1、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案中的房產(chǎn)權(quán)屬與合同繼續(xù)履行問(wèn)題 中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師王欣新- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件中，經(jīng)常會(huì)遇到購(gòu)房者已經(jīng)交付全部或者大部分購(gòu)房款項(xiàng)，所購(gòu)房產(chǎn)也已經(jīng)向購(gòu)房者交付，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的情況。在新的企業(yè)破產(chǎn)法以及物權(quán)法出臺(tái)實(shí)施后，對(duì)此種情況應(yīng)當(dāng)如何處理，該房產(chǎn)還登記在破

2、產(chǎn)的房地產(chǎn)公司名下，是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，管理人能否以拒絕繼續(xù)履行合同為由收回已經(jīng)向購(gòu)房者交付的房產(chǎn)，對(duì)這些問(wèn)題的處理受利益驅(qū)使存在不同觀點(diǎn)，需要研究解決。一、已向購(gòu)房者交付的房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)法對(duì)此種情況未作明確規(guī)定。2002年最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定的司法解釋第七十一條第六項(xiàng)規(guī)定，“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)”，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。但是，該司法解釋是在舊破產(chǎn)法下制定的，在新企業(yè)破產(chǎn)法以及物權(quán)法實(shí)施后是否仍然有效，是首先需要解決的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，該司法解釋第七十一條第六項(xiàng)的規(guī)定仍然具有法律效力。首先，在新企業(yè)破產(chǎn)法實(shí)施后，上述司法解釋并未被

3、明令廢止，且該條規(guī)定與企業(yè)破產(chǎn)法及其他有關(guān)破產(chǎn)法司法解釋不存在沖突，所以應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用。最高人民法院對(duì)于司法解釋的廢止都是通過(guò)下發(fā)“廢止部分司法解釋和規(guī)范性文件的決定”的方式進(jìn)行的。如果有新法出臺(tái)，在舊司法解釋廢止之前，對(duì)其效力則是采取與新法相抵觸者不再適用，其他仍然適用的方式解決。如最高人民法院關(guān)于中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法施行時(shí)尚未審結(jié)的企業(yè)破產(chǎn)案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定第十六條即有這樣的規(guī)定。其次，需要解釋清該司法解釋與物權(quán)法的關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。若僅從文字上看，上述司法解釋規(guī)定似與物權(quán)法存在矛盾。但需要注意的是，破產(chǎn)法之規(guī)定相對(duì)于一般民商事法律的規(guī)

4、定本來(lái)就具有特殊性，兩者是一般法與特別法的關(guān)系。破產(chǎn)法作為特別法，在破產(chǎn)案件中具有優(yōu)先適用的效力。其實(shí)，早在物權(quán)法頒布之前，1994年的城市房地產(chǎn)管理法中就已經(jīng)確立了房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的登記主義原則，物權(quán)法之相關(guān)規(guī)定亦非創(chuàng)新，而只是對(duì)這一原則的延續(xù)。上述司法解釋在2002年對(duì)已存在的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記主義原則在企業(yè)破產(chǎn)情況下的適用作出特別調(diào)整規(guī)定，所以，物權(quán)法的出臺(tái)并不影響其繼續(xù)適用。應(yīng)當(dāng)指出的是，破產(chǎn)法作為特別法其與物權(quán)法不同的特別規(guī)定很多，如其第七十五條關(guān)于在重整程序中擔(dān)保物權(quán)暫停行使的規(guī)定、第一百三十二條關(guān)于部分職工債權(quán)可以?xún)?yōu)先于擔(dān)保物權(quán)受償?shù)囊?guī)定等，這些不同并不影響物權(quán)法實(shí)施后破產(chǎn)法特別規(guī)定的

5、繼續(xù)施行。其實(shí)，物權(quán)法第九條中對(duì)此也作有特別規(guī)定，指出“法律另有規(guī)定的除外”。司法解釋之特殊立法規(guī)定適用最重要的理論基石，就是要保證實(shí)質(zhì)公平、保護(hù)社會(huì)公共利益和維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)存在大量房屋買(mǎi)受方已經(jīng)履行全部或主要合同義務(wù)，并通過(guò)房地產(chǎn)公司的交付行為獲得了對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益等權(quán)利，但出賣(mài)方卻因?yàn)榉N種原因怠于或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的現(xiàn)象。如果不對(duì)這些買(mǎi)受人的房屋產(chǎn)權(quán)利益予以特殊保障，僅依據(jù)形式意義的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記主義，出賣(mài)方一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序，就可以任意決定收回房產(chǎn)，買(mǎi)受人的利益將受到嚴(yán)重?fù)p害，從而構(gòu)成實(shí)質(zhì)意義上的不公平，并影響到社會(huì)穩(wěn)定等公共利益與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。為公正解決這

