的是純公共產(chǎn)品，如國(guó)防、不擁擠也不收費(fèi)的公路等；兩個(gè)特征都不具備的是私人產(chǎn)品，這類產(chǎn)品在消費(fèi)上具有競(jìng)爭(zhēng)性，即一個(gè)人消費(fèi)了該產(chǎn)品，其他人就不能再消費(fèi)，并且很容易將未付款的個(gè)人排除在受益范圍之外，比如食品、衣服、擁擠且收費(fèi)的公路等；只具備其中一個(gè)特征的是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，例如有線電視具有非競(jìng)爭(zhēng)性，但可以通過(guò)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)排他，不擁擠但收費(fèi)的公路具有非排他性，但存在一定的競(jìng)爭(zhēng)性，當(dāng)車輛增加到一定程度時(shí)，會(huì)出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。在現(xiàn)實(shí)生活中，真正的純公共產(chǎn)品很少，大多數(shù)物品都是介于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。由于免費(fèi)搭車問(wèn)題的存在，市場(chǎng)不能以有效的數(shù)量水平提供公共產(chǎn)品，使得公共產(chǎn)品一般由政府來(lái)提供。免費(fèi)搭車是指?jìng)€(gè)人在不支付任何成本的情況下享受公共產(chǎn)品的利益，例如一些人不愿意為國(guó)防建設(shè)納稅，但卻能享受國(guó)防帶來(lái)的安全保障。從范圍上來(lái)講，政府提供的公共產(chǎn)品范圍就是那些具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性特征的產(chǎn)品或者服務(wù)，一般來(lái)講，像國(guó)防、環(huán)境保護(hù)、法律等；從提供的規(guī)模上來(lái)講，最優(yōu)規(guī)模是要符合資源的有效配置要求；從資金來(lái)源上來(lái)講，提供公共產(chǎn)品的資金來(lái)自于政府撥款和向消費(fèi)者收費(fèi)等方面。2.2.2公共租賃住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性分析公共租賃住房具有有限的非競(jìng)爭(zhēng)性。在一定范圍內(nèi)，新增一個(gè)租戶居住公共租賃住房，不會(huì)顯著增加公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，也不會(huì)影響其他租戶的居住體驗(yàn)。當(dāng)公共租賃住房小區(qū)尚有大量空置房源時(shí)，新入住一戶家庭，并不會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理成本大幅上升，也不會(huì)使其他已入住家庭的居住空間變小或居住條件變差。然而，當(dāng)公共租賃住房的入住率逐漸提高，接近或達(dá)到飽和狀態(tài)時(shí)，其競(jìng)爭(zhēng)性就會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。小區(qū)的公共資源如停車位、電梯等會(huì)變得緊張，需要排隊(duì)等候使用，此時(shí)新增一個(gè)租戶可能會(huì)給其他租戶帶來(lái)不便，增加他們的使用成本。公共租賃住房具有一定的非排他性，但這種非排他性是不完全的。在技術(shù)上，雖然可以通過(guò)設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)、簽訂租賃合同等方式將不符合條件的人群排除在外，但由于信息不對(duì)稱、監(jiān)管難度等問(wèn)題，很難完全做到將所有未支付租金或不符合資格的人排除在公共租賃住房的使用范圍之外。存在一些不符合申請(qǐng)條件的人通過(guò)不正當(dāng)手段獲取公共租賃住房的租賃資格，或者一些租戶在不符合續(xù)租條件后仍繼續(xù)占用房源的情況。但與純公共產(chǎn)品相比，公共租賃住房的排他成本相對(duì)較低，通過(guò)加強(qiáng)審核和監(jiān)管機(jī)制，可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)排他。公共租賃住房具有較強(qiáng)的外部性。從社會(huì)效益方面來(lái)看，公共租賃住房為中低收入群體提供了穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，有助于緩解社會(huì)住房矛盾，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧穩(wěn)定。大量中低收入家庭通過(guò)入住公共租賃住房，改善了居住條件，減少了因住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素，提高了社會(huì)整體的福利水平。從經(jīng)濟(jì)效益方面來(lái)看，公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。公共租賃住房小區(qū)周邊的商業(yè)設(shè)施也會(huì)隨之發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。由于公共租賃住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其投資收益相對(duì)較低。一方面，公共租賃住房的租金水平受到政府政策的限制，通常低于市場(chǎng)租金，這使得其租金收入難以覆蓋建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本；另一方面，公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)需要大量的資金投入，包括土地購(gòu)置、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等方面的費(fèi)用，而其資產(chǎn)增值空間有限，導(dǎo)致投資回報(bào)率不高。以某城市的公共租賃住房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目建設(shè)成本高昂，但租金定價(jià)較低，運(yùn)營(yíng)多年來(lái)一直處于微利或虧損狀態(tài)，投資回收周期較長(zhǎng)。2.3項(xiàng)目區(qū)分理論2.3.1項(xiàng)目區(qū)分理論內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)分理論作為一種用于指導(dǎo)不同類型項(xiàng)目投融資決策的重要理論，其核心在于依據(jù)項(xiàng)目的屬性，將項(xiàng)目清晰地劃分為經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性三類。這一分類的關(guān)鍵依據(jù)是項(xiàng)目是否具備收費(fèi)機(jī)制、資金流入狀況以及潛在的利潤(rùn)獲取能力。經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，其特點(diǎn)是擁有明確且可行的收費(fèi)機(jī)制，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的資金流入，并且在正常運(yùn)營(yíng)情況下具備獲取利潤(rùn)的能力。以高速公路項(xiàng)目為例，通過(guò)收取車輛通行費(fèi)，不僅能夠覆蓋項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本，如道路建設(shè)投資、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、人員工資等，還能實(shí)現(xiàn)一定的盈利。這類項(xiàng)目由于具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，能夠吸引各類社會(huì)資本積極參與投資。社會(huì)資本可以通過(guò)獨(dú)資、合資、合作等多種方式，參與高速公路的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，在獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)的同時(shí)，也提高了項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，存在一定的收費(fèi)機(jī)制和資金流入，從理論上來(lái)說(shuō)具有獲取利潤(rùn)的潛力。然而，受到政策因素、收費(fèi)價(jià)格尚未完全到位等多種因素的制約，這類項(xiàng)目往往難以完全收回成本。城市軌道交通項(xiàng)目就屬于典型的準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。雖然軌道交通可以通過(guò)收取車票費(fèi)用獲得一定的收入，但由于建設(shè)成本高昂，包括軌道鋪設(shè)、車輛購(gòu)置、站點(diǎn)建設(shè)等方面的巨額投資，以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的能源消耗、設(shè)備維護(hù)、人員開(kāi)支等費(fèi)用，僅靠車票收入通常無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡。這類項(xiàng)目通常需要政府給予一定的政策支持，如財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等，以維持其正常運(yùn)營(yíng)。隨著城市的發(fā)展和客流量的增加，以及相關(guān)政策的逐步完善，當(dāng)收費(fèi)價(jià)格能夠合理反映項(xiàng)目成本時(shí)，準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目有可能轉(zhuǎn)變?yōu)榧兘?jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目則缺乏有效的收費(fèi)機(jī)制，難以產(chǎn)生直接的資金流入，并且無(wú)法通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利。城市的公共綠地建設(shè)就屬于非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。公共綠地的建設(shè)和維護(hù)主要是為了提升城市的生態(tài)環(huán)境、美化城市景觀、為居民提供休閑娛樂(lè)空間等，其社會(huì)效益顯著，但無(wú)法通過(guò)直接向使用者收費(fèi)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)收益。這類項(xiàng)目通常需要由政府全額投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，以滿足社會(huì)公共需求。通過(guò)項(xiàng)目區(qū)分理論，能夠?yàn)椴煌愋晚?xiàng)目的融資提供明確的指導(dǎo)方向。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，市場(chǎng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用，吸引社會(huì)資本的參與，提高資源配置效率。