1、不動(dòng)產(chǎn)登記,河南省國(guó)土資源廳 河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局 高嵐,課程內(nèi)容,第一部分 不動(dòng)產(chǎn)登記制度 第二部分 不動(dòng)產(chǎn)登記流程,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第一部分 不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的依據(jù)和要求,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（一）依據(jù) 物權(quán)法第10條規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（二）要求 國(guó)務(wù)院要求：由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部

2、門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。創(chuàng)造條件，逐步建立健全社會(huì)征信體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠。 推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,省政府要求，各地要將房屋登記、林地登記、土地登記等職責(zé),整合由國(guó)土資源管理部門承擔(dān);行業(yè)管理和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由原職能部門承擔(dān)。要分清登記和審批職責(zé)邊界,將申請(qǐng)、受理、審核、登記、發(fā)證、存檔等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),統(tǒng)一、完整地整合到國(guó)土資源管理部門;條例規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記,由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一辦理,確保不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和登記權(quán)利的完整性。在各級(jí)政府的主導(dǎo)下,各有關(guān)部門按照職責(zé)分工,相互配合

3、,加強(qiáng)協(xié)作,從方便群眾辦事、提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)的角度出發(fā),做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的各項(xiàng)工作,建立申請(qǐng)方便、內(nèi)容清晰、程序簡(jiǎn)潔、結(jié)果規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,二、不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)），2015年3月1日實(shí)施。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（國(guó)土資源部令第63號(hào)），2016年1月1日實(shí)施。 不動(dòng)產(chǎn)登記操作指南（國(guó)土資源部） 河南省不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則（省政府正在制定）,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,三、不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)登記制度,物權(quán)法所稱的物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)（第二條第二款）。 不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途的物。 動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不

4、損害其價(jià)值或用途的物。 土地是最核心的不動(dòng)產(chǎn)類型。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將不動(dòng)產(chǎn)分為兩類： 基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)：土地和海域 地上定著物：房屋和林木,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,四、不動(dòng)產(chǎn)的特性,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（一）自然特性：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性有： 1.不可移動(dòng)性： 2.個(gè)別性： 3.耐久性： 4.有限性：,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：體現(xiàn)人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。 1.價(jià)值量大： 2.用途多樣性： 3.相互影響性： 4.權(quán)益受限性： 5.難以變現(xiàn)性：,不動(dòng)產(chǎn)

5、登記制度,五、不動(dòng)產(chǎn)登記,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（一）登記的含義 根據(jù)現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典的解釋： 登：刊登或者記載。 記：記錄、記載。 登記：把相關(guān)事項(xiàng)寫在特備的表冊(cè)上以備查考。 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記 就是把不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)寫在特備的表冊(cè)上以備查考。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的定義 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第二條規(guī)定： 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。 將土地、房屋、林木統(tǒng)一作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，從“物”的角度不再區(qū)分為三類。不再有“土地登記”、“房屋登記”、“林木林權(quán)登記”，只有“不動(dòng)產(chǎn)登記”。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,登記主體：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；

6、登記依據(jù)：依照法律規(guī)定； 登記內(nèi)容：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)； 登記形式：記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 登記行為：定義將不動(dòng)產(chǎn)登記界定為“行為”，但該行為是“法律行為”還是“行政行為”或者是其他行為，定義未作規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,六、不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記包括的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如下： （一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.我省的

7、不動(dòng)產(chǎn)登記不包含第（七）項(xiàng)海域使用權(quán)。 2.按照物權(quán)法的權(quán)利體系，登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有三種： （1）集體土地所有權(quán)； （2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)； （3）森林、林木所有權(quán)； 登記時(shí)，集體土地所有權(quán)不填寫權(quán)利性質(zhì)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.按照物權(quán)法規(guī)定的權(quán)利體系，登記的用益物權(quán)有五種（包含海域使用權(quán)）： （1）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）宅基地使用權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）抵押權(quán)； 4.登記的其他權(quán)利一種： 法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,5.建設(shè)用地使用權(quán)的分類 （1）按照土地所有性質(zhì)，建設(shè)用地使用權(quán)分為: 集體建設(shè)用地使用權(quán) 國(guó)有建設(shè)用

8、地使用權(quán) （2）按照取得方式，集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)分為： 批準(zhǔn)撥用。 入股。 聯(lián)營(yíng)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（3）按照取得方式，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)分為： 劃撥。 出讓。 作價(jià)出資（入股）。 授權(quán)經(jīng)營(yíng)。 租賃。 五種權(quán)利性質(zhì)的關(guān)系 五種權(quán)利性質(zhì)是并行的關(guān)系，互不統(tǒng)屬，不存在“誰(shuí)相當(dāng)于誰(shuí)”的關(guān)系。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（4）物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！贝颂幍摹敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)”僅指“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。 地表設(shè)定。以二維平面空間為準(zhǔn)，對(duì)地表上和地表下沒(méi)有限制。常用設(shè)定方式。 地上設(shè)定。以

