1、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,第四章 市場比較法,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了市場比較法的估價(jià)步驟，其中因素修正是市場比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵。 因素修正注意包括交易情況、交易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個(gè)別因素、權(quán)益）三大方面的修正。經(jīng)過這三個(gè)方面的修正，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整成估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,概念 是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 市場比較法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估

2、價(jià)對(duì)象的價(jià)值。,第1節(jié) 市場比較法的基本原理,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,理論依據(jù)：替代原理 適用對(duì)象和條件 適用對(duì)象：市場發(fā)達(dá)、有充足的比較實(shí)例的地區(qū)中的具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)； 適用條件： 須有充足的合法的市場交易資料（三個(gè)以上交易案例） 比較實(shí)例須與估價(jià)對(duì)象有較強(qiáng)相關(guān)性和替代性 估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的交易案例 有可靠資料來源,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,市場比較法的操作步驟 運(yùn)用市場比較法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行： 收集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準(zhǔn)價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,收集交易實(shí)例 1搜集途徑 查閱政府有關(guān)部門資料； 查閱報(bào)刊； 問訊開

3、發(fā)商和代理商（假裝購買者或租賃者）； 關(guān)注各類交易會(huì)和市場行情； 調(diào)查當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)； 同行間資料與信息的交流； 2搜集內(nèi)容（見附表） 交易雙方基本情況與交易目的； 實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況（坐落、用途、面積、形狀、區(qū)位、價(jià)格等）； 成交價(jià)格與成交日期； 付款方式； 交易情況 ；,第2節(jié) 市場比較法的估價(jià)步驟,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,選取可比實(shí)例 對(duì)選取的可比實(shí)例有3個(gè)以上，且符合下列4個(gè)基本要求： 可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的類似不動(dòng)產(chǎn)（即不動(dòng)產(chǎn)狀況類似）； 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合； 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常

4、市場價(jià)格；,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5 個(gè)統(tǒng)一： 付款方式； 幣種和貨幣單位（不同幣種價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易期日調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易期日調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算）； 面積內(nèi)涵； 面積單位； 價(jià)格單位；,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,交易情況修正 非正常交易情況類型： 1有利害關(guān)系； 2急售或急買； 3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 4對(duì)市場行情缺乏了解； 5有特別動(dòng)機(jī)或偏好； 6相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易； 7特殊交易方式； 8稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ；,北

5、京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。 交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格 X 交易情況修正系數(shù) 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格 土 交易情況修正數(shù)額 可比實(shí)例正常市場價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為土S(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高的，為+S；

6、低的，為一S) 。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,答：這是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵谑袌龇ㄖ幸筮x取多個(gè)可比實(shí)例，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。,例如：以可比實(shí)例正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高10，意即 可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 X (1+10) 假設(shè)可比實(shí)例正常市場價(jià)格1 500元m2，則有 可比實(shí)例成交價(jià)格 1 500X(1+10) l 650(元m2) 如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其實(shí)際成交價(jià)格低10，意即,可比實(shí)例正常市場價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X(110)

7、 假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格1 650元m2，則有 可比實(shí)例正常市場價(jià)格1 650X(110) l 485(元m2),北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,交易日期調(diào)整 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才可以將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為交易日期調(diào)整。 交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場狀況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為不動(dòng)產(chǎn)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,交易日期調(diào)整主要是采用百分率法。采用百分率法進(jìn)行交 日期調(diào)整的一般公式為： X 交

8、易日期調(diào)整系數(shù) 其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來 定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百 率為土T (從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲的，為+T；下跌的，為一T)，則 X 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,可比實(shí)例在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,可比實(shí)例在 成交日期時(shí)的價(jià)格,可比實(shí)例在 成交日期時(shí)的價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率. 1、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 采用定基價(jià)格指數(shù)的:在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè) 時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為 定基價(jià)格指數(shù).采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)

9、整的公式 為： 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)的:在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的指數(shù) 成交日期的再下一時(shí)期的指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的指數(shù) = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,2、采用價(jià)格變動(dòng)率的：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 采用逐期遞增遞減的變動(dòng)率 采用期內(nèi)均升均降的變動(dòng)率,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,例子：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為100

10、0 美元m2，該類房地產(chǎn)以人民幣（美元）為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 平均每月比上月上漲0.2（0.5）。假設(shè)人民幣與美元的 市場匯率2005年1月30日為1美元=8.26元人民幣，2005年 9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào) 整到2005年9月30日。,解：將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為： 1 000 X 8.26 X (1+0.2)8 8 393 (元人民幣m2),解：將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為： 1 000 X (1+0.5)8 X 8.29 8 393 (元人民幣m2),北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的

11、內(nèi)容 由于不動(dòng)產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀 況，所以可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況 調(diào)整。 1、區(qū)位狀況調(diào)整 調(diào)整內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 的因素；,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,2、權(quán)益狀況調(diào)整 由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì) 象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的 權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括： 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整 。 3、實(shí)物狀況調(diào)整 對(duì)于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、地形、

12、地勢、 地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部 分)和土地平整程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來說， 主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、 工程質(zhì)量、完損程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況好 于估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反 之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。具體思路是： (1)確定影響因素。 (2)判定區(qū)域因素狀況。 (3)逐項(xiàng)比較因素確定差異程度。 (4)進(jìn)行價(jià)格修正。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率

13、法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： X 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 采用差額法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： 土 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 ,可比實(shí)例在其 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,可比實(shí)例在其 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,在百分率法中，不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn) 狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為R(當(dāng)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高的，為+R；低的，為一R)，則,北京師范大學(xué)珠海分

14、校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較法和間接比較調(diào)整兩種； 直接比較調(diào)整法 確定若干個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)狀況方面的因素； 根據(jù)每個(gè)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響 程度確定權(quán)重； 以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分； 將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率； 利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 =,可比實(shí)例在其 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,間接比較調(diào)整法 與直接比較法調(diào)整相似，所不同的是不以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是另設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，將估價(jià)對(duì)象

15、及可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。 標(biāo)準(zhǔn)化 不動(dòng)產(chǎn)狀況 修 正 調(diào) 整 =,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,求取比準(zhǔn)價(jià)格 1、求取與某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（進(jìn)行綜合修正） 如果把三個(gè)大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，可比實(shí)例的實(shí) 際成交價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格則有下 列公式： （1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式： （2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式： （3）差額法下的公式：,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式： （2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,2、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格

16、綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格（求取比準(zhǔn)價(jià)格） （1）簡單算術(shù)平均法 （2）加權(quán)算術(shù)平均法 （3）中位數(shù)法 （3）眾位數(shù)法,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,對(duì)市場比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)：市場法是根據(jù)在估 價(jià)對(duì)象同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的類似房 地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為此， (1)首先要從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場中搜集大量交易實(shí)例，并針 對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，從中選取一定數(shù) 量、符合一定條件的可比實(shí)例。 (2)然后，對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正 和調(diào)整“換算”即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，它是將各個(gè)可比實(shí) 例的成交價(jià)格處理為口徑一致、相互可比； (3)“修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例實(shí)際而可能