1、深圳市城市更新項目實操系列地價補繳一、現(xiàn)行深圳拆除重建類城市更新項目地價補繳政策解讀（一）城中村用地根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十六條規(guī)定，拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價;建筑容積率在2.5至4.5之間的部分,按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分,按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。（二）舊屋村用地根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十七條規(guī)定，市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。（三）工改工項目改造后

2、項目自用：根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八條第一款規(guī)定，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價，增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。改造后項目整體轉(zhuǎn)讓：根據(jù)市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知第七條第（三）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目，改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施約定整體轉(zhuǎn)讓的，按照公告基準(zhǔn)地價補繳地價。改造后項目分割轉(zhuǎn)讓：根據(jù)市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知第七條第（四）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目，改造后形成的工業(yè)樓宇約定部分分割轉(zhuǎn)讓

3、的，其對應(yīng)的建筑面積按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價的平均值與其所在整體（不含已批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓并繳足地價的建筑面積）已繳交的平均樓面地價的剩余期限地價之差作為單價測算并補繳地價；配套設(shè)施約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其對應(yīng)的建筑面積按照市場評估地價補繳地價。（四）工業(yè)改商業(yè)、住宅、辦公項目根據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八條第二款規(guī)定，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。(70個舊城舊村改造項目除外)（五）7

4、0個舊城舊村改造項目根據(jù)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則第六十二條規(guī)定，市政府2006年發(fā)布的關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見確定的70個項目，改造后原有城中村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照辦法第三十六條規(guī)定進行地價測算；原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照辦法第三十七條規(guī)定進行地價測算；其余用地根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)進行地價測算。（六）其余用地類型根據(jù)深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知第（九）條、第（十）條規(guī)定，按照其改造后的功能和土地

5、使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。超出基準(zhǔn)容積率部分,住宅按照2.5倍基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價,其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價。基準(zhǔn)地價計算公式如下：R深標(biāo)基準(zhǔn)-2013年版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項目R深標(biāo)基準(zhǔn)為6.0。（七）歷史用地處置根據(jù)深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定第十條規(guī)定，城市更新項目涉及歷史用地處置的，項目地價應(yīng)當(dāng)區(qū)分為兩部分進行測算：（1）出讓給項目實施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不超出項目拆除范圍內(nèi)原有

6、手續(xù)完善的用地面積的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照深圳市城市更新辦法實施細(xì)則第六十條規(guī)定測算地價；（2）出讓給項目實施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積超出項目拆除范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積以外的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的110%計收地價，其中的10%用作對歷史用地行為的處理。政策依據(jù)：深圳市城市更新辦法（深圳市人民政府令第211號）關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則的通知（深府20121號）深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法的通知（文號：深府辦20133號）深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）實施細(xì)則

7、的通知（文號：深規(guī)土2013721號）深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知（深府辦20148號）市規(guī)劃國土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知（深規(guī)土2015587號）深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定（深規(guī)土2013294號）關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見（文號：深府2006258號）二、即將出臺的地價新政解讀關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施（送審稿、第三十稿），已于2016年10月10日由市規(guī)劃國土委上報市政府，待市政府印發(fā)。暫行措施第十

8、五條：整合地價標(biāo)準(zhǔn)類別，簡化城市更新項目地價測算規(guī)則，建立以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的地價測算體系（詳見后表）。在保持城市更新地價水平相對穩(wěn)定的前提下，城市更新地價測算逐步納入全市統(tǒng)一的地價測算體系。城市更新項目地價可不計息分期繳交，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內(nèi)交清。（請放大觀看圖片）工業(yè)用地歷史遺留問題解決思路 為了給經(jīng)濟發(fā)展提供土地資源，深圳市政府先后在1992年、2004年進行了兩次“國有化”行動，但因土地補償不到位以及由此帶來的“違建”、“搶建”現(xiàn)象，無形中造成了長期以來困擾深圳社會發(fā)展的歷史遺留問題，而這在工業(yè)用地改造項目中影響尤甚。 如何妥善解決項目用地及地上建筑物的歷史遺

9、留問題，往往成為工業(yè)用地升級改造項目能否順利推進的關(guān)鍵。在實際操作中，借助城市更新解決歷史遺留問題是深圳地區(qū)工業(yè)用地升級改造項目的主要途徑；不過，隨著商業(yè)競爭的白熱化，不少工業(yè)用地項目的投資者正試圖通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”等非城市更新的方式，尋找解決歷史遺留問題的其他路徑。一、深圳非農(nóng)建設(shè)用地歷史遺留問題概述（一）兩次“土地國有化”的補償未到位為了給城市發(fā)展提供用地保障，深圳市政府在1992年出臺了關(guān)于深圳經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定，對原特區(qū)內(nèi)的集體土地實行“統(tǒng)征”，轉(zhuǎn)為國有用地；2003年，深圳市委、市政府發(fā)布關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見，把特區(qū)外的土地全部“轉(zhuǎn)”為市政府發(fā)展儲備