9、二維平面空間為準(zhǔn)，平面與地表距離應(yīng)明確，需相互保護(hù) 地下設(shè)定。以三維空間為準(zhǔn)，最高點(diǎn)與地表的距離應(yīng)明確，需相互保護(hù)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,按照權(quán)利性質(zhì)、設(shè)定方式，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的種類如下： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表） 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下） 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地上） 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表） 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下） 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地上） 作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表） 作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下） 作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地上） 授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表） 授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下） 授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建

10、設(shè)用地使用權(quán)（地上） 租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表） 租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地下） 租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地上） 共計(jì)15種,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（5）地役權(quán)簡(jiǎn)介 地役權(quán)定義。是指為方便自己不動(dòng)產(chǎn)使用或者提高自己不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，而使用別人不動(dòng)產(chǎn)，形成的權(quán)利。 地役權(quán)設(shè)立。應(yīng)根據(jù)物權(quán)法第一百五十七條規(guī)定“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。”的規(guī)定設(shè)立，即地役權(quán)依照合同設(shè)立。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,設(shè)立地役權(quán)的目的。物權(quán)法第一百五十六條規(guī)定“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益?！彼说牟粍?dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。 地役權(quán)登記。物權(quán)法第一百五十

11、八條規(guī)定“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！币虼耍匾蹤?quán)不采取登記生效，而采取登記對(duì)抗。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（6）抵押權(quán)簡(jiǎn)介 抵押權(quán)按照債務(wù)形式分為一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)： 一般抵押權(quán)。物權(quán)法第一百七十九條規(guī)定“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)?！?不動(dòng)產(chǎn)登記制度,最高額抵押權(quán)。物權(quán)法第二百零三條規(guī)定“為擔(dān)保債務(wù)的

12、履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)區(qū)別 主要是擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)類型不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)為“債務(wù)”，可以認(rèn)為是債權(quán)數(shù)額和債務(wù)時(shí)間確定的單筆債務(wù)；最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)為“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”，可以認(rèn)為是債權(quán)最高限額和債務(wù)時(shí)間確定，但實(shí)際債權(quán)數(shù)額不確定的多筆債務(wù)，存在連續(xù)變化的現(xiàn)象。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（7）建設(shè)用地使用權(quán)

13、、房屋所有權(quán)與抵押權(quán)、地役權(quán)的關(guān)系 抵押權(quán)、地役權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)行使的一種形式，是處分權(quán)能的體現(xiàn)。 抵押權(quán)、地役權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)派生出的權(quán)利。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,七、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例適用的登記類型為： （一）首次登記 （二）變更登記 （三）轉(zhuǎn)移登記 （四）注銷登記 （五）更正登記 （六）異議登記 （七）預(yù)告登記 （八）查封登記,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（一）首次登記：是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記 。 主要是指對(duì)從未登記過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)，第一次進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)的登記。通過(guò)登記，首次設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利生效。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定

14、，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（二）變更登記： 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬未變更，但其他法定事項(xiàng)的內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則未對(duì)變更登記的定義進(jìn)行規(guī)定。 僅要求有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的； 主要是指已登記的權(quán)利人因更換名稱、更換身份證明類型、更換身份證明號(hào)碼進(jìn)行的登記 2.不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的； 主要

15、是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)或者內(nèi)容發(fā)生變化進(jìn)行的登記，也可以是已登記的不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況發(fā)生變化進(jìn)行的登記。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化進(jìn)行的登記，包括權(quán)利期限和權(quán)利性質(zhì)的改變。如出讓土地的年限發(fā)生改變；劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)；企業(yè)改制劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)處置等。 4.同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的； 主要是指不改變權(quán)利人的前提下，對(duì)宗地或者不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行的分割或者合并。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,5.抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的； 6.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間

16、等發(fā)生變化的； 主要是指已登記的抵押權(quán)發(fā)生變化進(jìn)行的變更登記，包括： （1）債權(quán)范圍和數(shù)額發(fā)生變化； （2）債務(wù)履行期限（抵押期限）發(fā)生變化； （3）擔(dān)保范圍發(fā)生變化； （4）債權(quán)確定期間發(fā)生變化； （5）抵押權(quán)順位發(fā)生變化等。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,7.地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的； 主要是指已登記的地役權(quán)取得原因和方式發(fā)生變化。如通行改為通水、無(wú)償利用改為給予一定補(bǔ)償?shù)取?8.共有性質(zhì)發(fā)生變更的； 主要是指已登記的共有權(quán)利，共有人未改變，共有方式發(fā)生變化，如共同共有經(jīng)協(xié)商改為按份共有、按份共有經(jīng)協(xié)商改變共有份額等。 9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。,不動(dòng)產(chǎn)登記制

17、度,（三）轉(zhuǎn)移登記 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬發(fā)生變更以及其他法定事項(xiàng)同時(shí)發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則未對(duì)轉(zhuǎn)移登記的定義進(jìn)行規(guī)定。 僅要求因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的； 主要是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓引起的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記，這也是最基本的、數(shù)量最多的轉(zhuǎn)移登記。通過(guò)登記，不動(dòng)產(chǎn)受讓人的權(quán)利生效，權(quán)利也由“甲”轉(zhuǎn)移給“乙”。 對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，需要注意：劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)；出讓國(guó)有建設(shè)用地

