1、第9章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資,融資的基本理論 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù) 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新,1.1 資金投入方式與來源渠道 1.2 項(xiàng)目的融資組織形式 1.3 負(fù)債融資與信用保證措施 1.4 籌（融）資方案分析,1. 融資基本理論,2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù),2.1 短期資金籌措 2.2 中長期資金籌措 2.3 開發(fā)各階段融資方案 2.4 資金回籠與資金管理,Return,3. 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新,我國目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。專家們建議我國房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。,3. 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新,3.1

2、 傳統(tǒng)融資方式 3.2 現(xiàn)階段融資方式 3.3 融資方式創(chuàng)新,1.1 資金投入方式與來源渠道,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入方式： 資本金（股東權(quán)益資金） 借入資金（債務(wù)資金）,Return,資本金,項(xiàng)目資本金是指由項(xiàng)目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金。 對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)。 根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金應(yīng)占項(xiàng)目總投資的30%及以上。,Return,債務(wù)資金,債務(wù)資金來源主要有： 商業(yè)銀行貸款 政策性銀行貸款 國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 出口信貸 外國政府貸款 國際金融機(jī)構(gòu)貸款 銀團(tuán)貸款 發(fā)行債券 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債

3、券 融資租賃,Return,1.2 項(xiàng)目的融資組織形式,1.2.1 既有項(xiàng)目法人融資 1.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資,Return,1.2.1 既有項(xiàng)目法人融資,又稱為公司融資。 不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。,建立單一項(xiàng)目子公司 非子公司式投資 多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資,1.2.1 既有項(xiàng)目法人融資,公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集 來自于公司的自有資金，包括： 企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金 企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) 企業(yè)增資擴(kuò)股,1.2.1 既有項(xiàng)目法人融資,公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來

4、一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時(shí)候認(rèn)為人們是賤賣，其實(shí)恰恰理解錯(cuò)了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時(shí)候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個(gè)公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。,Return,1.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資,又稱為項(xiàng)目融資。 由項(xiàng)目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營。 以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。,1.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資,Return,項(xiàng)目融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集 新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)

5、目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入。 有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款。 資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資。,1.3 負(fù)債融資與信用保證,一般的負(fù)債融資的資金來源主要有： 商業(yè)銀行貸款 政策性銀行貸款 國內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 出口信貸 外國政府貸款 國際金融機(jī)構(gòu)貸款 銀團(tuán)貸款 發(fā)行債券 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 融資租賃,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 債務(wù)資金來源 主要是,上市開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要是信托機(jī)構(gòu),1.3 負(fù)債融資與信用保證,Return,貸款有無擔(dān)保品劃分 信用貸款：憑信用，無需抵押品或擔(dān)保 擔(dān)保

6、貸款：保證貸款（第三人擔(dān)保）、抵押貸款和質(zhì)押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用保證 票據(jù)貼現(xiàn)：未到期的商業(yè)票據(jù)賣給銀行而取得貸款,信用保證,當(dāng)借款人的資信不足時(shí)，可用其它的信用保證措施，如： 財(cái)產(chǎn)抵押 動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押 政府保證 投資方擔(dān)保 第三方保證 股東承諾 帳戶監(jiān)管,信用保證,(1)抵押貸款 抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，是指抵押人以其擁有的財(cái)產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同的擔(dān)保。,信用保證,與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括： 土地使用權(quán) 房屋 設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時(shí)作價(jià)抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積

7、的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時(shí)作價(jià)抵押。,信用保證,與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括： 土地使用權(quán) 房屋 房屋預(yù)售合同 期權(quán)抵押。購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押。,信用保證,與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括： 土地使用權(quán) 房屋 房屋預(yù)售合同 在建工程 項(xiàng)目或企業(yè)未來的收益和現(xiàn)金流 公司擁有的其他財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器、運(yùn)輸工具等,信用保證,Return,（2）質(zhì)押貸款 質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押： 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 可以質(zhì)押的權(quán)益包括：匯票、支票