10、用地。然而，由于對村集體、村民的補償標(biāo)準(zhǔn)過低、不到位，上述“征地”、“轉(zhuǎn)地”行動事實上并未得到當(dāng)時的村集體及村民的承認(rèn)。在性質(zhì)上，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬土地名義上雖為“國有土地”，但要真正實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，則需要完成對土地及地上建筑物、構(gòu)筑物的補償手續(xù)。（二）違法建筑的泛濫深圳地區(qū)的快速發(fā)展，催生了巨大的用地、用房需求。大多數(shù)集體經(jīng)濟組織出于招商、創(chuàng)收等考慮，與村外個人或企業(yè)簽訂用地協(xié)議，使用年限50年甚至更久事實上成了“以租代售”。土地實際使用人在取得“土地使用權(quán)”之后，多數(shù)未經(jīng)合法報建手續(xù)就建起了各類建筑。這些違法建筑不但數(shù)量眾多，而且承載著大量的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)2010年深圳完成的農(nóng)村城市化歷史遺留問

11、題違法建筑信息普查統(tǒng)計結(jié)果顯示，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7萬棟，建筑面積3.57億平方米，用地面積131平方公里i，其中工業(yè)用地及地上建筑物占據(jù)相當(dāng)大的比重。若要對如此規(guī)模的“違法建筑”盡數(shù)拆除，不但阻力重重，還會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展以及大量人口的生計造成負(fù)面影響。二、工業(yè)用地歷史遺留問題處理的法律關(guān)系分析 通過對工業(yè)用地歷史遺留問題來龍去脈的梳理，我們認(rèn)為：要處理好以上問題，首先需要理順好項目用地上政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（以下簡稱“村委”）以及土地實際使用人的關(guān)系。 經(jīng)過1992年、2004年兩次“國有化”行動，深圳成為“名義上”全部由國有土地組成的地區(qū)。從這個意義上說，

12、政府是項目用地的征收、征用方；但需要完成征地補償?shù)仁掷m(xù)，才真正轉(zhuǎn)為國有用地。在項目運作中，相關(guān)成本大多由項目投資者直接承擔(dān)。作為社會公共利益的管理者，在土地開發(fā)及歷史遺留問題解決的過程中主要負(fù)責(zé)“算大帳”，其著眼點主要在于財政收入、城市規(guī)劃的落實、公共設(shè)施用地的保障等。 在相關(guān)工業(yè)用地升級改造項目中，村委扮演著銜接和溝通政府和實際使用人的雙重角色：他們是項目用地的“名義產(chǎn)權(quán)方”，土地征收、征用關(guān)系的“名義被拆遷方”，同時也與項目用地的實際使用人存在租賃關(guān)系。因此，村委（及所屬大多數(shù)村民）成為了解決項目用地歷史遺留問題、促使項目順利推進的關(guān)鍵主體。作為所在社區(qū)的主要經(jīng)濟來源，村委主要的利益著眼點

13、在于土地項目分成，留用地、留用房的數(shù)量及收益等。 項目用地的實際使用人名義上與村委締結(jié)了租賃合同，租用項目用地并在上面修建建筑、發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但由于歷史原因，他們的用地行為往往存在用地手續(xù)有瑕疵、報建手續(xù)不齊等缺陷，存在合法性風(fēng)險。一方面，他們與目標(biāo)用地的捆綁是最直接的，且大多在所在社區(qū)有著千絲萬縷的關(guān)系，有著最迫切的利益訴求；另一方面，由于合法性上的缺陷，他們往往不愿意將“項目用地實際使用人”的身份展現(xiàn)于臺前，并常常需要與投資者聯(lián)合促進項目的確權(quán)工作，實現(xiàn)自身利益的“洗白”。 總體而言，在處理工業(yè)用地歷史遺留問題過程中所涉及的主體、法律關(guān)系，以及各方利益訴求可概括如下：三、通過城市更新解決工業(yè)用

14、地歷史遺留問題的要點整理自深圳市城市更新辦法頒布實施以來，城市更新就成為了歷史用地確權(quán)及歷史遺留問題解決的主要途徑。2016年深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃、關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施（下稱“暫行措施”）等一系列措施的頒布，為解決歷史用地遺留問題提供了更為靈活的選擇。（一）未征轉(zhuǎn)用地：理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接拆除，參與城市更新暫行措施明確規(guī)定，針對用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前的建成區(qū)，在已批準(zhǔn)納入城市更新區(qū)域的情況下，村委可自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物，并與政府簽訂征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議后，可作為歷史用地參與城市更新。政府將不另行支付補償費

15、用。據(jù)此，項目投資者在理順土地的利益關(guān)系后，可直接將地上建筑物、構(gòu)筑物拆除，而不用要求建筑物的實際使用人出具產(chǎn)權(quán)證明，無形中降低了歷史用地參與城市更新的難度。但其代價有二：一是交納更高的地價。相關(guān)用地上所分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的110%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理）。二是更高的公共用地貢獻率。根據(jù)暫行規(guī)定拆除類項目中歷史用地需要上交政府土地儲備的比例如下表：拆除重建類城市更新項目處置土地中交由繼受單位進行城市更新的比例處置土地中納入政府土地儲備的比例一般更新單元80%20%重點更新單元合法用地比例60%80%20%60%合法用地比例

16、50%75%25%50%合法用地比例40%65%35%合法用地比例40%55%45%（二）關(guān)于合法用地比例的靈活處理一般而言，城市更新單元的合法用地比例不少于60%。但在合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。（三）關(guān)于建筑物年限的靈活處理暫行措施規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)申請拆除類城市更新的，建筑物原則上不應(yīng)少于15年，但在“總面積不超過6000”、“不超過更新單元拆除范圍”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500平方米獨立占地作為公共服務(wù)設(shè)施”的情況下，可將未滿15年的建筑物列入城市更新范

