1、第 4 章,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法,第4章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法,4.1效益和費(fèi)用的識別 4.2經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算方法 4.3經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計算實(shí)例,4.1效益和費(fèi)用的識別,4.1.1名義利率與實(shí)際利率 4.1.2資金等效值與復(fù)利計算 4.1.3投資與成本 4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)營收入、利潤和稅金 4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式,4.1.1名義利率與實(shí)際利率,名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式：

2、i= (1+r/m)m-1 r名義利率為，m年計息次數(shù) r/m每一計息周期的利率 i實(shí)際利率,名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系,名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： 1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2)名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； 3)當(dāng)每年計息周期數(shù)m1時，名義利率與實(shí)際利率相等； 4)當(dāng)每年計息周期數(shù)m1時，實(shí)際利率大于名義利率； 5)當(dāng)每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ier-1。,4.1.2資金等效值與復(fù)利計算,資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 也可以解釋為“與某

3、一時間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點(diǎn)上的價值”。 等效值簡稱為等值。,各符號的具體含義,P現(xiàn)值； F終值、將來值； A 年金、等額序列支付 1）發(fā)生在年末 2）連續(xù) 3）等額（并非等值）,各符號的具體含義,G每一時間間隔收入或支出的等差變化值； s每一時間間隔收入或支出的等比變化值； n計息周期數(shù)； i每個計息周期的利率。,資金等值計算,資金等值計算,4.1.3投資與成本,投資的概念 廣義的投資 人們?yōu)楂@取所期望的報酬一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為 所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。 投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹

4、義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。,項目投資分類,固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。 固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。 由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。 流動資產(chǎn)投資：項目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。 流動資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。 由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等項組成。,開發(fā)項目總投資,項目總投資,開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、建筑安裝工程費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用,房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)（項目）日常出租經(jīng)營、自營所需的周轉(zhuǎn)資金： 租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）,成本的概念,成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費(fèi)用。 產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用 投資分析中使用的成本概念與

6、企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同,投資分析需要列入的成本概念:,機(jī)會成本 由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。 經(jīng)濟(jì)成本 除實(shí)際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實(shí)際上已經(jīng)投入，但在形式上沒有支付報酬的那部分成本。經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和。 沉沒成本 過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補(bǔ)償?shù)某杀尽?邊際成本 企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。 變動成本和固定成本,4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本,房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。,開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成,1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi)用 3.基礎(chǔ)設(shè)

7、施建設(shè)費(fèi)用 4.建筑工程安裝費(fèi)用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6.財務(wù)費(fèi)用,7.管理費(fèi)用 8.銷售費(fèi)用 9.開發(fā)期稅費(fèi) 10.其他費(fèi)用 11.不可預(yù)見費(fèi)用,房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。 一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。,2)開發(fā)產(chǎn)品成本,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度， 通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本,3)經(jīng)營成本,經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時

8、，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括： 商品房銷售成本 配套設(shè)施銷售成本 房地產(chǎn)出租、經(jīng)營成本,4)期間費(fèi)用,開發(fā)項目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計算； 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計人開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用； 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用。,4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)營收入、利潤和稅金,（）經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出

9、租收入和自營收入。 銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價， 出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價， 自營收入營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。,經(jīng)營收入,經(jīng)營收入銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入 出租收入房屋出租租金收入+土地出租租金收入,（）利潤,經(jīng)營利潤經(jīng)營收入經(jīng)營成本期間費(fèi) 用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅 利潤總額經(jīng)營利潤營業(yè)外收支凈額 稅后利潤利潤總額所得稅 可供分配利潤稅后利潤(法定盈余 公積金法定公益金未分配利潤) 期間費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用,稅金：經(jīng)營稅金及附加,經(jīng)營稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加

10、，又稱“兩稅一費(fèi)”。 營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 營業(yè)稅的稅率為5。城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。,稅金：土地增值稅,土地增值稅：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 土地增值稅土地增值額稅率 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收人扣除項目 金額,稅金：土地增值稅,土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項目金額50、超過50， 100， 200稅率分別為30； 40； 50； 60。 土地增值稅稅額=增值額適用的稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)。 速算扣除系數(shù)的數(shù)值如下； 增值額未超過扣除項目金額50時，速算扣除系

11、數(shù)為0. 增值額超過扣除項目金額50，未超過100時，速算扣除系數(shù)為5。 增值額超過扣除項目金額100，未超過200時，速算扣除系數(shù)為15。 增值額超過扣除金額200時，速算扣除系數(shù)為35。,稅金：房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)余值12； 房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)租金收入 12。 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。,稅金：企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅：是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率。 應(yīng)納稅所得額每個納稅年度的收入總額一準(zhǔn)予扣除項目的金額 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25。20

12、08年1月起實(shí)施。,稅金：契稅,契稅：在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： 1)國有土地使用權(quán)出讓； 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換； 3)房屋買賣；4)房屋贈與； 5)房屋交換。 契稅稅額轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)價值額稅率 契稅的稅率為15，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。,4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式,置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。 增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。