8、、本票、債券、存款單、倉單、提單、股票、股份、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、公路收費(fèi)權(quán)。,1.4 籌（融）資方案分析,融資方案分析，就是比選并推薦資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案 4.1 資金（融資）成本分析 4.2 融資結(jié)構(gòu)分析 4.3 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 4.4 資金來源計(jì)劃表 4.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案案例,1.4.1 融資成本分析,融資成本是指開發(fā)項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。 包括兩部分： 資金籌集費(fèi) 資金占用費(fèi),資金籌集費(fèi)是指資金籌集過程中支付的一次性費(fèi)用,資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用，如股票的分紅派息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等,1.4.1 融資成本分析,（1

9、）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析 （2）債券融資成本及分析 （3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析 （4）綜合融資成本,項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率來表示,（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析,式中，R1為長期借款利率 F1資金籌集費(fèi)用率 T所得稅稅率,（2）債券融資成本及分析,式中，Kb債券資金成本 Ib債券年利息 T所得稅率 B債券融資額 Fb債券融資費(fèi)用率,（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析,Ks普通股資金成本 Dc預(yù)期年股利額 Pc普通股融資額 Fc普通股融資費(fèi)用率,普通股,優(yōu)先股,Kp優(yōu)先股資金成本 D年支付優(yōu)先股股利 PF企業(yè)實(shí)收股金 f -優(yōu)先股融資費(fèi)用率,（4）綜合融資成本,Kw綜合資金

10、成本 Kj第j種個(gè)別資金成本 Wj第j種個(gè)別資金占全部資金的比重（權(quán)數(shù)）,1.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析,融資結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目所占用各種資金的構(gòu)成或其比例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志： 綜合融資成本最低 投資者的財(cái)富最大化 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù),投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù),投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù),1.4.2 融資結(jié)構(gòu)分析,融資結(jié)構(gòu)分析： （1）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析 （2）股本結(jié)構(gòu)分析 （3）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析,政府規(guī)定為35。項(xiàng)目資本金比例過低，債務(wù)比例過高，會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營帶來潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及主要股東方參股意愿，合理確定參 股各方的出資比例。,項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金

11、的比例。,1.4. 3 融資風(fēng)險(xiǎn)分析,（1）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) （2）利率風(fēng)險(xiǎn) （3）匯率風(fēng)險(xiǎn),1.4.4 資金來源計(jì)劃表,2.1 短期資金籌措,短期籌資具有期限短（36個(gè)月，最長不超過一年）、用于彌補(bǔ)短期資金周轉(zhuǎn)需要、金融工具具有較強(qiáng)的貨幣性等特點(diǎn)。 常見的形式有：,2.1 短期資金籌措,(1)商業(yè)信用 指企業(yè)之間以延期付款、預(yù)收貸款等方式進(jìn)行產(chǎn)品的購銷所形成的借貸關(guān)系 。 賒購 期票 預(yù)收貨款,2.1 短期資金籌措,Return,(1)商業(yè)信用 (2)商業(yè)票據(jù)本票與匯票 (3)短期貸款,2.2 中長期資金籌措,（1）開發(fā)企業(yè)自有資金 一般開發(fā)商應(yīng)有占項(xiàng)目總投資35%以上的自有資金投入開發(fā)。 自有

12、資金包括： 現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)（立即可以兌現(xiàn)的商業(yè)票據(jù)（本票、匯票）、股票、債券，立即可出售的建成的樓盤，其他項(xiàng)目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓），以及在近期內(nèi)可收回的出售各類物業(yè)的回款等。,2.2 中長期資金籌措,（2）銀行抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他財(cái)產(chǎn)抵押貸款 開發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款 土地使用權(quán)證抵押貸款 在建工程抵押貸款 按揭貸款,2.2 中長期資金籌措,（3）信托貸款 （4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā) （5）預(yù)售回款與定金 房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達(dá)7395.34億元,分別是國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2