6、一問(wèn)題，最高人民法院根據(jù)破產(chǎn)法的特殊原則，在上述司法解釋中作出與當(dāng)時(shí)已有的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記主義不同的規(guī)定，適用于房產(chǎn)出賣(mài)方破產(chǎn)的特殊情況。這一規(guī)定是符合我國(guó)社會(huì)主義立法原則、符合和諧社會(huì)建設(shè)目標(biāo)的。二、關(guān)于合同解除權(quán)問(wèn)題企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定，管理人對(duì)于“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”，有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。所以，在司法實(shí)踐中，有的破產(chǎn)房地產(chǎn)公司的管理人就認(rèn)為其有權(quán)決定解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并以解除合同的名義收回已向買(mǎi)方交付的房產(chǎn)。筆者認(rèn)為，這一理解是錯(cuò)誤的。如前所述，上述司法解釋明確規(guī)定，“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，所以

7、這一類(lèi)情況是不允許通過(guò)管理人行使合同選擇履行權(quán)來(lái)解決的。同時(shí)，我們對(duì)企業(yè)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定要有正確的理解。第一，并非所有“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”，管理人都有權(quán)決定解除還是繼續(xù)履行。當(dāng)解除合同的后果為法律所禁止時(shí)，管理人是無(wú)權(quán)決定解除合同的。在房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)案件中，管理人解除合同的目的是要收回已經(jīng)交付給買(mǎi)方使用的房產(chǎn)，而依據(jù)破產(chǎn)法司法解釋的規(guī)定，該項(xiàng)房產(chǎn)根本不屬于管理人有權(quán)收回的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。由于解除合同的目的存在非法性，所以管理人是無(wú)權(quán)決定解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的，否則將會(huì)造成管理人藉此惡意規(guī)避法律禁止規(guī)定、破壞法律實(shí)施的后果。第二，必須明確雙方“均未履行完畢”的

8、概念。破產(chǎn)法角度的所謂雙方“均未履行完畢”，與合同法角度的理解是有所區(qū)別的，并非是指對(duì)合同中所有約定的條款、義務(wù)全部都一絲不差地履行完畢。在雙方約定的合同義務(wù)中，有一些是主要義務(wù)或關(guān)鍵性義務(wù)，有一些是次要義務(wù)或附隨性義務(wù)，如商品買(mǎi)賣(mài)合同中約定的保修條款等便屬于附隨義務(wù)條款。此外，當(dāng)事人在合同履行中有時(shí)也會(huì)存在瑕疵履行。在合同履行中，因多種情況影響而與合同約定出現(xiàn)或大或小的差異的現(xiàn)象是較為普遍的。所謂“履行完畢”，是指對(duì)合同主要義務(wù)或關(guān)鍵性義務(wù)的履行完畢，即已經(jīng)達(dá)到當(dāng)事人簽訂合同的實(shí)質(zhì)性目的。否則，在出賣(mài)人破產(chǎn)的情況下，合同就可能由于保修等附隨義務(wù)條款尚未履行完畢，或者個(gè)別條款文字意義上的未履行

9、，甚至由于出賣(mài)人自身過(guò)錯(cuò)造成的瑕疵履行，而被視為“未履行完畢的合同”，從而處于可能被管理人任意解除的地步，損害買(mǎi)受方的正當(dāng)權(quán)益。所以，在此類(lèi)案件中，管理人原則上是不享有企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定的合同選擇解除權(quán)的。第三，企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定，管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。有的管理人認(rèn)為，只要是符合上述規(guī)定的情況，合同就自然解除了，即使合同對(duì)方要求繼續(xù)履行合同也不能夠繼續(xù)履行了，并想藉此通過(guò)解除合同的方式收回房產(chǎn)。這種理解也是錯(cuò)誤的。破產(chǎn)法的上述規(guī)定是為了維護(hù)合同對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)益而設(shè)置的，是為了防止管理人長(zhǎng)期拖延不

10、對(duì)是否繼續(xù)履行合同作出決定，使對(duì)方當(dāng)事人的合同利益長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，損害其正當(dāng)權(quán)益。所以，該規(guī)定的本意是指在上述期限以后，管理人即喪失在對(duì)方反對(duì)的情況下要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利，并非禁止合同的繼續(xù)履行，不是要限制對(duì)方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利，更不允許以此作為收回房產(chǎn)的理由。所以，法律才規(guī)定“視為解除合同”，而不是合同不得再繼續(xù)履行。此外，在司法實(shí)踐中，有的管理人還將此類(lèi)合同是否繼續(xù)履行問(wèn)題提交債權(quán)人會(huì)議表決，這也是不妥的。企業(yè)破產(chǎn)法第六十一條列舉規(guī)定的債權(quán)人會(huì)議職權(quán)，不包括議決對(duì)未履行完畢的合同是否繼續(xù)履行這一事項(xiàng)。企業(yè)破產(chǎn)法第六十九條第七項(xiàng)規(guī)定，“履行債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”，是管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告?zhèn)鶛?quán)人委員會(huì)的事項(xiàng)，不過(guò)這只是一項(xiàng)報(bào)告義務(wù)，并不要求取得債權(quán)人委員會(huì)的同意，這也反向說(shuō)明了這一事項(xiàng)是根本不需要經(jīng)過(guò)債權(quán)人會(huì)議表決決定的。但需注意的是，企業(yè)破產(chǎn)法第六十一條第五項(xiàng)規(guī)定，“決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)”為債權(quán)人會(huì)議的職權(quán)，所以對(duì)那些決定合同是否繼續(xù)履行會(huì)直