房地產(chǎn)估價(jià)師全國(guó)統(tǒng)一考試真題解析試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師全國(guó)統(tǒng)一考試真題解析試題及答案考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法是成本法、市場(chǎng)法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。2.在評(píng)估租賃用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法中的比較法。3.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象的最可能用途。4.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額。5.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于房屋租賃權(quán)。6.住宅用途的房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)通常不考慮其商業(yè)用途的潛在價(jià)值。7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法等內(nèi)容。8.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有顯著影響，但估價(jià)時(shí)無(wú)需考慮。9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展業(yè)務(wù)。10.評(píng)估在建工程時(shí)，應(yīng)考慮其已投入成本和未來(lái)完成價(jià)值。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法最適合評(píng)估無(wú)收益的住宅用途房地產(chǎn)？（）A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法2.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.估價(jià)對(duì)象的最可能用途B.估價(jià)對(duì)象的法定用途C.估價(jià)對(duì)象的當(dāng)前用途D.估價(jià)對(duì)象的限制用途3.評(píng)估商業(yè)用途房地產(chǎn)時(shí)，通常采用（）作為主要估價(jià)方法。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法4.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅前利潤(rùn)5.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于（）。A.房屋租賃權(quán)B.房屋所有權(quán)C.房屋使用權(quán)D.房屋繼承權(quán)6.評(píng)估租賃用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用（）中的比較法。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法7.房地產(chǎn)估價(jià)中的“獨(dú)立、客觀、公正”原則是指（）。A.估價(jià)師應(yīng)獨(dú)立于委托人B.估價(jià)師應(yīng)客觀反映市場(chǎng)情況C.估價(jià)師應(yīng)公正對(duì)待各方利益D.以上都是8.評(píng)估在建工程時(shí)，應(yīng)考慮（）。A.已投入成本B.未來(lái)完成價(jià)值C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.以上都是9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含（）等內(nèi)容。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)方法D.以上都是10.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在（）。A.用途限制B.容積率調(diào)整C.交通改善D.以上都是三、多選題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括（）。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.趨勢(shì)法2.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則應(yīng)考慮（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)可行性C.市場(chǎng)需求D.技術(shù)可能性E.社會(huì)效益3.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)包括（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅前利潤(rùn)E.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅后利潤(rùn)4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件包括（）。A.債務(wù)到期未履行B.房地產(chǎn)已抵押登記C.估價(jià)師出具抵押價(jià)值報(bào)告D.抵押權(quán)人申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)E.法院批準(zhǔn)5.評(píng)估租賃用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)考慮（）。A.租賃合同條款B.市場(chǎng)租金水平C.房地產(chǎn)空置率D.運(yùn)營(yíng)成本E.投資回報(bào)率6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含（）等內(nèi)容。A.估價(jià)假設(shè)和限制條件B.估價(jià)方法和參數(shù)選取C.估價(jià)結(jié)果及分析D.附件清單E.估價(jià)師簽名7.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響包括（）。A.用途限制B.容積率調(diào)整C.交通改善D.環(huán)境質(zhì)量E.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)8.評(píng)估在建工程時(shí)，應(yīng)考慮（）。A.已投入成本B.未來(lái)完成價(jià)值C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.工程進(jìn)度E.政策風(fēng)險(xiǎn)9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循的原則包括（）。A.獨(dú)立性B.客觀性C.公正性D.專業(yè)性E.責(zé)任性10.房地產(chǎn)估價(jià)中的比較法應(yīng)考慮（）。A.可比案例的選擇B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正E.市場(chǎng)趨勢(shì)分析四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一棟商業(yè)綜合樓，建筑面積10,000平方米，其中地上5層，地下2層。地上1-2層為零售商鋪，3-5層為辦公空間，地下層為停車場(chǎng)。