對(duì)于準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，需要政府和市場(chǎng)共同發(fā)揮作用，政府通過(guò)政策支持來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)缺口，引導(dǎo)社會(huì)資本參與，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，由于其公共產(chǎn)品屬性，主要由政府承擔(dān)投資責(zé)任，以保障社會(huì)公共利益。2.3.2公共租賃住房項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)分理論下的定位公共租賃住房項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)分理論的框架下，屬于準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。這一定位是基于公共租賃住房項(xiàng)目所具有的一系列特征。公共租賃住房項(xiàng)目具有一定的收費(fèi)機(jī)制，即通過(guò)向符合條件的租戶收取租金來(lái)獲取資金流入。這一收費(fèi)機(jī)制使得項(xiàng)目具備了產(chǎn)生收入的能力。不同地區(qū)的公共租賃住房租金水平會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房市場(chǎng)行情以及保障對(duì)象的承受能力等因素來(lái)確定。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的公共租賃住房租金相對(duì)較高，但仍然低于同地段的市場(chǎng)租金水平；而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，租金則會(huì)更低，以確保中低收入群體能夠負(fù)擔(dān)得起。然而，盡管存在租金收入，公共租賃住房項(xiàng)目的投資收益相對(duì)較低。一方面，公共租賃住房的租金水平受到政府政策的嚴(yán)格限制，旨在保障中低收入群體的住房需求，使其能夠以相對(duì)較低的成本獲得住房保障。這種租金限制導(dǎo)致租金收入難以完全覆蓋項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本。公共租賃住房的建設(shè)成本包括土地購(gòu)置、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的巨額投資，以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的物業(yè)管理、維修維護(hù)、人員管理等費(fèi)用。另一方面，公共租賃住房的資產(chǎn)增值空間有限。與普通商品房不同，公共租賃住房的主要目的是提供住房保障，而非用于投資增值。其產(chǎn)權(quán)通常歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，租戶只有租賃使用權(quán)，不存在資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。這使得公共租賃住房項(xiàng)目在投資回報(bào)方面面臨較大的挑戰(zhàn)。由于公共租賃住房項(xiàng)目具有準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的屬性，其市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果往往會(huì)不可避免地形成資金供給的缺口。為了維持項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，需要政府給予適當(dāng)?shù)恼咧С?。政府可以通過(guò)多種方式來(lái)彌補(bǔ)這一資金缺口。在財(cái)政補(bǔ)貼方面，政府可以從財(cái)政預(yù)算中安排專項(xiàng)資金，用于補(bǔ)貼公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本?？梢詫?duì)新建公共租賃住房項(xiàng)目給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼，降低項(xiàng)目的初始投資壓力；也可以對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的租金收入不足部分進(jìn)行補(bǔ)貼，確保項(xiàng)目能夠正常運(yùn)營(yíng)。政府還可以給予稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)相關(guān)的企業(yè)減免稅費(fèi)，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高其參與公共租賃住房項(xiàng)目的積極性。此外，政府可以通過(guò)提供土地、貸款擔(dān)保等支持措施，降低項(xiàng)目的建設(shè)和融資成本，促進(jìn)公共租賃住房項(xiàng)目的順利實(shí)施。三、我國(guó)公共租賃住房融資現(xiàn)狀3.1資金來(lái)源結(jié)構(gòu)3.1.1政府財(cái)政投入政府財(cái)政投入是我國(guó)公共租賃住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，涵蓋了多個(gè)具體方面。中央財(cái)政通過(guò)專項(xiàng)補(bǔ)助資金的形式，對(duì)地方公共租賃住房建設(shè)給予大力支持。這些補(bǔ)助資金依據(jù)各地的實(shí)際情況，如住房保障需求、建設(shè)規(guī)模等因素進(jìn)行分配。在一些中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，地方財(cái)政在公共租賃住房建設(shè)方面的資金籌集能力有限，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金發(fā)揮了關(guān)鍵作用，有效緩解了這些地區(qū)的資金壓力，推動(dòng)了公共租賃住房項(xiàng)目的順利開(kāi)展。地方財(cái)政預(yù)算安排也是不可或缺的一部分。地方政府根據(jù)本地公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃和實(shí)際需求，在年度財(cái)政預(yù)算中專門(mén)安排資金用于項(xiàng)目建設(shè)。一些城市在財(cái)政預(yù)算中明確劃出一定比例的資金用于公共租賃住房建設(shè)，確保資金的穩(wěn)定投入。土地出讓收益按規(guī)定比例計(jì)提也是公共租賃住房建設(shè)資金的重要補(bǔ)充。部分城市將土地出讓凈收益的一定比例，如10%-20%，用于公共租賃住房建設(shè)，這一舉措為項(xiàng)目提供了較為可觀的資金支持。從住房公積金增值收益中計(jì)提也是常見(jiàn)方式，在扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，將剩余部分用于公共租賃住房建設(shè)。在政府財(cái)政投入的具體實(shí)踐中，不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、深圳等城市，地方財(cái)政實(shí)力雄厚，能夠在公共租賃住房建設(shè)中投入大量資金。北京市在公共租賃住房建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓收益計(jì)提等多種方式，籌集了大量資金，確保了公共租賃住房項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和大規(guī)模供應(yīng)。這些地區(qū)的公共租賃住房項(xiàng)目往往配套設(shè)施完善，建設(shè)質(zhì)量高，能夠?yàn)樽鈶籼峁﹥?yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然財(cái)政收入相對(duì)較少，但也積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助資金，并努力挖掘地方財(cái)政潛力，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)的投入。一些中西部省份的城市，通過(guò)整合各類財(cái)政資金，合理規(guī)劃使用，在有限的資金條件下，盡可能滿足公共租賃住房建設(shè)的需求。這些地區(qū)的公共租賃住房項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模和配套設(shè)施方面可能相對(duì)較弱，但也在不斷努力提升保障水平，為中低收入群體提供基本的住房保障。政府財(cái)政投入在我國(guó)公共租賃住房建設(shè)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。以某省為例，在過(guò)去幾年的公共租賃住房建設(shè)中，政府財(cái)政投入占總資金來(lái)源的比例達(dá)到了60%以上。通過(guò)政府財(cái)政的有力支持，該省新建了大量公共租賃住房，解決了眾多中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。政府財(cái)政投入不僅為公共租賃住房建設(shè)提供了資金保障，還對(duì)引導(dǎo)社會(huì)資本參與、穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)等方面起到了重要的示范和帶動(dòng)作用。3.1.2社會(huì)資本投入銀行貸款是社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)的重要形式之一。許多商業(yè)銀行和政策性銀行向公共租賃住房項(xiàng)目提供貸款支持。政策性銀行在公共租賃住房貸款方面發(fā)揮著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，它們通常能夠提供期限較長(zhǎng)、利率相對(duì)較低的貸款，以滿足公共租賃住房建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回收慢的特點(diǎn)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行就為多個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目提供了大額的中長(zhǎng)期貸款，幫助項(xiàng)目解決了建設(shè)資金問(wèn)題。商業(yè)銀行也逐漸加大對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目的貸款投放力度。一些商業(yè)銀行根據(jù)公共租賃住房項(xiàng)目的特點(diǎn)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，簡(jiǎn)化貸款審批流程，提高貸款發(fā)放效率。通過(guò)與政府部門(mén)合作，建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而更積極地參與到公共租賃住房建設(shè)中。企業(yè)投資也是社會(huì)資本參與的重要途徑。