PAGE房地產(chǎn)銷售公司財務(wù)制度一、總則（一）目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)銷售公司的財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理和監(jiān)督，確保公司財務(wù)工作的有序進(jìn)行，保障公司資產(chǎn)的安全與完整，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司總部及所屬各項目公司、銷售部門等所有涉及財務(wù)活動的部門和人員。（三）基本原則1.合法性原則：公司財務(wù)活動必須遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)財經(jīng)政策，確保財務(wù)工作合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實反映公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：涵蓋公司所有財務(wù)活動，確保財務(wù)信息全面、完整，無遺漏。4.及時性原則：及時記錄、處理財務(wù)業(yè)務(wù)，提供準(zhǔn)確、及時的財務(wù)報表和財務(wù)分析，為公司決策提供有力支持。5.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：收入和費(fèi)用的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生為基礎(chǔ)，凡當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。6.謹(jǐn)慎性原則：在進(jìn)行財務(wù)核算時，充分估計可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，合理計提各項減值準(zhǔn)備，避免高估資產(chǎn)和收益，低估負(fù)債和費(fèi)用。二、財務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立獨立的財務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理和會計核算工作。財務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)公司規(guī)模和業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置內(nèi)部崗位，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，確保財務(wù)工作的高效運(yùn)行。（二）人員配備與職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理工作，制定財務(wù)戰(zhàn)略和財務(wù)管理制度，組織實施財務(wù)預(yù)算、核算、監(jiān)督等工作。參與公司重大經(jīng)營決策，提供財務(wù)分析和決策支持，確保公司財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)。負(fù)責(zé)與外部金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)公司良好的財務(wù)形象。2.會計人員按照國家統(tǒng)一會計制度和公司財務(wù)制度的規(guī)定，進(jìn)行會計核算，填制會計憑證，登記會計賬簿，編制財務(wù)報表。負(fù)責(zé)財務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理、分析和歸檔，為財務(wù)決策提供準(zhǔn)確的財務(wù)信息。嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)審批制度，對各項費(fèi)用支出進(jìn)行審核，確保費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性。3.出納人員負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金、銀行存款的收付和保管工作，確保資金安全。按照規(guī)定及時登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額管理制度，不得坐支現(xiàn)金，不得白條抵庫。負(fù)責(zé)銀行賬戶的管理，定期核對銀行賬目，及時辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。三、財務(wù)管理制度（一）財務(wù)預(yù)算管理1.預(yù)算編制公司應(yīng)根據(jù)年度經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市場情況和歷史數(shù)據(jù)，編制年度財務(wù)預(yù)算。財務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤預(yù)算、資金預(yù)算等主要內(nèi)容。各部門應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)預(yù)算編制要求，結(jié)合本部門業(yè)務(wù)特點和工作安排，編制本部門預(yù)算草案，并報送財務(wù)管理部門。財務(wù)管理部門對各部門預(yù)算草案進(jìn)行審核、匯總和平衡，形成公司年度財務(wù)預(yù)算草案，提交公司管理層審議通過后下達(dá)執(zhí)行。2.預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控各部門應(yīng)嚴(yán)格按照下達(dá)的財務(wù)預(yù)算組織實施，確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。財務(wù)管理部門應(yīng)定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤、分析和監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中的問題，并提出改進(jìn)措施。如因市場環(huán)境、政策法規(guī)等因素發(fā)生重大變化，導(dǎo)致預(yù)算無法執(zhí)行或需要調(diào)整的，各部門應(yīng)及時向財務(wù)管理部門提出預(yù)算調(diào)整申請。財務(wù)管理部門對預(yù)算調(diào)整申請進(jìn)行審核，提出調(diào)整建議，報公司管理層審批后下達(dá)調(diào)整后的預(yù)算。3.預(yù)算考核公司建立財務(wù)預(yù)算考核制度，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價?？己酥笜?biāo)應(yīng)包括預(yù)算完成率、收入增長率、成本控制率、費(fèi)用節(jié)約率等。根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果，對預(yù)算執(zhí)行情況良好的部門和個人給予獎勵，對未完成預(yù)算目標(biāo)的部門和個人進(jìn)行相應(yīng)的處罰。（二）收入管理1.銷售收款管理銷售合同簽訂：銷售部門應(yīng)與客戶簽訂規(guī)范的銷售合同，明確銷售價格、付款方式、付款期限、交付時間等條款。銷售合同簽訂后，應(yīng)及時將合同副本送交財務(wù)管理部門備案。