1、第一章土地增值稅的發(fā)展過程土地增值稅是1994年稅制改革提出的一種新型稅種，是1994年稅制改革的重要組成部分。 此稅的征收在促進我國房地產行業(yè)健康發(fā)展，抑制房地產和“樓花”買賣現(xiàn)象，避免土地資源浪費，合理增加財政收入等方面發(fā)揮了積極作用。 我國土地增值稅的發(fā)展歷史和政策變遷，目睹了我國房地產行業(yè)潮漲潮落。一、土地增值稅概述(一)我國土地增值稅的發(fā)展歷程；新中國成立后，我國于1951年征收城市房地產稅，對房地產和房地產按不同稅率征收。 其中不動產按標準地價的1.5%征收，由財產權所有者支付。 之后，隨著城市土地的國有化，房地產稅被取消了。 黨的第三次中全會以后，國務院決定恢復對不動產的征稅。

2、隨著我國土地有償使用制度的改革，稅收政策也逐漸開始完善。 1988年國務院公布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，全國范圍內征收城市填海造地建設費，對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地使用單位和個人按占地面積定額征收。 針對1990年房地產交易市場迅速發(fā)展的情況，為健全房地產轉讓方的稅制，在營業(yè)稅條例中增設了“土地使用權轉讓和出售建筑物”稅目，稅率對確定轉讓收入5%的外商投資企業(yè)征收工商統(tǒng)一稅，稅率為3%。 1994年新稅制實施后，外商投資企業(yè)和內資一樣，統(tǒng)一執(zhí)行了銷項稅政策的5%。 由于個人買賣的不動產增加，國家在1989年重新征收契稅，買方(個人限定)以交易額的6%支付。 1993年6月，國

3、務院根據當時房地產“過熱”狀況，提出加強宏命令特羅爾的意見，明確指出應盡快征收土地增值稅費，調節(jié)土地高附加值收入，保護國家權益。 為此，國務院1993年1.2月公布中華人民共和國土地增值稅暫行條例，土地增值稅作為新稅制的一種稅開始在全國實施。國務院公布中華人民共和國土地增值稅暫行條例后，引起社會各方面的廣泛關注，國內外房地產開發(fā)業(yè)者通過多種途徑反映他們的意見和要求。 財政部、國家稅務總局在與有關部門共同研究中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則草案的過程中，認真內投射了國內外特別是香港房地產開發(fā)業(yè)者的意見和建議，并耐心地解釋了他們所反映的問題和存在的擔憂。 為了更完善合理地制定細則，財政部、

4、國家稅務總局在廣泛聽取各方面意見的基礎上，與有關部門進行了深入的研究和論證，吸收采用了各方面的合理意見和建議。 為了進一步明確政策界限，將土地增值稅政策精神體現(xiàn)在一盞茶上，制定細則時對條例作了一些完善和補充，條例和細則符合當前實際，具有操作性。 在這種情況下財政部于1995年1月發(fā)表細則，土地增值稅開始在全國實施。(二)土地增值稅公布的背景；改革開放以來，隨著經濟體制改革的推進，我國逐步改革土地使用制度，實行有償使用，允許國有土地轉讓使用權的新政策，促進了我國房地產開發(fā)和房地產市場的迅速發(fā)展。 目前，我國的房地產開發(fā)和房地產市場已經形成了大規(guī)模。綜合來看，中國房地產開發(fā)和房地產市場的發(fā)展，對合

5、理配置土地資源，提高土地利用效益，改善城市設施和人民生活居住條件，推動關聯(lián)產業(yè)發(fā)展發(fā)揮了非常積極的作用。 但是，由于相關的管理制度不健全、不合作，管理不嚴格也成為問題。 主要是房地產開發(fā)過熱，研發(fā)投入資金規(guī)模過大，“買賣”房地產投機行為盛行，房地產價格過高，土地資源浪費嚴重，土地高附加值收益國回收少，影響國民經濟發(fā)展。 在這種情況下，國家為了控制利害，采取多種政策措施加以綜合管理，促進房地產開發(fā)和房地產市場的健康發(fā)展。 這包括發(fā)揮稅收分配的杠桿作用對其進行聯(lián)特羅爾。(三)征收土地增值稅的立稅原則；由于我國房地產市場發(fā)展時間不長，許多做法不規(guī)范，中華人民共和國城市房地產管理法公布的時間也近，設定

6、土地增值稅費有一定困難。 設置土地增值稅的主要原則是征收國有土地使用權、轉讓地上建筑物及其附著物(簡稱房地產轉讓)的高附加值收益，在土地(房地產)轉讓環(huán)節(jié)征收，與納稅人性質無關，征收高附加值高、高附加值低、無高附加值。 重點是調節(jié)轉讓房地產的過高收益，抑制房地產的投機，牟取暴利行為，保護從事正常房地產開發(fā)的房地產商的合法權益，促進房地產開發(fā)和房地產市場的健康發(fā)展。根據該原則，在條例和細則的規(guī)定中被表示為一盞茶。第一，無論是單獨轉讓土地使用權，還是集體轉讓住房所有權和土地使用權，無論是新開建的商社，還是庫存的房地產，只要轉讓，都要征收土地的增值稅費。第二，所有的公司和個人，不論是內資和外資，無論