13、.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險(xiǎn),而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴及占用。,Return,2.2 中長期資金籌措,（6）讓承建商帶資承包 （7）增資擴(kuò)股 （8）股東借款 （9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)） （10）發(fā)行公司債券 （11）銀團(tuán)貸款,Return,2.3 開發(fā)各階段融資方案,4.3.1 土地競(jìng)投與購地 4.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)和場(chǎng)地準(zhǔn)備 4.3.3 0以下工程 4.3.4 主體結(jié)構(gòu)工程 4.3.5 多層主體封頂（高層主體2/3),Return,2.3.1 土地競(jìng)投與購地,（1）資金投入量 競(jìng)投保證金 地價(jià)款,2.3.1 土地競(jìng)投與購地,Return,（2）資金

14、來源 企業(yè)自有資金： 合作開發(fā) 成立新的項(xiàng)目法人進(jìn)行資本金的籌集,2.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與場(chǎng)地準(zhǔn)備,（1）資金需求 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 三通一平費(fèi)用 （2）資金來源 土地使用權(quán)抵押貸款（向信托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)過橋貸款）,Return,2.3.3 0以下工程,（1）資金需求 工程款 工程材料款 開發(fā)期間稅費(fèi) （2）資金來源 承建商墊資 賒購工程材料 土地使用權(quán)抵押貸款 上述的其他可用的資金來源,Return,2.3.4 主要結(jié)構(gòu)工程,（1）資金需求 工程材料與設(shè)備款 工程款 （2）資金來源 尚未進(jìn)行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用權(quán)抵押貸款 在建工程抵押貸款 預(yù)售樓盤回收款（預(yù)收帳款） 賒購工程材料和設(shè)備（

15、應(yīng)付帳款） 以預(yù)售樓盤抵工程款 上述的其他可用的資金來源,Return,2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3),（1）資金需求 拖欠的主體施工工程款 裝飾工程款 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3),（2）資金來源 樓盤銷售回款（包括銷售樓盤按揭貸款） 未銷售的可銷售樓盤抵押貸款 分期開發(fā)的在建工程抵押貸款 分期開發(fā)未開發(fā)部分的土地使用權(quán)抵押貸款 以房抵工程款 企業(yè)現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)抵押貸款 企業(yè)現(xiàn)有各種權(quán)益質(zhì)押 商業(yè)票據(jù)融資 典當(dāng),Return,2.4 資金回籠與資金管理,2.4.1 資金回籠 2.4.2 資金運(yùn)作管理 2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,Ret

16、urn,2.4.1 資金回籠,在完成了項(xiàng)目的各項(xiàng)定位，并對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)有了一全面的部署和安排，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本和營銷運(yùn)作成本有了明確的預(yù)算，并且項(xiàng)目的投資策略和技巧也已經(jīng)定了板。那么，在這種情時(shí)候，開發(fā)商就需要知道他什么時(shí)候需要投入多少錢，在有收回多少錢，資金的運(yùn)作方式應(yīng)如何作技術(shù)性處理。,2.4.1 資金回籠,2.4.1 資金回籠,Return,2.4.2 資金運(yùn)作管理,資金管理滲透到開發(fā)經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)。算清每一個(gè)環(huán)節(jié)中的資金運(yùn)行情況、投入多少、運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗。,2.4.2 資金運(yùn)作管理,資金運(yùn)作管理的原則： 節(jié)約現(xiàn)

17、金是最安全的 如果運(yùn)作得當(dāng)，銷售順利，自有資金我只需30%就夠了 什么時(shí)候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù) 一般來說，用錢的高峰主要是三個(gè)階段： 辦土地證和銷售證的時(shí)候 封頂之前 入伙之前,Return,2.4.2 資金運(yùn)作管理,資金運(yùn)作管理的原則： 節(jié)約現(xiàn)金是最安全的 如果運(yùn)作得當(dāng)，銷售順利，自有資金只需30%就夠了 什么時(shí)候需要錢，心中應(yīng)該有數(shù) 對(duì)回款的速度和回款量要有準(zhǔn)確并保守的估計(jì) 一般一次性付款占3040%，按揭5060%，按揭一般是七成到八成，所以一幢樓賣掉后馬上就收到錢最多是一半，況且其中還有退地而減少的土地使用權(quán)抵押貸款或在建工程抵押貸款。,Return,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,（1

