1、房地產(chǎn)必須知道的“稅務(wù)陷阱”，電子郵件：nfcta_xh Weibo: 資本稅-博客：關(guān)注資本稅(新浪)，畢業(yè)于長春稅務(wù)學院(原國家稅務(wù)總局系統(tǒng))，現(xiàn)任北京市3A稅務(wù)代理處稅務(wù)技術(shù)中心主任，長期從事稅務(wù)咨詢和審計工作。 為保利地產(chǎn)、中國水電地產(chǎn)、中國鐵路建設(shè)地產(chǎn)、金鹿地產(chǎn)、節(jié)能地產(chǎn)、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供稅務(wù)咨詢、稅務(wù)審計、稅務(wù)培訓等專業(yè)服務(wù)。 須賀先生熟悉中國稅收政策及相關(guān)財稅法律法規(guī)，善于將稅收知識與企業(yè)實際運作相結(jié)合。他可以從商業(yè)模式設(shè)計和企業(yè)流程管理的角度提出稅務(wù)問題的解決方案。所服務(wù)的客戶群體包括制造業(yè)、流通、金融和保險、科技、醫(yī)藥、能源、礦業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。須賀

2、先生為稅務(wù)機關(guān)(海淀稅務(wù)、大興稅務(wù)、豐臺稅務(wù)、黑龍江稅務(wù)、武漢稅務(wù)、徐州稅務(wù)等)舉辦了80多次稅務(wù)講座和培訓。)，許多大中型企業(yè)和專業(yè)培訓機構(gòu)(中國注冊稅務(wù)師協(xié)會、中國稅務(wù)網(wǎng)、中國會計網(wǎng)絡(luò)學校、聚智雙贏、東方奧林匹克網(wǎng)絡(luò)學校、第一稅務(wù)、合作共享、北京金融租賃協(xié)會等。)。講座內(nèi)容包括企業(yè)所得稅的結(jié)算和繳納、并購的稅收管理、房產(chǎn)稅和“營改增”等。稅務(wù)培訓的水平和效果受到了觀眾的好評。他善于用通俗易懂、嚴謹?shù)恼Z言表達晦澀難懂的稅法，并能結(jié)合自己豐富的稅收實踐經(jīng)驗向觀眾解釋如何理解和運用稅收政策法規(guī)。須賀出版了個人專著資本交易稅務(wù)管理指南及案例剖析(中國稅務(wù)出版社出版)，這是稅務(wù)實務(wù)領(lǐng)域第一部以實際案

3、例的形式解釋和運用資本交易稅收政策的專著。該書出版后，引起了大型企業(yè)集團、律師事務(wù)所、證券公司投資銀行部門、財稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)和稅務(wù)機關(guān)的極大關(guān)注。此外，他還經(jīng)常就財稅熱點問題接受中國稅務(wù)報的采訪，并在相關(guān)專業(yè)媒體上發(fā)表了數(shù)十篇專業(yè)文章。2010年2月，某房地產(chǎn)集團公司與國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同規(guī)定地塊面積10萬平方米，建筑面積24.8萬平方米，建筑容積率不高于2.5，土地出讓總金額20億元，其中土地使用權(quán)出讓11億元，土地開發(fā)補償費9億元。合同簽訂后3天內(nèi)，房地產(chǎn)集團需向國土資源局繳納全部土地出讓金，土地開發(fā)補償費由房地產(chǎn)集團直接支付給原土地開發(fā)單位的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司。.

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知(國稅發(fā)2006187號)規(guī)定，除另有規(guī)定外，在扣除為取得土地使用權(quán)而支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的費用和稅費后，必須提供合法有效的證明；無法提供合法有效證件的，不得扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)200991號)規(guī)定，在土地增值稅清算中，在計算扣除項目金額時，應(yīng)取得實際發(fā)生的費用，但無合法證據(jù)的不得扣除。已確認房地產(chǎn)集團將把收購的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給項目公司，并將土地使用權(quán)無償給項目公司。其中一個陷阱是集團公司將土地由項目公司開發(fā)。一、五、如何應(yīng)對這種征地運作模式？在某些地區(qū)，項目公司

5、的名稱應(yīng)加蓋在原始財務(wù)票據(jù)上，并加蓋國土資源局的公章，以證明難以重新簽署合同和重新簽發(fā)財務(wù)票據(jù)。在一些地區(qū)，這是通過會議紀要和基層稅務(wù)機關(guān)的態(tài)度來解決的。陷阱之一：集團公司征地項目公司開發(fā)，a，6，如何應(yīng)對這種招標、拍賣、掛牌方式的征地操作程序，陷阱之一：集團公司征地項目公司開發(fā)，a，7，如何應(yīng)對這種招標、拍賣、掛牌方式的征地操作程序，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(瓊函201157號)規(guī)定，土地使用權(quán)投標人應(yīng)成立新的開發(fā)建設(shè)公司。經(jīng)研究，新公司與轉(zhuǎn)讓方就以新公司名義轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的涉稅問題簽署了海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問題的批復(fù)?；貜?fù)如下：土地投標人在提

