1、 日前，國務(wù)院總理李克強在答記者問時提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。而后時隔不久，3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知：對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。同日，財政部也下發(fā)通知：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外

2、銷售的，免征營業(yè)稅，從而宣告了營業(yè)稅“五改二”政策的落地。購置二套型改善二套房首付比例下調(diào)至40%乃至30%，帶來的最大利好在于改善性需求置業(yè)的門檻得到大幅的降低。以一套200萬元的住房進行計算，如果按調(diào)整前的政策，首付款需要120萬元，而按照調(diào)整的政策計算，首付款則只需要80萬元，即少付40萬元。明源地產(chǎn)研究院認為，門檻的降低，勢必帶來改善性購房需求的積極釋放。尤其是商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。改善性需求已經(jīng)成為近幾年的主要剛需，首付從60%降低到40%，對整個市場來說，大約可以增加10%至15%的有效購買需求。預(yù)計整個市場的成交量在4月份會迎來快速上漲

3、，創(chuàng)造2014年以來的成交高峰，一二線城市的房價極有可能上漲。而對于大量的三四線城市來說，人口基數(shù)不足決定了改善需求不會有大量的反彈。記者在梅江、中北鎮(zhèn)等項目售樓處采訪時看到，自新政實施以來，前來看房的置業(yè)者比之前多了不少。一位姓孫的置業(yè)者告訴記者，自己關(guān)注的房源面積大多是140平至150多平方米的大戶型，屬于改善性住房，“因為戶型面積較大，總房款較高，就算是貸款，一下子能拿出六成首付的畢竟壓力太大，因此之前也就將改善的意愿暫時放下。但新政出臺之后，二套房的首付門檻降低了，我們又開始動起了購置二套房子的念頭?！庇浾咴诓稍L時還發(fā)現(xiàn)，一直以來，改善性置業(yè)在市場影響力中次于剛性需求。然而，這一現(xiàn)象從

4、去年開始出現(xiàn)“換位”，部分高端改善性置業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了蓋過剛需的勢頭。究其原因，主要是改善性高端住宅項目不論從產(chǎn)品質(zhì)量還是服務(wù)上都更加注重品質(zhì)。面對更多人群的務(wù)實需求，各類改善性項目改變了以往的概念炒作，轉(zhuǎn)而將更實用的產(chǎn)品和完善的物業(yè)服務(wù)體系推向市場，其品質(zhì)的完善讓高端改善性產(chǎn)品銷量穩(wěn)步前進。重新購置型改善除了購置第二套為改善性住房的置業(yè)者外，也有相當(dāng)比例的置業(yè)者是在將目前居住的住房賣掉之后，再購置一套房產(chǎn)作為改善的。在這方面，新政的推出無疑加快了他們改善的速度。記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場面臨一個結(jié)構(gòu)性的矛盾，年輕人對購房普遍具有剛性需求，但購買力卻相對不夠；而改善性置業(yè)者有購置第二套房的打

5、算，但首付比例又太高。此次新政的實施無疑將會刺激改善性購房促需求的提前釋放，促使他們賣掉手中的小戶型，購買大戶型。按照最新的規(guī)定，從3月31日起，個人轉(zhuǎn)讓普通住房營業(yè)稅免征年限由5年降低為2年購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，非普通住宅差額征收營業(yè)稅的年限也是5年。按照此次新政來看，2010年至2013年之間成交的商品房應(yīng)該是受影響最大的。這是因為之前這些項目在二手房市場成交時，按調(diào)整前政策都要按相應(yīng)的規(guī)定繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)在則可以免征或者差額征收。在二手房交易成本中，由于營業(yè)稅占據(jù)了納稅的較大比例，從而直接制約了二手房的交易，尤其

6、是在一手房市場不斷優(yōu)惠促銷的局面下，甚至出現(xiàn)了一二手房的價格倒掛的情形。營業(yè)稅免征門檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵手里持有房產(chǎn)的居民拋售房產(chǎn)，稅收的減少將使得樓房的流動性得到增強，從而提高樓市交易的活躍度。對于營業(yè)稅免征年限的做法，以前也出現(xiàn)過為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出臺同樣政策的舉措。從實際情況來看，此舉對促進二手房市場的交易，都能夠起到很大的作用，同時，也間接地促進一手房市場上改善性需求的入市。天津南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿此前在接受本報記者采訪時表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場積累了更多需求，所以需要對市場有所釋放。這無非是將供求關(guān)系作為調(diào)整，特別是改善性需求的，我們也要把它看

7、做是剛需，也就是說自主性和改善性現(xiàn)在都呈現(xiàn)出剛需的狀態(tài)。相關(guān)鏈接近期出臺的樓市政策大面積松綁限購2014年，樓市的遇冷經(jīng)歷了前所未有的低迷。到了下半年，地方政府紛紛出手救市，實施了3年多的樓市“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺，成為第一波救市潮。到目前為止，全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞還沒有解除限購。房貸新政和降息政策2014年的“930”房貸新政出臺，松綁房貸、降息、降準被視為第二波救市政策。幾個月內(nèi)央行兩次降息、一次降準，目前五年期以上的商業(yè)貸款利率是5.9%，是11年來最低的貸款利率。業(yè)界分析，目前已進入降息通道，未來還有降息降準的可能。多地實施公積金新政繼“930”央行新政發(fā)布之后，去年10月9日，住建部、財政部及央行三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，主要包括降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度以及推進公積金異地貸款等方面內(nèi)容。其后的一個多月時間里，已有超過32個省市陸續(xù)出臺了公積金貸款調(diào)整細則，主要體現(xiàn)在降門檻、提額度、認貸不認房以及實現(xiàn)異地貸款這幾方面。國土部住建部“新政”落地3月25日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展