18、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合“屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上”的要求等。 不論任何情況，絕對(duì)不得出現(xiàn)“凈地”轉(zhuǎn)讓。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,2.以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的； 主要是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)，作為出資投入到設(shè)立的公司中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人也隨之變?yōu)樵O(shè)立的公司，原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人僅根據(jù)約定掌握設(shè)立公司的部分股權(quán)，不再是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。 不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的，應(yīng)當(dāng)注意公司法第27條“可以依法轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，不是任何不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)用地使用權(quán)都可以作價(jià)出資（入股） 契稅暫行條例細(xì)則第八條“以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅”的規(guī)定，作價(jià)出

19、資（入股）必須繳納契稅。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 主要是指兩個(gè)及兩個(gè)以上的法人合并為一個(gè)法人或者一個(gè)法人分立為兩個(gè)及兩個(gè)以上的法人，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移。從目前的法人合并和分設(shè)情況看，合并的實(shí)質(zhì)是“法人之間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，分立的實(shí)質(zhì)是“法人分設(shè)不動(dòng)產(chǎn)分割”。 4.不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 與前款共同從權(quán)利主體和權(quán)利客體的不同角度，分別進(jìn)行規(guī)定。 前款從權(quán)利主體（權(quán)利人）的角度，本款從權(quán)利客體（不動(dòng)產(chǎn)）的角度。 分割后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)按照變更登記、轉(zhuǎn)移登記分別辦理。 轉(zhuǎn)讓后合并的應(yīng)按照轉(zhuǎn)移登記、變更登記分別辦理。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,5.

20、繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 主要是指因繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記。 這類登記的數(shù)量?jī)H次于轉(zhuǎn)讓引起的轉(zhuǎn)移登記。 登記的難點(diǎn)主要是如何確定“繼承”、“受遺贈(zèng)”的合法性以及“繼承”與“受遺贈(zèng)”的不同。 司法裁定文件作為繼承的合法要件是非常正確的。 公證文件作為繼承或者受遺贈(zèng)的合法要件也是非常正確的，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開(kāi)始就要確定這一規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,6.共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)共有狀況，因共有人變化導(dǎo)致共有份額發(fā)生改變進(jìn)行的登記。 與變更登記的區(qū)別，變更登記針對(duì)共有人未發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移登記針對(duì)共有人發(fā)生變化。共有份額改變也視

21、為轉(zhuǎn)移登記。 7.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 主要是指因裁決裁定引起的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記。屬于“強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓”的范疇。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,8.因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的； 主要是指?jìng)鶛?quán)人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，致使債權(quán)人發(fā)生改變，引起抵押權(quán)人改變，造成不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記。 變更登記和轉(zhuǎn)移登記有一種情況未作出規(guī)定，即抵押人發(fā)生變化的登記類型。按照變更登記，條文未作規(guī)定；按照轉(zhuǎn)移登記，又與條文規(guī)定不符。由于這種情況，是因?yàn)榈盅簷?quán)的來(lái)源發(fā)生改變?cè)斐傻?，參?“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化”屬于變更登記的規(guī)定，按照變更登記進(jìn)行相對(duì)合理。,不動(dòng)產(chǎn)登記制

22、度,9.因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的； 主要是指需役地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生改變，地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記。 10.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（四）注銷登記 根據(jù)現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典的解釋，注銷的意思為“取消登記過(guò)的事項(xiàng)”。注銷登記主要是指將取消的登記過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)進(jìn)行記載。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則未對(duì)注銷登記的定義進(jìn)行規(guī)定。 僅要求有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.不動(dòng)產(chǎn)滅失的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)，因自然原因或者人為因素（拆遷）造成滅失，而取消已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和其他法定事項(xiàng)

23、。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。 2.權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)，因權(quán)利人放棄已生效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而取消已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和其他法定事項(xiàng)。 不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)，因沒(méi)收、征收、收回等原因不再由權(quán)利人占有、使用和收益，而取消已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和其他法定事項(xiàng)。 人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的；不

24、動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理注銷登記 。但應(yīng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告 。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,4.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的； 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)，因法院或者有權(quán)裁定的機(jī)構(gòu)作出生效的司法裁定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅，而取消已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和其他法定事項(xiàng)。 因登記結(jié)果造成的行政訴訟敗訴需要注銷登記的，注銷的依據(jù)，可參照本條規(guī)定。 5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（五）更正登記 主要是指已登記的不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)權(quán)利人、利害關(guān)系人的申請(qǐng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤進(jìn)行的更正記載。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則未對(duì)更正登記的定義進(jìn)行規(guī)定

