1、城市更新相關(guān)政策解讀,龍崗區(qū)城中村改造辦公室 二一年五月十三日,城市更新辦法一二三,深圳市城市更新辦法的由來,一、市政府2004年10月28日頒布深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法 二、廣東省政府2009年8月25日頒布關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見 市政府2009年10月22日頒布深圳市城市更新辦法，2009年12月1日開始實施。,城市更新辦法亮點一二三,一、從“舊城舊村改造”到“城市更新”,1、城市更新包括綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動 2、注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵 3、盡可能以綜合整治為主,城市更新辦法亮點一二三,二、兩個新概念：城市更新年度計劃和 更新

2、單元,1、城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分 2、更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定,坂田工業(yè)區(qū)更新單元范圍圖,城市更新辦法一二三,城市更新辦法亮點-拆除重建類的三個突破,一、什么樣的片區(qū)能改？,所有符合改造條件的建成區(qū),1、更新范圍符合更新單元劃定的條件 2、擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定 3、業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件,城市更新辦法一二三,城市更新辦法亮點-拆除重建類的三個突破,二、改造實施主體的選擇誰說了算？,業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用,1、與更新范圍土地、房屋權(quán)利人通過協(xié) 議形成單一權(quán)利主體 2、協(xié)議可以是買賣、原地和

3、異地安置、 作價入股合作開發(fā) 3、協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則,城市更新辦法一二三,城市更新辦法亮點-拆除重建類的三個突破,三、采用哪種方式出讓土地？,協(xié)議出讓和公開市場招拍掛,1、市場主體自行收購更新范圍內(nèi)物業(yè)， 形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充 協(xié)議或補簽土地出讓合同 2、政府主導收購更新范圍內(nèi)物業(yè)后公開 市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán),城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,一、城中村部分 新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。

4、城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標范圍內(nèi)的建成區(qū)域 。,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,一、城中村部分 1、非農(nóng)建設(shè)用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。 2、非農(nóng)建設(shè)指標內(nèi)用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準社區(qū)股份公司（居委會）的非農(nóng)工商和公建用地。,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,二、舊屋村部分 現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 1993年7月前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價

5、標準,三、工業(yè)區(qū)改造 1、改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。,龍城天安數(shù)碼城,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,三、工業(yè)區(qū)改造 2、 改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途 原有合法建筑面積以內(nèi)：新建用途-原用途（公告基準地價） 增加建筑面積部分：市場評估地價 市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定 。,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,四、其他情形的用地 按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公

6、告基準地價標準計算的地價,城市更新辦法一二三,拆除重建項目繳納地價標準,五、兩個地價標準,1、公告基準地價：市政府按年度通告設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均市場價格 2、市場評估地價：市房地產(chǎn)評估中心按照評估時點對地塊進行評估的土地使用權(quán)市場價格,XX工業(yè)區(qū)拆除重建范圍圖,拆遷范圍30261平方米，出讓建設(shè)用地范圍17515平方米，新建商業(yè)、住宅容積率4.5。,XX工業(yè)區(qū)拆除重建應(yīng)補地價,公告基準地價商住混合1500元/平方米，市場評估地價6000元/平方米： 一、按城中村用地計算，應(yīng)繳地價為 17515X(4.5-2.5)X1500X201051（萬） 二、按工業(yè)區(qū)升級計算，應(yīng)繳地價為 32000

7、X（1500-373）+46817X6000 31696（萬）,XX酒店拆除重建范圍圖,用地范圍29413平方米，新建住宅容積率3.6，可售面積96600平方米。,XX酒店拆除重建應(yīng)補地價,公告基準地價住宅1172元/平方米： 一、按城中村用地計算，應(yīng)繳地價為 29413X(3.6-2.5)X1172X20 758（萬） 二、按其他用地計算，應(yīng)繳地價為 96600X1172-31000X1550X0.65 8198（萬）,城市更新辦法一二三,拆除重建項目實施基本工作程序,一、城市更新單元規(guī)劃制定計劃 二、 (土地及房屋確權(quán)、登記) 三、城市更新單元規(guī)劃的編制和報批 四、改造單位協(xié)議收購更新單元

8、內(nèi)物業(yè),辦理改 造實施主體確認 五、辦理項目用地規(guī)劃行政許可，補繳地價， 補簽土地出讓合同 六、更新項目開發(fā)建設(shè),城市更新辦法一二三,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,一、由區(qū)政府出資土地整備，土地在公開市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán) 1、委托原村集體股份公司開展收購補償安置工作 2、土地凈收益全部用于支持原村股份公司 3、收購補償程序按照公共設(shè)施用地拆遷程序,城市更新辦法一二三,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,二、引進企業(yè)資金共管 1、原村集體股份公司引進企業(yè)改造的項目 2、共同設(shè)立共管賬戶 3、投入物業(yè)收購所需資金,城市更新辦法一二三,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,三、項目移交的公共設(shè)施用地適當補償 1、在區(qū)土地凈收益限額內(nèi) 2、按公共基礎(chǔ)設(shè)施拆遷標準（市政府 161