1、經(jīng)濟(jì)適用房管理模式現(xiàn)狀淺析摘要：住房問題一直是關(guān)系國計(jì)民生的大事，老百姓能否安居就在于此。因此各種各樣的住房形式就隨之出現(xiàn)了，如商品房、定向安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等。盡管存在這么多的住房形式，但就我國的現(xiàn)狀國情來說，應(yīng)該提倡經(jīng)濟(jì)適用房這種住房形式，這也是在2010年初，政府工作報(bào)告中大力提倡的，在各地區(qū)這種形式也是在實(shí)際運(yùn)作的，但由于各地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r、地區(qū)管理水平不同，存在差異，這種形式仍存在這樣那樣的問題。本文就這些問題展開，尋求一個(gè)適合、規(guī)范、切實(shí)可行的管理方法，來對(duì)該形式加以推廣應(yīng)用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房、管理模式中圖分類號(hào)：TU113.5+41文章標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：引言：住房問題

2、作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。隨著住房制度改革的深入推進(jìn)，住房市場化進(jìn)程的加快，住房消費(fèi)成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，居民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起市場高價(jià)商品房，居民住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上基本住房，對(duì)于解決中低收入家庭住房問題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。但在我國積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)

3、適用住房建設(shè)和改革,努力適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式下,仍存在投資缺口大、建設(shè)任務(wù)重、供需矛盾突出、管理方式方法等這樣或那樣的問題。結(jié)合我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房工程建設(shè)存在的各種問題及實(shí)際管理情況,在分析工程管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,對(duì)如何提高我國經(jīng)濟(jì)適用住房工程建設(shè)管理水平進(jìn)行了有益的探討,以期提高工程建設(shè)的投資效益。一、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目管理模式現(xiàn)狀及存在問題1、目前我國經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目管理運(yùn)作模式各地開展經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目管理，已基本形成三種不同的模式，以政府為主導(dǎo)，以社會(huì)為主導(dǎo)和界于二者之間的模式。1組建政府專業(yè)管理機(jī)構(gòu)+市場競爭代建模式由政府組建建設(shè)項(xiàng)目代建中心，將政府全額或部分直接投資的黨政機(jī)關(guān)，科、教、文

4、、衛(wèi)、體等社會(huì)事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目由政府授權(quán)，委托代建中心進(jìn)行市場競爭選定實(shí)質(zhì)建設(shè)管理代建公司的模式。1.2純市場競爭代建模式由政府設(shè)立準(zhǔn)入條件，按市場競爭規(guī)則，批準(zhǔn)若干具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)實(shí)力，有良好建設(shè)管理業(yè)績并可承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目管理公司參與項(xiàng)目代建的競爭，由政府通過公開招標(biāo)擇優(yōu)選取。1.3管理運(yùn)作模式的分析比較1.3.1組建政府專業(yè)管理機(jī)構(gòu)+市場競爭代建模式優(yōu)點(diǎn)：（1）由政府機(jī)構(gòu)的身份出現(xiàn)，方便協(xié)調(diào)建設(shè)中的各種問題；（2）政府對(duì)該機(jī)構(gòu)方便監(jiān)督與管理，一些合理的變更易于實(shí)現(xiàn)；（3）政府意愿可以較好的通過項(xiàng)目代建單位實(shí)施；（4）因?yàn)橥ㄟ^市場化運(yùn)作，代建單位的積極性較高；（5）有利于代建方嚴(yán)格控制資金

5、使用。缺點(diǎn)：（1）要新設(shè)機(jī)構(gòu)，增加政府財(cái)政支出；（2）對(duì)超概算及建設(shè)中資金節(jié)約的意愿不強(qiáng)；（3）如果項(xiàng)目過多，會(huì)導(dǎo)致管理力度和水平的下降。（4）具有壟斷性，不利于競爭；（5）合同的約束力不強(qiáng)。1.3.2純市場競爭代建模式優(yōu)點(diǎn)：（1）可以引入競爭，提高項(xiàng)目管理公司的專業(yè)化水平，與國際接軌；（2）可以降低投資，節(jié)約資金。缺點(diǎn)：（1）政府在監(jiān)督上強(qiáng)度不大，并要求有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)能力；（2）一些使用單位合理的變更通過行政審批手段較難實(shí)現(xiàn)。2、存在問題2.1組建政府專業(yè)管理機(jī)構(gòu)+市場競爭代建模式經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的實(shí)際投資管理方大多數(shù)是政府相關(guān)部門，這也是其性質(zhì)所決定的，但在我國政府部門不能直接參與建設(shè)，必