部分企業(yè)看好公共租賃住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ蛘叱鲇诼男猩鐣?huì)責(zé)任的考慮，積極參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與政府合作，參與公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)。它們利用自身的專業(yè)技術(shù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格把控質(zhì)量和進(jìn)度，為公共租賃住房建設(shè)提供了有力支持。還有一些企業(yè)通過(guò)投資公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理公司，參與到公共租賃住房的日常運(yùn)營(yíng)中，提供物業(yè)管理、租賃服務(wù)等，提高了公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。近年來(lái)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在我國(guó)公共租賃住房領(lǐng)域的探索逐漸增多。REITs是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證，將眾多投資者的資金集中起來(lái)，由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在公共租賃住房領(lǐng)域，REITs可以將公共租賃住房的未來(lái)租金收入等資產(chǎn)進(jìn)行證券化，在資本市場(chǎng)上融資。這不僅為公共租賃住房建設(shè)提供了新的資金來(lái)源，還可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率。目前，我國(guó)已經(jīng)有一些地區(qū)開(kāi)展了公共租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。這些試點(diǎn)項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，吸引了社會(huì)公眾投資者的參與，為公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)籌集了資金。在試點(diǎn)過(guò)程中，也積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為REITs在公共租賃住房領(lǐng)域的進(jìn)一步推廣奠定了基礎(chǔ)。3.2主要融資模式3.2.1政府直接投資模式政府直接投資模式是公共租賃住房建設(shè)中最為傳統(tǒng)和基礎(chǔ)的融資模式，在我國(guó)公共租賃住房發(fā)展歷程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。其運(yùn)作方式主要是由政府通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓收益計(jì)提、住房公積金增值收益計(jì)提等多種途徑籌集資金，直接投入到公共租賃住房的建設(shè)項(xiàng)目中。在財(cái)政預(yù)算安排方面，中央政府和地方政府會(huì)根據(jù)公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃和實(shí)際需求，在年度財(cái)政預(yù)算中專門(mén)劃出一定數(shù)額的資金用于項(xiàng)目建設(shè)。中央財(cái)政通過(guò)專項(xiàng)補(bǔ)助資金的形式，依據(jù)各地住房保障需求、建設(shè)規(guī)模等因素，對(duì)地方公共租賃住房建設(shè)給予支持，緩解了地方政府的資金壓力。地方財(cái)政也積極響應(yīng)，在自身財(cái)政預(yù)算中安排資金，確保公共租賃住房建設(shè)的順利推進(jìn)。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如深圳市，地方財(cái)政實(shí)力雄厚，在公共租賃住房建設(shè)中投入了大量資金。深圳市通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排，建設(shè)了多個(gè)大規(guī)模的公共租賃住房項(xiàng)目，這些項(xiàng)目不僅建設(shè)質(zhì)量高，而且配套設(shè)施完善，為當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w提供了優(yōu)質(zhì)的住房保障。土地出讓收益計(jì)提也是政府直接投資的重要組成部分。部分城市按照規(guī)定，將土地出讓凈收益的一定比例，如10%-20%，用于公共租賃住房建設(shè)。這一舉措充分利用了土地資源收益，為公共租賃住房建設(shè)提供了較為可觀的資金支持。住房公積金增值收益計(jì)提同樣不容忽視。在扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，將剩余的住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)。這些資金來(lái)源共同構(gòu)成了政府直接投資的資金池，為公共租賃住房建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。政府直接投資模式具有顯著的優(yōu)勢(shì)。政府的公信力和資金實(shí)力能夠確保公共租賃住房項(xiàng)目的順利推進(jìn)，避免因資金短缺或社會(huì)資本退出而導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，能夠從社會(huì)公共利益的角度出發(fā)，更加注重公共租賃住房的建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施建設(shè)。在一些公共租賃住房項(xiàng)目中，政府投入資金完善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，如修建道路、綠化環(huán)境、建設(shè)公共活動(dòng)場(chǎng)所等，為租戶提供了良好的居住環(huán)境。政府直接投資模式還能夠有效控制公共租賃住房的租金水平，使其保持在中低收入群體可承受的范圍內(nèi)。政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入狀況，合理制定租金標(biāo)準(zhǔn)，確保公共租賃住房的保障性。然而，政府直接投資模式也存在一些局限性。隨著公共租賃住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政府財(cái)政壓力日益增大。特別是對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)政收入有限，難以滿足大規(guī)模公共租賃住房建設(shè)的資金需求。一些中西部地區(qū)的城市，由于財(cái)政資金緊張，在公共租賃住房建設(shè)過(guò)程中面臨著資金缺口大、建設(shè)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題。政府直接投資模式可能導(dǎo)致建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低。政府部門(mén)在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理方面，可能缺乏市場(chǎng)主體的靈活性和創(chuàng)新性，難以充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性。政府直接投資模式還可能導(dǎo)致公共租賃住房建設(shè)資金來(lái)源相對(duì)單一，過(guò)度依賴政府財(cái)政，不利于公共租賃住房的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。3.2.2公私合營(yíng)（PPP）模式公私合營(yíng)（PPP）模式，作為一種創(chuàng)新的合作模式，在公共租賃住房建設(shè)中得到了越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。其核心是政府與社會(huì)資本通過(guò)簽訂合作協(xié)議，明確雙方在公共租賃住房項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)，共同參與項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。在項(xiàng)目投資階段，社會(huì)資本憑借其資金實(shí)力和融資渠道，為公共租賃住房項(xiàng)目提供了重要的資金支持。社會(huì)資本可以通過(guò)股權(quán)融資、債權(quán)融資等方式籌集資金，與政府投入的財(cái)政資金共同構(gòu)成項(xiàng)目的建設(shè)資金。在股權(quán)融資方面，社會(huì)資本可以與政府共同出資成立項(xiàng)目公司，社會(huì)資本以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)入股，參與項(xiàng)目的決策和管理。在債權(quán)融資方面，社會(huì)資本可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券等方式籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，社會(huì)資本利用其專業(yè)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高了項(xiàng)目的建設(shè)效率和質(zhì)量。社會(huì)資本通常擁有先進(jìn)的建筑技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)，能夠在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格把控工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，運(yùn)用其成熟的開(kāi)發(fā)流程和管理模式，確保了項(xiàng)目按時(shí)交付，并達(dá)到較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，社會(huì)資本通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理手段，提高了公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。社會(huì)資本可以引入專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)施維護(hù)等方面。社會(huì)資本還可以通過(guò)優(yōu)化租賃管理流程，提高租賃服務(wù)水平，為租戶提供便捷、高效的租賃體驗(yàn)。公私合營(yíng)（PPP）模式在公共租賃住房建設(shè)中取得了顯著的成效。通過(guò)引入社會(huì)資本，有效緩解了政府的財(cái)政壓力，拓寬了公共租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源渠道。社會(huì)資本的參與，提高了項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率，降低了項(xiàng)目成本。