1、第五章資產(chǎn)評(píng)估的目的和假設(shè)5.1資產(chǎn)評(píng)估的目的5.2資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)5.3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和評(píng)估值5.1資產(chǎn)評(píng)估的目的5.1.1資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的公允價(jià)值。也就是說(shuō)，在符合法律法規(guī)、評(píng)估規(guī)范和社會(huì)公共利益的前提下，評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論應(yīng)滿足客戶經(jīng)濟(jì)事務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的使用需求和目標(biāo)要求。5.1資產(chǎn)評(píng)估的目的5.1.1資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)寬泛的概念。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)廣義的概念，不同于會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)相對(duì)抽象的價(jià)值概念。估價(jià)對(duì)象在各種條件下與估價(jià)條件相匹配的合理估價(jià)值的抽象。5.1資產(chǎn)評(píng)估的目的5.1.2

2、資產(chǎn)評(píng)估的具體目的在資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，資產(chǎn)評(píng)估的具體目的通常是指導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果使用的具體要求。也就是說(shuō)，在符合法律法規(guī)、評(píng)估規(guī)范和社會(huì)公共利益的前提下，評(píng)估報(bào)告和結(jié)論應(yīng)滿足特定客戶對(duì)特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的特殊目的和特定用途。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的預(yù)期用途是指評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，在與客戶溝通的基礎(chǔ)上，使用評(píng)估委托協(xié)議或合同確定的評(píng)估報(bào)告。導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)事件可以理解為客戶打算進(jìn)行的需要評(píng)估意見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。許多人把以上兩者等同起來(lái)。在評(píng)估實(shí)務(wù)界，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論中導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的具體經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)(資產(chǎn)業(yè)務(wù))的約束和目標(biāo)約束稱為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)主要有兩種

3、類型：(1)相關(guān)的法律要求，即只有經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估或價(jià)值咨詢后才能進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或事件。1)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為(轉(zhuǎn)讓、攤薄、出售、合資、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資或合作、清算、擔(dān)保、租賃、國(guó)有債務(wù)重組等。2)公司法、證券法等要求的投資、融資及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為?？赡苄枰M(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；3)與財(cái)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)的其他法律、案例和事項(xiàng)。法律法規(guī)要求或者可以評(píng)估的，引起資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。(2)二是市場(chǎng)主體的獨(dú)立要求，即需要資產(chǎn)評(píng)估支持以提供價(jià)值驗(yàn)證或咨詢服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或事項(xiàng)。主要指市場(chǎng)主體進(jìn)行的投融資活動(dòng)和交易活動(dòng)。如財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、企業(yè)合資、股權(quán)收購(gòu)、企業(yè)清算、財(cái)產(chǎn)抵押、企業(yè)租賃等。評(píng)估報(bào)告的

4、預(yù)期使用者從整體上來(lái)說(shuō)不是簡(jiǎn)單的同質(zhì)客戶，而是需要根據(jù)評(píng)估報(bào)告的預(yù)期使用者與導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題相關(guān)的具體情況，從評(píng)估過(guò)程、評(píng)估依據(jù)、價(jià)值類型、參數(shù)中止等方面考慮評(píng)估報(bào)告的不同預(yù)期使用者對(duì)相應(yīng)評(píng)估項(xiàng)目的不同要求。例如，國(guó)有企業(yè)改制評(píng)估需要選擇市場(chǎng)價(jià)值類型，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在格式和內(nèi)容上都必須滿足國(guó)有資產(chǎn)管理的需要。估價(jià)對(duì)象或標(biāo)的物是估價(jià)對(duì)象的“載體”，而不是估價(jià)對(duì)象本身。估價(jià)對(duì)象實(shí)際上是被賦予特定條件的估價(jià)對(duì)象或估價(jià)對(duì)象，或特定條件下的估價(jià)對(duì)象或估價(jià)對(duì)象。沒(méi)有約束的估價(jià)對(duì)象或估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也是沒(méi)有約束的，資產(chǎn)評(píng)估中沒(méi)有約束的價(jià)值(定義)實(shí)際上是不存在的。例如，有人以轉(zhuǎn)讓為由委托評(píng)估人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

5、進(jìn)行評(píng)估，但在這種情況下，評(píng)估人無(wú)法做出準(zhǔn)確的評(píng)估，因?yàn)椴磺宄D(zhuǎn)讓后的不動(dòng)產(chǎn)是否會(huì)被轉(zhuǎn)讓上述委托不構(gòu)成導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，即不構(gòu)成評(píng)估的特定目的。5.1.3資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中特定參數(shù)的選擇具有制約作用?？蛻魯M抵押A房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并委托評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估業(yè)務(wù)中評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論的使用者分為兩類，一類是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體，另一類是貸款人的金融機(jī)構(gòu)。如果一個(gè)要求評(píng)估抵押品的市場(chǎng)價(jià)值，另一個(gè)要求評(píng)估有序清算價(jià)值，匹配的評(píng)估參數(shù)是不同的。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇有制約作用。在上述例