25、。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.更正登記的類型 申請(qǐng)更正和主動(dòng)更正。 申請(qǐng)更正由權(quán)利人、利害關(guān)系人提出。 主動(dòng)更正由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出，但應(yīng)公告。 2.更正登記更正的錯(cuò)誤 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤。 錯(cuò)誤形態(tài)：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的內(nèi)容不一致。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.更正登記的依據(jù) 申請(qǐng)更正的依據(jù)利害關(guān)系材料、證實(shí)錯(cuò)誤材料、其他必要材料。 主動(dòng)更正的依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤 4.更正登記的限制 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。（物權(quán)法第19條規(guī)定） 錯(cuò)誤登記后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的不再更正。,不動(dòng)

26、產(chǎn)登記制度,5.可更正的錯(cuò)誤 登記人員在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)時(shí)，人為造成的記載內(nèi)容與登記申請(qǐng)材料不一致。 6.不可按更正登記更正的錯(cuò)誤 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與權(quán)屬來(lái)源材料一致，但權(quán)屬來(lái)源材料存在錯(cuò)誤的，不應(yīng)采取更正登記進(jìn)行糾正。 應(yīng)由權(quán)利人、利害關(guān)系人或者批準(zhǔn)權(quán)屬來(lái)源的機(jī)關(guān)，先行糾正錯(cuò)誤。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,7.更正登記不予辦理 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載無(wú)誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載無(wú)誤可以理解為“不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容與登記申請(qǐng)材料一致”。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（六）異議登記 異議登記是更正登記無(wú)法進(jìn)行的“救贖”，是保護(hù)利害關(guān)系人合法權(quán)益的“手段

27、”。主要是指對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤要求進(jìn)行更正登記未被采納或者權(quán)利人不同意，而申請(qǐng)將異議情況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則未對(duì)更正登記的定義進(jìn)行規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.異議登記的條件 權(quán)利人不同意更正異議人認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤。 將“權(quán)利人不同意更正” 可具體理解為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與權(quán)屬來(lái)源材料一致，利害關(guān)系人對(duì)權(quán)屬來(lái)源材料有異議，權(quán)利人不同意更正不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容”。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,2.異議登記的限制 異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等提起訴訟、申

28、請(qǐng)仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。 異議登記申請(qǐng)人如未提交訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料，異議登記期限只有15天。已提起訴訟的，異議期限應(yīng)至訴訟結(jié)束。 異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。 異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。（物權(quán)法第19條規(guī)定）,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.對(duì)權(quán)利人的限制 異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾。 該限制也

29、應(yīng)適用第三人。 4.出具證明 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人出具異議登記證明。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（七）預(yù)告登記 主要是指?jìng)鶛?quán)人為保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，按照約定到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理帶有預(yù)告性質(zhì)的登記。 物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議（債權(quán)），為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.預(yù)告登記的情形 （1）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的； 主要是指簽訂商品房預(yù)售（銷售）協(xié)議（債權(quán)）后，預(yù)售購(gòu)房人和預(yù)售人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申

30、請(qǐng)預(yù)告登記，以保證房屋竣工后，取得合法的房屋所有權(quán)（物權(quán)）。預(yù)告登記后，預(yù)售的房產(chǎn)再銷售的其他人的，未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意，不發(fā)生物權(quán)效力，即不得登記。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（2）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的； 主要是指簽訂買賣合約（債權(quán)）后，出售人和買受人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證按照買賣合約獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利（物權(quán)）。 主要是指簽訂抵押合約（債權(quán)）后，抵押權(quán)人和抵押人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證按照抵押合約獲得優(yōu)先順位抵押權(quán)（物權(quán)）。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（3）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的； 主要是指簽訂商品房預(yù)售（銷售）協(xié)議（債權(quán)），預(yù)售購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付

31、其余的購(gòu)房款（按揭貸款）（債權(quán)），其所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保，抵押權(quán)人為保證房屋竣工，其取得合法的房屋所有權(quán)（物權(quán)）后，取得抵押權(quán)（物權(quán)），抵押權(quán)人和抵押人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證按照抵押合約獲得優(yōu)先順位抵押權(quán)（物權(quán)）。 本條是對(duì)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部令第98號(hào)）中“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押登記”的再明確，即將此種登記規(guī)定為預(yù)告登記。 （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,2.預(yù)告登記的時(shí)限 物權(quán)法第20條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 非常不易掌握！但給預(yù)告登記的時(shí)限明確提

32、供了依據(jù)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.注銷預(yù)告登記 預(yù)告登記未到期，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、債權(quán)消滅或者權(quán)利人放棄預(yù)告登記的材料，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他必要材料申請(qǐng)注銷預(yù)告登記： （1）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的； （2）債權(quán)消滅的； （3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（八）查封登記 根據(jù)現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典的解釋： 查封是檢查以后，貼上封條，禁止動(dòng)用。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)可以引申為檢查以后，就地封閉，禁止動(dòng)用 。采取的“封閉”方式是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載查封的事項(xiàng)；“禁止動(dòng)用”是占用、使用、收益、處分等4項(xiàng)權(quán)能中，處分權(quán)能不得行使。 主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院