7、是經濟性質，只要是國有企業(yè)、集團企業(yè)、私營企業(yè)、個人工商店、外商投資企業(yè)，是我國公民，港澳福摩薩的同胞，還是外國人，無論是專營房地產開發(fā)，還是兼營房地產，只要有償轉讓房地產，就是土地增值稅的納稅義務人。 根據土地增值稅的收益，應當按照土地增值稅的規(guī)定納稅。第三，土地增值稅以轉讓房地產高附加值額為納稅計算依據，實施四級超額率累進稅率，體現(xiàn)高附加值率高的多特征、高附加值率低的少特征，并調節(jié)高高附加值收益的作用。第四，可以從扣除房地產開發(fā)商為獲得土地使用權支付的款項、土地開發(fā)和住房建設的成本和規(guī)定費用，以便維護房地產開發(fā)商正常開發(fā)的合理權益，獲得一定的投資收益率。 借鑒國內外從事房地產開發(fā)的基本投資

8、收益率和通貨膨脹因素，對從事房地產開發(fā)的納稅人，按獲得土地使用權的金額和房地產開發(fā)成本合計扣除20%。 這樣，既制約、抑制了房地產的投機和“炒”銷售，又保護了正常房地產開發(fā)商的利益。第五，考慮到我國的現(xiàn)實情況，為了改善人民的居住條件，對普通從事標準住房建設的單位和個人給予一定稅收優(yōu)惠的個人轉讓自各兒住房，國家在市政規(guī)劃、重點建設的需要下征用的房地產，納稅人在自各兒轉讓的房地產，也給予一定的減稅護理。(四)征收土地增值稅的作用；我國征收土地增值稅具有以下方面的作用第一，征收土地增值稅費，有助于抑制房地產的投機和買賣活動，防止國有土地的收益流失。 土地增值稅費以出讓房地產高附加值額為核算依據，實行

9、超率累進稅率，征收高附加值多、高附加值少，在一定程度上抑制了房地產投機活動，限制了云同步炒“土地”現(xiàn)象的發(fā)生。 國家規(guī)范了全國統(tǒng)一征收土地增值稅、各地征收土地高附加值費(土地收益金)政策不一致的情況，這也完善了我國市場經濟的法制。第二，征收土地增值稅有利于增加財政收入。第三，房地產業(yè)作為我國今后有日子必須重點發(fā)展的產業(yè)，無疑是要開發(fā)的新稅源(到2000年，第三產業(yè)的高附加值要求從國民生產總值的35%達到38% )，在第三產業(yè)中，房地產業(yè)是高高附加值產業(yè)，其支柱產業(yè)的地位越來越明顯福摩薩土地增值稅占工商稅總收入的15.7%，在美國房地產價值6000億美元以上，全國二分之三的有形資產是房地產，我國

10、深圳土地收入現(xiàn)在還占財政收入總10%以上。 征收土地增值稅，在財政上是必要的。第四，征收土地增值稅，符合稅制改革總體思路，有利于稅制財政體制的建構。 土地增值稅有著良好的收入前景，為擴大地方稅收入規(guī)模，建立完善的稅制制度創(chuàng)造了條件。 此外，配合有關營業(yè)稅的規(guī)定，土地增值稅可以抑制房地產買賣的投機行為與所得稅相結合，調節(jié)目前房地產業(yè)的稅負情況。 在云同步土地增值稅為今后進一步擴大我國財產收益稅制創(chuàng)造了條件。(五)我國土地增值稅的特點因為我們過去長期無視土地的價值，所以房地產市場交易中把房價和地價結合在一起的話很多，或者房價中包含地價因素，地價的獨立存在或者表現(xiàn)，會給征收土地的增值稅費帶來困難。

11、在貫徹土地增值稅立法宗旨的同時，符合我國現(xiàn)狀，將稅名確定為土地增值稅，明確了這種稅類型調節(jié)的對象是土地增值稅收益。 另外，為了便于操作，規(guī)定納稅計算以不動產轉移的收入減去項目金額為化學基。 這樣，在計算高附加值額時，沒有必要區(qū)別是哪個高附加值，是計算稅金的依據。土地增值稅的主要特征是第一，土地增值稅是房地產轉讓的一環(huán)，每次轉讓都要征收土地增值稅。 這個和銷項稅很像。第二，土地增值稅以轉讓不動產的高附加值額為計算稅款的依據。 計算土地增值稅費，應當按轉移不動產收入減去規(guī)定扣除額征收。 這和企業(yè)所得稅有相似之處。第三，土地增值稅將把舊房征收管理與房地產估價和成本重新定徑套作為客觀標準和參考標準。