13、 開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售、出租、自營收入 經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。,4.2經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算方法,4.2.1投資回收與投資回報 4.2.2 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,4.2.1投資回收與投資回報,房地產(chǎn)投資的收益=投資回收+投資回報 投資回收是指投資者對其所投入資本的回收； 投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 居民儲蓄（無風(fēng)險投資）： 還本=投資回收 利息=投資回報,兩者的關(guān)系可以從資金回收公式中反映,投資回報率為i 前者就是投資回報 后者就是投資回收,財務(wù)分析指標(biāo),按是否考慮資金時間價值因素劃分,按指標(biāo)性質(zhì)劃分,按

14、財務(wù)分析的目標(biāo)劃分,4.2.2 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,靜態(tài)盈利能力指標(biāo)是指不考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)。,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)利潤占開發(fā)總成本的比例，是初步判斷開發(fā)項目可行性的靜態(tài)指標(biāo)。,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,計算項目總開發(fā)價值， 項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入； 全部出租，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和。 總開發(fā)成本一般包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。,（1）靜態(tài)指標(biāo)

15、的方法與計算,投資利潤率是指項目在計算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期平均年息稅前利潤與項目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,資本金利潤率是指項目的年凈利潤或年均利潤總額與項目資本金之比。 計算出的資本金凈利潤率應(yīng)高于同行業(yè)的資本金凈利潤率，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金時間價值的基礎(chǔ)上，以項目的靜收益抵償全部投資所需要的時間。 房地產(chǎn)投資項目的靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。 項目靜態(tài)投資回收期要與行業(yè)的平均標(biāo)準(zhǔn)對比，低于或等于行業(yè)平均投資回收期，則項目可行，否則認(rèn)為

16、項目不可行。 靜態(tài)投資回收期= 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,現(xiàn)金回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 現(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。它與資本化率不同資本化率通常不考慮還本付息的影響； 現(xiàn)金回報率分為： 1）稅前現(xiàn)金回報率凈經(jīng)營收入還本付息后的/ 投資者初始現(xiàn)金投資； 2）稅后現(xiàn)金回報率稅后凈現(xiàn)金流量/ 投資者初始現(xiàn)金投資,例題： 某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投

17、資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元， 則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：282010014； 如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為22萬元，則：該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：222010011。,（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計算,投資回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 投資回報率中的收益包括 1）還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值 2）物業(yè)升值所帶來的收益 投資回報率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資數(shù)額； 考慮物業(yè)增值收益時： 投資回報率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額。,（2）動態(tài)指

18、標(biāo)的方法與計算,動態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 按分析內(nèi)容不同，財務(wù)凈現(xiàn)值分為： 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。,式中： CI現(xiàn)金流入 C0 現(xiàn)金流出 CI-CO 凈現(xiàn)金流量 ic基準(zhǔn)折現(xiàn)率,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,FNPV0說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，在財務(wù)上是可行的。 財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，項目不可行。 財務(wù)凈現(xiàn)值反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個

19、壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。經(jīng)濟(jì)意義明確，直觀能夠以貨幣額表示項目的凈效益。 必須首先確定一個基準(zhǔn)收益率，這是很困難的。不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項目運(yùn)營期間各年的經(jīng)營成果,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,與FNPV相關(guān)的一個評價指標(biāo)是財務(wù)凈年值(FNAV)，即將項目凈現(xiàn)值分?jǐn)偟酵顿Y期各年的等額年值。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（NPVR）:,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：在項目投資有效期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 按分析內(nèi)容不同，財務(wù)凈現(xiàn)值分為： 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,r1:

20、當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率； r2:當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率; NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。 r1與r2之間的差距應(yīng)在2之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,計算出財務(wù)內(nèi)部收益率要與國家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率進(jìn)行對比，項目的內(nèi)部收益率高于國家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率，則認(rèn)為項目可行，否則認(rèn)為項目不可行。 即：FIRR ic，則認(rèn)為項目可行； FIRR ic，則認(rèn)為項目不可行。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,財務(wù)內(nèi)部收益率反映了資金的時間價值；并且考慮了

21、項目在整個壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。 能夠直接衡量項目的真正的投資收益率。 不須事先確定一個基準(zhǔn)收益率，而只要知道大致范圍就可以了。 需要大量的與投資項目有關(guān)的數(shù)據(jù)，計算比較麻煩。 對于非常規(guī)現(xiàn)金流量的項目，其內(nèi)部收益率可能是不唯一的，或者不存在。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,動態(tài)回收期（DPP）：在考慮了資金的時間價值的基礎(chǔ)上，以項目每年的凈收益回收項目全部 投資所需要的時間。 可以根據(jù)現(xiàn)金流量表計算DPP。,（2）動態(tài)指標(biāo)的方法與計算,計算出的動態(tài)投資回收期要與行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期進(jìn)行對比，低于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，則認(rèn)為項目可行，否則認(rèn)為項目不可行。 考慮資金的時間價值。 依然沒有考慮投資回收后的投資