33、生效的法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等的協(xié)助查封通知書(shū)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載查封的事項(xiàng)，以限制權(quán)利人的處分不動(dòng)產(chǎn)的行為。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.查封登記的辦理 根據(jù)人民法院生效的法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等的協(xié)助查封通知書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)查封登記。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,要求： （1）不對(duì)生效的法律文書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、協(xié)助查封通知書(shū)的實(shí)體內(nèi)容進(jìn)行審核。 （2）應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封登記。辦理不及時(shí)，造成查封登記無(wú)法記載，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)法律責(zé)任。 （3）人民法院執(zhí)行人員出示并留存了本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證的復(fù)印件。人民檢察院、公安機(jī)關(guān)的執(zhí)行人員也為參照此規(guī)

34、定執(zhí)行。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,2.查封登記的滅失 （1）查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。查封效力滅失的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載查封期限屆滿人民法院未再辦理繼續(xù)查封的內(nèi)容。 （2）依據(jù)人民法院作出的裁定，解除查封。解除查封的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載依據(jù)人民法院的裁定解除查封的內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.查封登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的限制 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)被人民法院依法查封的不動(dòng)產(chǎn)，在查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等登記手續(xù)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,4.查封登記審核的內(nèi)容 查封登記審核不影響查封事項(xiàng)登簿，應(yīng)當(dāng)同時(shí)進(jìn)行。 （1）查封的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是否是被執(zhí)行人。 （2）查封期限是否超過(guò)2年；

35、（3）查封起止時(shí)間是否明確； （4）查封的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬是否有誤； （5）整幢房屋分割查封的，查封房屋與不動(dòng)產(chǎn)登記單元是否一致；整幢房屋整體查封的，整幢房屋是否有其他不動(dòng)產(chǎn)登記單元； （6）整宗建設(shè)用地分割查封的，是否提供明確的分割界線材料； （7）查封的不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理抵押登記； （8）查封的不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理查封登記； （9）查封的不動(dòng)產(chǎn)是否在查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等材料送達(dá)前已辦理完畢轉(zhuǎn)移登記，以不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)是否記載于登記簿的時(shí)間為準(zhǔn)； （10）其他需要核對(duì)的內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,5.查封審查建議 有下列情形的，根據(jù)審核結(jié)果，向作出查封、預(yù)查封裁定的人民法院，送達(dá)或者寄送審查建議，由其裁決

36、是否查封或者補(bǔ)充相應(yīng)材料。 （1）查封期限超過(guò)2年； （2）查封起止時(shí)間不明確； （3）查封、預(yù)查封的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在錯(cuò)誤； （4）整幢房屋分割查封的，查封房屋與不動(dòng)產(chǎn)登記單元不一致； （5）整幢房屋整體查封的，整幢房屋有其他不動(dòng)產(chǎn)登記單元； （6）整宗建設(shè)用地分割查封的，未提供明確的分割界線材料； （7）查封的不動(dòng)產(chǎn)已辦理抵押登記； （8）查封的不動(dòng)產(chǎn)在查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等材料送達(dá)前已辦理完畢轉(zhuǎn)移登記。 （9）其他需要提出的建議。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,6.查封與預(yù)查封 預(yù)查封主要是指對(duì)未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的查封，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購(gòu)

37、買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋 ；被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋；已部分繳納土地出讓金的土地等。 預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,7.查封與輪候查封 兩個(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理輪候查封登記。 輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。 辦理輪候查封登記的，應(yīng)書(shū)面告知人民法院該不動(dòng)產(chǎn)已被其他人民法院查封的事實(shí)及

38、查封的有關(guān)情況。 查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的不動(dòng)產(chǎn)全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的不動(dòng)產(chǎn)部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,八、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),不動(dòng)產(chǎn)登記制度,根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第6條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。 根據(jù)省政府辦公廳關(guān)于全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)（豫政辦【2015】107號(hào)的規(guī)定，各地要將房屋登記、林地登記、土地登記等職責(zé),整合由國(guó)土資源管理部門承

39、擔(dān)。要分清登記和審批職責(zé)邊界,將申請(qǐng)、受理、審核、登記、發(fā)證、存檔等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),統(tǒng)一、完整地整合到國(guó)土資源管理部門;條例規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記,由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一辦理,確保不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和登記權(quán)利的完整性。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,我省各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為各級(jí)國(guó)土資源管理部門，成立的不動(dòng)產(chǎn)登記局（科、股）以及不動(dòng)產(chǎn)登記中心為國(guó)土資源管理部門內(nèi)設(shè)的具體承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理和事務(wù)辦理的部門。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,九、不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單元,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。 （一）不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定 不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立

40、使用價(jià)值的空間。 沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。 有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.宗地劃分。 宗地是權(quán)屬界線封閉的地塊和空間。 （1）依據(jù)宗地的權(quán)屬來(lái)源，劃分國(guó)有土地使用權(quán)宗地和集體土地所有權(quán)宗地。 （2）在集體土地所有權(quán)宗地內(nèi)，劃分集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地、宅基地使用權(quán)宗地、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地和其他使用權(quán)宗地等。 （3）兩個(gè)或兩個(gè)以上農(nóng)民集體共同所有的地塊，且土地所有權(quán)界線難以劃清的，應(yīng)設(shè)為共有宗。 （4）兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)