12、這一點與財稅有一定的共通性。第四，土地增值稅是貫徹國家宏命令特羅爾政策制定的稅種，是國家利用稅收杠桿進行經濟必要的調節(jié)，有特定的征收目的。 所以，這個稅也是特定的目的稅。(6)我省土地增值稅的發(fā)展歷程我國土地增值稅暫行條例于1993年1.2月1.3正式公布(國務院令138號)，土地增值稅暫行條例實施細則于1995年1月2.7公布，執(zhí)行時間為1994年1月1日，實際全國土地增值稅貫徹會議于1995年3月在北京牌召開。 會議后，各省宣傳貫徹，有些政策需要省人民政府批準，比如普通標準住宅的具體標準問題必須報告扣除利率的具體比例問題等，各省的大部分貫徹會議在1995年下半年召開，所以土地增值稅基本上在

13、1996年開始征收。 土地增值稅征收十三年五載以來，經歷了三個階段一、第一階段(19952002年)維持階段第一個步驟(1995年到2002年)進行準備、展望。 征收土地增值稅以來，一些省的普通標準住房標準直到1996年或1997年才得到政府的批準。 土地增值稅預征率確定較低，大部分省市確定在1%以下。 土地增值稅外形相似。 客觀地說，一般從1998年開始進入房地產行業(yè)困難時期，發(fā)生了大量的空屋，1999年7月，財政部、國家稅務總局發(fā)出了財稅字1999210號的通知： 1998年6月建設了3.0未售出的商品，2000年底售出的免稅營業(yè)稅，契稅住房改革室營業(yè)稅二是1999年有些人提議取消土地增值

14、稅。 國家稅務總局1999年1.0月在武漢召開了部分省市參加的座談會，其中之一議題是撤銷土地增值稅。 當時參加的代表不同意。 主要原因應當保留地方稅的稅，難以征稅的，可以暫時免征。二、第二階段(2003-2006年)的星空衛(wèi)視階段隨著房地產行業(yè)的下跌，特別是從2003年開始房地產行業(yè)迅速發(fā)展，各地對土地增值稅的重視度也越來越高，征收管理能力也越來越強。 我省2004年6月公布土地增值稅核定征收率后，收入大幅增加，2004年土地增值稅收入達到1.7億元，2005年度為2.83億元，2006年度為4.59億元。 稅收的作用逐漸顯現(xiàn)出來。三、第三階段(2007年以后)的成熟階段(一)土地增值稅進入快

15、速通道；從2007年開始，我省房地產行業(yè)增長迅速，稅收貢獻越來越大。 其主要原因是加強房地產行業(yè)管理，按照總局提出的房地產行業(yè)一體化管理要求，加強房地產交易管理，各地進入房地產交易廳，到2008年上半年全部進入，開設征稅窗口。 其次，根據國稅發(fā)2006187號通知要求，加強土地增值稅清算業(yè)務，2007年結算房地產開發(fā)項目工程2.0馀額，增加收入700萬元。 三、立即調整土地增值稅核定征收率。 也就是說，從原來的1%調整為普通的標準住宅1.5%、土地5%、其他不動產項目(除前兩項)3.5%。 四是加強二手房管理，2006年征收二手房轉讓稅7040萬元，其中營業(yè)稅4747萬元，其他稅收1346萬元

16、，2007年度征收10637萬元，其中營業(yè)稅7202萬元，其他稅收1963萬元。 五、加強房地產行業(yè)檢驗力，根據總局要求，全省檢驗部門檢驗了2298戶房地產企業(yè)，占全省房地產企業(yè)的38.2%，有問題的1229戶，占檢驗戶的53.4%，稅金2.952億元(其中銷項稅1.38億元，企業(yè)所得稅0.74億元，土地增值稅55 上述措施的實施，使土地增值稅收入大幅提高，2007年為1.5億元，2006年比4.59億元增加10.31億元，增加3.1倍，2008年增加16.38億元，比2007年增加9.2%，增加1.38億元。 土地增值稅收入全國排名由2005年、2006年的1.2上升到2007年、2008年

17、的1.0(2)清算政策日益完善國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 (國稅發(fā)2006187號)的公布表明土地增值稅清算在全國開展。河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知 (豫地稅發(fā)201028號)公布表明土地增值稅清算正在全省進行。河南省地方稅務局關于稅務中介機構進行土地增值稅清算鑒證有關問題的通知 (豫地稅2007113號)的公布表明鑒識中介的管理建立了正規(guī)體系。河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告 (2012年1.0號公告)的公布進一步規(guī)范了土地增值稅鑒定征收。預征率的變化核定征收率的變化(三)往年房地產納稅人家庭數；單位：萬戶年度家庭數2011年0.782012年0.952013年1.132014年1.052015年1月至6月0.75注： 1996年征收土地增值稅4.8萬元。(四)往年土地增產；稅額39.2570.3397.58132.9868.75五我省位于中南五省六我省的全國性位置(7)未來展望建立土地增值稅清算納稅評價的預警