在一些PPP模式的公共租賃住房項(xiàng)目中，通過(guò)優(yōu)化建設(shè)流程和運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目建設(shè)周期縮短，運(yùn)營(yíng)成本降低，同時(shí)服務(wù)質(zhì)量得到了提升。公私合營(yíng)模式還促進(jìn)了政府與社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，政府能夠發(fā)揮其政策制定和監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，社會(huì)資本則能夠發(fā)揮其市場(chǎng)運(yùn)作和創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，共同推動(dòng)公共租賃住房事業(yè)的發(fā)展。然而，公私合營(yíng)（PPP）模式在應(yīng)用過(guò)程中也面臨一些挑戰(zhàn)。由于公共租賃住房的保障性和公益性，其投資回報(bào)率相對(duì)較低，社會(huì)資本參與的積極性可能受到影響。為了提高社會(huì)資本的參與積極性，需要政府制定合理的政策，如給予稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等，確保社會(huì)資本能夠獲得合理的回報(bào)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，政府與社會(huì)資本之間的合作協(xié)調(diào)難度較大，可能存在利益沖突和信息不對(duì)稱等問(wèn)題。這就需要建立健全的合作機(jī)制和溝通渠道，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)信息共享和溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。3.2.3房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）模式房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）模式，是一種創(chuàng)新的融資模式，在我國(guó)公共租賃住房領(lǐng)域的探索逐漸增多。其基本原理是通過(guò)發(fā)行收益憑證，將眾多投資者的資金集中起來(lái)，形成一個(gè)投資基金。這個(gè)基金由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)篩選、收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)公共租賃住房項(xiàng)目，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs模式在公共租賃住房領(lǐng)域具有多方面的優(yōu)勢(shì)。它能夠拓寬公共租賃住房的融資渠道，吸引社會(huì)公眾投資者的資金，為項(xiàng)目建設(shè)提供新的資金來(lái)源。通過(guò)將公共租賃住房的未來(lái)租金收入等資產(chǎn)進(jìn)行證券化，在資本市場(chǎng)上融資，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化，提高了資金使用效率。REITs模式可以盤(pán)活存量公共租賃住房資產(chǎn)，使沉淀的資產(chǎn)得以流動(dòng)，為公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展提供資金支持。投資者通過(guò)購(gòu)買REITs產(chǎn)品，參與公共租賃住房項(xiàng)目的投資，獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益，這也為投資者提供了一種新的投資選擇。我國(guó)已經(jīng)有一些地區(qū)開(kāi)展了公共租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。這些試點(diǎn)項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，吸引了社會(huì)公眾投資者的參與，為公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)籌集了資金。在試點(diǎn)過(guò)程中，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。明確了REITs產(chǎn)品的發(fā)行主體、發(fā)行流程、收益分配機(jī)制等關(guān)鍵要素。建立了有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，確保投資者的利益。通過(guò)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的評(píng)估和總結(jié)，發(fā)現(xiàn)REITs模式在公共租賃住房領(lǐng)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ裁媾R一些挑戰(zhàn)。市場(chǎng)對(duì)REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度和接受度有待提高，需要加強(qiáng)投資者教育和市場(chǎng)推廣。相關(guān)法律法規(guī)和政策支持體系還需要進(jìn)一步完善，以規(guī)范REITs的運(yùn)作和發(fā)展。3.3政策支持體系3.3.1國(guó)家層面政策國(guó)家高度重視公共租賃住房的發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，為其融資提供了有力的政策支持。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，這是我國(guó)公共租賃住房發(fā)展歷程中的重要文件。該意見(jiàn)明確提出，要加大政府對(duì)公共租賃住房的投入，多渠道籌集公共租賃住房房源，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過(guò)中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。這一政策為公共租賃住房的融資奠定了基礎(chǔ)，明確了政府在資金投入方面的主導(dǎo)作用，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，拓寬了融資渠道。在土地供應(yīng)方面，國(guó)家規(guī)定新建公共租賃住房用地以行政劃撥方式供應(yīng)，這大大降低了公共租賃住房的建設(shè)成本。通過(guò)行政劃撥土地，避免了土地出讓金的高額支出，使得更多的資金能夠用于房屋建設(shè)和配套設(shè)施完善。在一些城市，政府優(yōu)先安排公共租賃住房建設(shè)用地，確保項(xiàng)目能夠順利落地。這一政策措施保障了公共租賃住房建設(shè)的土地需求，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了前提條件。國(guó)家還出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)。對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)相關(guān)的企業(yè)減免稅費(fèi)，如對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅；對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅等。這些稅收優(yōu)惠政策降低了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高了社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)的積極性。在金融支持方面，國(guó)家鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，支持公共租賃住房建設(shè)。政策性銀行在公共租賃住房貸款方面發(fā)揮著重要作用，它們能夠提供期限較長(zhǎng)、利率相對(duì)較低的貸款，以滿足公共租賃住房建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回收慢的特點(diǎn)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行就為多個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目提供了大額的中長(zhǎng)期貸款，幫助項(xiàng)目解決了建設(shè)資金問(wèn)題。國(guó)家還積極探索引入保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托資金等參與公共租賃住房建設(shè)，進(jìn)一步拓寬融資渠道。3.3.2地方政府政策地方政府為促進(jìn)公共租賃住房融資，根據(jù)國(guó)家政策并結(jié)合本地實(shí)際情況，采取了一系列具體措施。在資金籌集方面，許多地方政府加大了財(cái)政投入力度。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京市，地方財(cái)政實(shí)力雄厚，在公共租賃住房建設(shè)中投入了大量資金。北京市通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓收益計(jì)提等多種方式，籌集了大量資金，確保了公共租賃住房項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和大規(guī)模供應(yīng)。這些地區(qū)的公共租賃住房項(xiàng)目往往配套設(shè)施完善，建設(shè)質(zhì)量高，能夠?yàn)樽鈶籼峁﹥?yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。一些地方政府通過(guò)創(chuàng)新融資方式，吸引社會(huì)資本參與。重慶市采用“政府主導(dǎo)，投資公司運(yùn)作”的模式，政府通過(guò)財(cái)政資金投入、土地出讓金作價(jià)入股等方式，借助專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)施公共租賃住房的經(jīng)營(yíng)管理。政府將土地出讓金作價(jià)入股到投資公司，投資公司利用這些資金和自身的融資能力，開(kāi)展公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。這種模式既發(fā)揮了政府的主導(dǎo)作用，又充分利用了市場(chǎng)機(jī)制，提高了公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。地方政府還通過(guò)制定租金補(bǔ)貼政策，提高公共租賃住房的吸引力，促進(jìn)資金的回收。根據(jù)租戶的收入水平和住房面積等因素，給予一定的租金補(bǔ)貼，降低租戶的租金負(fù)擔(dān)。一些城市對(duì)低收入家庭的租金補(bǔ)貼比例較高，使得他們能夠以較低的成本租到公共租賃住房。這不僅保障了低收入群體的住房需求，也有助于提高公共租賃住房的入住率，促進(jìn)資金的回收，為公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展提供了支持。在土地政策方面，地方政府除了落實(shí)國(guó)家行政劃撥土地的政策外，還采取了一些其他措施。