1、物業(yè)管理基本制度與政策,第二章 物業(yè)管理服務(wù),第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收到的費(fèi)用。 （一）合理原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力，也不能一味降低收費(fèi)水平，進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和影響群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。,（二）公開(kāi)原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于價(jià)格法調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)

2、服務(wù)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 公開(kāi)透明物業(yè)管理的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。,推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱(chēng)，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力；推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同

3、，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。,（三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求質(zhì)價(jià)相符，業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)必須買(mǎi)得公平合理，符合等價(jià)交換原則，物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)必須誠(chéng)實(shí)信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí)，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)接受消費(fèi)者的監(jiān)督。 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)質(zhì)價(jià)相符，是針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)情況提出的。現(xiàn)實(shí)中，有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，對(duì)質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)收費(fèi)原則缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫 離合同，不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，單純以物價(jià)局的收費(fèi)批件收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，造成業(yè)主的不滿(mǎn)。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)服務(wù)

4、提供超值服務(wù)，以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。因此，增強(qiáng)質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意識(shí)，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。,二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式 （一）、物業(yè)服務(wù)定價(jià)形式 價(jià)格法對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式： 1、政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。 2、政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。 3、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。,我國(guó)開(kāi)展物業(yè)管理以來(lái)，政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)，對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，一般都實(shí)行

5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，早期則采取了較為嚴(yán)格的管理措施，一般都采取政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是采取政府定價(jià)管理方式。 以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在物業(yè)管理活動(dòng)開(kāi)展初期，對(duì)于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開(kāi)，以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，各種弊端也逐漸暴露，主要有以下方面：,（1）、不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。 （2）、制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。 （3）、因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。 （4）、政府

6、核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。 為此，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。,各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則完全由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市

7、場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同的約定，政府不予干預(yù)。 考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)環(huán)境不盡相同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定?！?（二）物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 1、包干制計(jì)費(fèi)方式 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。 包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用

8、的計(jì)費(fèi)方式。包干制計(jì)費(fèi)方式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說(shuō)，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。,包干制計(jì)費(fèi)方式，適用的客戶(hù)類(lèi)型 多為缺乏專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。它的優(yōu)點(diǎn)是，易于操作，簡(jiǎn)單便捷，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識(shí)，提高內(nèi)控水平；缺點(diǎn)是，交易透明度不夠，容易導(dǎo)致交易信息不對(duì)稱(chēng)，企業(yè)難以取得客戶(hù)的信任，在收費(fèi)率偏低的情況下，容易導(dǎo)致虧損，企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能 通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)

9、，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。 2、酬金制計(jì)費(fèi)方式 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。,酬金制也稱(chēng)傭金制，這種物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或者數(shù)額的酬金。 酬金制計(jì)費(fèi)方式，適用

10、的客戶(hù)類(lèi)型 多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專(zhuān)業(yè)的業(yè)主團(tuán)體。該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)收支公開(kāi)透明，減少交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，有利于消除服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的誤解和矛盾，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是，對(duì)交易雙方的專(zhuān)業(yè)能力要求較高，物業(yè)服務(wù)的成本較高，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動(dòng)力，難以取得超額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。,根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 （2）業(yè)主

11、或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 （3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。,（三）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成 包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （4）物業(yè)管理區(qū)域 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （6）辦公費(fèi)用； （7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8

12、）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。,三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，遵守國(guó)家價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)

13、標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢(xún)等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。,（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納和督促 1、非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任 業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主最基本的義務(wù)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者出借給他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。條例進(jìn)一步規(guī)定

14、，即使存在由物業(yè)使用人交費(fèi)的約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶責(zé)任。所謂連帶交納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。,2、建設(shè)單位的交費(fèi)責(zé)任 作為商品房出售的新建物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的出售和交付需要一個(gè)過(guò)程。在銷(xiāo)售物業(yè)之前，建設(shè)單位是唯一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)全部出售并交付業(yè)主之前，建設(shè)單位仍然需要就沒(méi)有售出的物業(yè)以及沒(méi)有交付給業(yè)主的物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。由于已竣

15、工沒(méi)有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有義務(wù)交納服務(wù)費(fèi)用；對(duì)于沒(méi)有交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實(shí)際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人也沒(méi)有享受到相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，所以也應(yīng)由建設(shè)單位交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，條例第四十二條規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！?3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) 按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺(jué)履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的情況客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至比較普遍。 為維護(hù)業(yè)主的共同利益，物權(quán)法第八十三條規(guī)定，業(yè)

16、主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失。條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法均明確規(guī)定：對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。,對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法追索，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追索的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定，通過(guò)仲裁或者向人民法院起訴解決。 （三）代收代交費(fèi)用 通常情況下，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單

17、位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通訊、有線電視費(fèi)，是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)并不是合同當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。,第

18、三節(jié) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù)政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，2007年9月，國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部印發(fā)了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行），自2007年10月1日起施行。 一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義 （1）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。 （2）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門(mén)為制定或者調(diào)整實(shí)行下放 指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。,二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守的原則 （1）合法性

19、原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。 （2）相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （3）對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。 （4）合理性的原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)就非常好符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。 2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效料為基礎(chǔ)。,其中： （1）人員費(fèi)用，是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、以及根據(jù)政

20、府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交綱的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。 （2）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資支出的維修和更新、改造費(fèi)用。 （3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 （4）清潔衛(wèi)生費(fèi)，是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用

21、等。,（5）秩序維護(hù)費(fèi)，是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。 （6）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。 （7）辦公費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其他費(fèi)用。 （8）管理費(fèi)分?jǐn)?，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。,（9）固定資產(chǎn)折舊，是指按