17、圍?？傮w而言，城市更新通過構(gòu)建“土地一二級聯(lián)動開發(fā)”的機制，讓最先介入、解決歷史遺留問題的投資者在獲得項目用地方面占據(jù)主導(dǎo)地位，以此激發(fā)投資者出錢出力，參與解決項目用地的歷史遺留問題。然而，隨著2016年“831”新政的到來，村委用地轉(zhuǎn)讓、參與城市更新等均需要經(jīng)過專門集體資產(chǎn)交易平臺進行，交易流程也越來越往“招拍掛”靠攏。隨著競爭日趨激烈，不少投資者也在探索通過非城市更新方式解決項目用地歷史遺留問題的辦法。四、“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”：通過非城市更新途徑解決工業(yè)用地歷史遺留問題的思路探索（一）法律依據(jù) 1.村委未征轉(zhuǎn)用地理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接入市深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行

18、）（下稱“空間辦法”）第七條規(guī)定，對于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位在先行理清土地經(jīng)濟利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可進入公開市場掛牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的分配方式有二：（1）市國土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）市國土基金獲得70%的交易收益，村委獲得30%的交易收益，以及20%的項目配套物業(yè)。 根據(jù)相關(guān)部門的反饋，在實際操作中，項目用地掛牌所得收益分配方案可通過各方協(xié)商予以調(diào)整。 2.針對產(chǎn)業(yè)用地可實現(xiàn)擬定出讓方案、準(zhǔn)入條件 2016年10月20日，深圳市政府頒布深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦

19、法（試行）（下稱“產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法”）。根據(jù)前述的規(guī)定，為確保產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，可由區(qū)政府負(fù)責(zé)牽頭擬定建設(shè)用地項目的具體出讓方案與準(zhǔn)入條件。在企業(yè)正式進駐項目用地之前，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)與用地單位簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議對產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、股權(quán)變更約束、退出機制、違約責(zé)任等問題作出具體規(guī)定。（二）操作要點與案例 現(xiàn)階段，已有工業(yè)項目的投資者通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”的方式與村委合作獲得項目用地，借此理順項目用地利益關(guān)系、解決歷史遺留問題。其操作要點可歸結(jié)如下： 首先是產(chǎn)業(yè)認(rèn)證，投資者可通過自行研發(fā)、合作或并購的方式獲得產(chǎn)業(yè)技術(shù)成果，按照深圳市高新技術(shù)項目認(rèn)定實施辦法等規(guī)定，

20、通過區(qū)一級的科技部門，完成高新產(chǎn)業(yè)項目認(rèn)定工作，為產(chǎn)業(yè)進駐提供資質(zhì)條件。 在此同時，投資者可同時與村委、街道辦溝通，確定當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)引進的意向，并根據(jù)空間辦法、產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法的規(guī)定，由村委提出申請，區(qū)政府主導(dǎo)，為意向進駐企業(yè)“量身定做”進駐條件，在此基礎(chǔ)上正式啟動入市交易程序。 在聯(lián)系項目用地，啟動“農(nóng)地入市”交易程序的過程中，投資者需要與村委、實際使用人進行充分溝通，進而解決好項目用地的歷史遺留問題、理順土地利益關(guān)系，為項目用地入市出讓做好準(zhǔn)備。 以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通過“農(nóng)地入市”方式獲得寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的工業(yè)用地ii。近年來，隨著深圳政府對先進制造業(yè)的重視，以

21、及對工業(yè)用地資源的保護，通過前述方式獲得用地的企業(yè)越來越多，比如大疆無人機iii、大族激光iv等。以此作為契機解決項目用地的歷史遺留問題，將是一個有益的嘗試。 深圳“工改工”項目物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制及應(yīng)對操為防止對工業(yè)用地、用房的炒作，深圳市政府頒布了深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法等一系列政策，通過限制工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、劃定自持比例等措施，加強對工業(yè)用地、用房市場的干預(yù)。這無形中為項目運作設(shè)定了更高的門檻。隨著深圳“工改工”項目的越來越受青睞，如何在政策允許的范圍內(nèi)靈活運作，擴大盈利空間，成為“工改工”項目運作的重要問題。一、政府對“工改工”物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制手段歸納（一）對物業(yè)類型與設(shè)計的限制根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)

22、準(zhǔn)與準(zhǔn)則（下稱“深標(biāo)”）對于工業(yè)用地?zé)o論是普通工業(yè)用地（M1）還是新興產(chǎn)業(yè)用地（M0），均明確其“主導(dǎo)用途的建筑面積（或各項主導(dǎo)用途的建筑面積之和）不宜低于總建筑面積的70%”。所謂“主導(dǎo)用途的建筑”，在工業(yè)用地領(lǐng)域主要是指生產(chǎn)廠房和研發(fā)用房。如此一來，其他用途（主要包括商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設(shè)施、交通設(shè)施、配套輔助設(shè)施）的建筑面積加起來就不得超過總建筑面積的30%。2017年1月，深圳市規(guī)土委公布了關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知（征求意見稿）。該通知一方面強調(diào)工業(yè)建筑的平面布局、水電設(shè)計不得采用住宅套型式設(shè)計，另一方面明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米