有的地方政府通過(guò)盤(pán)活存量土地，將閑置的國(guó)有土地用于公共租賃住房建設(shè)；有的地方政府在城市規(guī)劃中，優(yōu)先考慮公共租賃住房的用地需求，合理布局公共租賃住房項(xiàng)目，確保項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施齊全。在某城市的新區(qū)規(guī)劃中，專門(mén)預(yù)留了公共租賃住房建設(shè)用地，并配套建設(shè)了學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等公共設(shè)施，提高了公共租賃住房的吸引力和居住品質(zhì)。四、我國(guó)公共租賃住房融資面臨的問(wèn)題及原因分析4.1面臨的問(wèn)題4.1.1資金缺口大公共租賃住房建設(shè)需要大量資金投入，涵蓋土地購(gòu)置、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)。隨著我國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公共租賃住房建設(shè)資金缺口問(wèn)題愈發(fā)凸顯。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在“十二五”時(shí)期，我國(guó)計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居工程，其中公共租賃住房是主力軍。以每套保障性住房平均13萬(wàn)元的造價(jià)計(jì)算，2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房需要投資1.3萬(wàn)億元左右，其中地方政府投資4000億元，約8000億元需要社會(huì)各方力量解決。在這8000億元中，公共租賃住房建設(shè)資金缺口占比較大。而在2011年，公共租賃房建設(shè)就面臨著2000億元的資金缺口，特別是在西部地區(qū)，資金壓力更為嚴(yán)峻。資金缺口大對(duì)公共租賃住房建設(shè)產(chǎn)生了多方面的影響。導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度緩慢，許多公共租賃住房項(xiàng)目因資金短缺無(wú)法按時(shí)開(kāi)工或竣工，延誤了住房困難群體的入住時(shí)間。一些項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，因資金不到位，出現(xiàn)停工、緩建等情況，不僅增加了建設(shè)成本，還影響了政府的公信力。資金缺口大也限制了公共租賃住房的建設(shè)規(guī)模，難以滿足日益增長(zhǎng)的住房需求。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市中低收入群體、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員等對(duì)公共租賃住房的需求不斷增加，但由于資金不足，無(wú)法建設(shè)足夠數(shù)量的公共租賃住房，導(dǎo)致供需矛盾加劇。4.1.2融資渠道單一目前，我國(guó)公共租賃住房融資過(guò)度依賴政府財(cái)政和銀行貸款，社會(huì)資本參與不足。在政府財(cái)政投入方面，雖然中央和地方政府都加大了對(duì)公共租賃住房建設(shè)的資金支持力度，但由于公共租賃住房建設(shè)規(guī)模龐大，財(cái)政資金有限，難以滿足全部資金需求。部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方財(cái)政收入有限，在保障民生、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面都需要資金投入，對(duì)公共租賃住房建設(shè)的資金支持更是捉襟見(jiàn)肘。一些中西部地區(qū)的城市，財(cái)政資金主要用于維持政府運(yùn)轉(zhuǎn)和基本民生保障，用于公共租賃住房建設(shè)的資金相對(duì)較少，導(dǎo)致公共租賃住房建設(shè)進(jìn)度緩慢。銀行貸款也是公共租賃住房建設(shè)的重要資金來(lái)源之一。然而，銀行貸款審批流程復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目的還款能力、抵押物等要求較高。公共租賃住房項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，租金收入相對(duì)較低，還款能力有限，這使得銀行在審批貸款時(shí)較為謹(jǐn)慎。一些公共租賃住房項(xiàng)目因無(wú)法滿足銀行的貸款條件，難以獲得足夠的貸款支持。銀行貸款還受到國(guó)家宏觀政策的影響，當(dāng)貨幣政策收緊時(shí)，銀行貸款難度加大，進(jìn)一步影響了公共租賃住房的融資。社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)的積極性不高。公共租賃住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，投資回報(bào)率相對(duì)較低，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，這與社會(huì)資本追求短期高回報(bào)的目標(biāo)相悖。以萬(wàn)科投資的廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總投資4624萬(wàn)元，其中1500萬(wàn)元是萬(wàn)科的專項(xiàng)費(fèi)用，不算利息，萬(wàn)科需要57年才能收回成本。如此長(zhǎng)的投資回收周期，使得大多數(shù)社會(huì)資本對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目望而卻步。公共租賃住房相關(guān)政策法規(guī)不完善，社會(huì)資本在參與過(guò)程中面臨產(chǎn)權(quán)不明晰、收益分配不合理等問(wèn)題，也影響了其參與的積極性。4.1.3融資成本高公共租賃住房融資成本高主要體現(xiàn)在多個(gè)方面。由于公共租賃住房項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，銀行和其他投資者對(duì)其融資的成本較高。為了彌補(bǔ)資金占用時(shí)間長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)提高貸款利率或要求更高的回報(bào)。一些銀行對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目的貸款利率相對(duì)較高，增加了項(xiàng)目的融資成本。公共租賃住房項(xiàng)目缺乏有效的抵押物，銀行在提供貸款時(shí)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)提高貸款條件，如要求更高的首付比例、更嚴(yán)格的還款計(jì)劃等，這也間接增加了融資成本。公共租賃住房融資過(guò)程中還存在一些其他成本，如擔(dān)保費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用等。為了獲得銀行貸款，公共租賃住房項(xiàng)目往往需要提供擔(dān)保，而擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)收取一定的擔(dān)保費(fèi)用。在項(xiàng)目融資過(guò)程中，還需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、項(xiàng)目可行性研究等，這些都需要支付相應(yīng)的費(fèi)用，進(jìn)一步增加了融資成本。融資成本高對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目產(chǎn)生了制約。過(guò)高的融資成本使得項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)一步下降，甚至出現(xiàn)虧損，影響了項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。一些公共租賃住房項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于租金收入無(wú)法覆蓋融資成本和運(yùn)營(yíng)成本，需要政府不斷給予補(bǔ)貼，加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。融資成本高也使得社會(huì)資本參與的積極性更低，進(jìn)一步加劇了公共租賃住房融資難的問(wèn)題。4.1.4風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不完善在公共租賃住房融資過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)不合理，影響了社會(huì)資本的積極性。公共租賃住房項(xiàng)目面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在租金水平受市場(chǎng)供求關(guān)系影響較大，如果市場(chǎng)供大于求，租金水平可能下降，影響項(xiàng)目的收益。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括房屋維護(hù)成本高、租戶拖欠租金等問(wèn)題。政策風(fēng)險(xiǎn)則是指國(guó)家或地方政府對(duì)公共租賃住房政策的調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和收益產(chǎn)生影響。目前，我國(guó)公共租賃住房融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不完善，主要表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于政府和社會(huì)資本。在政府主導(dǎo)的融資模式下，政府承擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，如租金收入不足、房屋空置率高等，政府需要承擔(dān)全部損失，這無(wú)疑增加了政府的財(cái)政壓力。對(duì)于社會(huì)資本而言，由于缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，他們?cè)趨⑴c公共租賃住房項(xiàng)目時(shí)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。在一些PPP模式的公共租賃住房項(xiàng)目中，社會(huì)資本承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)，但在收益分配上卻無(wú)法獲得與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的回報(bào)。如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善，社會(huì)資本可能會(huì)遭受重大損失，這使得他們?cè)趨⑴c公共租賃住房項(xiàng)目時(shí)顧慮重重，積極性不高。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不完善還導(dǎo)致了融資過(guò)程中的信息不對(duì)稱問(wèn)題。