41、利人共同使用的地塊，且土地使用權(quán)界線難以劃清的，應(yīng)設(shè)為共用宗。 （5）土地權(quán)屬未確定或有爭(zhēng)議的地塊可設(shè)為一宗地。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,2.定著物單元?jiǎng)澐帧?定著物單元是定著物權(quán)屬的基本單位。 在使用權(quán)宗地內(nèi)，應(yīng)將房屋、林木等定著物劃分為不同的定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（1）定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，按以下情形劃分定著物單元： 同一權(quán)利人擁有 的獨(dú)幢房屋可劃分為一 個(gè)定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,具有多個(gè)權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界線固定，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的幢、 層、套、間等封閉空間劃分定著 物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨(dú)立使用價(jià)值的房屋，每套（層

42、、間等）房屋可各自劃分 定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,同一權(quán)利人（如：行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等）擁有的兩幢或兩幢以上的房屋可共同組成一個(gè)定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（2）定著物為森林林木的，按以下情形劃分定著物單元： 權(quán)屬界線封閉、獨(dú)立成片的森林、林木可劃分一個(gè)定著物單元。 屬于同一權(quán)利人多片森林、林木可共同組成一個(gè)定著物單元。 （3）定著物為其他類型的，按以下情形劃分定著物單元： 每個(gè)定著物可各自單獨(dú)劃分一個(gè)定著物單元。 屬于同一權(quán)利人全部同類定著物（如水塔、煙囪等）可組成一個(gè)定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定 （1）集體土地所有權(quán)宗地單獨(dú)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（2

43、）無(wú)定著物的使用權(quán)宗地單獨(dú)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（3）有定著物的使用權(quán)宗地，宗地內(nèi)的每個(gè)定著物單元與該宗地設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（二）不動(dòng)產(chǎn)單元編碼 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地代碼與定著物代碼構(gòu)成。 不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)具有唯一代碼。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,1.宗地代碼為五層19位層次碼，按層次分別表示縣級(jí)行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地特征碼、宗地順序號(hào)，其中宗地特征碼和宗地順序號(hào)組成宗地號(hào)。 2.定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元編號(hào)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,3.不動(dòng)產(chǎn)單元代碼結(jié)構(gòu)如下圖所示： xxxxxx xxx xxx x

44、x xxxxx x xxxxxxxx 行政區(qū)劃編碼 地籍區(qū)碼 地籍子區(qū)碼 宗地特征碼 宗地順序號(hào) 定著物特征碼 定著物單元編號(hào) 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼在表示時(shí)，段與段之間可用全角字符“空格”進(jìn)行分隔，“空格”不占用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,4.編碼方法 第一層次為縣級(jí)行政區(qū)劃，代碼為6位，采用中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼（GB/T 2260）規(guī)定的行政區(qū)劃代碼。 第二層次為地籍區(qū)，代碼為3位，碼值為000999。 第三層次為地籍子區(qū)，代碼為3位，碼值為000999。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第四層次為宗地特征碼，代碼為2位，由英文字母組成。其中：第1位用。用G、J、Z表示。其中：G表示國(guó)家土地所有

45、權(quán)；J表示集體土地所有權(quán)；Z表示土地所有權(quán)未確定或有爭(zhēng)議。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。其中：A表示集體土地所有權(quán)宗地；B表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）；S表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地上）；X表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下）；C表示宅基地使用權(quán)宗地D表示土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（耕地）；E表示土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（林地）；F表示土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（草地）；H表示海域使用權(quán)宗海；G表示使用權(quán)無(wú)居民海島；W表示使用權(quán)未確定或有爭(zhēng)議的土地；Y表示其它使用權(quán)土地，用于宗地特征擴(kuò)展。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,例如：GB表示國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）JB表示集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地JC表示集體

46、宅基地使用權(quán)宗地ZB表示土地所有權(quán)未確定或者有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）GW表示國(guó)有土地使用權(quán)未確定或者有爭(zhēng)議宗地JW表示集體土地使用權(quán)未確定或者有爭(zhēng)議宗地GD表示國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（耕地）JE表示集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（林地）,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第五層次為宗地順序號(hào)，代碼為5位，碼值為00001 99999，在相應(yīng)的宗地特征碼后順序編號(hào)。 根據(jù)河南省宗地統(tǒng)一代碼編制實(shí)施細(xì)則（豫國(guó)土資發(fā)201353號(hào)）9.2.1的規(guī)定，宗地順序號(hào)以地籍子區(qū)為單位，按照確定的宗地，在相應(yīng)的宗地特征碼后順序編號(hào)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第六層次為定著物特征碼，代碼為1位，用F、L、Q、W表示。其中： F表示房屋