22、效益情況。,（3）項目償債能力的指標(biāo),投資項目的清償能力指標(biāo)，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。,（3）項目償債能力的指標(biāo),借款償還期： 在國家財政規(guī)定及項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。,式中， Id項目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息)， Pd借款償還期(從借款開始期計算) Rt第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金)。,（3）項目償債能力的指標(biāo),借款償還期可用資金來源與運(yùn)用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為 ：,（3）項目償債能力的指

23、標(biāo),（3）項目償債能力的指標(biāo),利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。 其計算公式為：,（3）項目償債能力的指標(biāo),利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。 利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。 對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。,（3）項目償債能力的指標(biāo),償債備付率項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。,（3）項目償債能力的指標(biāo),可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸

24、款本金及計人成本的利息。 償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。 對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1151,25。當(dāng)指標(biāo)小于12時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。,（3）項目償債能力的指標(biāo),資產(chǎn)負(fù)債率 ：資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。 其表達(dá)式為： 資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債合計/資產(chǎn)合計100 資產(chǎn)負(fù)債率高，

25、則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。,（3）項目償債能力的指標(biāo),流動比率CR：反映項目償付流動負(fù)債能力的指，為流動資產(chǎn)總額和流動負(fù)債總額之比。 流動比率=流動資產(chǎn)合計/流動負(fù)債合計*100% 流動比率是用來表示資金流動性的，即企業(yè)（項目）短期債務(wù)償還能力的數(shù)值，基準(zhǔn)值是2。 注意：流動比率高的企業(yè)并不一定償還短期債務(wù)的能力就很強(qiáng)，因為流動資產(chǎn)之中雖然現(xiàn)金、有價證券、應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力很強(qiáng)，但是存貨、待攤費(fèi)用等也屬于流動資產(chǎn)的項目則變現(xiàn)時間較長，特別是存貨很可能發(fā)生積壓、滯銷、殘次、冷背等情況，流動性較

26、差。,（3）項目償債能力的指標(biāo),速動比率：是指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。 速動比率是企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。速動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項等。而流動資產(chǎn)中存貨、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用等則不應(yīng)計入。,（3）項目償債能力的指標(biāo),速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用）/流動負(fù)債總額100% 速動比率是用來表示資金流動性的，即企業(yè)（項目）短期債務(wù)償還能力的數(shù)值，基準(zhǔn)值是1。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的的大部分，速動比率較低，低于100%,4.3,經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計算實(shí)例,【例41】某投資者以100

27、00元的價格購買了一棟建筑面積為27000的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價格4的契稅、05的手續(xù)費(fèi)、05的律師費(fèi)用和03的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價30的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價70的購買投資來自期限為15年、固定利率為75、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元，前三年的出租率分別為65、75、和85，從第4年開始出租率達(dá)到95且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的28。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款

28、還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10和14。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。,解 (1)寫字樓購買總價：27000l0000元/27000萬元 (2)寫字樓購買過程中的稅費(fèi)： 27000萬元(4+0.5+0.5+0.3)143l萬元 (3)投資者投入的資本金： 27000萬元30+1431萬元9531萬元 (4)抵押貸款金額： 27000萬元7018900萬元 (5)抵押貸款年還本付息額： APil-(1+i)-n189007.5/ 1-(1+75)-15 2141.13萬元,(7)全

29、部投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值 1)求FNPV因為ic10，故FNPV=4747.1(萬元) 2)求FIRR。 a)因為i1=11時，NPV1l7016萬元 b)設(shè)i212，則可算出NPV2一8707萬元 c)所以FIRR14+1l701.6(1701.6+870.7)11.66 (8)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值 1)求FNPVE。 因為icE=14，故 FNPVE=789.8(萬元) 2)求FIRRE a)因為iE114時，NFVE1789.8萬元 b)設(shè)iE215，則可算出NPVE2一2243萬元 c)所以FIRRE14+17898(7898+2243)1478 (9)因為FNPV

30、4747.1萬元0，F(xiàn)IRR116610，故該項目從全投資的角度看可行。 因為FNPVE7898萬元0，F(xiàn)IRRE147814，故該項目從資本金投資的角度看，可行。,還本付息的計算: 第1年還本付息收益=2141-189007.5%=723.6 第2年還本付息收益=2141-(18900-723.6)7.5%=777.9 第3年還本付息收益=2141-(18900-723.6-777.9)7.5%=836.2. 由次可推導(dǎo)出,第t年的還本付息收益=723.6(1+7.5%)t-1 第t年的還本付息收益=第t年還本付息額-（貸款總額-累計還本收益）貸款利率,例42某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價

31、格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造成本為3500元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預(yù)計建成后售價為12000元。項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少?,解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目建筑面積：40005.522000() 2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22000-4000604)101240() 3)項目總銷售收入：22000l200026400(萬元) 4)銷售稅