政府、社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)之間在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知和分擔(dān)責(zé)任上存在差異，缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制。這使得在融資過(guò)程中，各方難以達(dá)成共識(shí)，增加了融資難度和成本。由于缺乏明確的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)規(guī)則，在項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，各方容易相互推諉責(zé)任，影響項(xiàng)目的順利進(jìn)行。4.2原因分析4.2.1公共租賃住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性根據(jù)公共產(chǎn)品理論，公共租賃住房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，兼具公共物品的非競(jìng)爭(zhēng)性和私人物品的排他性特征，同時(shí)還具有正的外部性。從非競(jìng)爭(zhēng)性來(lái)看，在一定范圍內(nèi)，新增一個(gè)租戶并不會(huì)顯著增加公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，也不會(huì)影響其他租戶的使用。當(dāng)一個(gè)公共租賃住房小區(qū)尚有大量空余房源時(shí)，新入住一戶家庭，不會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理成本大幅上升，也不會(huì)使其他已入住家庭的居住空間變小或居住條件變差。然而，當(dāng)入住率逐漸提高，接近或達(dá)到飽和狀態(tài)時(shí)，公共資源如停車位、電梯等會(huì)變得緊張，新增租戶就可能會(huì)對(duì)其他租戶的使用產(chǎn)生影響，競(jìng)爭(zhēng)性逐漸顯現(xiàn)。從排他性角度分析，雖然公共租賃住房可以通過(guò)設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)、簽訂租賃合同等方式在一定程度上實(shí)現(xiàn)排他，將不符合條件的人群排除在外。但由于信息不對(duì)稱、監(jiān)管難度等問(wèn)題，很難完全做到將所有未支付租金或不符合資格的人排除在使用范圍之外。存在一些不符合申請(qǐng)條件的人通過(guò)不正當(dāng)手段獲取公共租賃住房租賃資格的情況。與純公共產(chǎn)品相比，公共租賃住房的排他成本相對(duì)較低，但排他性仍然是不完全的。公共租賃住房的正外部性主要體現(xiàn)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面。在社會(huì)效益方面，它為中低收入群體提供了穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，有助于緩解社會(huì)住房矛盾，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧穩(wěn)定。大量中低收入家庭通過(guò)入住公共租賃住房，改善了居住條件，減少了因住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素，提高了社會(huì)整體的福利水平。從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。公共租賃住房小區(qū)周邊的商業(yè)設(shè)施也會(huì)隨之發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。公共租賃住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了市場(chǎng)機(jī)制在此領(lǐng)域是部分失靈的。其“只租不售”的定位以及較低的租金水平，使得資金回籠速度極其緩慢，建設(shè)資金需要長(zhǎng)期沉淀。與一般商品房相比，公共租賃住房的投資回報(bào)率相對(duì)較低，通常需要20到30年時(shí)間才能收回成本。以萬(wàn)科投資的廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總投資4624萬(wàn)元，其中1500萬(wàn)元是萬(wàn)科的專項(xiàng)費(fèi)用，不算利息，萬(wàn)科需要57年才能收回成本。這種低回報(bào)率和長(zhǎng)回收周期對(duì)于短期內(nèi)追求最大利潤(rùn)的社會(huì)資本缺乏吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)較少涉足該領(lǐng)域，銀行貸款也存在一定難度。公共租賃住房福利性的價(jià)值取向，與一般商品房追求利潤(rùn)最大化的價(jià)值取向不同，使得現(xiàn)階段我國(guó)公共租賃住房融資主要依靠政府財(cái)政撥款，融資渠道過(guò)于單一化。4.2.2法律法規(guī)不健全目前，我國(guó)尚未出臺(tái)專門(mén)針對(duì)公共租賃住房的法律，相關(guān)政策主要以規(guī)范性文件、通知、意見(jiàn)等形式存在。雖然國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)有利于公共租賃住房融資的政策，如從土地出讓金中提取廉租房保障金用于公共租賃住房建設(shè)等規(guī)定。但在實(shí)施過(guò)程中，由于缺乏法律保障，這些政策落實(shí)不到位，難以解決公共租賃住房融資困難的問(wèn)題。中國(guó)審計(jì)署2010第22號(hào)文件發(fā)布了19個(gè)省(直轄市)2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查，結(jié)果顯示，2007年至2009年，有1.5億元廉租房保障資金被挪用，包括北京、上海、成都在內(nèi)，共有22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租房保障資金的比例未達(dá)到10%的最低要求，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。法律法規(guī)的不完善還體現(xiàn)在公共租賃住房產(chǎn)權(quán)界定不清晰。在一些公共租賃住房項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，這使得社會(huì)資本在參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，面臨產(chǎn)權(quán)不明晰帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致社會(huì)資本在項(xiàng)目中的權(quán)益無(wú)法得到有效保障，影響了其投資積極性。在收益分配方面，由于缺乏明確的法律法規(guī)規(guī)定，社會(huì)資本與政府之間的收益分配存在不合理的情況。社會(huì)資本在投入大量資金后，可能無(wú)法獲得與其投資相匹配的收益，這也使得社會(huì)資本參與公共租賃住房項(xiàng)目的熱情不高。此外，在公共租賃住房融資過(guò)程中，缺乏完善的監(jiān)管法律法規(guī)。對(duì)于融資資金的使用、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量等方面的監(jiān)管缺乏明確的法律依據(jù)，導(dǎo)致監(jiān)管不到位。一些公共租賃住房項(xiàng)目存在資金挪用、建設(shè)進(jìn)度拖延、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。4.2.3缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)和人才在我國(guó)當(dāng)前的公共租賃住房管理體系中，決策、發(fā)展規(guī)劃和保障對(duì)象管理主要由政府住房保障主管部門(mén)負(fù)責(zé)，工程建設(shè)則由主管部門(mén)委托國(guó)有建設(shè)單位或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，缺乏一個(gè)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)來(lái)統(tǒng)籌保障公共租賃住房的融資。部分地方通過(guò)政府投融資平臺(tái)籌集公共租賃住房建設(shè)資金，但政府住房保障管理部門(mén)和地方政府投融資平臺(tái)都缺乏專業(yè)的融資水平。地方政府住房保障管理部門(mén)既是土地的權(quán)屬主體，又是籌集公共租賃住房建設(shè)資金的主體，集多種角色于一身，在融資方面存在諸多不足。由于缺乏專業(yè)的融資知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在與金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)商、制定融資方案等方面存在困難，加大了公共租賃住房的融資難度。專業(yè)融資人才的匱乏也是一個(gè)突出問(wèn)題。公共租賃住房融資涉及到金融、房地產(chǎn)、法律等多個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)，需要具備綜合能力的專業(yè)人才。然而，目前相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)中，熟悉公共租賃住房融資業(yè)務(wù)的專業(yè)人才稀缺。在制定融資策略時(shí)，由于缺乏專業(yè)人才的參與，可能無(wú)法充分考慮各種因素，導(dǎo)致融資策略不合理。在項(xiàng)目融資過(guò)程中，對(duì)于復(fù)雜的金融產(chǎn)品和融資模式，由于缺乏專業(yè)人才的理解和運(yùn)用，難以有效地開(kāi)展融資工作。缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)和人才，使得公共租賃住房融資效率低下。在融資過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)融資渠道選擇不當(dāng)、融資成本過(guò)高、融資時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。一些地方在公共租賃住房融資過(guò)程中，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)，盲目選擇融資渠道，導(dǎo)致融資成本大幅增加，且融資資金不能及時(shí)到位，影響了項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。4.2.4市場(chǎng)環(huán)境不完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)公共租賃住房融資產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增加了公共租賃住房項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，土地出讓價(jià)格下降，政府通過(guò)土地出讓收益籌集的公共租賃住房建設(shè)資金相應(yīng)減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還可能導(dǎo)致房屋銷售困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢，影響其參與公共租賃住房建設(shè)的積極性。