47、等建筑物、構(gòu)筑物； L表示森林或林木； Q表示其他類型的定著物； W表示無(wú)定著物。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第七層次為定著物單元編號(hào)，代碼為8位。要求； 定著物為房屋的，定著物單元在使用權(quán)宗地內(nèi)應(yīng)具有唯一編號(hào)。前4位表示房屋的幢號(hào)，房屋幢號(hào)在使用權(quán)宗地內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)，碼值為00019999；后4位表示房屋的戶號(hào)，房屋戶號(hào)在每幢房屋內(nèi)統(tǒng)一編號(hào)，碼值為00019999。 定著物為森林、林木的，定著物單元在使用權(quán)宗地內(nèi)應(yīng)具有唯一的編號(hào)，碼值為00000001 99999999。 其他的定著物，定著物單元在使用權(quán)宗地內(nèi)應(yīng)具有唯一的編號(hào)，碼值為00000001 99999999。 使用權(quán)宗地內(nèi)無(wú)定著物的，定著物單元

48、編號(hào)用“00000000”表示。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,例如： 410105 132 003 GB 00136 F 00030005鄭州市金水區(qū)132地籍區(qū)003地籍區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）00136房屋0003幢0005戶。鄭州市金水區(qū)132號(hào)地籍區(qū)003號(hào)地籍子區(qū)00136號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（地表）宗地上的0003幢0005號(hào)房屋。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,十、不動(dòng)產(chǎn)登記簿,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地為單位編成，同一宗地范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)編入同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿具體分為宗地基本信息、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議

49、登記、查封登記信息等部分。 （一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式 不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用“活頁(yè)”方式。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)登記信息表格中，一般情況縱向記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等信息。 登記簿可以根據(jù)實(shí)際情況續(xù)頁(yè)。紙質(zhì)介質(zhì)的登記簿可以單面設(shè)置，也可以雙面設(shè)置。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（二）使用示范 1.集體土地所有權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度,封皮： 將相關(guān)信息填入封皮頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,宗地基本信息 將宗地基本情況填入本頁(yè)

50、。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,附圖 按照權(quán)籍調(diào)查要求，繪制 宗地圖。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,土地所有權(quán)登記信息 將集體土地所有權(quán)人名 稱及身份信息以及登記 事項(xiàng)的信息等依次填入 左數(shù)第一列。 其他列記載變更登記的 內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,上述四頁(yè)合在一起，組成集體土地所有權(quán)登記簿。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（2）無(wú)定著物的使用權(quán)宗地,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,封皮： 將相關(guān)信息填入封皮頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,宗地基本信息 將宗地基本情況填入本頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,附圖 按照權(quán)籍調(diào)查要求，繪制 宗地圖。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,建設(shè)用地使用權(quán)登記信息 將建設(shè)用地使用權(quán)人名 稱及身份信息以及登記 事項(xiàng)的信息等依次填入 左數(shù)第一列。 其他列記

51、載變更登記的 內(nèi)容。 宅基地使用權(quán)也使用本 表。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,上述四頁(yè)合在一起，組成建設(shè)用地使用權(quán)登記簿。 宗地抵押的，應(yīng)增加抵押權(quán) 登記信息。加入不動(dòng)產(chǎn)登記 簿。 地上定著物建設(shè)完成后 ，按照劃分的定著物單元， 采用相應(yīng)的表格，記載登記 信息。與上述四頁(yè)內(nèi)容共同 組成同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（3）定著物與使用權(quán)宗地共同組成不動(dòng)產(chǎn)單元。 宗地多幢房屋組成一個(gè)定著物單元。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,封皮： 將相關(guān)信息填入封皮頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,宗地基本信息 將宗地基本情況填入本頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,附圖 按照權(quán)籍調(diào)查要求，繪制 宗地圖。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,建設(shè)用地使用權(quán)登記信息 將建設(shè)用地

52、使用權(quán)人名 稱及身份信息以及登記 事項(xiàng)的信息等依次填入 左數(shù)第一列。 其他列記載變更登記的 內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,房地產(chǎn)登記登記信息 將房屋所有權(quán)人名稱及 身份信息以及登記事項(xiàng) 的信息等依次填入。房 屋按幢號(hào)分別填寫。 宗地內(nèi)房屋幢數(shù)超過(guò)3 幢的，可以加頁(yè)，“房 屋所有權(quán)人”至“土地 使用期限”的內(nèi)容直接 過(guò)錄，幢號(hào)應(yīng)順序編制， 并于附圖標(biāo)記的幢號(hào)相符。 記載變更登記的內(nèi)容應(yīng)另 加頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,還應(yīng)附宗地內(nèi)建筑物平面 位置圖，顯示宗地內(nèi)各建 筑物的相對(duì)位置，并標(biāo)明 幢號(hào)、總層數(shù)、規(guī)劃用途、 房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積等內(nèi) 容。以幢為單位，附建筑 物平面圖。整幢建筑物分 套的，以幢為單位，附戶