23、。如該通知未來付諸實施，未來“工業(yè)廠房改公寓”的相關(guān)運作將受巨大限制。（二）對受讓人資格的限制“工改工”項目的主要物業(yè)類型為工業(yè)樓宇，包括廠房、研發(fā)用房等。對此，深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）（下稱“辦法”）第五條明確規(guī)定，工業(yè)樓宇的受讓人必須是企業(yè)；有準(zhǔn)入條件的還應(yīng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門資格審查1。對具有居住功能的的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的轉(zhuǎn)讓，市規(guī)土委在關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知第一條還規(guī)定了四種例外情形：1、前述通知實施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的（即符合項目設(shè)定的準(zhǔn)入條件）；2、前述通知實施前已簽訂預(yù)售合同并備案

24、且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的；3、經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的；4、市政府批準(zhǔn)的其他情形。（三）對轉(zhuǎn)讓方式、范圍和比例的限制根據(jù)辦法的精神，工業(yè)樓宇一般情況下可以整體轉(zhuǎn)讓。但如需要分割轉(zhuǎn)讓，則需要用地批文、土地使用權(quán)出讓合同的明確規(guī)定，或符合辦法第四條第二款所規(guī)定的九項情形。根據(jù)其中第（四）、（五）、（六）項的規(guī)定2，在用地批文、土地使用權(quán)出讓合同沒有明確規(guī)定的情況下，開發(fā)商如無后續(xù)操作，在一般情況下能夠?qū)ν夥指钷D(zhuǎn)讓的，不超過總面積的50%（其中已包括辦公、宿舍等配套措施）。（四）對轉(zhuǎn)讓價格及收益進行限制為防止對工業(yè)用地、用房的炒作而推高房價，辦法明確規(guī)定：“工業(yè)樓宇在轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)

25、將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的國有土地收益基金專項管理”?？傮w而言，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益上繳方式可概括如下圖：（請橫屏查看）二、怎樣盤活工業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)（一）土地經(jīng)濟指標(biāo)設(shè)定根據(jù)深標(biāo)的規(guī)定，普通工業(yè)用地（M1）和新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）中最多有30%的建筑面積可用作商業(yè)、宿舍及其他配套設(shè)施。如何讓這30%的物業(yè)獲得最大的利潤，有賴于投資者事前做好全盤的規(guī)劃。對此，投資者應(yīng)當(dāng)對項目用地的規(guī)劃情況、市場需求、周邊項目情況等因素進行充分調(diào)研，在此基礎(chǔ)上聘請合資格的專業(yè)咨詢機構(gòu)設(shè)計規(guī)劃（或規(guī)劃調(diào)整）方案。由于M0的容積率上限較大，在實際操作中，投資者大都青睞“工改M0”項目。然而，隨著深圳市城

26、市更新“十三五”規(guī)劃的出臺，政府有意收緊“工改M0”項目。根據(jù)筆者所了解到的信息，目前“工改M0”類項目的審批，需要提交到市一級主管部門審查，其時間成本和不確定性均較以前大大提高。（二）適當(dāng)確定自持和銷售的部分根據(jù)前文的分析，如沒有后續(xù)操作（如補地價等），根據(jù)現(xiàn)有的政策，工業(yè)用地項目可實現(xiàn)銷售的物業(yè)體量比例不高于總建筑面積的50%這個比例是確定的，但具體哪一部分物業(yè)可銷售則由投資者決定。通常情況下，工業(yè)用地項目的產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房占比為70%，配套用房占比30%，可售物業(yè)占比50%。可售物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房及配套用房。為此，投資者需要根據(jù)不同的項目背景，以及對項目開發(fā)預(yù)期的不同，確定可售物業(yè)中產(chǎn)

27、業(yè)研發(fā)用房和配套用房的占比，以及可售物業(yè)的具體位置。（三）將廠房改為其他物業(yè)類型根據(jù)深圳現(xiàn)行政策的規(guī)定，工改項目的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房占比都在70%以上，且大部分不能分割轉(zhuǎn)讓。這一大部分工業(yè)廠房的消化給后續(xù)的項目運作帶來了較大的壓力。為此，很多項目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫字樓、公寓或會所等更具價值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過大的問題。在實際操作中，這種做法早已屢見不鮮。但由于政策的收緊，投資者近期需要密切合規(guī)性風(fēng)險。這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是部分地區(qū)加大清理廠房改公寓、酒店的力度。比如寶安區(qū)政府不久前出臺了堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則，同時請拆了不少“廠房改公寓”項目。相關(guān)政策是否會

28、得到深圳其他區(qū)域的響應(yīng)，有待進一步觀察。二是物業(yè)經(jīng)營前置審批的收緊。根據(jù)筆者了解，深圳部分地區(qū)的消防主管部門收緊了寫字樓、酒店的消防審批，尤其是廠房改造項目的消防審批。這勢必會對相同項目及其投資者產(chǎn)生消極影響。（四）完善物業(yè)流轉(zhuǎn)方式對于不少于50%的不可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)部分，除了變更物業(yè)類型以提高其價值與吸引力以外，更重要的是實現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。對此，相關(guān)經(jīng)營者想出來“長期租賃”、“會籍綁定”、“股權(quán)綁定”等方式?！伴L期租賃”是最常見的流轉(zhuǎn)方式。經(jīng)營者成立物業(yè)管理公司與客戶簽訂長期租賃協(xié)議，將約定物業(yè)租給客戶長期使用，以此實現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。但租賃合同的年限受限于合同法第二百一十四條“租賃期限不得超過二