該商業(yè)綜合樓于2018年建成，目前市場(chǎng)租金水平為：零售商鋪每月每平方米150元，辦公空間每月每平方米100元，停車場(chǎng)每月每平方米50元。已知該商業(yè)綜合樓的土地使用權(quán)年限為40年，剩余年限為35年。假設(shè)該商業(yè)綜合樓當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為8,000萬(wàn)元，請(qǐng)回答以下問(wèn)題：1.該商業(yè)綜合樓的總租金收入是多少？2.若采用收益法評(píng)估該商業(yè)綜合樓，其年凈收益是多少？3.若采用市場(chǎng)法評(píng)估該商業(yè)綜合樓，應(yīng)如何選擇可比案例？案例二：某企業(yè)擬將其位于某市核心地段的辦公樓抵押給銀行獲得貸款，該辦公樓建筑面積5,000平方米，土地面積為3,000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，剩余年限為45年。已知該辦公樓當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為6,000萬(wàn)元，土地價(jià)值為4,000萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為2,000萬(wàn)元。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：1.該辦公樓抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件是什么？2.若銀行貸款比例為60%，則該企業(yè)可獲得的貸款額度是多少？3.若該辦公樓未來(lái)可能改為商業(yè)用途，其價(jià)值會(huì)有何變化？案例三：某城市一棟在建住宅項(xiàng)目，總建筑面積20,000平方米，已投入成本1,500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)完成成本1,000萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后市場(chǎng)售價(jià)預(yù)計(jì)為每平方米3,000元。已知該住宅項(xiàng)目土地使用年限為70年，剩余年限為65年。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：1.該在建住宅項(xiàng)目的未來(lái)完成價(jià)值是多少？2.若采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建住宅項(xiàng)目，其價(jià)值是多少？3.若該住宅項(xiàng)目因政策原因無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)，其價(jià)值會(huì)如何變化？五、論述題（每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則及其在估價(jià)中的應(yīng)用。2.論述土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)及其對(duì)房地產(chǎn)交易的影響。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.√4.√5.√6.×7.√8.×9.√10.√解析：6.評(píng)估租賃用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮其租賃收益，因此收益法中的比較法更為適用。8.評(píng)估在建工程時(shí)，需考慮已投入成本、未來(lái)完成價(jià)值及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)目的、對(duì)象、方法、假設(shè)和限制條件等內(nèi)容。10.城市規(guī)劃通過(guò)用途限制、容積率調(diào)整、交通改善等影響房地產(chǎn)價(jià)值。二、單選題1.C2.A3.B4.B5.A6.A7.D8.D9.D10.D解析：1.無(wú)收益的住宅用途房地產(chǎn)無(wú)法直接采用收益法，應(yīng)采用成本法或市場(chǎng)法。7.獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)師不受利益影響，客觀反映市場(chǎng)情況。10.城市規(guī)劃通過(guò)用途限制、容積率調(diào)整、交通改善等綜合影響房地產(chǎn)價(jià)值。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C4.A,B,D5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,D解析：5.評(píng)估租賃用房地產(chǎn)時(shí)，需考慮租賃合同條款、市場(chǎng)租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)成本及投資回報(bào)率。9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循獨(dú)立性、客觀性、公正性、專業(yè)性和責(zé)任性原則。10.比較法需考慮可比案例選擇、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正。四、案例分析案例一：1.總租金收入=2,000平方米×150元/平方米+3,000平方米×100元/平方米+5,000平方米×50元/平方米=400,000元+300,000元+250,000元=950,000元/月年租金收入=950,000元/月×12個(gè)月=11,400,000元/年2.年凈收益=年租金收入-年運(yùn)營(yíng)成本（假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本為年租金收入的30%）=11,400,000元-3,420,000元=7,980,000元/年3.選擇可比案例時(shí)，應(yīng)考慮用途相同、區(qū)位相近、規(guī)模相似、交易日期接近、交易類型正常。案例二：1.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件包括債務(wù)到期未履行、房地產(chǎn)已抵押登記、抵押權(quán)人申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)及法院批準(zhǔn)。2.貸款額度=6,000萬(wàn)元×60%=3,600萬(wàn)元3.若改為商業(yè)用途，其價(jià)值可能增加，但需考慮政策限制和市場(chǎng)接受度。案例三：1.未來(lái)完成價(jià)值=20,000平方米×3,000元/平方米=60,000,000元2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法價(jià)值=未來(lái)完成價(jià)值-已投入成本-未來(lái)完成成本=60,000,000元-1,500萬(wàn)元-10,000萬(wàn)元=48,500,000元3.若無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)，其價(jià)值可能大幅下降，需考慮土地用途轉(zhuǎn)換的可能性。五、論述題1.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則及其應(yīng)用最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等條件下，能產(chǎn)生最大價(jià)值的使用方式。其應(yīng)用包括：-確定估價(jià)對(duì)象的最可能用途，如住宅、商業(yè)、工業(yè)等。-考慮法律限制，如城市規(guī)劃用途管制。-評(píng)估經(jīng)濟(jì)可行性，如租金水平