6、交的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更協(xié)議中同意成立新的開發(fā)建設(shè)公司，并明確了新公司的投資構(gòu)成和成立時間。投標人根據(jù)協(xié)議成立新公司后，轉(zhuǎn)讓方與新公司簽訂投標（競買）申請書，若國有土地使用權(quán)以新公司名義轉(zhuǎn)讓，則視為轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓了土地，否則，若土地投標人在接受國有土地使用權(quán)后將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給新公司，則按國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收相關(guān)稅費。a，8。房地產(chǎn)公司土地成本分攤案例一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在某個地方開發(fā)了一個建筑面積為26萬平方米的項目，其中包括13萬平方米的政策性住房(經(jīng)濟適用房、公共租賃房等)。)和13萬平方米的商品房(花園洋房和小高層建筑)。保障房的建筑面積比例相對較高。雖然建筑面積占總建筑面積的5

7、0%，但其建筑面積卻占總土地面積的26%；商品房容積率低，其用地面積占總用地面積的74%。土地總成本為20.4億元。根據(jù)當?shù)匕l(fā)改委和計委對房地產(chǎn)公司的批復(fù)，該項目為一期工程和一期開發(fā)。陷阱1:同一項目中不同產(chǎn)權(quán)類型的成本分攤，a，9，不同分攤方式對土地增值稅影響的比較，陷阱1:同一項目中不同產(chǎn)權(quán)類型的成本分攤，a，10，問題的根源是地方政府政策性保障性住房的配置和建設(shè)壓力。目前，許多土地出讓條件中對保障性住房的分配和建設(shè)都有這樣的規(guī)定，一些地方稅務(wù)機關(guān)早就下發(fā)了土地增值稅清算文件，沒有考慮這個問題。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補充協(xié)議(遼地稅水寒201292號)規(guī)定，地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)普通住宅的實用建筑

8、面積和非普通住宅(含非住宅，下同)的實用建筑面積占總實用建筑面積的比例，計算確定屬于同一項目的土地成本扣除額。陷阱1:同一項目中不同資產(chǎn)類型的成本分攤，a，11。解決問題的辦法從政策上尋求突破遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)200991號)第31條規(guī)定，同一項目建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)，共同費用由受益方分攤。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅發(fā)200931號)第30條規(guī)定，土地費用一般按照土地占用方式分攤。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(永地水兒2010106號)規(guī)定，不同房地產(chǎn)類型的土地使用權(quán)成本，如果能提供準確的證明材料(如決算)，可根據(jù)其實際占地情況分別計算寧波市地方稅

9、務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知(潘迪國稅發(fā)20106號)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)同期的現(xiàn)有房屋、綜合房屋、高檔房屋、產(chǎn)權(quán)房等開發(fā)商自有物業(yè)項目，征地費用分配應(yīng)根據(jù)房屋、綜合房屋、高檔房屋、物業(yè)等開發(fā)商自有物業(yè)的建筑容積率計算確定。陷阱：同一個項目不同產(chǎn)權(quán)類型的成本分擔問題的解決辦法(蘇規(guī)20121號)第12條第金華市磐安縣地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)成本分配政策的通知條規(guī)定，同一開發(fā)項目建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)和征地拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)按該類型房地產(chǎn)建筑面積占項目總建筑面積的比例分攤。但是，對于不同類型的房地產(chǎn)，土地占用相對獨立的，土地成本應(yīng)按

10、該類型房地產(chǎn)的土地占用面積占項目總土地占用面積的比例計算分攤。從土地出讓合同中提前安排，分階段立項，解決與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通，向上級稅務(wù)機關(guān)反映稅收需求的問題。陷阱：同一項目中不同資產(chǎn)類型的成本分攤。a，13。房地產(chǎn)企業(yè)早期規(guī)劃案例北京的一個房地產(chǎn)集團去湖南郊區(qū)開發(fā)一個住宅項目，并在當?shù)爻闪⒘艘粋€項目公司進行開發(fā)和運營。在規(guī)劃和設(shè)計階段，項目公司對開發(fā)項目規(guī)劃和設(shè)計中涉及的稅務(wù)問題進行了事先安排和計劃。主要規(guī)劃點是通過項目的公寓布局設(shè)計，使其充分享受普通標準住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策。經(jīng)與設(shè)計規(guī)劃部門人員協(xié)商，財務(wù)人員制定了如下公寓設(shè)計規(guī)劃方案：陷阱1:土地增值稅結(jié)算中普通標準房的認定，a、1