29、十年”的限制，且投資者的資金無法一次性回籠?！肮蓹?quán)綁定”是以將相關(guān)物業(yè)作為資產(chǎn)成立項目公司，或有限合伙企業(yè)，并將具體物業(yè)與股權(quán)、投資份額進行綁定，客戶通過受讓、持有或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資份額，間接實現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。“會籍綁定”則是由設(shè)立會員制俱樂部，通過銷售會籍的方式連帶銷售物業(yè)。在滿足約定條件的情況下，會籍可對外轉(zhuǎn)讓。在物業(yè)不能直接分割轉(zhuǎn)讓的情況下，以上安排均屬于完善物業(yè)流轉(zhuǎn)的變通性措施。在此基礎(chǔ)上，投資者可引入資管計劃、基金等金融工具，通過將物業(yè)收益權(quán)打包出讓的方式，實現(xiàn)資產(chǎn)的融資功能，提升資產(chǎn)流動性。交易模式可簡單歸納如下：總體而言，與一般的城市更新項目相比，“工改工”項目受當(dāng)?shù)卣哂绊懗潭雀?/p>

30、。投資者一方面要不斷加大“土地”與“產(chǎn)業(yè)”的結(jié)合度，讓項目用地最大限度地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面要時刻留意當(dāng)?shù)卣唢L(fēng)向的變化，做到“帶著腳鐐跳舞”。1 隨后，實施細(xì)則（下稱“實施細(xì)則”）第六條規(guī)定了四項例外情形：“1、因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；2、因繼承、受遺贈取得物權(quán)的；3、因共有分割取得物權(quán)的；4、因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的”。但這些都不屬于正常的市場流通行為。2“（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于

31、總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（六）單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；”拆遷補償?shù)娘L(fēng)險控制和合約處理技巧前 言深圳的城市更新基本實現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實規(guī)劃、公共配套及保障房等，開發(fā)商則通過城市更新項目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場的投資機會，而權(quán)利人則大多通過城市更新實現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅利的分配。在傳統(tǒng)的凈地開發(fā)模式已十分成熟的情況下，深圳城市更新一二級房地產(chǎn)市場聯(lián)動開發(fā)的模式中，拆遷工作的開展往往左右了一個城市更新項目的開發(fā)進

32、度。本文根據(jù)筆者多年的拆遷工作經(jīng)驗，以深圳城市更新拆遷中涉及各類綠本房屋的處置為例，對實操工作經(jīng)驗進行總結(jié)，望各同行共同探討，在此亦歡迎批評指正。一、普通綠本房簽約注意事項由于在產(chǎn)權(quán)注銷過程中，房地產(chǎn)登記機構(gòu)需對綠本房的房產(chǎn)證號、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況是否與產(chǎn)權(quán)登記簿所載一致進行核查，所以在拆遷補償合同中對房屋相關(guān)描述應(yīng)當(dāng)完全與房產(chǎn)證證載信息一致，如證載面積、房產(chǎn)證號、房地產(chǎn)名稱等。二、綠本房證載權(quán)利人死亡情況下綠本房拆遷補償操作權(quán)利人死亡的，應(yīng)當(dāng)完成繼承后辦理新的產(chǎn)權(quán)證書，確定新的權(quán)利人：1、根據(jù)法定繼承關(guān)系辦理繼承權(quán)公證、憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動

33、產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)權(quán)證書證載權(quán)利人即為新的綠本房權(quán)利人。2、根據(jù)遺囑繼承的，如遺囑經(jīng)過公證，由遺囑確定的繼承人持遺囑至公證處辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動產(chǎn)權(quán)證書；如遺囑未經(jīng)公證，則需要參照法定繼承方式，相關(guān)繼承人均須到公證處就遺囑內(nèi)容進行確認(rèn)，然后辦理繼承權(quán)公證。三、權(quán)利人房產(chǎn)證遺失情況下簽約注意事項1、根據(jù)土地建筑物信息核查結(jié)果及權(quán)利人描述，確認(rèn)遺失房產(chǎn)證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權(quán)證且國土檔案系統(tǒng)無法查詢核實的，可參照無證房屋進行拆遷補償。2、綠本遺失導(dǎo)致簽約時無法提供房產(chǎn)證信息的，向產(chǎn)權(quán)登

34、記部門查詢，在合同內(nèi)將房地產(chǎn)證載信息進行確定。3、在項目進行房產(chǎn)證注銷時，首先由區(qū)（新區(qū)管委會）城市更新職能部門對房屋拆除情況進行確認(rèn)并出具同意申請注銷房地產(chǎn)證的意見；其次經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)核查，確認(rèn)拆遷安置補償協(xié)議等房屋證號、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證書注銷之前在深圳特區(qū)報或深圳商報和房屋現(xiàn)場進行公告，公告期為10個自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。四、對于已買賣綠本房簽約注意事項綠本房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的過戶，即無法實現(xiàn)物權(quán)的變更，所以買賣綠本房通常存在證載權(quán)利人與實際控制人不符的情形，從相關(guān)規(guī)

35、定和實操的可行性角度考慮，建議按照如下思路處理：1、實際控制人選擇貨幣補償?shù)氖紫葢?yīng)由證載權(quán)利人與項目公司簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議（全部協(xié)議文本由項目公司持有），項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明；其次將拆遷補償?shù)目铐椦a償給實際控制人，付款節(jié)點應(yīng)當(dāng)盡量與項目推進程度相適應(yīng)，如設(shè)置合同生效、房屋交付、實施主體確認(rèn)完成、產(chǎn)權(quán)注銷等付款節(jié)點，最終以雙方協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)；最后，項目公司與實際控制人、證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷補償?shù)倪^程及權(quán)益承受情況進行書面確認(rèn)。2、實際控制人要求物業(yè)回遷補償?shù)模ǔＳ幸韵氯N實現(xiàn)方式：（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。首先