6、須由政府部門通過招投標(biāo)的形式選定代建管理單位，實(shí)際運(yùn)作其項(xiàng)目。但由于某種原因以及一些利益的驅(qū)使，政府不愿實(shí)際放權(quán)給通過市場機(jī)制選定的代建管理單位，因此，政府內(nèi)相關(guān)部門成立實(shí)體公司與代建管理單位共同開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。1、代建模式下的墊資開發(fā)政府自己組建的代建中心通過招投標(biāo)選定的代建管理公司，簽訂代建管理合同，這種模式下雖然有代建管理公司，但實(shí)際的決定權(quán)仍然在政府部門，對(duì)外簽訂的合同都是同政府授權(quán)的公司簽訂，其相關(guān)合同的費(fèi)用卻由代建管理公司墊付，依照其同政府授權(quán)公司的代建管理合同，按照付款節(jié)點(diǎn)支付代建管理公司的工程款。這種形式實(shí)際就是墊資的承發(fā)包模式，這是國家明令禁止的，同時(shí)這種模式對(duì)實(shí)際的

7、開發(fā)主體也是不利的，由于工程款是代建公司直接支付給總承包單位的，不利于對(duì)工程總體造價(jià)的控制，易造成實(shí)際開發(fā)主體不能管理總承包單位，架空實(shí)際開發(fā)主體的情況且代建單位易同總承包施工單位串通作假，造成超概算，質(zhì)量不保證的情況。代建模式下的墊資開發(fā)流程2、以其子公司名義下的墊資開發(fā)政府畢竟是行政部門，沒有企業(yè)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必選用一些融資方式，甚至是墊資施工的方式來進(jìn)行。首先，政府自己成立其開發(fā)公司（總公司），同時(shí)通過項(xiàng)目議定有實(shí)力的開發(fā)建設(shè)公司簽訂相關(guān)的協(xié)議后，使其成為子公司，對(duì)外簽訂合同都是以其子公司的名義簽訂。這些開發(fā)公司按照最初同總公司簽訂的回購協(xié)議進(jìn)行工程項(xiàng)目建

8、設(shè)，同時(shí)收回相關(guān)的建設(shè)工程款。這種形式實(shí)際也是墊資承發(fā)包模式，除含有上文提到的缺點(diǎn)外，同時(shí)增加總公司的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)公司以其子公司的名義簽訂相關(guān)的合同，易造成開發(fā)公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，如進(jìn)度質(zhì)量及成本的風(fēng)險(xiǎn)，以及入住后工程保修的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)加大，管理失控。以其子公司名義下的墊資開發(fā)流程3、合作開發(fā)模式下的墊資開發(fā)政府成立自己的開發(fā)公司，其開發(fā)公司同其他開發(fā)公司簽訂合作協(xié)議，工程款由其他開發(fā)公司支付。合同主體為政府自己的開發(fā)公司，按照付款節(jié)點(diǎn)支付其他開發(fā)公司的回購款。這種模式包含了以上兩種模式的缺點(diǎn)，實(shí)際支付工程款主體為其他開發(fā)公司，政府的開發(fā)公司不能參與項(xiàng)目的管理之中，施工單位只服從其他開發(fā)公司的相關(guān)指令；對(duì)外，政府的開發(fā)公司承擔(dān)工程項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)模式下的墊資開發(fā)流程二、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)管理建議1、創(chuàng)新經(jīng)適房開發(fā)模式創(chuàng)新經(jīng)適房開發(fā)模式這種模式既緩解了完全由政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)壓力，且在開發(fā)建設(shè)中政府部門仍然只起到行政管理職能的作用，未出現(xiàn)相關(guān)的違規(guī)操作，同時(shí)叫經(jīng)適房項(xiàng)目的建設(shè)完全實(shí)現(xiàn)了市場化運(yùn)作機(jī)制，避免一些政府官員利用職權(quán)，貪污、腐敗的現(xiàn)象的產(chǎn)生，真正做到政企分家，市場競爭。開發(fā)管理公司也在其監(jiān)管與控制的前提下，規(guī)范的完成整個(gè)開發(fā)過程，同時(shí)由于是經(jīng)適房項(xiàng)目，政府給予相關(guān)的政策扶持，也使得整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程得以順暢進(jìn)行，同時(shí)，不必?fù)?dān)心所開發(fā)的房屋市