在一些城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛減少投資，公共租賃住房項(xiàng)目的合作機(jī)會(huì)也隨之減少。信用體系不健全也是公共租賃住房融資面臨的問(wèn)題之一。在融資過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)融資主體的信用狀況進(jìn)行評(píng)估。然而，目前我國(guó)信用體系尚不完善，缺乏統(tǒng)一的信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和信用信息共享平臺(tái)。對(duì)于公共租賃住房項(xiàng)目的融資主體，金融機(jī)構(gòu)難以全面、準(zhǔn)確地了解其信用狀況，增加了融資風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)或機(jī)構(gòu)在參與公共租賃住房項(xiàng)目時(shí)，可能存在信用不良的情況，但由于信用體系的不完善，金融機(jī)構(gòu)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)增加。信用體系不健全還影響了社會(huì)資本參與公共租賃住房項(xiàng)目的信心。社會(huì)資本在投資時(shí)，往往會(huì)考慮項(xiàng)目的信用風(fēng)險(xiǎn)。如果信用體系不完善，社會(huì)資本對(duì)項(xiàng)目的信用狀況存在疑慮，就會(huì)降低其投資意愿。此外，公共租賃住房市場(chǎng)的配套服務(wù)不完善，也制約了融資的發(fā)展。在公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理方面，存在管理水平不高、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題。一些公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理不到位，環(huán)境衛(wèi)生差，設(shè)施設(shè)備損壞后維修不及時(shí)，影響了租戶的居住體驗(yàn)。這些問(wèn)題導(dǎo)致公共租賃住房的租金收入不穩(wěn)定，降低了項(xiàng)目的盈利能力，進(jìn)而影響了融資。五、國(guó)內(nèi)外公共租賃住房融資案例分析5.1國(guó)內(nèi)案例5.1.1北京公租房REITs項(xiàng)目2022年8月，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“京保REIT”）成功上市，這是全國(guó)首單公租房公募REITs項(xiàng)目。該項(xiàng)目的原始權(quán)益人為北京保障房中心有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券，基金管理人為華夏基金，其底層資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)公租房項(xiàng)目——文龍家園和熙悅尚郡。文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目分別于2015年和2018年投入使用，社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，出租率較高，是北京市具有代表性的公租房項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約11.28萬(wàn)平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。京保REIT發(fā)售價(jià)格為2.51元/份，發(fā)售份額數(shù)量5億份，募集資金總額為12.55億元。上市首日實(shí)現(xiàn)30%漲停，最高達(dá)到3.45元/份。截至2022年12月30日，京保REIT收盤(pán)價(jià)為2.85元/份。從收益情況來(lái)看，2022年8月22日（基金合同生效日）至2022年12月31日，基金收入為2997萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1319.57萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2978.8萬(wàn)元，可供分配金額約為1912.67萬(wàn)元。若按實(shí)際天數(shù)折算，2022年京保REIT可供分配金額約為5288.82萬(wàn)元，按2022年12月31日收盤(pán)基金總市值14.25億元計(jì)算，京保REIT分派率（100%分配率）約為3.71%，低于申報(bào)要求的“預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%”。這主要是由于上市以后股價(jià)上漲，形成了一定溢價(jià)率，2022年12月31日京保REIT收盤(pán)溢價(jià)率（總市值/基金凈值-1）約為12.38%。該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，租金收入規(guī)模及增長(zhǎng)受到較大限制。公租房項(xiàng)目租金水平定價(jià)更低，如北京一般是同地段同品質(zhì)房屋的60％。文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目已經(jīng)納入北京市公租房統(tǒng)一管理范圍，其租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、租戶入住資格、配租工作安排等方面遵從北京市公租房管理規(guī)定。截至2022年末，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目平均簽約租金分別為52元/平方米/月和60元/平方米/月，僅約為市場(chǎng)價(jià)格的50-60%。從出租率來(lái)看，截至2022年末，文龍家園項(xiàng)目出租率為97.70%，熙悅尚郡項(xiàng)目出租率為92.00%。雖然出租率較高，但仍存在一定的結(jié)構(gòu)性空置率，主要原因在于北京市公租房配租工作涉及環(huán)節(jié)較多，流程較長(zhǎng)，從區(qū)住建委籌集房源，籌劃發(fā)布配租公告，承租人經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、備案、意向登記、資格復(fù)核、簽訂租賃合同，到最終承租家庭入住，一般用時(shí)2-6個(gè)月，影響了入住辦理效率，從而階段性影響出租率。在成本費(fèi)用方面，該項(xiàng)目有一定節(jié)省優(yōu)勢(shì)。公寓項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用主要由運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、折舊與攤銷、稅金及附加構(gòu)成。2022年實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)率高于上市前水平，但低于預(yù)測(cè)水平，有一定節(jié)省。報(bào)告期內(nèi)實(shí)際計(jì)提基于項(xiàng)目公司實(shí)收運(yùn)營(yíng)收入的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)4,221,837.34元，約占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入（租賃收入）的16.73%。折舊與攤銷方面，報(bào)告期內(nèi)實(shí)際計(jì)提基于項(xiàng)目公司實(shí)收運(yùn)營(yíng)收入的折舊與攤銷8,907,961.16元，約占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入（租賃收入）的35.31%，與招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)的約為項(xiàng)目租金收入的33.82%相近。北京公租房REITs項(xiàng)目的成功發(fā)行具有重要意義。為公共租賃住房建設(shè)開(kāi)辟了新的融資渠道，有效盤(pán)活了存量公租房資產(chǎn)，提升了公租房企業(yè)的融資能力。北京保障房中心有限公司通過(guò)該項(xiàng)目，將規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成了良好的投資循環(huán)?；厥召Y金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房，并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。為其他地區(qū)開(kāi)展公租房REITs項(xiàng)目提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒，推動(dòng)了公租房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型。該項(xiàng)目在資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等新興業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了全面探索，對(duì)于公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開(kāi)展私募REITs融資起到了行業(yè)示范作用與業(yè)務(wù)創(chuàng)新效應(yīng)。5.1.2興業(yè)銀行北京分行公共租賃住房項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)2021年12月9日，興業(yè)銀行北京分行落地全行首筆公共租賃住房項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)，為北京市保障性住房建設(shè)投資中心銀地家園項(xiàng)目提供3億元的資金支持。本筆業(yè)務(wù)創(chuàng)新采取信用方式，貸款期限長(zhǎng)達(dá)25年。這種創(chuàng)新的融資方式有效解決了北京市保障房的資金盤(pán)活需求，為區(qū)域保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定性起到了助推器作用。北京市保障性住房建設(shè)投資中心是北京市最大的租賃住房企業(yè)，“十四五”期間預(yù)計(jì)新增10萬(wàn)套保障性租賃住房，占新增市場(chǎng)供應(yīng)的25%。保障性租賃住房資產(chǎn)規(guī)模大，投資收回周期長(zhǎng)，亟須通過(guò)存量資產(chǎn)盤(pán)活的方式籌措資金支持新項(xiàng)目建設(shè)。銀地家園項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)，建筑規(guī)模4.6萬(wàn)平方米，戶型以45平方米-58平方米的一居、兩居戶型為主，面向豐臺(tái)區(qū)保障性住房客群，優(yōu)先保障特殊困難家庭，承擔(dān)903套公租房的保障房需求。興業(yè)銀行北京分行在得知企業(yè)資金需求后，積極服務(wù)溝通，在同業(yè)內(nèi)率先審批落地，為項(xiàng)目提供3億元貸款，用于置換前期開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，破解了企業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活的難題。