6、子中，金融機(jī)構(gòu)要求評(píng)估人在評(píng)估抵押品價(jià)值時(shí)考慮借款人違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的難度，因此評(píng)估人在選擇具體價(jià)值目標(biāo)(價(jià)值定義和價(jià)值類型)時(shí)應(yīng)放棄抵押品的市場(chǎng)價(jià)值，選擇抵押價(jià)值或有序清算價(jià)值。5.1資產(chǎn)評(píng)估的目的5.1.3資產(chǎn)評(píng)估的特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位資產(chǎn)評(píng)估特定目的的實(shí)質(zhì)是資產(chǎn)評(píng)估的條件和目標(biāo)約束，是由為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估(引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng))、評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的具體用途以及評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的具體使用者等有機(jī)結(jié)合而形成的。外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、評(píng)估對(duì)象定義、評(píng)估特定目的、價(jià)值類型選擇、評(píng)估結(jié)果、符合評(píng)估的特征目的、5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、5.2.1根據(jù)評(píng)估假設(shè)設(shè)定約束的內(nèi)容分類，分為基本情景假設(shè)、市

7、場(chǎng)條件假設(shè)、評(píng)估對(duì)象條件假設(shè)、環(huán)境假設(shè)和評(píng)估對(duì)象利用程度假設(shè)。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，5.2.1根據(jù)評(píng)估假設(shè)1設(shè)置約束的內(nèi)容分類。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)也可以稱為資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)，即規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估最基本條件或前提的一系列假設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估的前提包括基本情景假設(shè)、市場(chǎng)條件假設(shè)和評(píng)估對(duì)象條件假設(shè)。(1)資產(chǎn)評(píng)估的基本情景假設(shè)：交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估最基本的情景假設(shè)。(2)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)條件假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)條件假設(shè)具體包括兩種假設(shè)，一種是公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)；二是非公開(kāi)市場(chǎng)假說(shuō)。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，5.2.1資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)及其類型公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)展和完善的市場(chǎng)條件，這意味著有許多自愿買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。

8、在這個(gè)市場(chǎng)上，買賣雙方地位平等，彼此都有機(jī)會(huì)和時(shí)間獲得足夠的市場(chǎng)信息。買賣雙方的交易行為都是在自愿和合理的條件下進(jìn)行的，而不是強(qiáng)制性或無(wú)限制的條件。開(kāi)放市場(chǎng)假說(shuō)旨在定義一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件。此時(shí)，資產(chǎn)的交換價(jià)值受到市場(chǎng)機(jī)制的限制，并由市場(chǎng)條件決定，而不是由個(gè)別交易決定。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)和非公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。非公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)包括以下具體情景：第一，交易時(shí)間足夠，交易參與者數(shù)量有限；第二，交易時(shí)間充足，交易涉及的主體之間存在特殊關(guān)系；三是交易時(shí)間有限，交易主體多；第四，交易時(shí)間有限，交易主體有限。有限交易主體假說(shuō)。關(guān)聯(lián)交易假設(shè)。c .快速清算假設(shè)(或清算假設(shè))案例三和四。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、(3)評(píng)

9、估對(duì)象狀況假設(shè)評(píng)估對(duì)象狀況假設(shè)也可稱為持續(xù)使用假設(shè)，其評(píng)估對(duì)象在評(píng)估期間處于正常使用狀態(tài)，5.2資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)，2。資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境假設(shè)主要定義或解釋評(píng)估對(duì)象使用或操作的外部環(huán)境以及資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件。(1)宏觀環(huán)境假設(shè)主要定義或假設(shè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估有較大影響的總體外部因素，如國(guó)家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策、稅收和貨幣政策、價(jià)格和利率、匯率政策，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、2資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境假設(shè)、2微觀環(huán)境假設(shè)主要是對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有環(huán)境和資產(chǎn)評(píng)估面臨的具體情況的定義或假設(shè)性解釋。評(píng)估對(duì)象所處的環(huán)境包括公司治理結(jié)構(gòu)和管理水平等。資產(chǎn)評(píng)估面臨的具體條件主要包括信息來(lái)源的可靠性、數(shù)據(jù)的完整性和真實(shí)性

10、等。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，3。估價(jià)對(duì)象利用程度假說(shuō)主要是對(duì)估價(jià)對(duì)象利用程度和效果的定義或假設(shè)性解釋。(1)整體資產(chǎn)利用程度假設(shè)主要是為企業(yè)價(jià)值評(píng)估而設(shè)定的假設(shè)，是對(duì)整體評(píng)估對(duì)象的利用程度、利用狀況和利用效果的定義或假設(shè)性解釋。包括企業(yè)要素資產(chǎn)的地位、要素資產(chǎn)之間的匹配、企業(yè)管理水平、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)以及同一行業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，3。估價(jià)對(duì)象利用假設(shè)，以及2。單一資產(chǎn)利用假設(shè)主要是為單一資產(chǎn)評(píng)估設(shè)定的假設(shè)條件。單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與單項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度密切相關(guān)。正常情況下，單項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度可分為正常使用(最佳使用)和異常使用。5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，5.2.2一般假設(shè)(真實(shí)性假