36、與證載權(quán)利人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，補償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后將回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過戶至實際控制人名下，整個交易結(jié)構(gòu)由項目公司、證載權(quán)利人及實際控制人以三方協(xié)議的形式確定。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權(quán)利人委托實際控制人收取。其中若涉及稅費問題、購房指標(biāo)問題應(yīng)在簽約時明確，避免后續(xù)爭議影響項目推進。（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。在證載權(quán)利人提供簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議，項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材料后，項目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項目具備回遷入伙條件時，實

37、際控制人持項目公司向其支付的貨幣向項目公司回購房屋。適用該補償方式進行補償?shù)?，?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購房指標(biāo)、稅費及過渡期安置補償費等問題。（3）分割項目公司可控的無產(chǎn)權(quán)證書房屋的若干建筑面積至買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補償依據(jù)，具體補償內(nèi)容以實際控制人買受證載房屋可獲得的補償面積、金額為準(zhǔn)。進行上述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署的貨幣補償拆遷補償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應(yīng)考慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證實際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購房指標(biāo)、稅費等問題。五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)備案的購房、分

38、房協(xié)議的綠本房拆遷補償注意事項該類問題存在個案的特殊性，以下操作方式為建議：1、證載權(quán)利人為國企或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的，存在分房購房協(xié)議且在政府部門有備案信息的，在完成企業(yè)內(nèi)部的決議、審批程序后，與有關(guān)政府部門溝通，以歷史遺留問題的思路進行解決。能按照歷史遺留問題思路解決的，由項目公司、證載權(quán)利人與分房業(yè)主簽訂三方協(xié)議落實拆遷安置補償有關(guān)事宜；2、如政府部門不同意按照歷史遺留問題思路解決，則在完成企業(yè)內(nèi)部決議、審批程序后，參照已買賣綠本房思路進行處理。六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補償注意事項1、法院對于涉及綠本房的糾紛做出的確權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法第28條，司法裁判文書生效時房屋權(quán)屬即發(fā)

39、生變更，因此可在確權(quán)時將司法裁判文書確認(rèn)的權(quán)利人作為權(quán)利人進行拆遷安置補償。在涉及產(chǎn)權(quán)注銷時，通常無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證，直接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)（一般此類問題不動產(chǎn)登記部門會內(nèi)部開會討論處置方案）。2、由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分裁判文書對于物權(quán)的確認(rèn)并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)。七、無法聯(lián)系權(quán)利人的綠本房拆遷補償注意事項1、綠本房權(quán)利人滿足下落不明滿二年條件的，可由利害

40、關(guān)系人申請證載權(quán)利人為失蹤人，確定財產(chǎn)代管人，由財產(chǎn)代管人處置綠本房。2、綠本房權(quán)利人滿足民法總則第二十三條規(guī)定的條件的，可由利害關(guān)系人申請證載權(quán)利人死亡，由繼承人對其財產(chǎn)進行繼承后處理拆遷補償事宜，具體繼承手續(xù)見本指引第二條操作步驟。開發(fā)商鎖定項目的常規(guī)策略以及因開發(fā)延誤等導(dǎo)致業(yè)主反水的訴訟分析來源：西政投資/作者：鄧偉強提要近年來，城市更新成為開發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場的“主戰(zhàn)場”。開發(fā)商為拓展項目而支付給業(yè)主的對價也不斷提高。然而，在城市更新項目立項之后，由于開發(fā)進度不盡人意、競爭對手覬覦等原因，業(yè)主和開發(fā)商很容易因開發(fā)進度遲緩產(chǎn)生矛盾，最終導(dǎo)致合同解除或項目易主。深圳城市更新項目“一女

41、多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發(fā)商前期鎖定項目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補協(xié)議后業(yè)主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項目涉及多個業(yè)主或權(quán)利人時如開發(fā)商無法及時解決全部業(yè)主的拆補等問題，很有可能引起項目延誤，并最終導(dǎo)致原已簽訂的業(yè)主反水。根據(jù)近年來深圳城市更新市場的發(fā)展情況，結(jié)合筆者多年來的城市更新工作經(jīng)驗，筆者認(rèn)為，開發(fā)商在城市更新項目具體交易方案設(shè)計與合同談判的過程中，既要對合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進行明確、嚴(yán)格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、

42、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，并盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項目開發(fā)遲延等為由解除合同。本文以一個常見的城市更新項目拆遷補償糾紛訴訟案例為例，對業(yè)主解約的原因和對策進行分析，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)開發(fā)商鎖定項目的業(yè)務(wù)實操要點，以饗讀者。正文 【案件基本情況】原告：甲股份公司，為深圳某區(qū)某城中村改造項目（下稱“改造項目”）的其中一名業(yè)主；被告：A公司，為改造項目的初定開發(fā)商；案由：拆遷補償合同糾紛?！颈景甘聦嵑喪觥?007年1月，深圳某區(qū)的舊改主管部門以專函確認(rèn)A公司為改造項目的舊改單位。

