前期物業(yè)介入方案

在物業(yè)管理初期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面

提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的規(guī)定，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡也許地減少琉漏，避免遺

憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)。

（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)。

（3）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（4）建筑設(shè)計(jì)和選材。

（5）環(huán)境整體設(shè)計(jì)。

（6）標(biāo)記系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。

（7）綠化設(shè)計(jì)。

（8）其它公建配套設(shè)施配置。

（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配苣。

（10）消防設(shè)施配苴。

（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置.

（12）弱電系統(tǒng)其它配置..

（13）各類(lèi)設(shè)備配置、選型。

（14）隱蔽工程施工。

二、接管驗(yàn)收管理方案

為保證項(xiàng)目的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)定，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日

后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況。

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,擬定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

（3）叮開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果

記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)規(guī)定施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

（4）與開(kāi)發(fā)、施工單位?起，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn).

（5）與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合茫行項(xiàng)目物業(yè)交接。

（6）核對(duì)、接受各類(lèi)房屋和鑰匙。

（7）核對(duì)、接受各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔。

（8）核對(duì)、接受各類(lèi)設(shè)施設(shè)條。

（9）核對(duì)、接受各類(lèi)標(biāo)記。

2.管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程。

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的結(jié)識(shí)。

（5）實(shí)事求是地開(kāi)展接管驗(yàn)收工作。

（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)罷手續(xù)。

三、業(yè)主入住管理方案

在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給業(yè)

主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理內(nèi)容：

（1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有費(fèi)料準(zhǔn)備齊全.

（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

（3）業(yè)主所持的入住告知單利各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主殆收交

接表九

（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)星問(wèn)題，與業(yè)主約定期間，及時(shí)擇決。

2、管理措施：

（1）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。

（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案。

（3）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。

（4）熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。

四、秩序維護(hù)管理方案

在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性,

維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相

結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

1.管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采用站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)社區(qū)公共秩序，防止和制止任何危

及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。

門(mén)崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）：

b.維護(hù)出入口的交通秩序；

C.對(duì)外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證：

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)社區(qū)；

e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入物業(yè)股務(wù)區(qū)：

f.遇有外來(lái)人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)社區(qū)，即與物主核算，并作登記。

g.為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角，

b.巡查車(chē)輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作：

c.對(duì)物業(yè)服務(wù)社區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢杳防范；

d.物業(yè)服務(wù)社區(qū)安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和協(xié)助公安部門(mén)解決各類(lèi)治安案件；

g.防范和制止各類(lèi)違反社區(qū)管理制度的行為。

2.管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)行，以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的

工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年

組織不少于4次會(huì)操。

（3）加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，規(guī)定服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，保證巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設(shè)備天天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。

五、消防管理方案

結(jié)合物業(yè)社區(qū)特點(diǎn)，特別有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的規(guī)定，井結(jié)合住

宅的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，保證業(yè)主、物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通：

（4）加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品：

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

2.管理措施：

（1）制訂并貫徹消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任貫徹，器材貫徹，檢查貫徹；

（2）制訂消防事故解決預(yù)案，防患于未然：

（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)：

（4）定期進(jìn)行消防檢查，防止為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除：

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處在完好狀態(tài)：

（6）制止任何違反消防安全的行為：

（7）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識(shí)；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是社區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)社區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境

質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1.管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理平?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土;

及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;

制定防止措施，防治病蟲(chóng)害；

做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作：定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。

（2）清潔衛(wèi)生：通過(guò)平常保潔工作，使社區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

（3）地卜車(chē)庫(kù)：天天清掃地坪，輕抹各類(lèi)標(biāo)志牌，隨時(shí)解決大面積油漬、枳水：每周沖洗地坪，去除卜.水道

口雜物：每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

2.管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓貫徹：

（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能：

（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理

部經(jīng)理抽查）：

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，規(guī)定服裝統(tǒng)一、標(biāo)記齊金、言行文明。

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到社區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重

要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1.管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理，根據(jù)交房進(jìn)度，社區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主己領(lǐng)房和空置房.

租戶已領(lǐng)房：

房屋交付時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修

申請(qǐng)手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝

修進(jìn)度，采用保護(hù)性措施，以保證房屋質(zhì)量和美觀，并督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的

預(yù)埋管線及各類(lèi)公共管線設(shè)施，裝修坨圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部

位的養(yǎng)護(hù)和修繕。

空置房：

空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢杳（涉及墻面、管

道、門(mén)窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡快解決，或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

a.電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理:

b.社區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)規(guī)定志行平

常養(yǎng)護(hù)；

c.公共衛(wèi)生設(shè)施天天檢查一次：

d.水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房天天巡查兩次；

e.電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）：

f.消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢杏養(yǎng)護(hù)；

g.供配電房設(shè)備天天巡查一次，每周檢查一次；

h.消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

i.電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱天天巡查?次；

j.業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》,保證維修及時(shí)率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)冬管理制度和操作規(guī)程：

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，保證維修及時(shí)率與合格率：

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止：

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，而人才的管

理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類(lèi)人才：

（2）任人唯賢，星材錄用：

（3）開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提庇業(yè)務(wù)素質(zhì)：

（4）進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

2.管理措施：

（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明：

（2）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充足調(diào)動(dòng)工作積極性:

（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和公司的品牌意識(shí)：

（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；

（