11、設(shè))根據(jù)評(píng)估假設(shè)中設(shè)定的條件的真實(shí)性程度進(jìn)行分類，如“在用、持續(xù)使用和正常使用(最佳使用)”、“要素資產(chǎn)或本地資產(chǎn)”、“公開(kāi)市場(chǎng)”以及資產(chǎn)評(píng)估中的某些不確定條件，如國(guó)家產(chǎn)業(yè)、財(cái)政和貨幣政策保持不變的假設(shè)。假設(shè)企業(yè)所在地未來(lái)不會(huì)發(fā)生重大災(zāi)害，評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程的評(píng)估對(duì)象未來(lái)某個(gè)時(shí)間能夠順利完成并投入使用，一年后房地產(chǎn)需求將會(huì)下降。當(dāng)使用特殊假設(shè)時(shí)，我們需要注意它們的存在基礎(chǔ)。例如，假設(shè)一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的普通企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在未來(lái)每年將增長(zhǎng)50%是毫無(wú)根據(jù)的。5.2.2根據(jù)評(píng)估假設(shè)條件的真實(shí)性程度，委托人委托評(píng)估人對(duì)在建工程的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估對(duì)象的條件有以下三種選擇：a .將評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)置為

12、評(píng)估時(shí)間，并與評(píng)估報(bào)告的出具日期(合理的時(shí)間間隔)同步，以評(píng)估在建工程評(píng)估對(duì)象的真實(shí)性。 一般假設(shè)二、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與估價(jià)報(bào)告出具日(合理的時(shí)間間隔)同步，估價(jià)依據(jù)在建工程估價(jià)對(duì)象已于估價(jià)基準(zhǔn)日完成的假設(shè)進(jìn)行。非真實(shí)性條件假設(shè)將評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定為未來(lái)某個(gè)時(shí)間點(diǎn)(預(yù)計(jì)完成日期)，與評(píng)估報(bào)告的出具日期不同步，按評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程評(píng)估對(duì)象已經(jīng)完成的假設(shè)進(jìn)行評(píng)估。特殊假設(shè)，5.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，5.2.2資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)在資產(chǎn)評(píng)估中的作用資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)在為資產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行創(chuàng)造或構(gòu)建基礎(chǔ)和條件方面的作用是將資產(chǎn)評(píng)估置于評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)確定的市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的功能空間和模式，對(duì)符合資產(chǎn)評(píng)估特

13、定目的的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行評(píng)估和估計(jì)。5.3資產(chǎn)的假設(shè)和估價(jià)，1)資產(chǎn)的效用和估價(jià)一項(xiàng)資產(chǎn)成為一項(xiàng)資產(chǎn)并成為交易和估價(jià)對(duì)象的根本原因是它能為其所有者帶來(lái)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。如果資產(chǎn)的效用歸因于資產(chǎn)的盈利能力，則資產(chǎn)的交換價(jià)值是基于資產(chǎn)的效用。2)資產(chǎn)的效用和使用資產(chǎn)的方式國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則明確規(guī)定了使用資產(chǎn)的方式對(duì)資產(chǎn)效用的影響。因此，評(píng)估人員必須熟悉各種使用對(duì)其效用的影響，以及不同使用對(duì)其效用水平的影響程度。例如，當(dāng)生產(chǎn)線上的輔助設(shè)備被移除并單獨(dú)使用時(shí)，它幾乎是無(wú)用的。例如，軋制能力為500，000噸/年的企業(yè)購(gòu)買100萬(wàn)噸的軋機(jī)，其最大效用為50%，5.3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和估價(jià)值，以及3)資產(chǎn)的效用和功能空間。資產(chǎn)的功能空間簡(jiǎn)單地解釋為資產(chǎn)的位置或范圍。資產(chǎn)在什么范圍內(nèi)發(fā)揮作用，對(duì)其有效性的影響不可忽視。熟悉各種資產(chǎn)的功能和屬性，以及它們的功能空間對(duì)其效用的影響，也是一個(gè)合格的評(píng)估者不可或缺的基礎(chǔ)知識(shí)。4.3資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與評(píng)估價(jià)值、4)資產(chǎn)行動(dòng)模式、行動(dòng)空間、資產(chǎn)評(píng)估特定目的與資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)之間的關(guān)系、規(guī)范的評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象本身的功能和屬性、評(píng)估特定目的、行動(dòng)模式、行動(dòng)空間、約束功能：資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、評(píng)估價(jià)值、資產(chǎn)效用、行動(dòng)價(jià)值、5.3資產(chǎn)評(píng)估5)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類