11、4、案例適用政策分析江蘇省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告(財稅2006141號)，普通標準房的認定可在省人民政府進行。 自治區(qū)、直轄市按財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知按國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(水200692號)關(guān)于“普通標準住房”的規(guī)定，我省按湖南省財政廳 湖南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知(辦發(fā)200523號)關(guān)于“享受優(yōu)惠政策的普通住房”的標準確定，即1。 居住建筑容積率在1.0以上；2.單體建筑面積144平方米或內(nèi)部建筑面積120平方米以下；3.實際交易價格比同級別

12、土地上房屋的平均交易價格低1.2倍。陷阱一：土地增值稅結(jié)算中普通標準房的認定，a、15、隱性稅收風險，B2公寓單體建筑面積處于144的臨界點，施工過程中可能存在各種不確定因素，使用普通標準房稅收優(yōu)惠政策時應(yīng)注意的問題，導(dǎo)致實測面積超標可能失去享受土地增值稅的優(yōu)惠條件。不同地區(qū)對普通標準房屋的鑒定條件不同。當按套計算或按整棟樓和試點確認的參考案例銷售價格、問題和案例時，陷阱1:普通標準房的認定在解決土地增稅時，案例一、十六、一家房地產(chǎn)公司在紅線外建一所小學一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一個城市開發(fā)區(qū)開發(fā)了“上商城”項目。為了提高已開發(fā)房地產(chǎn)項目的綜合質(zhì)量，2010年4月，經(jīng)與開發(fā)區(qū)教育局協(xié)商并經(jīng)市教育局批

13、準，房地產(chǎn)公司決定在開發(fā)區(qū)高灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)一所實驗小學。實驗小學用地為政府教育用地，土地使用證上業(yè)主為開發(fā)區(qū)教育局。在小學建設(shè)過程中，項目立項、湖南省人民政府辦公廳關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的通知、建設(shè)程規(guī)劃許可證均以開發(fā)區(qū)教育局的名義辦理。房地產(chǎn)公司負責根據(jù)國家稅務(wù)總局的檢查，國稅發(fā)200931號文件第17條、第18條中有“開發(fā)區(qū)內(nèi)”字樣，即開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地屬于房地產(chǎn)公司的土地使用權(quán)證范圍，但小學用地不在此范圍內(nèi)，不應(yīng)作為配套設(shè)施，小學費用不能分攤到房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品的成本中。類似問題：紅線內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的園林設(shè)計費和建設(shè)費；紅線外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的市政設(shè)施建設(shè)費；公路建設(shè)代表政府可以在相關(guān)合同中

14、看到。陷阱：紅線之外的各種形式的支出問題，一、十八、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“稅收陷阱”不得從稅前企業(yè)所得稅中扣除，土地增值稅不得作為稅收政策和分析所涉及的扣除項目。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程施工許可證號的通知(國稅發(fā)200931號)第十八條規(guī)定，開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的郵電、學校和醫(yī)療設(shè)施應(yīng)當單獨核算。企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門和單位聯(lián)合建設(shè)，竣工后有償轉(zhuǎn)讓的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門和單位給予的經(jīng)濟補償可直接扣除項目建設(shè)成本，扣除后的差額應(yīng)調(diào)整為當期應(yīng)納稅所得額。、陷阱：紅線外各種形式的支出a、19、稅收政策與分析涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外(紅線外)，根據(jù)當

15、地政府的要求，對其開發(fā)區(qū)域附近的公共廣場進行了廣場道路的改造和綠化。上述費用能否按照市政配套費計入產(chǎn)品開發(fā)成本？答：如果政府土地出讓招標文件明確規(guī)定市民廣場由房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)，并作為土地拍賣的條件之一，則根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)200931號文第27條，廣場道路的改造和綠化可作為公共配套設(shè)施。浙江省國家稅務(wù)局2012年度匯算清繳問題解答(蘇桂2012)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的所有公共配套設(shè)施無償移交給所有業(yè)主或移交給政府及公共機構(gòu)用于非營利性社會公共事業(yè)的，允許扣除相關(guān)費用；未移交的，相關(guān)費用不得扣除。在項目規(guī)劃范圍之外，開發(fā)成本和費用不予扣除。、陷阱：紅線外各種形式的支出a、20、稅收政策與分析江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告(國稅發(fā)201344號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承諾在項目建設(shè)用地范圍外(國家有關(guān)部門批準的項目規(guī)劃范圍外，即紅線外)為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他項目。如果不能提供或提供的依據(jù)不充分(如果與建設(shè)項目的開發(fā)沒有直接關(guān)系，僅用于開發(fā)產(chǎn)品銷售的改善環(huán)境質(zhì)量的支出不計入本項目的扣除額)，則不計入本項目的扣除額。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告(征求意見稿)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾在項目建設(shè)用地范圍以外(國家有關(guān)部門批準的項目規(guī)劃以外，即“紅線”以外)為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他項目