興業(yè)銀行北京分行還參與投資了全國(guó)首單公共租賃住房類REITs——“國(guó)開(kāi)-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該行共投資1.14億元，金額占總發(fā)行規(guī)模的近三成，實(shí)現(xiàn)了與北京市最大租賃住房企業(yè)——北京保障房中心的實(shí)質(zhì)性合作。本次專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行總額4億元，期限18年，由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國(guó)開(kāi)證券為專項(xiàng)計(jì)劃管理人和主承銷商機(jī)構(gòu)，北京保障房中心為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首都建設(shè)投資引導(dǎo)基金擔(dān)任基金管理人，其優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA，獲得銀行、公募基金等投融資人的踴躍認(rèn)購(gòu)。作為全國(guó)首單公租房私募REITs產(chǎn)品，本次專項(xiàng)計(jì)劃全面探明資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等新興業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對(duì)于公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開(kāi)展私募REITs融資起到了行業(yè)示范作用與業(yè)務(wù)創(chuàng)新效應(yīng)。通過(guò)市場(chǎng)化方式創(chuàng)新使用私募REITs作為直接融資工具，有效盤(pán)活存量公租房資產(chǎn)，提升公租房企業(yè)融資能力；由資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值決定公租房的融資規(guī)模，提升公租房資產(chǎn)依靠自身價(jià)值融資的空間；存續(xù)期只付息不還本的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低了公租房企業(yè)的負(fù)債償債壓力；私募REITs加大了對(duì)中低收入家庭住房的支持力度，對(duì)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度具有重要引導(dǎo)與示范意義。興業(yè)銀行北京分行將租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展提升到分行發(fā)展戰(zhàn)略層面，設(shè)立住房租賃專門(mén)營(yíng)銷服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目開(kāi)辟綠色通道。通過(guò)這些舉措，興業(yè)銀行北京分行積極履行社會(huì)責(zé)任，依托強(qiáng)有力的產(chǎn)品、資金、網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)支持，加大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目信貸扶持力度，以高質(zhì)量金融服務(wù)支持首都住房租賃事業(yè)發(fā)展。在公共租賃住房項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)中，興業(yè)銀行北京分行通過(guò)創(chuàng)新融資方式和積極參與REITs項(xiàng)目，為解決公共租賃住房融資問(wèn)題提供了有益的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。5.2國(guó)外案例5.2.1美國(guó)公共住房融資模式美國(guó)公共住房融資模式具有多元化和創(chuàng)新性的特點(diǎn)，在利用稅收優(yōu)惠和金融創(chuàng)新等方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。稅收優(yōu)惠政策是美國(guó)公共住房融資的重要手段。1986年，美國(guó)出臺(tái)低收入住房返稅政策（LIHTC）。根據(jù)這一政策，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)面向低收入群體的公共住房，可獲得一定比例的稅收抵免。開(kāi)發(fā)商每投入1美元用于低收入住房建設(shè)，在10年內(nèi)每年可獲得約9%的稅收抵免。這一政策極大地激發(fā)了開(kāi)發(fā)商參與公共住房建設(shè)的積極性。在紐約市，許多開(kāi)發(fā)商在LIHTC政策的激勵(lì)下，積極參與公共住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這些項(xiàng)目不僅為低收入群體提供了大量的住房房源，也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)稅收抵免，開(kāi)發(fā)商可以降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目的盈利能力，從而吸引更多的社會(huì)資本投入到公共住房建設(shè)領(lǐng)域。美國(guó)在公共住房融資中廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是其中的典型代表。20世紀(jì)80年代，美國(guó)將REITs用于廉租房建設(shè)。REITs通過(guò)發(fā)行收益憑證，將眾多投資者的資金集中起來(lái)，由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。1986-1995年，美國(guó)有80萬(wàn)套中低檔住房投放市場(chǎng)，很大一部分是房地產(chǎn)信托基金投資的廉租房項(xiàng)目。目前，美國(guó)運(yùn)作中的REITs約有300個(gè)，資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元。以某知名REITs為例，它專注于公共住房投資，通過(guò)收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)公共住房項(xiàng)目，為投資者提供穩(wěn)定的收益。該REITs通過(guò)合理的資產(chǎn)配置和運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的增值和收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。REITs的出現(xiàn)，拓寬了公共住房的融資渠道，吸引了大量社會(huì)資本的參與，提高了公共住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。美國(guó)地方政府還通過(guò)發(fā)行債券支持保障房建設(shè)。這些債券通常具有較低的利率，以吸引投資者購(gòu)買。聯(lián)邦政府根據(jù)各州具體情況，撥付一定數(shù)額的專項(xiàng)資金予以補(bǔ)充。個(gè)人和機(jī)構(gòu)購(gòu)買此類債券可免交所得稅，這進(jìn)一步提高了債券的吸引力。在加利福尼亞州，地方政府發(fā)行的保障房建設(shè)債券受到了投資者的廣泛關(guān)注。投資者通過(guò)購(gòu)買債券，為保障房建設(shè)提供了資金支持，同時(shí)享受免稅政策，獲得了一定的經(jīng)濟(jì)收益。這種融資方式不僅為公共住房建設(shè)籌集了資金，也為投資者提供了一種低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定收益的投資選擇。5.2.2新加坡公共住房融資模式新加坡的公積金制度在公共住房融資中發(fā)揮了核心作用，為解決住房問(wèn)題提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障，對(duì)我國(guó)具有重要的啟示意義。新加坡公積金制度建立于1955年，根據(jù)《中央公積金法》成立中央公積金局。該制度實(shí)行會(huì)員制，所有新加坡公民和永久居民，無(wú)論是雇員還是雇主，都必須按雇員月薪的一定比例繳交強(qiáng)制性的公積金，并按月存入雇員戶下。1968年，為配合政府提出的“居者有其屋”計(jì)劃，政府允許公積金會(huì)員動(dòng)用存儲(chǔ)的公積金購(gòu)買房屋，從此公積金正式進(jìn)入個(gè)人住房領(lǐng)域。此后，不論是國(guó)家興建住宅還是個(gè)人購(gòu)買住宅，其資金都主要來(lái)源于公積金。中央公積金局是新加坡最主要的住房融資機(jī)構(gòu)，其資金管理具有獨(dú)特的特點(diǎn)。公積金管理法制化，公積金管理局除支付會(huì)員的正常提款外（一般占5％～10％），其余全部資金用于購(gòu)買政府債券，通過(guò)國(guó)家債務(wù)方式轉(zhuǎn)由國(guó)家控制，再由國(guó)家向建屋發(fā)展局提供建屋貸款。公積金的存款較穩(wěn)定，其存款利率水平根據(jù)新加坡四大銀行的平均存款利率確定，每半年調(diào)整一次，同時(shí)規(guī)定了法定最低利率為2．5％，加之新加坡通貨膨脹率較低，公積金一般不會(huì)貶值。公積金使用具有濃厚的政府色彩，政府積累了巨額資金，成為支持住房消費(fèi)信貸的主要資金來(lái)源。新加坡的住房金融體系與其他金融體系相掛鉤，并且由政府直接控制。除中央公積金局直接行使住房金融職能外，新加坡郵政儲(chǔ)蓄銀行的居民儲(chǔ)蓄存款大部分用于政府債券，為住房發(fā)展局以債券形式籌集資金提供了重要的融資渠道。此外，新加坡的金融公司、商業(yè)銀行、新加坡開(kāi)發(fā)銀行、契約型基金組織等民間金融機(jī)構(gòu)，與政府金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成了新加坡特色的住房金融制度。在住房融資方面，新加坡公積金制度為居民提供了多種便利。個(gè)人購(gòu)房時(shí)，首期可用公積金儲(chǔ)蓄支付。雇員可以動(dòng)用公積金儲(chǔ)蓄用于購(gòu)買住宅（包括公共組屋和私人住房）的首期付款，首期款通常為房?jī)r(jià)的20％。其余部分購(gòu)房者可以從商業(yè)銀行、金融公司、郵蓄信貸機(jī)構(gòu)等申請(qǐng)住宅貸款，并且仍可以用每月繳納的公積金作為分期付款之用。由于貸款期限較長(zhǎng)，一般可達(dá)20年～25年，因此雇員購(gòu)買住房的款項(xiàng)（首期付款和從銀行得到的貸款）都可用公積金儲(chǔ)蓄來(lái)償還。這使得居民能夠以較低的成本實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想，有效解決了住房問(wèn)題。新加坡公積金制度對(duì)我國(guó)的啟示主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，完善住房公積金相關(guān)法律法規(guī)，明確公積金的繳存、使用、管理等方面的規(guī)定，確保公積金制度的公平性和可持續(xù)性。強(qiáng)化基金管理，建立健全的基金管理制度，提高公積金的使用效率，確