收款跟蹤：財務(wù)管理部門應(yīng)建立銷售收款臺賬，對銷售款項的收取情況進(jìn)行跟蹤管理。及時與銷售部門溝通客戶付款進(jìn)度，督促客戶按時付款。收款方式：公司銷售收款方式主要包括現(xiàn)金收款、銀行轉(zhuǎn)賬收款、支票收款等。出納人員應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的收款方式辦理收款業(yè)務(wù)，確保收款安全。對收到的現(xiàn)金應(yīng)及時存入銀行，不得坐支現(xiàn)金。對收到的支票應(yīng)及時進(jìn)行審核，確保支票的真實性和有效性。如發(fā)現(xiàn)支票存在問題，應(yīng)及時與出票單位聯(lián)系，妥善處理。2.銷售收入確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。在同時滿足下列條件時，才能確認(rèn)收入：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。對于房地產(chǎn)銷售，在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同金額20%或以上的款項），確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。（三）成本費(fèi)用管理1.成本管理成本核算對象：房地產(chǎn)項目成本核算應(yīng)以每一個獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項工程為成本核算對象。對同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。成本項目：房地產(chǎn)項目成本主要包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。成本核算方法：采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)期間發(fā)生的各項費(fèi)用按照成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集和分配，計算出各成本核算對象的開發(fā)成本。成本控制措施：加強(qiáng)成本預(yù)算管理，嚴(yán)格控制成本支出。建立成本預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。加強(qiáng)成本核算和分析，定期評估成本控制效果，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷完善成本控制措施。2.費(fèi)用管理費(fèi)用分類：公司費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等。費(fèi)用報銷審批制度：員工報銷費(fèi)用時，應(yīng)填寫費(fèi)用報銷單，注明費(fèi)用發(fā)生的時間、地點、事由、金額等，并附上相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)等原始憑證。費(fèi)用報銷單應(yīng)按照公司規(guī)定的審批流程進(jìn)行審批，審批通過后交給出納人員辦理報銷手續(xù)。審批流程一般為：部門負(fù)責(zé)人審核→財務(wù)負(fù)責(zé)人審核→公司管理層審批。對于金額較大的費(fèi)用支出，還應(yīng)報公司董事會審批。費(fèi)用控制措施：制定費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出。加強(qiáng)費(fèi)用審核，確保費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性。定期對費(fèi)用支出情況進(jìn)行分析，查找費(fèi)用控制中的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。（四）資金管理1.資金籌集根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。資金籌集方式主要包括銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等。公司在籌集資金時，應(yīng)充分考慮資金成本、資金風(fēng)險等因素，選擇合適的籌資方式和籌資渠道，確保資金籌集的合理性和經(jīng)濟(jì)性。建立健全資金籌集管理制度，規(guī)范資金籌集程序，加強(qiáng)對資金籌集過程的管理和監(jiān)督，確保資金籌集工作的順利進(jìn)行。2.資金使用公司應(yīng)按照資金預(yù)算安排合理使用資金，確保資金使用的安全性和有效性。資金使用應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自挪用資金。加強(qiáng)資金支付管理，嚴(yán)格審核資金支付憑證，確保資金支付的真實性、合法性和合規(guī)性。對于重大資金支出，應(yīng)實行集體決策和聯(lián)簽制度。優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。合理安排資金投向，優(yōu)先保障重點項目和關(guān)鍵業(yè)務(wù)的資金需求。加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)管理，減少資金占用，降低資金成本。3.資金結(jié)算規(guī)范資金結(jié)算流程，確保資金結(jié)算的及時、準(zhǔn)確和安全。出納人員應(yīng)按照規(guī)定的結(jié)算方式辦理資金結(jié)算業(yè)務(wù)，及時登記資金收支臺賬。加強(qiáng)銀行賬戶管理，嚴(yán)格按照銀行賬戶管理規(guī)定開設(shè)、使用和撤銷銀行賬戶。定期核對銀行賬目，確保銀行存款余額與銀行對賬單一致。加強(qiáng)資金安全管理，采取必要的安全防范措施，確保資金安全。如設(shè)置保險柜存放現(xiàn)金，安裝監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)對財務(wù)人員的安全教育等。（五）固定資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)購置公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要和發(fā)展規(guī)劃，編制固定資產(chǎn)購置計劃。固定資產(chǎn)購置計劃應(yīng)報公司管理層審批后實施。購置固定資產(chǎn)時，應(yīng)按照規(guī)定的采購程序進(jìn)行采購，選擇合適的供應(yīng)商，簽訂采購合同，確保固定資產(chǎn)的質(zhì)量和價格合理。固定資產(chǎn)購置后，應(yīng)及時辦理驗收手續(xù)，登記固定資產(chǎn)卡片和臺賬，建立固定資產(chǎn)檔案。2.固定資產(chǎn)折舊按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，合理確定固定資產(chǎn)折舊方法和折舊年限。固定資產(chǎn)折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并在財務(wù)報表附注中予以說明。每月計提固定資產(chǎn)折舊時，應(yīng)按照規(guī)定的折舊方法和折舊年限計算折舊額，并編制固定資產(chǎn)折舊計算表。固定資產(chǎn)折舊計算表應(yīng)經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人審核后作為記賬憑證的附件。3.