43、改造項目面積約10萬，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000）、乙有限責(zé)任公司（下稱乙公司，占地約5000）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟組織，占地約35000）。對于改造項目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成項目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。深圳市城市更新辦法生效后，改造項目被定性為拆除類城市更新項目，A公司亦被認(rèn)定為城市更新申報主體。2009年7月，A公司與甲公司簽訂拆遷補償協(xié)議，約定：甲公司將改造項目所在地塊交給A公司進行改造，移交期限不得遲于2013年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A公司在簽

44、訂拆遷補償協(xié)議后向甲公司繳付600萬元，余款在甲公司將改造范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物全部移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此基礎(chǔ)上，締約雙方就拆遷補償方式、過渡安排等一系列問題進行了詳細(xì)約定。此后不久，A公司與另一業(yè)主乙公司也簽訂了拆遷補償協(xié)議。已完成收購的面積合計約65000。然而，由于對項目復(fù)雜性估計不足，A公司的項目拓展工作推進趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補償協(xié)議，因此也未能獲得改造項目的“城市更新實施主體”資格。由于項目推進緩慢，甲公司對A公司也心生不滿。2011年9月，甲公司召開股東大會，決議撤銷與A公司簽訂的拆遷補償協(xié)議。A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司

45、繼續(xù)履行合同。2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認(rèn)定為甲公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了拆遷安置合同，并部分履行。2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項目”期限已過，主管部門對是否延期意見不明確，且丙公司已與B公司簽約?；诖耍坠鞠駻公司發(fā)出書面通知，根據(jù)合同法第68條“不安抗辯權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止拆遷補償協(xié)議的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。A公司拒絕了甲公司的要求。2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請求解除與A公司的拆遷補償協(xié)議，并要求A公司支付違約保證金600萬元?！緦徟羞^程及結(jié)果】某區(qū)法院認(rèn)為：雙方簽署的拆遷補償

46、協(xié)議合法有效，A公司已按約定履行了合同義務(wù)；在主管部門未對A公司的舊改單位資質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的B公司與丙公司簽訂協(xié)議為由，拒絕履行拆遷補償協(xié)議的行為，違反了誠實信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請求。甲公司不服判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。在二審期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議的書面聲明。深圳市中級人民法院認(rèn)為：（1）因與B公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設(shè)置合同履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則第46條第1款規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，只有當(dāng)所有

47、權(quán)利主體通過作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、資產(chǎn)收購等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體確認(rèn)。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項目的城市更新實施主體資格，其與甲公司簽訂的拆遷補償協(xié)議事實上已不具備繼續(xù)履行的條件。最后，深圳市中級人民法院據(jù)此判決終止雙方簽署的拆遷補償協(xié)議，駁回其他訴訟請求?！痉煞治觥勘景甘巧钲诔鞘懈马椖恐谐Ｒ姷模_發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進度和補償問題而引發(fā)的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項目運作兩個維度，對本案進行挖掘。（一）糾紛解決的維度在本案中，一審和二審法院均根據(jù)合同

48、法第94條的規(guī)定，認(rèn)定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。一審法院直接判決駁回甲公司的訴訟請求，顯然沒有考慮到A公司對改造項目推進不力的責(zé)任。鑒于締約雙方當(dāng)時的態(tài)度已不可挽回地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很可能面臨“案已結(jié)，事難了”的局面。相對而言，二審法院通過爭點整理，將本案的爭議焦點放在了合同可否繼續(xù)履行的問題上，并指出因丙公司等主體介入等因素，改造項目已陷入僵局，拆遷補償協(xié)議已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實基礎(chǔ)，據(jù)此作出了“終止履行”的判決。這能更好地解決爭端，也增強了判決的可執(zhí)行性。（二）項目運作的維度總體而言，本案糾紛的產(chǎn)生，主要是因為項目進度與業(yè)主方的預(yù)期存在較大差距。這使業(yè)主方對開發(fā)

49、商產(chǎn)生了不信任感。為此，甲公司在相關(guān)批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的拆遷補償協(xié)議。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項目進一步陷入僵局。1、本案產(chǎn)生的導(dǎo)火索：開發(fā)期限的屆滿針對舊改項目，在深圳市城市更新辦法頒布之前，政府主管部門為督促開發(fā)商盡快推進項目，相關(guān)批文中大都跟本案一樣，對開發(fā)商完成項目改造設(shè)定期限。而在深圳市城市更新辦法頒布之后，政府對項目推進期限的設(shè)定也日趨制度化。最新頒布的關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 （下稱“暫行措施”）第二十八條明確規(guī)定：“各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：1自城市更新計劃公告之

50、日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的；2自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項目首期未確認(rèn)實施主體的；3自實施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的”。實際操作中，因項目進展遲延而被政府清除出城市更新計劃的情況并不鮮見。從這個意義上說，甲公司選定了2012年3月，即相關(guān)政府批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，向A公司提出中止拆遷補償協(xié)議的履行，并非魯莽無謀之舉。2、雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位一般來說，開發(fā)商只要事前做好預(yù)案，開發(fā)期限的問題其實不難解決。A公司之所以在改造項目中身陷麻煩，其根本原因是由于項目推進不力，失去了業(yè)主方的信任。此前，A公司與甲公司簽約時