18、）資金運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)回避 一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中的資金運(yùn)作需要視開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、資金回收條件、貸款利率高低及變動(dòng)趨勢(shì)、資金占用時(shí)間等因素作綜合分析后決定。 下面是幾個(gè)應(yīng)注意的方面：,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,盡量減少自有資金的投入數(shù)量。 盡量增大應(yīng)付款。 向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項(xiàng)目本身的土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或項(xiàng)目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押。,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,對(duì)確實(shí)看好的項(xiàng)目又缺乏資金時(shí)，合作開發(fā)則最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目合作開發(fā)公司，一方出地，一方出資，或雙方共同出資競(jìng)投土地，一方利用在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌信譽(yù)，另一

19、方利用雄厚的資金實(shí)力，或一方利用品牌優(yōu)勢(shì)，一方利用自己的資金和土地等。既能減少雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共亨利潤。另外，合作雙方應(yīng)在合作過程中保持良好的合作關(guān)系，對(duì)于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問題就在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，使項(xiàng)目拖延從而對(duì)雙方都極為不利，這一點(diǎn)極為關(guān)鍵。,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,在達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就盡可能預(yù)售樓盤，但要根據(jù)市場(chǎng)情況，尋找適當(dāng)?shù)娜胧辛紮C(jī)。提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益，分散開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前預(yù)售可能會(huì)因價(jià)格較低而致開發(fā)商損失掉一些利潤，但也同時(shí)避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來的損失。另一方面，預(yù)售回款可以提高開發(fā)自有資金的使用

20、率，加速自有資金的周轉(zhuǎn)。,Return,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,SOHO中國聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來源上說，SOHO中國的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售制度中買房者的購房款。 “客戶付的錢是最真實(shí)的市場(chǎng)融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場(chǎng)空置的風(fēng)險(xiǎn)性?！睆埿勒f，預(yù)售制度是絕大部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，SOHO中國在CBD開發(fā)的項(xiàng)目大部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但

21、在今年的市場(chǎng)來講基本是五到六個(gè)月就可以結(jié)束銷售，提前一年實(shí)現(xiàn)回款。,Return,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,用房子抵換主要施工工程款、裝修工程款，甚至電梯等設(shè)備都可以這樣做。（把成本轉(zhuǎn)化為銷售，以楊換枊）,Return,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,(2) 資金投入與回籠技巧,短線投資的資金投入與回籠技巧 滾動(dòng)開發(fā)，分盤銷售，占用資金量少，提高開發(fā)商自有資金利用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。 一次性建成，整盤出售給一個(gè)單位以回籠全部資金，可大大減少開發(fā)費(fèi)用。 根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，僅完成前期工種，或僅有地皮及項(xiàng)目策劃，將項(xiàng)目出售給另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，迅速收回投資。,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,(2

22、) 資金投入與回籠技巧,長線投資的資金投入與回籠技巧 先投入資金將項(xiàng)目建成，然后尋租，以收取租金回報(bào)。 先投入資金將項(xiàng)目建成，然后繼續(xù)投入資金運(yùn)營項(xiàng)目，以獲取經(jīng)營回報(bào)。 對(duì)于別墅居住區(qū)的開發(fā)，往往需要較長的時(shí)間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售，這往往也屬于長線投資。 周期較長的先租后售，也是長線投資的一種方式。,2.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧,Return,(2) 資金投入與回籠技巧,長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧 先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時(shí)機(jī)成熟時(shí)再出售。 先出租或自己經(jīng)營，待物業(yè)搞旺時(shí)再將產(chǎn)權(quán)出售。 提高租金及建設(shè)集資收費(fèi)，租戶用一定時(shí)間后取享有產(chǎn)權(quán)。 無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，