固定資產(chǎn)處置固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)出售、報廢、毀損等。固定資產(chǎn)處置應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自處置固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評估，確定處置價格。處置價格應(yīng)不低于評估價格。固定資產(chǎn)處置收入應(yīng)及時入賬，處置凈損益應(yīng)計入當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)處置后，應(yīng)及時辦理固定資產(chǎn)注銷手續(xù)，核銷固定資產(chǎn)卡片和臺賬。（六）稅務(wù)管理1.稅務(wù)登記與申報公司應(yīng)按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務(wù)登記手續(xù)，如實申報納稅。稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化時，應(yīng)及時辦理變更稅務(wù)登記手續(xù)。每月按時向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納各項稅款，報送納稅申報表、財務(wù)報表等相關(guān)資料。納稅申報應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，不得虛假申報或漏報稅款。2.稅務(wù)籌劃在合法合規(guī)的前提下，開展稅務(wù)籌劃工作，降低公司稅負(fù)。稅務(wù)籌劃應(yīng)結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點和稅收政策，制定合理的稅務(wù)籌劃方案。加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，及時了解稅收政策變化，爭取稅收優(yōu)惠政策，維護(hù)公司合法權(quán)益。3.稅務(wù)風(fēng)險管理建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理制度，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的識別、評估和應(yīng)對。定期對公司稅務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決稅務(wù)風(fēng)險問題。加強(qiáng)對稅務(wù)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的稅務(wù)業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險意識。確保公司稅務(wù)工作合法合規(guī)，避免稅務(wù)風(fēng)險。四、財務(wù)報告與財務(wù)分析（一）財務(wù)報告1.財務(wù)報表編制公司應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表等。財務(wù)報表編制應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，數(shù)據(jù)來源可靠，計算方法正確。財務(wù)報表編制完成后，應(yīng)經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人審核、公司管理層審批后對外報送。2.財務(wù)報表附注編制財務(wù)報表附注，對財務(wù)報表中的重要項目進(jìn)行詳細(xì)說明，包括會計政策、會計估計變更、重大事項說明等。財務(wù)報表附注應(yīng)有助于財務(wù)報表使用者更好地理解財務(wù)報表的內(nèi)容，提高財務(wù)信息的透明度。（二）財務(wù)分析1.財務(wù)分析內(nèi)容定期對公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量進(jìn)行分析，為公司管理層提供決策支持。財務(wù)分析內(nèi)容主要包括償債能力分析、盈利能力分析、營運(yùn)能力分析、發(fā)展能力分析等。償債能力分析主要通過計算流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)，評估公司償還債務(wù)的能力。盈利能力分析主要通過計算毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)，評估公司獲取利潤的能力。營運(yùn)能力分析主要通過計算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，評估公司資產(chǎn)運(yùn)營效率。發(fā)展能力分析主要通過計算營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率、總資產(chǎn)增長率等指標(biāo)，評估公司的發(fā)展?jié)摿Α?.財務(wù)分析報告根據(jù)財務(wù)分析結(jié)果，撰寫財務(wù)分析報告。財務(wù)分析報告應(yīng)客觀、準(zhǔn)確、全面地反映公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，提出存在的問題和改進(jìn)建議。財務(wù)分析報告應(yīng)定期報送公司管理層，并抄送相關(guān)部門。財務(wù)分析報告應(yīng)作為公司決策的重要依據(jù)，為公司制定經(jīng)營策略、調(diào)整財務(wù)政策提供參考。五、財務(wù)內(nèi)部控制與監(jiān)督檢查（一）財務(wù)內(nèi)部控制1.內(nèi)部控制制度建設(shè)建立健全財務(wù)內(nèi)部控制制度，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限和工作流程，確保財務(wù)工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。財務(wù)內(nèi)部控制制度應(yīng)涵蓋財務(wù)預(yù)算、收入、成本費(fèi)用、資金、固定資產(chǎn)、稅務(wù)等各個方面，并根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展和管理要求不斷完善。2.內(nèi)部控制執(zhí)行與監(jiān)督加強(qiáng)對財務(wù)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項制度得到有效執(zhí)行。定期對內(nèi)部控制制度進(jìn)行自我評價，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。建立內(nèi)部審計制度，配備專業(yè)的內(nèi)部審計人員，對公司財務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動等進(jìn)行定期審計和專項審計。內(nèi)部審計人員應(yīng)獨立行使審計職權(quán)，不受其他部門和個人的干涉。（二）監(jiān)督檢查1.內(nèi)部監(jiān)督檢查財務(wù)管理部門定期對公司財務(wù)工作進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括財務(wù)制度執(zhí)行情況、財務(wù)核算準(zhǔn)確性、資金安全管理、費(fèi)用報銷審批等。對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)