51、，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。在業(yè)主失去對項目土地的控制權(quán)，卻遲遲享受不到項目收益的情況下，締約雙方本來就不牢固的合作基礎(chǔ)，很難不發(fā)生動搖?；诮陙砼f改項目的內(nèi)部關(guān)系越來越復(fù)雜、競爭越來越激烈等因素，我們認(rèn)為，開發(fā)商在項目運作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。在項目前期，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好盡職調(diào)查，并將項目的推進難點與具體解決方案與業(yè)主方充分溝通，讓業(yè)主方對項目的復(fù)雜性有一定的認(rèn)識。在具體交易方案設(shè)計與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進行明確、嚴(yán)格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在實際操作中，開發(fā)商可通過“入股

52、分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”的方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性。（三）結(jié)論從社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進度的延誤（如超出批復(fù)的改造期限）不一定會導(dǎo)致合同的解除（當(dāng)然雙方約定開發(fā)延誤或申請延期無果則解除條件成就的情形除外）。此外，暫行措施第二十八條規(guī)定的將開發(fā)商調(diào)出計劃的情形也不一定導(dǎo)致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發(fā)商從項目運作的維度，按上述意見做好操作控制和風(fēng)險防范措施。補償安

53、置主體糾紛的司法處理原則與項目推進過程中的應(yīng)對建議來源：西政投資/作者：鄧偉強本文字?jǐn)?shù)：3116字 閱讀時長：4分鐘提要在城市更新項目中，由于項目用地來源復(fù)雜、報建不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)登記不完善、補償不斷升高等原因，與城市更新項目有關(guān)的補償安置主體糾紛近幾年來頻頻發(fā)生。對此，目前司法實踐大多采取“先行政后司法”的糾紛解決策略，這固然可以發(fā)揮 行政機關(guān)的專業(yè)優(yōu)勢，有利于查清事實、解決糾紛，但也對項目的盡快推進產(chǎn)生了不利影響。為便于讀者對拆遷補償過程中的權(quán)屬爭議與糾紛處理思路有更深入的認(rèn)識，本文以一個常見的訴訟案例為引子，對法院解決此類糾紛的思路及其依據(jù)進行整理，并就城市更新項目針對此類問題的處理對策進行

54、分析，以饗讀者?！締栴}的提出舊改補償安置主體糾紛常見案例】2012年6月，黃某憑借某物業(yè)（下稱“待拆物業(yè)”）“兩證一書”（土規(guī)證、工規(guī)證及寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書）等文件，被認(rèn)定為深圳某舊改項目的權(quán)利主體，并與該項目的實施主體-深圳某開發(fā)公司簽訂了搬遷補償安置協(xié)議，約定：黃某應(yīng)及時清空、搬離待拆物業(yè)；某開發(fā)公司將給予黃某一定數(shù)量的回遷房作為補償。在搬遷補償安置協(xié)議簽訂后，另一人葉某提出異議，認(rèn)為前述待拆物業(yè)并非黃某獨有，并主張：待拆物業(yè)雖然以黃某的名義報建，但在建設(shè)過程中，黃某因資金不足，曾與葉某簽訂合作建房協(xié)議，并約定建成后，該物業(yè)的第一層（約占建筑面積的1/3）歸葉某使用、

55、支配；據(jù)此，黃某所取得的回遷房中，有部分應(yīng)為葉某所有。因協(xié)商未果，葉某決定以黃某和某開發(fā)公司作為被告向法院起訴，請求：1、確認(rèn)葉某對待拆物業(yè)第一層享有產(chǎn)權(quán)；2、被告應(yīng)當(dāng)賠償葉某因待拆物業(yè)第一層被拆而產(chǎn)生的各項損失（具體項目及計算方式從略）；3、本案訴訟費應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，等等。深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認(rèn)為：葉某的訴請，其實質(zhì)是請求確認(rèn)葉某才是有權(quán)簽訂搬遷補償安置協(xié)議的權(quán)利主體，即拆遷補償安置協(xié)議主體的爭議；對此，根據(jù)現(xiàn)行法律及最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，此類爭議不屬于人民法院主管工作的范圍。據(jù)此，某區(qū)法院最終裁定駁回葉某起訴。葉某不服，向深圳市中級人民法院起訴，被駁回

56、上訴，維持原裁定。上述案件是舊改中有關(guān)補償安置主體糾紛的常見案例，在城市更新項目中，由于項目用地來源復(fù)雜、報建不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)登記不完善、補償不斷升高等原因，類似的補償安置主體糾紛近年來屢見不鮮。開發(fā)企業(yè)在建筑物確權(quán)時，應(yīng)注意相關(guān)法律文件的性質(zhì)，如兩證一書，僅為政府對建房行為的性質(zhì)許可，并不是確定房屋權(quán)屬的憑證，效力絕不等同于房地產(chǎn)證或房屋所有權(quán)證。對于此類房屋，應(yīng)在權(quán)屬摸底時，充分發(fā)揮開發(fā)商的能動性，了解實際情況后結(jié)合所在區(qū)的政策制定專項方案?！九f改項目產(chǎn)權(quán)糾紛的司法處理】從以上案件中，我們不難看出：深圳司法機關(guān)對舊改補償安置主體糾紛，大多秉持著“先行政后司法”的態(tài)度。具體法律依據(jù)如下：（一）適用國有土地上房屋征收與補償條例的情形國有土地上房屋征收與補償條例第二十六條明確規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。根據(jù)深圳市城市更新辦法實施細(xì)則第三十三條規(guī)定，拆除重建類城市更新項目的實施方式包括權(quán)利主體自行實施、市場主體單