23、一次性付清樓款，到一定年限后將原款不貼息返還給買家。 售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價(jià)格租回來以出租或自己經(jīng)營。,3.1 傳統(tǒng)融資方式,自有資金+銀行貸款 如一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商只要有10%的啟動(dòng)資金，通過土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項(xiàng)目總投資70%的資金，再加上賣樓花辦個(gè)人住房抵押貸款、公積金委托貸款融資就達(dá)到了總投資的90-100%總的融資成本不高于6%。因此可以說房地產(chǎn)事業(yè)就是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融。目前該種融資總成本大約在6%，相對(duì)其他直接融資成本較低。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （1）自有資

24、金+信托計(jì)劃 我國目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計(jì)劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實(shí)現(xiàn)組合投資，無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征明顯，這與房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金需求期限長的特點(diǎn)不相符，并且不利于股權(quán)類信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)流通，與國際上流行的房地產(chǎn)投資信托投資基金(REITs)有本質(zhì)的區(qū)別。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （2）股權(quán)融資+銀行貸款 也有開發(fā)商采用了股權(quán)融資+銀行貸款的融資方式，但通常股權(quán)融資成本較高，目前市場(chǎng)上這種

25、平均融資成本在15%到20%.而且對(duì)投資方來講股權(quán)上的管理比較困難.因此該種融資的成功率并不高。 對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)來說，這是一條融資捷徑：一是尋求與大公司合作,這能得到大企業(yè)部分資金支持,也可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者；二是尋求民間資金，目前很多民營企業(yè)手里頭握著大量資金,苦于沒有出路,明知地產(chǎn)投資回報(bào)高,但因?qū)I(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)只能望洋興嘆。 。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金 作為產(chǎn)業(yè)性基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活躍,但由于相關(guān)法律沒有出臺(tái), 目前沒有更多的可操作性。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金

26、04年10月銀監(jiān)會(huì)推出了信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)，但至今尚未正式頒布。根據(jù)該辦法，房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將突破200份限制。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士稱，該辦法全面推廣后將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，辦法的部分條款已涉及了房地產(chǎn)基金概念。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至認(rèn)為，在國內(nèi)目前尚沒有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，這個(gè)辦法事實(shí)上既是一部房地產(chǎn)信托法規(guī)，同時(shí)又帶有一定的不動(dòng)產(chǎn)基金法色彩。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金 2007年3月開始實(shí)施“新兩規(guī)”，在新的信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法中，“200份合同”的限制取 消了，取而代之的限制是，

27、委托人必須為合格投資者；單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù) 不得超過50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （4）買殼上市、借殼上市 2002年以來，全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。據(jù)了解，萬通、泰躍、首創(chuàng)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司，潘石屹的SOHO中國有限公司也希望通過在香港直接上市的方式進(jìn)入資本市場(chǎng)，從而獲得穩(wěn)定的融資通道。 2003年有十余家公司成功通過借殼上市，而到2004年，借殼上市的卻寥寥無幾,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （4）買殼上市、借殼上市 04

28、年2月25日，“華發(fā)股份”，在上證所掛牌，成功發(fā)行6000萬A股，募集資金總額406億元。而幾乎與此同時(shí)，上海最大的民營發(fā)展商復(fù)地集團(tuán)在港成功發(fā)行638億股H股。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （4）買殼上市、借殼上市 全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百強(qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。 公開上市是正在逐步擴(kuò)大的融資渠道，2005年以來，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實(shí)現(xiàn)A股上市，為奧運(yùn)項(xiàng)目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)2006年10月份在香港掛牌上市，融資62億元。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （4）買殼上市、借殼上市

29、 對(duì)于上市融資，目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （5）企業(yè)債券 證監(jiān)會(huì)發(fā)審委2004年第44、45次會(huì)議審核結(jié)果顯示，大同煤業(yè)股份有限公司首發(fā)、金融街控股股份有限公司增發(fā)、萬科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)債獲得發(fā)審委的通過。 其中萬科A曾于2002年6月發(fā)行15億元的可轉(zhuǎn)債。此次擬發(fā)可轉(zhuǎn)債更是高達(dá)19.9億元,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （5）企業(yè)債券 我國房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一，在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)債券，三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮

30、到項(xiàng)目開發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力。相比較而言，美國市場(chǎng)上的企業(yè)債券大多都是20年到30年期的長期債券，而且?guī)缀醢怂械慕鹑趧?chuàng)新，企業(yè)債券有多種品種，可贖回、可轉(zhuǎn)換、帶認(rèn)股權(quán)證、浮動(dòng)利率、零息以及高風(fēng)險(xiǎn)債券等。 目前可尋求企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以外的債券，如項(xiàng)目債券,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （6）企業(yè)之間的資金拆借,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （7）境外基金 04年初，上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。 4月份，順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)

31、目公司，投資房地產(chǎn)。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （7）境外基金 6月中旬，由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。荷蘭國際房地產(chǎn)基金目前在中國已注資4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)。 6月22日，金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，其中金地出資約7500萬元，占注冊(cè)資本的15。MSREF出資275億元，占55股份，上海盛融出資15億元，占30。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （7）境外基金 國外房地產(chǎn)基金也開始大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng),摩根士丹利、美林、ING

32、、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等 。 根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國外匯儲(chǔ)備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進(jìn)外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲(chǔ)備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元的凈增外匯儲(chǔ)備無法與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)掛鉤。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （7）境外基金 “171號(hào)”文件提高了外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“門檻”，在此背景下，海外資金開始改變進(jìn)入方式。通過參股、合作開發(fā)等曲線形式進(jìn)入的外資項(xiàng)目增加。如06年8月份，花旗集團(tuán)注資2000萬美元參股上海徐房

33、集團(tuán)，以共同開發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。同期，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司與荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將合作投資金地天津格林世界項(xiàng)目的開發(fā)。ING基金將首先投資1.88億元人民幣。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （8）外資銀行貸款 04年7月5日，萬科發(fā)布公告稱，萬科已與德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal(簡(jiǎn)稱HI)達(dá)成合作協(xié)議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目。11月份，香港永新集團(tuán)旗下的上海永龍房地產(chǎn)公司從東京三菱銀行上海分行獲得了一筆約8億元人民幣

34、的組合貸款。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （8）外資銀行貸款 按照中國加入WTO的承諾，從04年12月11日起，中國一些城市對(duì)外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)。從此，外資銀行的分支機(jī)構(gòu)將可以面向企業(yè)經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，這意味著開發(fā)商可向外資銀行申請(qǐng)貸款。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （9）典當(dāng) 自03年以來，典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，有人甚至把典當(dāng)行為稱為中小企業(yè)融資“便利店”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性。在金融緊縮的大環(huán)境下，日益活躍的典當(dāng)融資市場(chǎng)不僅為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新

35、途徑，也為加速形成房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資做出了有益嘗試。,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （9）典當(dāng) 在國外被稱為“第二銀行”。 我國典當(dāng)行業(yè)企業(yè)共2052家、行業(yè)注冊(cè)資本總額170多億元、2006年典當(dāng)總額達(dá)800億元。 月利率2.5-3%，回贖期36個(gè)月，資金實(shí)力不足。典當(dāng)管理辦法2.7%,3.2 現(xiàn)階段融資方式,現(xiàn)階段融資方式: （10）短期融資券 短期融資券是指中華人民共和國境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)（9個(gè)月內(nèi)）還本付息的有價(jià)證券。,3.3 融資方式創(chuàng)新,（1）開發(fā)商貼息委托貸款 所謂“開發(fā)商貼息

36、委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種賣方信貸。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商. （03年8月，今典集團(tuán)張寶全提出，用于“蘋果社區(qū)”項(xiàng)目）,3.3 融資方式創(chuàng)新,（2）信托+房地產(chǎn)銷售期權(quán) 此外，利用信托+房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式進(jìn)行融資方式:是整合開發(fā)商、信托中介、商業(yè)銀行及房產(chǎn)需求者資源，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商銷售股本融資、購房者投資購房雙受益。開發(fā)商以協(xié)議銷售的方式與購買者之間達(dá)成購房協(xié)議，購房款在取得銷售許可證和按揭貸款前以購買“項(xiàng)目信托憑證”的方式支付給信托公司，并取得信托公司的信托憑證和與開發(fā)