53、 型圖。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,上述四頁(yè)合在一起，組成建設(shè)用地使用權(quán)登記簿。 不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)增加抵押 權(quán)登記信息。加入不動(dòng)產(chǎn)登 記簿。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,（3）定著物與使用權(quán)宗地共同組成不動(dòng)產(chǎn)單元。 宗地多幢房屋分別設(shè)為定著物單元。 上圖按住宅用房屋統(tǒng)計(jì)約為150個(gè)定著物單元,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,封皮： 將相關(guān)信息填入封皮頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,宗地基本信息 將宗地基本情況填入本頁(yè)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,附圖 按照權(quán)籍調(diào)查要求，繪制 宗地圖。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,建設(shè)用地使用權(quán)登記信息 將建設(shè)用地使用權(quán)人名 稱及身份信息以及登記 事項(xiàng)的信息等依次填入 左數(shù)第一列。 其他列記載變更登記的 內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,房

54、地產(chǎn)登記登記信息 每個(gè)定著物單元都與宗地組成 不動(dòng)產(chǎn)單元，共計(jì)150個(gè)不動(dòng) 產(chǎn)單元。分別填寫每個(gè)不動(dòng)產(chǎn) 單元登記信息，每個(gè)單元“一張” 表，包括房屋所有權(quán)人名稱及身 份信息以及登記事項(xiàng)的信息等依 次填入左數(shù)第一列。 其他列記載變更登記的 內(nèi)容。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,附宗地內(nèi)建筑物平面位置圖，顯示宗地內(nèi) 各建筑物的相對(duì)位置，并標(biāo)明幢號(hào)、總層 數(shù)、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積等內(nèi) 容。按照房屋所有權(quán)的不同的情況還需附 下列圖件：按幢擁有房屋所有權(quán)，以整 幢建筑物確定不動(dòng)產(chǎn)單元的，附建筑物平 面圖。按層擁有房屋所有權(quán)，以建筑物 樓層確定不動(dòng)產(chǎn)單元的，需附建筑物分層 平面圖，并顯示該層所在的建筑物幢號(hào)和

55、層數(shù)；所有未及整層的，應(yīng)按套或者間附 圖。按套擁有房屋所有權(quán)，以建筑物內(nèi) 劃分的套確定不動(dòng)產(chǎn)單元的，需附分套的 戶型圖，并顯示該套所在的建筑物幢號(hào)、 單元號(hào)、層數(shù)和位置。按間擁有房屋所 有權(quán)，需附分間平面圖，并顯示該間所在 的建筑物幢號(hào)、層數(shù)以及房間編號(hào)。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,將150個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元逐個(gè) 記入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記目 錄。 便于查找本宗地上個(gè)定 著物單元的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 情況。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，以 不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為指引， 填寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他 事項(xiàng)登記信息。 填寫150張。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記簿組成,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,其他的登記信息，登簿時(shí)，應(yīng)填寫相應(yīng)的表格

56、，并加入不動(dòng)產(chǎn)單元的“本”中。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的填寫要求，國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)201525號(hào)） 已作出規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,十一、不動(dòng)產(chǎn)證書(shū),不動(dòng)產(chǎn)登記制度,分為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明 國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)201525號(hào)）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)有單一版和集成版兩個(gè)版本。 單一版證書(shū)記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。 集成版證書(shū)記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。 目前主要采用單一版證書(shū)。 不動(dòng)產(chǎn)登記證明用于證明不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)

57、。 查封登記不頒發(fā)證書(shū)或證明。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,十二、屬地登記原則,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。 跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,十三、條例規(guī)定的工作原則,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理

58、、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。 嚴(yán)格管理原則。不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)利生效的法律過(guò)程，登記結(jié)果是權(quán)利人擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律依據(jù)，必須采取嚴(yán)格管理的方式，才能確保登記規(guī)范、成果有效。這個(gè)原則也必須落實(shí)到工作實(shí)踐中去。 穩(wěn)定連續(xù)原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是長(zhǎng)期而且連續(xù)，并且是以登記的方式確認(rèn)的。因登記制度改變（登記形式改變而非法律制度改變）而否認(rèn)已有的登記結(jié)果，將會(huì)給社會(huì)造成混亂。因此，新的登記制度實(shí)施，必須對(duì)原有登記結(jié)果給予確認(rèn)，保持穩(wěn)定連續(xù)，不對(duì)已登記的權(quán)利保護(hù)產(chǎn)生影響。 方便群眾原則。不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)作用是向權(quán)利人提供權(quán)益保護(hù)的法律依據(jù)，登記理念、登記依據(jù)、登記程序、登記方式、登記結(jié)果必須本著服務(wù)社會(huì)、方便群眾的原則來(lái)建立、制定、實(shí)施和應(yīng)用。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，是在已有的土地登記、房產(chǎn)登記、林木登記的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，大量的土地、房屋、林木登記結(jié)果已經(jīng)存在。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不能因登記制度的改變，而改變根據(jù)已有登記結(jié)果生效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也不能因登記制度改變，而廢除已有的登記結(jié)果，否則，將會(huì)造成產(chǎn)權(quán)管理的混亂，甚至社會(huì)的混亂。制定明確規(guī)定是必然的。,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,十四、對(duì)工作人員要求,不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第十一條規(guī)